Не просто заметный, а чрезмерный – и отнюдь не одобряемый строительным сообществом - рост размера арендной платы за жилье последнее время вызывает бурные дебаты, и остается одной из ключевых новостей на повестке дня. Особенно остра ситуация в мегаполисах: в том же Стамбуле даже в окраинных районах ставки за год выросли от 30% до 70%.
Есть ли для них верхний предел?
Содержание статьи:
- Причины повышения тарифов на аренду
- Требования закона касательно арендных ставок
- Чем это важно россиянам – собственникам жилья в Турции?
- На кого можно сделать ставку?
Причины повышения тарифов на аренду
Налицо три основных причины повышения тарифов на аренду.
-
Во-первых, с переходом университетов с онлайн-обучения на оффлайн рынок забурлил. Учитывая, что количество зачисленных в университеты в 2020 году студентов составляет около 7,94 млн, большинство из них ищет квартиры в аренду. А именно: почти все кроме тех, кто живет в общежитиях – государственных и частных – и кроме поступивших в вуз в городе по месту жительства.
В ситуации со студентами особенно непросто еще и по причине продолжающейся пандемии. Ажиотажный спрос на размещение учащихся достиг пика, особенно в Стамбуле и других мегаполисах с большим количеством вузов. Челикер Гекчин, много лет руководящий общежитиями в Буче (провинция Измир, где тоже вопрос нехватки жилья в аренду стоит особенно остро, ведь арендная плата в сравнении с «докоронавирусной» утроилась), в недавней беседе с представителями турецких СМИ поделился оценкой ситуации с местами в общежитиях. Например, известный университет Dokuz Eylül запускает очное обучение с 4 октября 2021 года. Однако плата за общежитие, которая до эпидемии коронавируса составляла от 12 до 20 тысяч TL, сейчас колеблется уже в пределах 18-30 тысяч TL. Господин Гекчин рассказывает: «Мало того что цены поднялись; раньше студенты охотно селились в общежитиях, теперь же они в первую очередь ищут квартиры. Поскольку не хотят жить в тесноте - боятся пандемии. К тому же, есть сомнения относительно того, не начнутся ли повторные локдауны.
Как бы то ни было, не найдя себе ни квартиру, ни место в недорогом государственном общежитии, они обращаются в частные. А ведь работу таких заведений пандемия коронавируса тоже скорректировала, с учетом правил безопасности и заботы о здоровье: так, мы сократили количество проживающих студентов мужского пола со 163 до 131, а количество студенток с 63 до 39. Также мы не принимаем к заселению непривитых студентов; в итоге очень многим пришлось отказать. Приходится перестраивать формат питания, чтобы завтрак и ужин учащиеся могли получать, находясь в столовой небольшими группами; буфет («шведский стол») тоже временно ликвидирован…».
Так что даже если не брать в расчет потенциальную нехватку мест – не везде дела обстоят так хорошо, как в Аланье, где достраивается очередное крупное студенческое общежитие – привыкшей к комфорту турецкой молодежи все это по понятным причинам не очень нравится. Куда как приятнее и проще жить в квартире, даже если снимать ее пополам с другом\подругой: можно завтракать-обедать-ужинать-спать когда захочется, а не когда «положено».
- Вторая причина: зафиксированный во втором квартале 2021 года экономический рост в размере 21,7% повысил потребность в квалифицированной рабочей силе. А переезжающие в другие регионы на проектные работы сотрудники точно так же ищут квартиры и дома в аренду, что заметно увеличивает спрос. При этом арендодатели стали очень капризны, и нередко предпочитают селить у себя исключительно госслужащих.
- Третья - междугородняя «мобильность» иммигрантов и приехавших на долгосрок иностранцев. Которые предпочли сбежать от жестких европейских локдаунов в Турцию, где даже весной, в периоды ограничений, меры были менее строгими. При этом далеко не все покупают квартиры и дома; соответственно, такие приезжие тоже что-то снимают.
Как бы то ни было, арендаторов не интересуют причины роста цен на аренду; больше всего их беспокоит соотношение арендной платы и их ежемесячного дохода. В идеале на оплату арендованного жилья должно уходить не больше 30% дохода; однако со стремительным ростом цен на съем квартир этот показатель все реже соответствует действительности.
10 правил аренды жилья в Турции
Требования закона касательно арендных ставок
В принципе, с точки зрения законодательства не существует верхнего предела арендной платы: каждый домовладелец может сдать свой дом тому, кто готов платить заявленную собственником сумму. Другой вопрос, что когда цена намного выше средней, арендатора найти сложновато.
Однако не в 2021 году, когда расхватывают даже устаревший жилой фонд, и даже в «аварийных» домах.
Другой вопрос, что если арендаторы въезжают надолго и живут годами, ежегодное повышение арендной платы согласно договору строго лимитировано. Размер повышения определяется ежемесячно; последние годы это 13-15%. Например, официальная максимальная «прибавка» в июле 2021 года для пролонгируемых договоров составила 14,5%.
То есть, уже занимающим жилье граждан беспокоиться особо не о чем: в законе прописано, что повышение арендной платы раз в год допустимо при условии, что оно не превышает упомянутый и озвученный властями «норматив». Который, в свою очередь, рассчитан с учетом и инфляции, и индекса потребительских цен за предшествующие двенадцать месяцев (год).
И даже если хозяин захочет самовольно поднять цену больше положенной законом ставки (например, на 20-30%), арендатор имеет право рассчитать обновленную сумму ежемесячного платежа с учетом «официального» коэффициента. И не платить ни копейки больше. В этом случае, если другие условия договора арендатор не нарушает, - выселить его никто не сможет.
А еще поделимся лайфхаком: немногие знают, что если стоимость аренды непомерно высока, то арендатор может платить меньше. Отстаивая свои права через суд (или лишь грозя обращением в суд), причем несмотря на указанные в договоре суммы, которые он сам же и заверил личной подписью. Для примера: такое возможно в случаях, если, допустим, среднерыночная стоимость аренды квартиры составляет 2000 турецких лир (TL) в месяц, в договоре прописано согласие на «повышение в одностороннем порядке», а хозяин вдруг затребовал 20 000 TL ежемесячно.
Но это не слишком известная лазейка. К тому же, до таких крайностей – и в плане десятикратного превышения среднерыночной цены конкретным владельцем, и в плане судов по оспариванию прописанного в договоре – доходит редко.
Другой вопрос, что есть ситуация, когда арендодатель сам может повысить аренду посредством обращения в суд. Она связана с «правилом пятилетнего срока». А именно: если арендаторы живут в квартире или доме многие годы и съезжать не собираются, право на ежегодное повышение арендной платы в соответствии со средним значением индекса (те самые 13-15 процентов за последние годы, о чем мы упоминали выше), ограничено пятью годами.
По истечении пяти лет домовладелец может обратиться в суд и, обосновав свое решение, попросить судью определить новый размер оплаты, которая будет применяться начиная с шестого года.
Почему? Да потому что за пять лет случиться может всякое: недвижимость в районе способна подорожать сама по себе, либо же в силу объективных причин – например, поблизости проложили метро, построили школу/государственную больницу/детский сад, рядом появились промышленные предприятия, и приехавшие на проектную работу сотрудники готовы платить намного больше, и т.д.
Судья принимает во внимание и все эти факторы, и состояние арендуемой жилой недвижимости, в результате назначая ставку с учетом пожеланий владельца, но опираясь на собственные представления об обоснованной стоимости аренды.
Про исключения, позволяющие обратиться в суд в случае нарушений упомянутых правил (ежегодный предел повышения тарифной ставки, «правило пяти лет», чрезмерный – в несколько раз - перекос в заявленной ставке относительно средней арендной платы на недвижимость в том же районе и аналогичную по площади/характеристикам) мы поговорили.
Однако с «общей температурой по больнице» - а именно, усредненной стоимостью аренды в востребованных городах Турции сейчас – ничего не поделаешь: она непомерно возросла практически везде.
Игроки рынка именуют это не иначе как «злоупотреблением» и владельцев жилья образумиться и не устраивать беспредел с непомерными требованиями. Потому что если так пойдет дальше – арендаторы (особенно молодежь и студенты), помучившись, как-то решат свои жилищные проблемы и разбегутся: по своим домам, по родственникам. Владельцы же жилья и клиента не получат, и надолго подпортят себе реноме.
Чем это важно россиянам – собственникам жилья в Турции?
Поскольку жилье наши соотечественники покупают все же чаще всего не на последние деньги, то, проведя на морском берегу лето-другое, многие начинают задумываться, а не прикупить ли еще квартирку. Попросторнее, или в районе получше, или вообще – сменить квартиру на дом.
Однако несколько единиц недвижимости в собственности все-таки довольно хлопотны в плане обслуживания и недешевы в смысле коммунальных платежей, айдата и т.д.
Поэтому одну оставляют «для себя», а другую – или другие – появляется мысль сдать в аренду. Чтобы и снять с себя хлопоты по коммуналке, и начать «отбивать» вложения.
А с учетом того, насколько быстро сейчас растут ставки на аренду, сроки возврата инвестиций в жилую недвижимость уже и на сегодняшний день понемногу сокращаются, и в будущем, возможно, станут еще короче.
Поэтому логичным - и разумным – шагом будет воспользоваться сложившейся ситуацией. И, пока турецкие собственники жилья непомерно «задирают» цены, выставить более адекватную стоимость квартиры и тем самым заполучить себе стабильных арендаторов – причем имея возможность выбирать из них.
К тому же на долгосрок: сейчас очень многие в Турции ищут себе жилье для длительного проживания, а не туристы-«однодневки», на которых к тому же в ситуации продолжающейся пандемии надежды нет.
На кого можно сделать ставку?
На следующие категории: студенты, молодые семьи, переезжающие работать по проекту инженеры, архитекторы и другие квалифицированные сотрудники, командированные. Кому-то из них оплачивает жилье фирма-наниматель, кому-то готовы помочь финансово родители.
В результате за чуть более низкую чем «средняя по рынку» цену, причем без запроса рекомендаций или дополнительных платежей, вы можете заполучить квартиросьемщиков, которые вам очень признательны, и будут жить и стабильно платить годами. Что в любом случае намного выгоднее, чем сдавать квартиру понедельно или даже помесячно.
Тем более что нет риска, что получаемые за аренду суммы заметно обесценятся: индекс ежегодного повышения цен учитывает и инфляцию тоже. К тому же – как и упоминалось выше – по истечении пяти лет вы можете пересчитать арендную плату с учетом своих интересов.
Кое-кто из инвесторов так и поступил. Особенно в выигрыше оказались те, кто в бытность приобрел качественное жилье в Бодруме: ведь только на сумму, полученную всего лишь от сезонной (5-6 месяцев) сдачи домика или даже просторной комфортабельной квартиры в аренду летом 2020 или 2021 года, можно было купить отдельную квартирку в менее востребованном районе.