Крупнейшие города Турции. Инвестиции оправданы – как и их диверсификация

Прибрежные районы популярны, однако крупные города страны – помимо Стамбула и Антальи – также заслуживают внимания, как инвестиционные направления. Поскольку они за последний год тоже демонстрируют впечатляющий прирост в стоимости жилья, сокращая срок окупаемости вложений.

Turk.Estate уже рассказывал, что строительная сфера делает выводы о ситуации на рынке недвижимости во многом с учетом с учетом статистики, собранной по пяти крупнейшим населенным городам Турции. Кроме Стамбула, это столица страны Анкара, «курортная столица» Анталья, а также Измир и Бурса.

И, судя по данным, представленным по итогам октября 2021 года турецкой экспертной платформой по недвижимости Hepsiemlak, больше всего за последние 12 месяцев жилье подорожало в Анталье: сразу на 52% за год. С октября 2020 года по октябрь 2021-го средняя цена за 1 кв.м здесь повысилась с 3904 TL до 5947 TL.

Стамбул отстает на 3%, «прибавив» лишь 49%. В Анкаре – плюс 40%, в Измире – плюс 36%, в Бурсе – плюс 32%.

Однако важны и данные по наиболее популярным районам, о которых и поговорим.

Содержание:

• Стамбул
• Анкара
• Измир
• Анталья
• Бурса
• Динамика роста цен на жилую недвижимость. Комментарий генерального директора Hepsiemlak
• На какие ставки можно рассчитывать сейчас?

Стамбул

В мегаполисе наибольшее внимание инвесторов за последние 12 месяцев привлекали районы Кадыкёй, Аташехир, Бакыркёй, Ускюдар и Бейликдюзю. В них за год расценки на квадратный метр выросли намного больше, в среднем: от 64% до 73%.

А именно:

Как можно видеть, Кадыкёй и Бакыркёй первыми способны осуществить прогнозы аналитиков о том, что средняя стоимость квадратного метра вот-вот превысит 20 000 турецких лир (TL).

Анкара

Столица Турции быстро набирает популярность в плане инвестиций в жилье, и в октябре рост стоимости квадратного метра наблюдался, по свидетельству аналитиков Hepsiemlak, абсолютно во всех районах мегаполиса.

Тем не менее в пятерку самых подорожавших районов попали: Пурсаклар, Полатлы, Чанкая, Гёльбаши и Этимесгут.

Между пятью районами-«лидерами рейтинга» разница в приросте, как можно видеть, невелика – считанные проценты: от 40% до 46%. Однако стабильна. С учетом более низкой цены за квадратный метр, чем в Стамбуле, можно купить за ту же сумму квартиру более просторнее. Например, в престижном центральном районе Чанкая.

Измир

Удерживает популярность среди инвесторов и Измир. В частности, здесь особенно востребованы в последнее время отдельностоящие дома, которых по Турции возводится все больше: пандемия повысила спрос на изолированные резиденции.

Район Измир в этом смысле особенно удобен: близость к морю и престижным курортам сочетаются со всеми плюсами жизни в мегаполисе. Неудивительно, что в 2022 году здесь прогнозируется оживление строительных процессов.

В Измире наибольший прирост в стоимости квадратного метра продемонстрировали за минувший год следующие пять районов: Фоча, Дикили, Сеферихисар, Урла и Мендерес.

Такой колоссальный прирост, как в Фоче сложно найти где-то еще на территории страны. Средний процент прироста - около 70%. Так что цены в Измире вскоре, возможно, сравняются со стамбульскими – по крайней мере, в самых популярных кварталах.

Анталья

Здесь цены на выставленное на продажу жилье больше всего выросли за 12 месяцев в Дёшемеалты: 73%. Далее следуют Коньяалты, Муратпаша, Аланья и Кепез, все с увеличением в стоимости квадратного метра от 45% до 70%.

Наиболее бюджетным в плане покупки жилой недвижимости из них остается район Муратпаша. Наиболее дорогими – район Антальи Коньяалты, а также любимица российских инвесторов и туристов город Аланья.

Бурса

Про этот город наши соотечественники знают меньше всего – от Бурсы не так далеко и до Стамбула, и до Измира. При этом город является мегаполисом, располагает удобством проживания, обилием и разнообразием инфраструктуры, а также инновационными жилыми комплексами – такими, как Babylon Bursa - и целыми кварталами «умного дома».

В Бурсе в четырех районах-лидерах по удорожанию жилой недвижимости прирост колеблется от 17% до 51%. В список «чемпионов» попали Муданья, Нилюфер, Йылдырым и Османгази.

В сравнении с другими мегаполисами недвижимость в Бурсе дорожает не столь стремительно, зато стабильно. И невысокая, с учетом цен на недвижимость Стамбула, Измира и Антальи - цена за квадратный метр для определенного процента инвесторов оказывается привлекательным фактором.

Процедура приобретения недвижимости в Турции

Динамику роста цен на жилую недвижимость в пяти крупнейшим городам Турции комментирует генеральный директор Hepsiemlak Зейнеп Тандоган:

«Мы думаем, что скачок в стоимости жилья, который наблюдается в центральных районах Стамбула, связан с желанием стамбульцев продолжать жить в центре. Несмотря на плотность застройки, это все-таки минимизирует контакты в общественном транспорте – если обойтись без пользования им, что вполне возможно при проживании рядом с работой и со всей инфраструктурой. Да и стамбульские «пробки», несмотря на продолжающуюся пандемию, никуда не делись: передвигаться на личном автотранспорте по-прежнему в часы пик затруднительно. На общественный транспорт мегаполиса нагрузка также возросла, с учетом продолжающегося увеличения численности населения.

Сейчас стамбульцы придают большое значение тому, чтобы поддерживать привычный образ жизни без необходимости использовать какой-либо транспорт. В итоге цены на жилье в центральных районах значительно выросли из-за повышения обменного курса, сказывающегося на себестоимости строительства, а также сокращения количества свободного жилья на рынке и уменьшения площадей для новых проектов. Вырос спрос на район Бейликдюзю, в частности, со стороны инвесторов с Ближнего Востока.

Вопрос продажи жилья иностранным инвесторам продолжает активно обсуждаться: уже поступают жалобы на то, что цены на дома, которые будут проданы иностранным инвесторам, получающим «ускоренное гражданство» на основании на покупку недвижимости, неоправданно завышены, хотя их стоимость не дотягивает до положенного минимального порога в $250 000. Строительная сфера ждет эффекта от недавнего нововведения - циркуляра под названием «Процедуры и принципы подготовки отчетов об оценке в сделках, в которых участвуют иностранцы», на подобное жилье возможно и снижение цен.

В Анкаре набирает популярность Полатлы – благодаря возведению новых зданий. Район Этимесгут тоже привлекает к себе повышенное внимание благодаря новым комплексам в районах Баглык и Эрьяман. Мы ожидаем, что этот район станет еще более востребованным, поскольку офисы ряда значимых учреждений столицы переместятся именно в Баглык.

Что касается Измира, то Дикили, Фоча и Сеферихисар оказались районами, к которым перешедшие на удаленный формат работы сотрудники проявили большой интерес в период пандемии. Например, увеличился спрос на особняки.

Урла, которая в предыдущие годы была востребована преимущественно в летний сезон, за последнее время превратилась в район, где население стабильно растет безотносительно сезона. В популяризации Урлы сыграло роль и развитие гастрономического туризма.

Возвращаясь к Бурсе: цены на дома, выставленные на продажу в районах Бурсы, Нилюфер, Муданья и Йылдырым, выросли по разным причинам. Популярные проекты элитного жилья в Нилюфере, отсутствие разрешения на зонирование районов в Муданье и растущий спрос иммигрантов на недорогие квартиры в Йылдырыме спровоцировали увеличение тарифов в этих районах.

В Анталье, где наблюдается самый высокий рост цен, наиболее заметными районами в этом отношении оказались Дёшемеалты и Кепез. В связи с пандемией - вследствие, что Дёшемеалты превратился в обособленное жилое пространство и убежище от городской толчеи и суеты, свообразный изолированный комфортный район, до которого можно легко добраться из центра Антальи, - цены на недвижимость здесь выросли.

Кроме этого очень востребован Кепез: район, где ведется интенсивное строительство, теперь предпочитают те инвесторы, кто ориентируется на покупку относительно доступного по цене жилья, ведь с учетом стремительного роста цен это особенно критично».

На какие ставки можно рассчитывать сейчас?

Средняя стоимость жилья по всей Турции уже приближается к полумиллиону лир: по итогам на начало ноября этот показатель равен 467 870 TL. Средняя стоимость за 1 кв.м жилой территории составляет 3599 TL, усредненный срок окупаемости жилой недвижимости – 20 лет.

Согласно данным платформы оценки недвижимости Endeksa, годовой рост цен на выставленное на продажу жилье в Турции на конец октября составил 31%; однако, в пяти мегаполисах он намного выше.

Из этих пяти городов по продажам жилья (в том числе иностранцам) Стамбул неизменно лидирует: только за октябрь 2021 года была продана 26 041 квартира либо дом. Вдвое меньше – в Анкаре (13 466) и втрое меньше – в Измире (8218). На эти три мегаполиса за десятый месяц года в совокупности пришлось 35% сделок по купле-продаже.

По данным Endeksa на конец октября прирост цен на жилье в Стамбуле составляет 30%, средняя цена продажи квадратного метра жилья равна 5092 TL, средняя цена единицы жилой недвижимости - 585 580 TL.

Рядом со Стамбулом в плане средней стоимости и единицы жилья, и квадратного метра идет Измир: +33% к стоимости жилой недвижимости за год, средний тариф за 1 кв.м - 4564 TL, за единицу жилой недвижимости – 570 500 TL.

На треть миллиона лир выросла средняя стоимость жилья в Анкаре, «прибавившей» 24% за год. Единица жилья здесь сейчас стоит в среднем 337 480 TL, квадратный метр – 2596 TL (на данный момент вдвое дешевле чем в Стамбуле).

Из пяти крупнейших городов выхода к морю не имеют только Бурса и Анкара, у которых свои плюсы – расположение в континентальной части страны, а значит – меньшая «склонность» к землетрясениям. Оба города не слишком далеко расположены и друг от друга, и от Стамбула, Измира и Антальи.