Несмотря на не самую простую политико-экономическую ситуацию и в России, и в Турции, россияне продолжают инвестировать в турецкую недвижимость. Приобретают там жилье и инвесторы из других государств, пытаясь по максимуму воспользоваться сложившимися обстоятельствами.
Дело в том, что хотя цены в Турции на этот «товар» стабильно растут, с начала года их несколько сдерживает как минимум один фактор: близость президентских выборов. Кое-кто решает выждать и посмотреть, что будет. Ходят слухи и о возможном запрете продажи жилья иностранцам, и о новых ограничениях в выдаче ВНЖ. Как бы то ни было, слухи эти пока ничем не подтверждены; не говоря о том, что помимо туризма реализация жилья (и во многом – именно иностранцам, обеспечивающим прямой приток валюты в экономику страны) – это «курица, несущая золотые яйца». И никто не будет рубить сук, на котором сидит.
Содержание:
Пока осторожничающие выжидают, у остальных есть шанс воспользоваться ситуацией. Тем более что, если отвлечься от общей нервозности в преддверии майских выборов, все остальные факторы продолжают повышать цены на недвижимость. Причем не только на квартиры и дома. Неизменно – и стабильно – дорожает земля; растут цены на стройматериалы, трудовые ресурсы. Активно развивающаяся транспортная и социальная инфраструктура также вносит свой вклад: она «прибавляет» ценности даже уже построенным резиденциям из сегмента вторички – в тех районах, которые развиваются.
У россиян при покупке жилья в Турции намного больше возможностей, чем в других странах. Во-первых, остается возможность получения гражданства – в отличие от других государств. Во-вторых, можно открыть бизнес: за минувший год в Турции создано почти полторы тысячи компаний с участием российского капитала.
Не только квартиры
Страна предоставляет весьма комфортную среду для бизнеса: в нем в Турции задействовано более 700 000 экспатов, и на территории страны насчитывается более 60 тысяч международных фирм.
Как раз таки открытие бизнеса в Турции очень актуально для многих россиян с достатком средним и выше. По словам юристов, открытие фирмы на собственное юрлицо занимает всего 4–5 рабочих дней. То есть при необходимости можно обеспечить себе так называемую релокацию бизнеса. А при получении «гражданства за инвестиции» через покупку жилья стоимостью от 400 000 $ cпустя несколько положенных по закону лет можно эту недвижимость перепродать с прибылью, сохранив турецкий паспорт.
В 2021 году из сделок в категории «гражданство за инвестиции» 80,1% пришлись на Стамбул; на втором месте оказалась Анталья, на третьем – Анкара, на четвертом – Ялова, на пятом – Мерсин.
Но бизнес и покупка квартиры либо дома – не единственные возможности вложиться в турецкую экономику с выгодой для себя. Вот каков более полный перечень:
- жилье (уже упоминалось);
- открытие или покупка бизнеса (тоже упоминалось выше);
- коммерческая недвижимость;
- промышленные объекты;
- земельные участки.
Два слова о последних: покупка иностранцами земли в Турции не так популярна, как покупка жилья, но и в этой сфере есть немалые возможности. Не слишком распространен такой тип сделок среди интересантов из-за рубежа, потому что граждане других стран могут приобрести далеко не любую землю. Есть определенные ограничения. Тем не менее и при покупке земли можно получить гражданство. Да и земельным наделом – тем, который «дозволено» купить иностранцу – можно распорядиться очень удачно. Например, если назначение участка – под жилищное строительство, то на нем можно возводить как отдельностоящие дома, так и многоквартирные: в любом случае земля с жильем на ней мгновенно подорожает. Особенно если это будет роскошная вилла с эксклюзивным дизайном.
Где-то можно разместить производство. Можно просто придержать участок до лучших времен, когда он кому-то очень сильно понадобится.
Профильный портал о недвижимости Emlakkulisi на днях опубликовал следующую информацию как раз по этой теме: в 2022 году иностранцам было продано 5 219 309 м2 земель в Турции. В первую тройку стран, чьи граждане приобрели больше всего недвижимости такого рода, вошли Иордания, Палестина и Израиль.
Вот топ-10 государств, особо отметившихся покупкой земли в Турции в прошлом году:
- Иордания – 984 611 м2;
- Палестина – 656 962 м2;
- Израиль – 519 158 м2;
- Саудовская Аравия – 385 955 м2;
- Катар – 379 519 м2;
- Йемен – 280 744 м2;
- Египет – 245 318 м2;
- Ливан – 231 659 м2;
- США – 196 008 м2;
- Ирак – 195 734 м2.
Как сообщают аналитики, в 2022 году земельные участки были востребованы в таких турецких провинциях, как Конья, Стамбул, Бурса, Маниса, Сакарья и некоторых других.
Что категорически не продадут иностранцам: чрезмерно большие участки (есть ограничения по площади), объекты на территориях вблизи военных зон и еще некоторые «профили» земель. Кому нужны детали – обращайтесь за консультацией в Turk.Estate.
Теперь вернемся к жилой недвижимости и посмотрим, на каких этапах выгоднее «входить в проект».
Жилье: заработок на перепродаже и на сдаче в аренду
В отличие от автомобилей, которые, как мы знаем, дешевеют на треть, как только хозяин на свежекупленной машине покинет пределы дилерского салона, жилье в Турции начинает дорожать чуть ли не с каждым днем с момента покупки. Даже если вы купили уже готовое.
Ну, а если купить не достроенное, то потенциальная прибыль еще выше. Например, в Стамбуле на ранних этапах строительства один квадратный метр обходится в среднем в 2000–2500 $; а вот когда жилье уже готово – цена за «квадрат» поднимается до 3000–3500 $. То есть более чем на 30%.
Конечно, нужно быть очень внимательным при выборе застройщика, ведь «долгострой» встречается и в Турции. Однако потенциально самая выгодная стадия для вложений в жилищный проект – так называемая стадия карандаша, когда жилье существует в прямом смысле слова только на бумаге.
Найти такое непросто: это – самая ранняя фаза проекта, и в открытую продажу такие лоты попросту не поступают. Даже в аффилированных агентствах их очень немного, и то распродаются они зачастую «по своим». Этап карандаша – это самая первая, самая лакомая цена; и в такой период поистине эксклюзивных цен «зайти с улицы» нельзя: вам даже в отделе продаж застройщика могут отказать.
Когда проект выходит на рынок официально – застройщик анонсирует предпродажи, и можно обратиться с заявкой в департамент продаж – цена уже выше минимум на 10%; то есть инвесторы, вложившиеся на стадии карандаша, уже в плюсе. Ну и далее следует увеличение цен на каждом последующем этапе.
Вот цифры и показатели, на которые можно ориентироваться, в виде таблицы:
| Этап проекта | Количество выводимых квартир | Прирост в цене | Стоимость |
|---|---|---|---|
| Предпроектный этап, стадия карандаша | 10% (продажи максимально закрыты для интересантов) | – (стартовая цена) | Допустим, 90 000 $ |
| Утверждение проекта, анонс предпродаж или официального старта продаж | 25% (появляются в продаже напрямую от застройщика, у аффилированных агентств) | 10% | 99 000 $ |
| Выведение проекта на рынок + заливка фундамента | 20% | 15% | 114 000 $ |
| Возведение внешних стен | 20% | 15% | 131 000 $ |
| Крыша, внутренние работы | 15% | 10% | 144 000 $ |
| Завершение проекта | 10% | 10% | 158 000 $ |
О доходности судите сами. Чем на более ранней стадии заходите в проект – тем больше зарабатываете, и тем больше вариантов для того, когда выйти из проекта, если в целях – именно заработок (а не покупка квартиры для проживания, под «гражданство за инвестиции», когда жилье нельзя перепродавать несколько лет, и не сдача в аренду).
Что еще важно в схеме «быстро зашел – быстро вышел»: при перепродаже жилой недвижимости до официального окончания строительства инвестор избегает налоговых платежей, поскольку право собственности еще не возникает. Это значит, что квартира еще не регистрируется. А посредники – риэлтор или представитель отдела продаж застройщика – помогут перепродать квартиру по переуступке (привычной нашим соотечественникам в РФ схеме) следующему покупателю.
Таким образом, можно перепродавать купленную квартиру или дом, не дожидаясь сдачи его в эксплуатацию, в течение считанных месяцев, и один и тот же лот от стадии карандаша до полной готовности может несколько раз перейти из рук в руки; каждый продавец успевает на этом заработать. Неважно, сколько последовательных «волн» инвесторов было: одна, две, три…
Особенно удобно то, что для покупки строящегося жилья в Турции нет необходимости вносить всю сумму: достаточно заплатить от 30% до 50% (в зависимости от требований застройщика). И не нужно выплачивать оставшуюся сумму полностью, чтобы перепродать лот: долги перед предыдущим продавцом (если покупаете «с рук») или самим застройщиком можно закрыть уже после заключения сделки. Таким образом, вы расплачиваетесь с долгами, когда сами уже продали эту квартиру, а разница – чистая прибыль – остается у вас на руках.
Напоследок о покупке жилья с целью сдачи в аренду. Эта тема несколько сложнее, и доходность там пониже: где-то 8–10% в год. Опять-таки хлопот с арендаторами больше.
Так что если планируете зарабатывать именно на аренде, то лучше вложиться не в обычное жилье, а в апартаменты в МФК (многофункциональном жилом комплексе) или отелях под управлением известных международных операторов. Чтобы ваша собственность работала на вас именно как номер в отеле: тут и загрузку, и обслуживание берет на себя оператор. Надо сказать, что такие лоты, как правило, ощутимо дороже среднего жилья, поскольку расположены в лучших проектах и в самых выигрышных локациях.
Однако есть один небольшой, но очень приятный плюс: в отличие от сдачи в аренду квартиры на долгий срок, где вы получаете только прибыль, не имея возможности жить в своей квартире, номера в отелях сдаются на короткие периоды времени – от одного-двух дней до нескольких недель максимум. Подписывая договор на управление с представителями управляющей компании, вы можете внести туда дополнительный пункт о том, что владелец имеет право на N дней в году снять этот номер с бронирования по своему запросу.
Это позволит вам самим остановиться в этом номере, если надумаете приехать по делам, на короткий отдых или в отпуск в Турцию. Разумеется, в «своем» номере вы будете жить как хозяин – абсолютно бесплатно. При том, что сможете пользоваться великолепным гостиничным обслуживанием.
