Вложения в недвижимость в Турции всегда были разумным инвестиционным решением, способным принести очевидную выгоду. Тем более что иностранцы могут купить разные варианты объектов: жилье, коммерческие помещения (склады и офисы), «полужилые-полукоммерческие» площади. Последние представлены апартаментами в гостиничных комплексах: они не дают права на получение гражданства и стоят несколько дороже обычных квартир, но при этом с ними собственнику гарантирован абсолютный минимум хлопот по обслуживанию и сдаче в аренду. При этом они дают гораздо более высокий и стабильный доход, чем способен обеспечить самостоятельный рентный бизнес: всеми вопросами занимаются управляющие компании, зачастую принадлежащие гостиничным брендам.
Еще один вариант – покупка участков разного назначения (а земля, в отличие от жилья, не дешевела за последние 12 месяцев ни одного дня, тогда как жилая недвижимость на какие-то месяцы чуть снижалась в цене) и комплексных туристических объектов.
Рассмотрим плюсы и минусы разных вариантов.
Содержание:
- Инвестиции в жилую недвижимость
- Инвестиции в коммерческую недвижимость
- Инвестиции в землю
- Инвестиции в туристические объекты
- Выводы
Инвестиции в жилую недвижимость
Преимущества
Финансовая отдача от:
- поэтапного удорожания при покупке на этапе строительства (чем более ранняя стадия, тем существеннее разница со стоимостью «финального» варианта – готовых квартир и домов);
- «естественного» прироста в стоимости – и ежегодного, и даже ежемесячного.
Плюс возможность получать регулярный доход за счет сдачи в аренду. Напоминаем, тут допустимы и долгосрочный вариант с заключением годичного договора с возможным продлением, и краткосрочная туристическая аренда. Последняя прибыльнее, но для того, чтобы ей заниматься, жилье должно соответствовать определенным требованиям, а тот, кто сдает – собственник или доверенное лицо (риелтор или агентство, в том числе турагентство), – должен иметь соответствующую лицензию. О некоторых нюансах и апдейтах по поводу закона о краткосрочной аренде мы писали здесь.
Риски
Рыночные колебания: например, с зимы и до начала лета в некоторых провинциях жилье немного подешевело, от 2–3% на новостройки до 15–20% (на короткий срок) на вторичку в не самых востребованных локациях.
Проблемы управления: уже упоминавшаяся постоянная работа с постояльцами и расходы на техобслуживание квартиры – как в случае со сдачей в аренду, так и если квартира как «инвестиционный объект» попросту простаивает какое-то время: айдат (обслуживание жилого комплекса) никто не отменял. А его размер сейчас в дорогих городах, особенно в популярных районах, сопоставим с арендной платой: вот какова ситуация в Стамбуле.
На что обратить внимание
На «дома нового поколения». Речь про несколько более дорогие по цене, но, благодаря применяемым инновационным технологиям, более экономичные в обслуживании (включая будущую ежемесячную коммуналку) здания. Это, в частности, малоэтажные комплексы, которые помимо прочего еще и более безопасны в случае землетрясений. Оснащенные системой «умного дома», автоматически корректирующей температуру в комнате и отключающей ненужные электроприборы и освещение; с теплыми полами, экономящими расходы на отопление. В «плюс» идут сбор и переработка использованной воды, наличие в жилых комплексах специальных зарядок для электромобилей, которые начали повсеместно распространяться совсем недавно, по указанию властей, и т. д.
Анализ рынка
В 2024 году растет спрос на экологически чистые жилые помещения с установленными технологиями «умного дома», и эта тенденция в последующие годы, наверняка, продолжится. Также набирают популярность проекты, расположенные за городом – так сказать, «в контакте с природой», но недалеко от крупных населенных пунктов и в хорошем (желательно пешем) доступе к транспортной и социальной инфраструктуре: детским садам, школам, больницам, торговым центрам, остановкам. За помощью в подборе таких объектов обращайтесь в TurkEstate: у нас широкая база проверенных партнеров, предлагающих недвижимость в удобных локациях.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Преимущества
Высокий потенциал доходности: прибыль от сдачи внаем и долгосрочные арендаторы. Те же офисы, склады и прочие помещения сдаются гораздо большими площадями, чем квартиры, и чаще надолго.
Есть и определенные налоговые преимущества (правда, в основном для резидентов страны), позволяющие сократить расходы.
Риски
- Высокая первоначальная стоимость: обычно такие инвестиции обходятся дороже, чем одна или даже две квартиры.
- Потеря дохода в кризисных для экономики ситуациях, когда прежние арендаторы съезжают, а новые какое-то время не находятся.
Анализ рынка
С развитием электронной коммерции все большее значение приобретают логистические склады и распределительные центры. Помимо этого, после пандемии с популярностью «гибридных» офисов растет спрос на коворкинги. То есть, купив помещение офисного назначения и отремонтировав его с «прицелом» на наиболее востребованную в данном городе и районе модель офиса, можно заработать гораздо больше.
Инвестиции в землю
Преимущества
Земельные участки в каком-то смысле – идеальный выбор: как говорится, «лежат и есть не просят». Если пустые земельные наделы просто держать в инвестиционном портфеле как источник потенциального пассивного дохода, то из всех затрат, по сути, только ежегодные налоги (в отличие от обрабатываемых сельхозземель и т. д.). Никакого ремонта, амортизации коммуникаций и т. д.
Повторимся, земля – это тот актив, который дорожает в Турции постоянно. Именно поэтому все больше инвесторов либо переключаются с покупки жилья и коммерческой недвижимости на участки, либо – что чаще – диверсифицируют портфель.
Земля дорожает стабильно сама по себе. А если участок окажется близ прокладки транспортной магистрали, строительства будущего крупного инфраструктурного объекта и т. д., то его стоимость в один прекрасный момент может взлететь в разы. Так что главное – подбирать «правильно расположенные» наделы.
Риски
- Не слишком быстрая доходность: время конвертации в наличные может быть длительным, если участок не расположен в активно развивающемся районе.
- Юридические и административные сложности в ситуации с изменением статуса зонирования земли и/или экологических норм в отношении того или иного района (что в Турции периодически случается, особенно с учетом землетрясений). Поэтому перед покупкой нужно обязательно проконсультироваться со специалистами.
Анализ рынка
В 2024 году на первый план выйдут вложения в землю, которая подходит для проектов возобновляемой энергетики и устойчивого развития (городов в том числе = урбанизация). Кроме того, по-прежнему силен интерес к сельскому хозяйству и проектам органического земледелия: земли такого назначения тоже будут продолжать пользоваться спросом.
Инвестиции в туристические объекты
Преимущества
Во-первых, напомним про выгоду приобретения апартаментов – по сути, отдельных гостиничных номеров, от одного до нескольких, включая выкуп целых этажей – в гостиничных комплексах под управлением профессиональных компаний – отельных операторов. Плюсы покупки квартир в таких объектах мы упоминали в начале статьи. К тому же «бонусом» идет возможность для собственника некоторое время проживать в таких апартаментах самому бесплатно. Важно убедиться, что это условие прописано в договоре с управляющей компанией. Для отпуска на курортах или командировок в тот же Стамбул это крайне удобно, с нынешними расценками на отели.
Во-вторых, ключевое преимущество в целом по туристической инфраструктуре – высокая сезонная доходность: Турция «живет» туризмом уже многие годы.
В-третьих, инвестиционная привлекательность международного уровня: при перепродаже может привлечь покупателей из разных стран, при аренде – мультинациональных туристов.
Риски
- Сезонные колебания: доход может снижаться в определенные периоды, например, зимой, или форс-мажорных ситуациях, вроде пандемии.
- Сложность управления: требуются профессионалы, которые возьмут на себя всю работу, связанную с заселением постояльцев.
Анализ рынка
На первый план выходят инвестиции в такие нишевые сферы, как оздоровительный, природный и приключенческий туризм. Кроме того, все то же устойчивое развитие и экологически ориентированные проекты дают конкурентные преимущества по сравнению с другими туристическими объектами того же плана.
Выводы
В настоящее время важно диверсифицировать свой инвестиционный портфель путем вложений в разные типы недвижимости, чтобы каждый объект «выстреливал» в определенный период даже при стагнации той или иной сферы, а на этапе роста экономики прибыль давали все активы без исключения.