Аналитики сферы недвижимости каждый день подводят подробные итоги 2021 года, учитывая свежие данные за декабрь. Есть основания считать, что нынешний – 2022-й – год станет рекордным для сектора сразу по ряду показателей.
Строительная сфера начала прошлый год с состояния стагнации и продолжающейся пандемии. Однако месяц за месяцем динамика роста набирала обороты, и уже во втором полугодии ситуация кардинально изменилась. А небезосновательные подозрения покупателей, что цены на жилье начнут быстро расти вследствие увеличения затрат на строительство начиная с осени, побудили потребителей покупать жилье как можно скорее.
В итоге результаты как минимум оправдались, как максимум – превысили даже самые смелые ожидания.
Содержание:
- Рекорды года
- Продажи иностранцам
- Новые районы-лидеры
- Рост продаж
- Рост интереса к ипотеке
- Инфраструктура
- Валюта и золото – или жилье?
- Что ждет отрасль в 2022-м?
- Мнения экспертов
- 2022-й – год оптимизма
Рекорды года
Еще в ноябре был поставлен рекорд за 11 месяцев – 1,265 млн сделок с жилой недвижимостью за период январь-ноябрь, – и среднегодовой рекорд 2021-го: 178 814 сделок за месяц.
Известно, что общее количество сделок с недвижимостью, состоявшихся в 2021 году на территории всей страны – 3 020 225. Впервые за весь период отслеживания статистики превышена планка в три миллиона.
Уточним, что предыдущим рекордсменом стал 2020-й, несмотря на пандемию: 2 678 074 сделки.
Правда, нынешнему рекорду страна обязана, в первую очередь, колоссальному количеству сделок по приобретению земельных участков, а не только квартир либо домов; тем не менее цифры за декабрь впечатляют – сразу 1,745 млн сделок с недвижимостью разного рода.
Жилье распродавалось тоже очень активно, и прирост цен составил от 40% в среднем по стране. А чаще – 50% и выше; на аренду же тарифы подскочили до 100%. Мы уже писали, что намеченная цель в 50 000 сделок по продаже жилья иностранцам в год была преодолена еще в ноябре.
Продажи иностранцам
Что касается объемов реализации недвижимости зарубежным инвесторам, тут можно говорить о сразу двух рекордах года предыдущего и надежде на их преодоление в году нынешнем.
Воспользовавшись открывшейся удачной возможностью с учетом быстрого роста курса доллара и евро, иностранцы устремились приобретать недвижимость. Два упомянутых рекорда – это 50 735 сделок, начиная с января 2021-го уже к концу ноября, и 7363 сделки только за один этот месяц: +48,4% в сравнении с ноябрем 2020-го, и самый высокий показатель продаж за месяц за всю историю наблюдений (более 7 000). Годом ранее удавалось продать максимум 45 483 квартир ии домов – а именно, в 2019-м.
Что касается национальности новых владельцев жилья на территории Турции, то лидеры – граждане Ирана, Ирака и России. Два мегаполиса, где куплено больше всего жилой недвижимости – это Стамбул и Анталья.
Также в 2021 году средняя цена за приобретенную иностранными инвесторами квартиру приблизилась к $200 000 ($196 тысяч с небольшим). Ассоциация по продвижению турецкой недвижимости за рубежом GIGDER поставила цель, начиная с 2022 года достигунуть более высокого показателя – по возможности, $225 000 за одну единицу продаваемого зарубежным покупателям жилья. Теоретически – в ближайшие годы, но возможно, цели удастся достичь уже в нынешнем году.
Увеличению продаж должно поспособствовать свежее нововведение: постановление, которое в каком-то смысле обезопасило желающих получить турецкое гражданство за инвестиции, или «ускоренное гражданство» (по итогам вложений в недвижимость суммы от $250 000 и выше). Сильные скачки курсов валют за последние месяцы с одной стороны были на руку покупателям, поскольку иногда позволяли получить некоторую сумму либо переключиться на жилье площадью намного больше, чем можно было приобрести за ту же сумму ранее.
С другой стороны, долларовые скачки мешали: поскольку цена в договоре фиксировалась в турецких лирах, несколько тысяч или даже сотен долларов, на которые из-за изменения курса уменьшалась стоимость недвижимости, могли лишить покупателя «ускоренного гражданства» – что особенно обидно, когда жилье приобреталось, в первую очередь, с этой целью.
Новые районы-лидеры
Стамбул и Анталья остаются крайне востребованными, однако сейчас в приоритете Измир и близлежащие районы. При том, что в Стамбуле прирост цен составил 38,7%, в столице республики Анкаре – 36,1%, в Измире он достиг 40,2%.
Показатели в провинциях Айдын, Мугла и Денизли – и того выше: больше 52%. Популярность набирают и провинции Диярбакыр и Шанлыурфа. Здесь тоже прирост цен за год около 50%.
Анталья же как летний регион за год добавила в стоимости порядка 40%, хотя в отдельных наиболее востребованных районах этот показатель намного выше.
Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости, в сентябре равная 5317 турецких лир (TL), в 2022 году предположительно достигнет показателя в 6000 TL – а то и превысит его.
В наиболее востребованных районах она была выше еще в конце 2021 года: например, в Стамбуле – 8166 TL, в Измире – 6337 TL.
Рост продаж
Почему продажи растут и будут продолжать расти?
Опасения насчет того, что цены на жилье вырастут после увеличения затрат на строительство, побудили готовых к покупке жилья инвесторов перейти от планов к действиям. Немалую роль в этом сыграло и снижение банковских ставок примерно до 1,2% в месяц. В 2022 году игроки рынка недвижимости Турции надеются, что власти предпримут меры и снизят ставки по жилищным кредитам еще больше: ставка должна достичь 1% или упасть даже чуть ниже, что гарантированно простимулирует продажи.
Президент İNDER Назми Дурбакайым пояснил, что оптимальным решением для удовлетворения колоссального спроса на жилье является расширение предложений с тем чтобы цены были на доступном уровне. Таким образом с одной стороны властям нужно обеспечить рентабельное предложение земли и стабильность цен на строительные материалы. С другой – оказать поддержку покупателям в вопросе процентной ставки: желательно повторить эксперимент прошлого года, снизив предоставляемый госбанками процент по ипотеке до 0,64-0,69% в месяц. «Другими словами, необходимо предпринять и реализовать юридические шаги для реальных ипотечных кредитов», – подчеркнул он.
Рост интереса к ипотеке
Повышение интереса граждан к кредитам, особенно в условиях инициированного властями и Центробанком снижения процентной ставки в нынешнем варианте – чуть более 1,2% – привело к увеличению количества ипотечных сделок в последнем квартале 2021 года года. Эта картина хорошо просматривалась в статистике, и предположительно она сохранится – а вероятно, и усилится – в 2022 году. Продажи жилья в Турции – а именно, 1,265 млн сделок за январь-ноябрь 2021 года – выросли именно в ноябре, после принятых властями и Центробанком мер. Продажи жилья в ипотеку, снизившиеся в январе-ноябре на 55,4% за 11 месяцев именно из-за неудобного процента, в том же ноябре 2021-го увеличились на 61% в сравнении с ноябрем 2020-го, составив сразу 39 366 сделок.
Инфраструктура
В 2022 году Турция пополнится рядом серьезных транспортных проектов. В их числе – открытие линий скоростных ж\д поездов, линий метрополитена и т.д., а также мост Чанаккале 1915. Продолжает строиться и Канал Стамбул – альтернатива проливу Босфору. Ранее мы подробно останавливались на проектах, благодаря которым в некоторых локациях недвижимость уже сейчас только Стамбуле дорожает в разы – намного быстрее, чем в среднем по стране. Это следует взять на заметку потенциальным покупателям, планирующим приобрести в недвижимость с целью скорейшей ее перепродажи.
Валюта и золото – или жилье?
Turk.Estate неоднократно упоминал, что вследствие повышения обменного курса доллара и евро в последнее время спрос со стороны зарубежных инвесторов резко вырос. И теоретически должен, как минимум, закрепиться на нынешних показателях, благодаря недавнему постановлению о фиксации цены в договоре о купле-продаже жилья в валюте, а не в турецких лирах.
Кроме этого налицо новый тренд: местные жители – обладатели некоторых «запасов» (неважно, в акциях, облигациях, валюте, обычных сбережений на банковском счету) с учетом участившихся скачков валюты все меньше склоняются к тому, чтобы рисковать ими, играя на взлетах-падениях валюты.
Люди предпочитают зафиксировать сбережения в недвижимости, преимущественно жилой, но большим спросом в 2022 году, как и в 2021-м, предположительно будут пользоваться земельные участки, на которых можно построить отдельно стоящие дома, ведь здания по собственному проекту порой обходятся дешевле – иногда даже дешевле квартиры в современном комплексе в престижном районе.
Жилая недвижимость превратилась в Турции в самую надежную гавань для инвестиций.
Что ждет отрасль в 2022-м?
Совершенно очевидно – новые рекорды. Цены на жилье, которые особенно выросли вследствие ограниченного предложения (сократившегося из-за того, что свободные квартиры и особенно дома почти распроданы), пойдут вверх с увеличением спроса.
К тому же стоимость жилья скорректируют девелоперы, с учетом увеличившихся затрат на строительство новостроек: имеющиеся на стройплощадках запасы ключевых материалов подходят к концу, цены на них за редким исключением растут, и застройщикам приходится приобретать цемент, железо и т.д. по стабильно повышающимся тарифам.
Также на рынок выйдут ранее «замороженные» из-за пандемии проекты, приостановленные в 2020 и 2021 годах: их сейчас активно достраивают, и совсем скоро стартуют продажи.
Что касается тенденций, то в 2021 году на первый план вышли дома – преимущественно брендированные – с балконами, террасами и с большой прилегающей территорией; этот тренд очевидно сохранится и в 2022-м, и, вероятно, в 2023-м.
Новые проекты будут создаваться с максимально просторного и изолированного формата «целый дом в одной квартире» – причем даже в высотных многоквартирных домах, где раньше нередко преобладали небольшие квартиры.
А еще чем дальше, тем больше будет уходить в прошлое формат студий: 1+0.
Мнения экспертов
Президент İNDER Назми Дурбакайым заявил: «Возможности сдерживания цен на жилье – то, чем мы занимались в 2021 году – достигли предела. Неизбежно часть растущего бремени расходов отразится на ценах на жилье.
Производители жилья прилагали максимум усилий, чтобы не подстегнуть инфляцию и сохранить доступные цены на жилье. Эти усилия дали положительные результаты в нынешних проектах; однако в новых проектах – жилых комплексах, которые стартуют сейчас – такого шанса может и не быть».
Цены неизбежно поднимутся, дефицит свободных квартир на рынке настолько ощутим, что стоимость жилья не понизит продажи: «Наша цель – в 2022-м побить рекорд прошлого года, превысив достигнутый в 2021 году рубеж в 1,45 млн сделок», – сообщил Назми Дурбакайым.
Председатель совета директоров FuzulEv Эюп Акбал подчеркнул, что, несмотря на продолжающуюся пандемию и охвативший весь мир спад экономики вместе с инфляцией, масштабные инвестиции в жилье продолжатся: «2021 год был очень активным. В условиях высокой инфляции люди, как нельзя ясно поняли, что лучшая инвестиция — это недвижимость, стоимость которой не снижается. Поэтому я думаю, что в ближайшие годы количество домовладельцев будет только увеличиваться. Относительно 2022 года –полагаю, что курс валют стабилизируется и это поможет экономике, строительной сфере, в частности – в этом году появятся новые стартапы, усилится влияние в стротительстве цифровых технологий».
Председатель правления KONUTDER Алтан Эльмас заявил, что дом является важным инвестиционным инструментом для сохранения стоимости денег в 2022 году. И еще с 2021-го жилье стало наилучшим инвестиционным инструментом, защищающим накопления, тогда как раньше некоторые инвесторы отдавали предпочтения золоту и валюте. Подчеркнув, что достигнутый показатель продаж в 179 814 единиц в ноябре - четвертый по величине месячный рекорд за весь период наблюдений – господин Эльмас заявил: «Опасаясь обесценивания турецкой лиры, инвесторы ищут возможность защитить стоимость своих активов. Мы видим, что определенное количество их перенаправляется в сегмент жилья; и в ближайшие месяцы, даже в ближайшие дни мы увидим массовый возврат финансов – из таких форматов, как валюта и золото.
Продажи домов будут высоки, благодаря пониманию населения, что цены все равно вырастут еще больше, а также тому факту, что инвестиции в жилье являются важной страховкой от инфляции».
Председатель Özyurtlar Holding Тамер Озьюрт говорит: «Мы видим, что снижение процентной ставки по кредиту положительно влияет на продажи на внутреннем рынке, чтобы обеспечить стабильную активность на нем, необходимо взять под контроль цены на сырье, а также снизить процентную ставку по жилищным кредитам. Кроме того, инвесторам должны быть представлены новые модели финансирования. Если будут приняты меры, чтобы сделать инвестиции в жилую недвижимость привлекательными, мы, подрядчики, также сможем более уверенно смотреть в будущее – и выводить на рынок все больше новых проектов».
2022-й – год оптимизма
Сектор недвижимости, оставивший позади трудный год, готовится провести этот год крайне активно: представители отрасли полны надежд, и рассчитывают на поддержку властей и банков. Председатель Совета по балансовой оценке Баки Будакоглу резюмировал состояние рынка, пояснив, что 2022 год станет тем самым годом, когда сектор достигнет стабильных показателей и достаточного баланса – даже если не продемонстрирует рекордный рост показателей. Реального восстановления в секторе, по имеющимся у аналитиков данным, стоит ждать во второй половине 2022 года.