Жилье в Стамбуле – одна из самых выгодных инвестиций. Во многом благодаря аренде

Жилье в Стамбуле – одна из самых выгодных инвестиций. Во многом благодаря аренде

Эксперты рынка недвижимости Турции всю осень твердят о том, что если кто-то присматривает жилье – лучше брать его сейчас. Потому что новые проекты хоть и строятся, но не в том количестве, как в допандемийные времена. Себестоимость строительства становится выше, и расходы эти тоже «ложатся» на плечи потенциальных покупателей. К зиме же цены и на продажу, и на аренду квартир гарантированно вырастут еще.

Сомневающимся посоветуем рассмотреть направление, где жилье уж точно не будет простаивать. А именно – Стамбул.

Содержание:

Да, долгое время мегаполис считался дорогим в плане приобретения там недвижимости. Однако мало того, что это – финансовый, экономический и туристический центр, так еще и квартиры здесь без проблем сдаются круглогодично. Причем, в отличие от некоторых других городов, именно здесь нет необходимости принимать решение «на долгосрок»: сдавать ли жилье в аренду на годы, либо же туристам – понедельно или посуточно. Стамбульские реалии позволяют адаптироваться под меняющиеся условия. То есть, в имеющемся жилье удобно и жить самим, и заезжать в него на каникулы, сдавая на оставшееся время в аренду: даже если квартира будет свободна считанные недели – вы и в этом случае можете подзаработать. (В случае выбора варианта с краткосрочной арендой предстоит найти надежного партнера. И обязательно проконсультируйтесь с юристом: без лицензированного посредника делать это иностранцу по турецким законам запрещено. – Примечание Turk Estate).

Жилье в Стамбуле – одна из самых выгодных инвестиций. Во многом благодаря аренде

Если же купить свою первую квартиру на территории Турции именно в Стамбуле, в хорошем районе и именно под сдачу в аренду, то уже за несколько месяцев – а то и быстрее – арендная плата принесет вам достаточно, чтобы взять в ипотеку следующую квартиру и сдавать уже две. Недели и месяцы пролетают быстро, и арендные платежи складываются в приятную сумму.

Тем более что Стамбул – тот город, где проблема с арендой жилья после полутора лет пандемии стала остра как никогда.

Напомним, в мегаполис вернулись «белые воротнички», которые раньше работали на удаленке, а теперь перебрались в офис; им нужно где-то жить. Крыша над головой нужна и студентам, вернувшимся на очное обучение, при том что решение о пресловутом возврате из «онлайна» в «оффлайн» в плане учебных процессов было принято достаточно спонтанно. Напомним, в сентябре на одно место в стамбульских общежитиях приходилось по шесть студентов. А ведь в городе огромное количество вузов, и почти 0,6 млн студентов из 56 университетов и колледжей мегаполиса – иногородние. Причем количество койко-мест в государственных и частных общежитиях едва достигает 100 тысяч.

Местные же арендодатели – граждане Турции – воспользовавшись тем, что спрос значительно превышает предложение, запрашивают за аренду нереальные суммы. И в плане размера месячной ставки аренды, и в смысле авансовых платежей: за 4-6 месяцев вперед единоразово. В результате некоторые семьи вынуждены забирать студентов из колледжей и институтов, прерывая обучение, поскольку не в состоянии обеспечить им съемный кров и еду.

В общем, в Стамбуле ажиотажный спрос на размещение студентов достиг пика, не говоря об остальных приезжих. А проблема невозможности найти жилье в аренду за сумму, которую можно назвать хотя бы терпимой – не говоря уже о «хорошей» – беспокоит 35,5% респондентов «Стамбульского барометра» (опроса, проведенного Стамбульским агентством планирования İstanbul Planlama Ajansı, или İPA). Степень беспокойства по этому поводу, согласно опросу, такая же, как и на тему последствий пандемии.

На этом фоне очень выигрышно будут смотреться предложения аренды, которые хотя бы чуть-чуть ниже стандартной ставки (что не запрещено законом).

В мегаполисе сейчас «сметают» даже самые «неходовые» квартиры. Недавно в СМИ публиковали жалобы арендаторов – за продуваемую всеми ветрами и отапливаемую печкой-«буржуйкой» комнатку в Султангази – в доме, который на ладан дышит – за последний год владельцы подняли арендную плату с 850 до 1250 турецких лир (TL).

Да и в целом дешевле 2500-3000 TL квартиру в аренду в мегаполисе найти уже весьма сложно, а на вновь заключаемые договоры цены пересчитываются в сторону увеличения не просто каждый месяц – каждую неделю. Так что за якобы простаивающую без дела недвижимость можно не волноваться.

Что касается динамики аренды, то по сравнению с одним только предыдущим месяцем арендная ставка в Стамбуле увеличилась на 8,4%. За год усредненный показатель прироста в аренде составил от 30% до 70%, в зависимости от района.

Стремительный рост арендной платы привел к тому, что возврат вложений ускорился: опять-таки в Стамбуле, где на окупаемость приобретенного жилья требовалась раньше четверть века как минимум, за весьма короткий период срок возврата инвестиций сократился до 21 года. Ну а в отдельных районах – и того меньше: например, в Эсеньюрте это сейчас всего лишь 184 месяца (15,3 года).

То есть, срок окупаемости жилья в Стамбуле приблизился к показателю востребованных курортных провинций, о чем еще несколько лет назад собственники и мечтать не могли. Центр экономических и социальных исследований Университета Бахчешехир (BETAM) проанализировал данные об аренде жилья в районах Стамбула в своем недавнем отчете. Самый высокий рост арендной платы наблюдался в Бейкозе, а самый низкий – в Байрампаше.

Самым дорогим районом для сдачи жилья в аренду последнее время является Сарыер, самым бюджетным – Султанбейли.

Больше всего поднялась арендная плата в районах:

  • Бейкоз: +92,6%;
  • Сарыер: +86%;
  • Тузла: +86,8%;
  • Мальтепе: +84,5%
  • Аташехир: +80,9%.

Меньше всего жилье подорожало в районах:

  • Байрампаша: +27,6% (всего неполных 30%, если в данном случае применима формулировка «всего»);
  • Эюпсултан: +33,3%;
  • Эсенлер: +33,7%;
  • Гюнгёрен: +38,9%.

Несколько раньше был опубликован отчет на посвященной рынку недвижимости профильной интернет-платформе Hepsi Real Estate – чуть менее актуальный, в силу того, что создавался он по итогам лета, однако более подробный и интересный: тут отражена статистика по более мелким территориальным объединениям (таким, как кварталы).

10 правил аренды жилья в Турции

50 районов Стамбула, стоимость аренды которых за последний год выросла более чем на 50%

Квартал (район, к которому он относится)Итоги июля 2020 г., средняя цена за 1 кв.м арендуемого жильяИтоги июля 2021 г., средняя цена за 1 кв.м арендуемого жильяИзменение в цене за год, %
1. Румели Хисары (Сарыер) 39 TL 153 TL 290,0
2. Вишнезаде (Бешикташ) 37 TL 125 TL 238,5
3. Решитпаша (Сарыер) 27 TL 86 TL 218,3
4. Гайреттепе (Бешикташ) 34 TL 93 TL 171,1
5. Фикиртепе (Кадыкёй) 20 TL 50 TL 150,0
6. 19 Мая (Кадыкёй) 21 TL 51 TL 145,3
7. Сейрантепе (Кяытхане) 24 TL 56 TL 137,5
8. Бостанджы (Кадыкёй) 24 TL 57 TL 136,1
9. Кючюкйялы (Мальтепе) 18 TL 41 TL 128,1
10. Ферахэвлер (Сарыер) 39 TL 83 TL 115,6
11. Йылдыз (Бешикташ) 38 TL 80 TL 108,7
12. Тарабья (Сарыер) 39 TL 77 TL 95,7
13. Козъятагы (Кадыкёй) 21 TL 41 TL 94,4
14. Айязага (Сарыер) 38 TL 71 TL 88,5
15. Фенербахче (Кадыкёй) 41 TL 78 TL 88,3
16. Меркез (Кяытхане) 26 TL 48 TL 82,5
17. Халаскаргази (Шишли) 49 TL 88 TL 79,3
18. Джаддебостан (Кадыкёй) 45 TL 81 TL 79,0
19. Аджарлар (Бейкоз) 58 TL 104 TL 78,7
20. Киречбурну (Сарыер) 36 TL 64 TL 78,1
21. Ататюрк (Аташехир) 39 TL 68 TL 76,0
22. Омер Авни (Бейоглу) 52 TL 91 TL 74,7
23. Kadıköy – Göztepe 37 TL 65 TL 74,3
24. Суадийе (Кадыкёй) 44 TL 76 TL 74,1
25. Нисбетие (Бешикташ) 43 TL 73 TL 72,5
26. 19 Мая (Шишли) 36 TL 62 TL 72,4
27. Эмирган (Сарыер) 58 TL 100 TL 71,4
28. Истинье (Сарыер) 65 TL 110 TL 70,0
29. Куручешме (Бешикташ) 71 TL 121 TL 69,1
30. Гюмюшсуйю (Бейоглу) 54 TL 90 TL 67,1
31. Арнавуткёй (Бешикташ) 67 TL 111 TL 67,1
32. Барбарос (Аташехир) 38 TL 63 TL 66,8
33. Ешилкёй (Бакыркёй) 43 TL 72 TL 66,4
34. Улус (Бешикташ) 86 TL 143 TL 65,1
35. Фирузага (Бейоглу) 39 TL 64 TL 64,7
36. Османага (Кадыкёй) 29 TL 48 TL 64,0
37. Зекерьякёй (Сарыер) 43 TL 71 TL 63,5
38. Ешильюрт (Бакыркёй) 34 TL 56 TL 62,9
39. Каферага (Кадыкёй) 32 TL 51 TL 60,7
40. Сахрайи Джедит (Кадыкёй) 25 TL 40 TL 60,0
41. Кайышдагы (Аташехир) 22 TL 36 TL 59,7
42. Бебек (Бешикташ) 111 TL 177 TL 59,2
43. Мешрутиет (Шишли) 46 TL 73 TL 58,6
44. Эгитим (Кадыкёй) 17 TL 26 TL 58,0
45. Бозкурт (Шишли) 27 TL 42 TL 55,8
46. Фенерйолу (Кадыкёй) 26 TL 41 TL 53,9
47. Гюльбахар (Шишли) 21 TL 32 TL 53,3
48. Пынар (Сарыер) 80 TL 122 TL 51,9
49. Куштепе (Шишли) 25 TL 37 TL 51,6
50. Кулоглу (Бейоглу) 50 TL 75 TL 50,9

Максимальный прирост

Cамый высокий рост средней стоимости квадратного метра в категории арендного жилья за последний год (по август 2021 года) наблюдался в окрестностях Румели Хисары (район Сарыер, европейская часть мегаполиса): сразу +290%.

Вторым по величине показателя оказался Вишнезаде в Бешикташе (+238%), третьим – Решитпаша в Сарыер (+218%), четвертым – Гайреттепе (также в Бешикташе, +171%). И пятый – Фикиртепе, Кадыкей (+150%).

5 самых дорогих районов в смысле аренды жилья:

  • Бебек – 177 TL/1 кв.м;
  • Румели Хисары – 153 TL/1 кв.м;
  • Улус – 143 TL/1 кв.м;
  • Вишнезаде – 125 TL/1 кв.м;
  • Пынар/Куручешме – 122/121 TL (тут логично поставить обе локации на одну строчку, ведь разница составила всего одну турецкую лиру).

Жилье в Стамбуле – одна из самых выгодных инвестиций. Во многом благодаря аренде

Пять «лидеров» по дешевизне квадратного метра

Пять «лидеров» и семь локаций, т.к. в трех из них стоимость «квадрата» совпадает
МестоположениеЦена за 1 кв.мПрирост в цене за год (%)
Эгитим 26 TL 58,0
Гюльбахар 32 TL 53,3
Кайышдагы 36 TL 59,7
Куштепе 37 TL 51,6
Фенерйолу 41 TL 53,9
Козъятагы (Кадыкёй) 41 TL 94,4
Кючюкйялы 41 TL 128,1

Как можно видеть, даже весьма бюджетные кварталы прекрасно «выросли» в цене: от 53% до 128%.

Генеральный директор Hepsiemlak Зейнеп Тандоган, оценивая динамику цен в наиболее известных стамбульских районах, уточняет:

«В течение примерно полутора лет мы наблюдаем очень быстрый рост стоимости тарифов на аренду жилья в определенных локациях Стамбула. Как упоминали и мы, и другие игроки рынка, основная причина тому – имевшие место ранее локдауны и ограничения за время пандемии.

Сейчас люди пересмотрели свои потребности: подбирают более удобное жилье, перебираются из района в район и из города в город поисках лучшей жизни и работы. Со снятием ограничений эта тенденция усилилась, ведь жизнь быстро вернулась в относительно нормальное русло. Да и активность на рынке жилья («вымывание» свободных квартир и домов из так называемого свободного фонда – примечание Turk Estate) тоже спровоцировала резкий рост тарифов на аренду.

Исследуя наиболее подорожавшие локации, не можем сказать, что результаты слишком уж удивили: то, что подорожали Румели Хисары, Вишнезаде и Решитпаша, логично – они всегда были популярны среди стамбульцев. Хотя, конечно, такого стремительного рывка в стоимости – плюс 220-290% – мы не ожидали».

При этом в перечень «TOP-50» наиболее подорожавших локаций попали, помимо центральных, известных и наиболее популярных, также и относительно легкодоступные в плане стоимости (недорогие) места.

Так что Стамбул – который был и остается центром притяжения на территории Турции продолжает привлекать инвесторов изобилием вариантов и многочисленными возможностями для выбора. И покупка жилья здесь (разумеется, не в аварийном здании, а в грамотно подобранном, и обязательно после консультации со специалистом) окажется в перспективе либо просто выгодной, либо настоящим джек-потом.

Статьи, которые могут оказаться полезны

Поделитесь
Подписаться на рассылку
Подписаться