_480x320.jpg)
Нынешняя ситуация неопределенности побуждает людей вкладывать средства в максимально стабильные активы. В те, что не исчезнут и не обесценятся; а это – недвижимость, в первую очередь жилая. Квартиры и дома в хороших локациях были и будут востребованы.
Турция находится в числе мировых лидеров по уровню развития рынка недвижимости. В десятку наиболее подорожавших в плане прироста стоимости жилья городов мира попали сразу три турецких мегаполиса: Анкара, Измир и Стамбул.
Стамбул – на девятом месте ТОП-10; но при этом он стал самым популярным у иностранных инвесторов городом Турции, что подтверждают полученные недавно от аналитиков цифры. Во многом — в силу своей перспективности.
Содержание:
- Немного статистики
- Зейтинбурну: 90% покупателей жилья - иностранцы
- Ататюрк: из аэропорта – в престижный район для жилья
- Как сделать выбор?
Немного статистики
По состоянию на конец 2021 года, цены на новостройки в мегаполисе выросли на 60,1% по сравнению с тем же периодом 2020 года.
За весь 2021 год в Стамбуле было продано 276 223 единиц жилья; 72,8% из них – первичное жилье, 27,2% - «вторичка». Любопытно, что каждую третью резиденцию приобретают женщины. Остальные 70% небольшим сделок заключают покупатели-мужчины или покупатели совместно.
В 2021 году 63,8% продаж пришлось на европейскую сторону мегаполиса, 36,2% - на азиатскую (анатолийскую).
Ну и самая важная в контексте темы статьи новость: именно в этом городе состоялось 45,2% от общего объема сделок с иностранцами за 2021 год. То есть практически каждый второй иностранец, желающий приобрести жилье в Турции, останавливается на каком-то из стамбульских объектов. А то и не на одном: опция приобретения жилья на сумму $250 000 c дополнительным «бонусом» в виде получения турецкого гражданства по ускоренной процедуре по-прежнему пользуется спросом. И поскольку на эту сумму не обязательно покупать только одну единицу недвижимости, можно взять несколько квартир: в одной жить или приезжать отдыхать, а остальные сдавать.
Как бы то ни было, инвестируют в Стамбул охотно: если аккуратно выбрать жилье, то прогадать проблематично. Любая покупка окажется в долгосрочной перспективе либо выгодной, либо очень выгодной. Ведь только на аренду цены в мегаполисе за минувший год выросли на 71,43%.
Расскажем о районах города, которые за последнее время стали особенно востребованы у клиентов, в том числе у зарубежных инвесторов.
Что подразумевается под «последним временем»? Речь о районах, где после двух лет пандемии заметно вырос спрос на жилье. Стамбульские риелторы и консультанты по недвижимости уточняют, что клиенты в основной массе отдают предпочтение отдельностоящим особнякам, а если маленьким домикам – то домам с садом и просторными балконами или террасами. Сегодня покупателям интересна максимально изолированная собственная территория.
Если же речь о квартирах, то высок спрос на кварталы с меньшей плотностью населения: стоящие не вплотную, а как можно дальше друг от друга; квартиры в малоэтажных корпусах и т.д. Опять-таки, по возможности - максимально просторные и с балконами, желательно с несколькими.
Из локаций с отдельно стоящими зданиями особенно востребованы сейчас Рива, Чаталджа, Силиври. Из более густонаселенных районов, но с большим количеством зелени и с изобилием так называемых «социальных зон» - Бейликдюзю, Бахчешехир, Аташехир, Кяитхане и Картал.
Также многие клиенты интересуются районами Бешикташ и Шишли, максимально близкими к деловому центру Стамбула. Но и там стараются выбирать по возможности отдельные дома, отгороженные от остальных хотя бы деревьями. В европейской части города появляется все больше инновационных жилых комплексов, где комфортная социальная дистанция заложена в проекте изначально и позволяет жить в самом «сердце» города, чувствуя себя почти как в изолированном летнем домике.
Районам Зейтинбурну, Бакыркёй и Бешикташ добавляет привлекательности близость к воде: проливу Босфор. Цены в них растут с опережением среднего по городу.
Однако два района Стамбула заслуживают особого внимания в смысле перспективности вложений; на них и остановимся подробнее.
Зейтинбурну: 90% покупателей жилья - иностранцы
Последнее время деньги инвесторов в большом объеме текут в район Зейтинбурну европейской части Стамбула. Благодаря улучшению доступности и расширению сети транспортных маршрутов, район стали предпочитать инвесторы с высоким доходом. Особенно когда речь идет о проектах в прибрежных кварталах. Какова нынешняя ситуация с ценами на жилье в Зейтинбурну?
Зейтинбурну – район с богатым наследием, граничащий с историческим центром Стамбула с одной стороны и районом Бакыркёй – с другой. В Зейтинбурну - 13 кварталов, 58 транспортных маршрутов.
Район «рождался» как ремесленный: одним из наиболее важных факторов, способствующих созданию поселения в Зейтинбурну, был запуск кожевенного производства. Также в Зейтинбурну занимаются ткачеством и обработкой железа. Сектор промышленности продолжает усиливать свои позиции и сейчас; однако это - жилой район, причем с большим количеством иммигрантов.
Как сообщают местные риэлторы, 90% покупок роскошных резиденций тут совершают инвесторы из-за рубежа, приезжающие с семьями и имеющие целью получить гражданство. Зачастую это граждане Саудовской Аравии, Сирии и Афганистана. Оставшиеся 10% покупателей – местное население.
Зейтинбурну активно развивается, в том числе за счет программы городского преобразования, охватившей всю страну. А еще это одно из немногих мест в Стамбуле, где по-прежнему очень редки высотные здания.
Ближе к побережью много нового комфортабельного дорогостоящего жилья, и его становится все больше: ведется большое строительство.
Тот факт, что ключевая транспортная развязка находится очень близко к морю, и здесь очень много жилья с видовыми характеристиками, делает локацию особенно привлекательной для состоятельных инвесторов.
Местные владельцы агентств недвижимости обращают внимание на то, что жилищные проекты, построенные в последние годы, по цене малодоступны для турецких граждан. Зато 80-90% ЖК, реализуемых в прибрежных районах, привлекают зарубежных инвесторов.
Повышенным спросом пользуются статусные брендированные проекты. Квартир в таких проектах строится очень много.
В частности, особенно востребованы роскошные резиденции в районах Казлычешме и Мальтепе. Растут цены на недвижимость элитного класса в Нурипаша, Меркезефенди и Чырпыджы.
Как поясняет владелец инвестиционно-консалтинговой компании Elibol Gayrimenkul Юнус Элибол, нередко в Зейтинбурну ремонтируют и уже существующие особняки. Тут немало качественных зданий, построенных 20-30 лет назад. В итоге недвижимость стоимостью 500-600 тысяч турецких лир (TL) поднимается в цене до 1,5 млн TL.
Цена за 1 кв.м на таких объектах – и в квартирах, и в домах - колеблется от 8000 до 12 000 TL. Для иностранцев это вполне дешево, особенно если выбирать объект с прицелом на ускоренную процедуру получения гражданства.
Эксперт уточнил, что отдельные «удачные» резиденции способны окупиться буквально за 2-3 года, если их ими грамотно распорядиться – например, выгодно сдать. Почему такой короткий срок? Потому что в Стамбуле, с его кризисом аренды, практически не осталось выбора качественных «видовых» квартир, выходящих окнами на Босфор. А именно в новых проектах в Зейтинбурну их немало.
Продаются в Зейтинбурну и земельные участки площадью в среднем от 145 до 290 кв.м.
Количество реализованных проектов брендированного жилья в этом районе чем дальше, тем выше. Среди них – объекты таких крупных девелоперов, как Aşçıoğlu İnşaat, Özak GYO, Kalkavan Yapı, Sur Yapı, Tekfen и Akzirve.
Один из наиболее «видных» брендированных комплексов в Зейтинбурну – Selenium Park от Aşçıoğlu İnşaat. Преимущество района в хорошо развитой транспортной инфраструктуре. Трамвай, метробус, Marmaray – все очень близко. Привлекают и социальные объекты, реализованные здесь за последние годы. Например, крупнейший в Европе спортивно-развлекательный комплекс с катком «Фишехане» (Fişekhane), открывшийся совсем недавно при поддержке Министерства молодежи и спорта. В нем теперь проходят концертные мероприятия.
Эксперты рынка считают, что Зейтинбурну и особенно квартал Казлычешме являются «жемчужинами» Стамбула. Ведь это – один из тех редких районов, который следует так называемой «горизонтальной» архитектурной концепции, причем с пока что довольно низкой плотностью застройки. Что полностью соответствует постпандемийным трендам и стремлению людей к уединению.
Район очень удобный для жизни, уютный и зеленый. Ну и, повторимся, расположен на пересечении транспортных маршрутов мегаполиса.
Так что, по мнению специалистов, «…этот регион готовится к увеличению жителей из категории населения с высоким уровнем доходов».
Ататюрк: из аэропорта – в престижный район для жилья
Закрытый недавно аэропорт Ататюрк, уступивший свою «работу» Новому аэропорту, власти планировали превратить в национальный парк с самой современной социальной инфраструктурой. Но он заодно стал и средоточием интереса инвесторов в стамбульское жилье, и новым «центром притяжения» на европейской стороне города.
Игроки рынка считают, что подобный «лес в черте города» крайне положительно повлияет на соседние районы, повысив комфортность проживания как минимум в диаметре пяти километров вокруг. Сюда попадают районы Авджылар, Багджылар, Бахчелиэвлер, Бакыркёй и Бююкчекмедже.
Жилые комплексы около старого аэропорта строятся по инновационным проектам и с применением самых современных технологий, и их здесь уже десятки.
Какие же проекты реализуются или уже возведены в районах и кварталах, прилегающих к этой новой озелененной зоне, вдвое превосходящей по площади самые известные парки планеты, вроде лондонского Гайд-парка? Ведь по сути, почти в центре Стамбула появился новый «комплект зеленых легких» города. Что ощутимо повысило привлекательность земельных участков здесь еще до сдачи строящихся зданий в эксплуатацию.
Упомянем лишь несколько комплексов из числа наиболее показательных.
Ataköy Marina Park Residence 99. В этом проекте от DATİ Holding - 99 роскошных апартаментов, от одной до четырех спален в каждом (от 1+1 до 4+1). Цены на момент начала продаж стартовали от $839 тысяч и доходили до $5 млн 225 тысяч. Резиденции имеют панорамный вид на море и пристань (марину).
В проекте Sea Pearl Ataköy от Kuzu Group резиденции предлагаются формат 1+1 до 5+1, цена стартовала от $8000 за 1 кв.м. Здесь несколько сотен апартаментов, часть – так называемые «независимые» (на продажу), а часть представляют собой номера, входящие в состав отеля. Площадь резиденций колеблется от нескольких десятков до нескольких сотен квадратных метров.
Yalı Ataköy – совместное «творчество» Karadeniz Örme и Özyazıcı İnşaat – насчитывает 512 квартир в 5 блоках, форматов 1+1, 2+1, 3+1, 5+1, 4+2 дуплекс и 6+2 дуплекс. Цены варьировались на момент старта продаж от 1,3 до 9,2 млн турецких лир (TL).
Еще один любопытный комплекс – камерный «бутиковый» проект Ihlamur Konakları (застройщик - Beyaz İnşaat, локация – Бакыркёй). Он состоит из 73 квартир в 11 блоках. Цены на старте продаж были зафиксированы в диапазоне от 2,3 до 6,4 TL.
В некоторых проектах предусмотрены не только жилые, но и коммерческие помещения. Так что инвесторы могут рассмотреть и вариант организации и ведения бизнеса, так сказать, «не отходя от дома». Один из таких комплексов - Nivo Ataköy от Cathay Group и Liderlik Development. В проект вошли 314 жилых и 73 коммерческих помещения, находящиеся в двух 17-этажных зданиях. Причем тут цены на квартиры минимальной площади на момент открытия продаж были более чем приемлемыми: от 711 700 TL. Однако уточним, что конкретно этот комплекс сдан в эксплуатацию уже довольно давно, и расценки тогда были другие.
Как сделать выбор?
Вот что советуют местные эксперты покупателям жилья: «Если дом приобретается в первую очередь в инвестиционных целях, предпочтение логично отдать так называемым «развивающимся» районам города, где достраивается транспортная и социальная инфраструктура: позже они будут расти в цене. Если же предполагается покупка с целью проживания, то будет полезно определиться с приоритетами и заняться поиском подходящей недвижимости лично для вас, с учетом персональных пожеланий и требований».
В рассмотренных выше районах – да и в целом по Стамбулу – цены, по мнению специалистов, продолжат расти примерно теми же темпами, что в 2021 году, еще как минимум два года. Затраты на строительство увеличиваются (себестоимость возведения зданий и строений выросла почти на 70% только за последний год), и ассортимент нового жилья на продажу увеличивается в мегаполисе медленно, особенно по сравнению со спросом.