Стамбул: «инвестировать нельзя медлить»

Стамбул: «инвестировать нельзя медлить»

Несмотря на то, что курортные города Эгейского побережья вот уже почти два года пользуются у инвесторов наибольшей популярностью, и даже обогнали Стамбул по темпам роста цен на жилье, Стамбул по-прежнему остается самым востребованным направлением. И к тому же самым запрашиваемым в смысле съема жилья на территории Турции, тем более что в мегаполисе – финансовом, экономическом и туристическом центре – спрос на арендуемые квартиры стабилен круглый год.

Более того: последние месяцы крайне сложно найти в Стамбуле свободную квартиру в аренду. В результате в октябре 2021 года доходность стамбульского жилья достигла максимума за минувшие 12 месяцев.

Поэтому инвестиции в жилую недвижимость здесь вполне можно считать беспроигрышным вариантом, хоть и с некоторыми оговорками. На эту тему Turk.Estate рекомендует проконсультироваться с опытным риэлтором; сейчас же уточним лишь то, что «оговорки» касаются в основном выбора района, состояния здания, что непосредственно сказывается на сроке возврата инвестиций; «подводных камнях» в оформлении документов и т.д.

Что касается данных за последние месяцы, то:

  • в августе 2021 года цены на новостройки в Стамбуле выросли сразу на 34,7% по сравнению с тем же периодом 2020-го, на вторичное жилье – на 30,1%;
  • в сентябре 2021 года в Стамбуле было продано 28 тысяч единиц жилья, а за январь-сентябрь – 179 тысяч. Из них порядка 70% сделок за минувшие девять месяцев пришлось на «вторичку», 30% – на новостройки;
  • продажи в Стамбуле в сентябре выросли на 11,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года;
  • большинство сделок – жилая недвижимость в европейской части мегаполиса (64,2%); на азиатскую сторону пришлось 35,8% соответственно;
  • продажи жилья на европейской стороне снизились на 7,1% по сравнению с первыми девятью месяцами 2020 года, и на 16,9% «просели» продажи в азиатской части Стамбула.

Стамбул: «инвестировать нельзя медлить»

Теперь подробнее остановимся на районах мегаполиса: где самые высокие и самые низкие цены на жилье. Поскольку у покупки и люксовых, и «средних», и максимально бюджетных квартир есть свои преимущества; все зависит от целей потенциального инвестора.

В провинции Стамбул есть 7 районов со средней стоимостью жилой недвижимости более 1 миллиона турецких лир (TL). Это Адалар, Бакыркей, Бешикташ, Бейкоз, Кадыкей, Сарыер и Шиле.

Представляем данные по районам мегаполиса (наиболее дорогостоящие районы выделены отдельно).

Данные по районам мегаполиса
Район (ильче)Средняя цена продажи за 1 кв.м (TL)Средняя площадь (кв.м)Средняя цена продажи за единицу недвижимости (TL)Cрок окупаемости (г)Прирост в стоимости за год, %
Арнавуткёй 3527 103 341 548 25 29,62
Аташехир 5835 111 631 812 24 11,38
Авджылар 4585 119 515 389 21 37,23
Багджылар 4374 110 458 590 20 25,94
Бахчелиэвлер 4392 105 440 475 22 24,03
Бакыркёй 12 943 140 1 733 900 40 32,97
Башакшехир 7074 132 890 472 25 33,57
Байрампаша 5217 100 494 200 25 30,23
Бешикташ 15 285 134 2 010 000 46 27,41
Бейкоз 11 814 222 2 593 626 61 25,93
Бейликдюзю 4303 130 525 070 19 38,01
Бейоглу 6462 96 623 040 24 18,2
Бююкчекмедже 5314 150 768 150 27 38,28
Чаталджа 4165 120 466 680 31 36,16
Чекмекёй 4341 100 414 500 26 28,81
Эсенлер 3935 100 381 000 23 21,56
Эсеньюрт 3248 106 327 858 15 28,18
Эюпсултан 5751 109 626 750 24 23,36
Фатих 4894 90 432 000 20 12,32
Газиосманпаша 4170 101 404 707 21 24,29
Гюнгёрен 4019 100 389 400 20 18,87
Кадыкёй 13 062 135 1 610 415 40 43,33
Кяытхане 5299 90 463 050 24 19,21
Картал 5028 110 520 410 28 26,71
Кючюкчекмедже 5092 100 498 200 21 20,95
Мальтепе 5835 110 608 520 26 28,89
Пендик 4054 110 424 490 27 23,07
Санджактепе 3525 116 389 760 25 23,86
Сарыер 17 252 163 2 667 332 55 40,84
Шиле 6952 160 1 030 400 27 59,14
Силиври 3793 130 471 900 27 34,65
Шишли 7229 105 734 055 26 25,5
Султанбейли 3675 110 382 470 30 23,9
Султангази 3670 105 369 285 24 26,33
Тузла 4472 110 475 640 26 25,51
Умрание 4989 100 478 400 26 23,19
Ускюдар 6290 110 672 100 29 21,9
Зейтинбурну 5644 100 545 200 23 21,98

Как сообщает платформа оценки недвижимости Endeksa, средняя цена продажи 1 кв.м жилой недвижимости в Стамбуле сейчас составляет 5111 TL, а средняя цена за единицу недвижимости – 577 543 TL.

Срок окупаемости вложений в жилье на данный момент составляет в среднем 22 года. На что стоит обратить внимание в таблице:

  • Самый короткий срок возврата инвестиций – в Эсеньюрте: всего 15 лет. Практически как в Чешме, который в этом отношении последнее время бьет рекорды.
  • Довольно много районов со сроком окупаемости вложений 20 лет.
  • Сразу в нескольких районах – Эсеньюрт, Гюнгёрен, Санджактепе, Султанбейли, Султангази – можно приобрести жилье менее чем за 0,4 млн TL.
  • Максимальный срок возврата инвестиций – в Бешикташе, Бейкозе и Кадыкёе, но в основном в силу высокой стоимости недвижимости (и квадратного метра) как таковой.

С учетом возможного скорого снижения процентных ставок на жилищное кредитование будущие покупатели стамбульского жилья окажутся в выигрыше, отметил партнер-основатель и генеральный директор Endeksa Гёркем Оют: «Раньше государственные банки предлагали ставку в среднем 1,37% в месяц на сумму менее 1 TL и порядка 1,41% для сумм больше указанной, теперь же эти цифры изменились на 1,29% и 1,34% соответственно. Последнее снижение процентных ставок имело место в июне 2020 года, было инициировано властями и связано с пандемией. И сейчас, когда продажи на строительном рынке ожили, в третьем квартале 2021 года сектор недвижимости уже продемонстрировал заметный рост. Мы ожидаем, что количество продаж будет и дальше увеличиваться в результате уменьшения процентных ставок по жилищным кредитам».

Стамбул: «инвестировать нельзя медлить»

Что касается сдачи жилья в аренду, то в Стамбуле арендная плата сейчас очень высока, и продолжает расти. Объясняется это возвратом студентов на очное обучение в вузы, «белых воротничков» – в офисы; еще ухудшением баланса «спрос-предложение» и резким сокращением свободных квартир на рынке.

Не забываем и о таких факторах, как возвращение людей, уехавших в свои родные города из-за пандемии, на прежние места жизни и работы; рост числа свадеб после отмены ограничений; а также процесс преобразования городов, идущий по всей Турции и требующий переезда многих из аварийного жилья в арендуемое, до возведения властями новых зданий. Ну и, наконец, не забываем об изобилии приехавших из-за рубежа: многие решили «пересидеть» пандемию в стране, где климат помягче, а ограничений - поменьше. И определенный процент «осел» именно в Стамбуле.

В среднем за последние 12 месяцев цены на аренду по стране выросли на 55%, однако много где в Стамбуле этот показатель намного выше. За минувший год повышение арендной платы было близко к 100% в Бейкозе, 90% – в Сарыер, 85% – в Тузле и Малтепе, 80% в Аташехире.

Районами с наименьшим увеличением арендной ставки оказались Султангази (45%), Фатих (40%), Гюнгёрен (35%), Эсенлер (30%) и Байрампаша (25%). Если эти показатели в принципе возможно назвать «маленькими».

Так что арендодатели (собственники квартир) в любом случае в выигрыше: ведь представители отрасли прогнозируют, что нынешняя ситуация на рынке будет продолжаться еще примерно два года.

Президент Ассоциации риэлторов TÜGEM Хакан Акдоган отметил, что рост арендных ставок продолжится в результате инфляции, последствий пандемии и заметного превышения спроса над предложением. Он же подчеркнул, что в Стамбуле самый высокий рост арендной платы наблюдается в районах Бейкоз, Сарыер и Бешикташ (два из них относятся к категории наиболее дорогостоящих). Также неимоверно выросла плата в районах, максимально приближенных к центру города.

Подчеркнув, что высокие цены на аренду побуждают людей решаться на приобретение квартир в собственность – чтобы не переплачивать с каждым месяцем все больше – Хакан Акдоган признал, что в этом есть смысл. Так что желающим инвестировать в стамбульскую недвижимость имеет смысл поторопиться, пока выбор жилья на продажу еще достаточен.

Риэлторы уточняют: «До сего момента период возврата вложений в жилую недвижимость в мегаполисе еще никогда не был таким низким. Сейчас однозначно имеет смысл покупать ее; через год-два это станет сложнее. К примеру, в прошлом году стоимость приличной квартиры составляла 1500 TL в месяц при стоимости этой квартиры 600 000 TL. Сейчас же аренда той же квартиры удвоилась до 3000 TL. Подумайте о разнице!»

Поделитесь
Подписаться на рассылку
Подписаться