Рекордное – достигнувшее исторического максимума - удорожание курса евро и доллара в сравнении с турецкой лирой, а также возведенные уже после начала пандемии роскошные жилые проекты вызвали взрывной спрос на жилье со стороны иностранцев, о чем мы недавно уже рассказывали. В 2021 году, как надеются аналитики, ожидается рекорд продаж жилой недвижимости инвесторам из-за рубежа: возможное достижение – а то и преодоление – «порога» в 50 000 сделок за год.
Содержание:
- Почему интерес зарубежных инвесторов растет?
- Что берут? Кто берет?
- «Делаем ваши ставки, господа!»
- Паспорт в обмен на дом? Нет: вместе с домом!
- Российские покупатели: актуальная статистика
Почему интерес зарубежных инвесторов растет?
Число иностранцев, желающих обзавестись домом или квартирой в Турции, растет день ото дня. Благодаря отмене мер по борьбе с пандемией и объявленным властями еще с июня процессом «нормализации» приток туристов растет день ото дня; и немаленький процент приехавших, оценив преимущества жизни на море, пополняют «штат» потенциальных инвесторов.
Интерес зарубежных инвесторов к Турции сохраняется несмотря на пандемию: в этом году уже зафиксирован двухлетний рекорд по объемам продаж жилой недвижимости нерезидентам.
Количество единиц жилья, проданных иностранцам за первые шесть месяцев года, увеличилось на 44% по сравнению с январем-июнем 2020-го – и это при том, что общий объем продаж снизился на 11,5%. За первые шесть месяцев граждане других стран заключили в Турции 20 488 сделок по приобретению жилой недвижимости, а до конца лета – больше 25 тысяч сделок. В одном только июне зафиксирован рекордный прирост: +185,3% по сравнению с июнем прошлого года (больше 4,7 тысяч сделок). Июль ненамного «отстал», также превысив показатель июля 2020-го на 64%. В тройку государств, граждане которых купили больше всего жилья в Турции, вошли Ирак, Иран и Россия; причем эти три страны лидируют по итогам практически каждого отдельно взятого месяца.
Что касается предыдущих лет, то за прошедшие восемь лет количество проданных иностранцам жилья превысило 220 тысяч. Самый высокий показатель пока что зафиксирован в 2019 году: 45 483 сделки. Но в этом году есть надежды на новый рекорд – с учетом озвученного «минимального порога» в 50 000 сделок.
Итак, в чем же причина столь повысившегося интереса к покупке дома в Турции?
По мнению экспертов, наиболее важный фактор – снижение курса лиры, который мы уже упомянули: за последние пять лет в Турции доллар «вырос» с 3,5 до 8,5, а по данным последних дней – до 9 турецких лир (TL). Обменный курс евро также увеличился с 4 TL за тот же период до более чем 10 TL на сегодняшний день. Это обесценивание местной валюты – в которой зачастую и идет расчет – превратило роскошные дома как в востребованных районах мегаполисов, так и в популярных туристических районах на побережье вполне доступными по цене для иностранных инвесторов. центральной части города, так и в туристических регионах «легко доступными» для иностранцев.
Ведь еще несколько лет назад миллион евро составлял половину его нынешней стоимости в TL. Таким образом, по цене одной квартиры ранее можно купить две сегодня – или же приобрести вместо квартиры приличный дом, на который раньше попросту не хватало средств.
Что берут? Кто берет?
Что касается «разброса» по странам и городам, то «тройку лидеров» из числа покупателей мы уже упомянули: это Ирак, Иран и Турция. Ненамного отстают Германия и Афганистан; «набирают» объемы в плане покупки Эмираты; с конца второго десятка в TОP-20 стран по объему покупателей на восьмое место «перебрались» Штаты (США).
Президент Стамбульской ассоциации строителей Назми Дурбакайым уточнил, что в планах сделать ставку на Катар как посредника, через который удобно продавать жилье в страны Персидского залива.
Также застройщики, не без помощи Ассоциации по продвижению турецкой недвижимости за рубежом, в своей работе берут пример с Испании, Франции и Португалии, перенимая их методики по продаже жилья зарубежным инвесторам. «Хотя доля жилой недвижимости, реализованных иностранцам в общем объеме продаж, составляет всего 3,8%, суммы поступающие от иностранцев, в пересчете на местную валюту все равно выше тех, что мы зарабатываем на местных покупателях», - подчеркнул Назми Дурбакайым. При том что сами покупатели остаются в выигрыше: жилье в Турции дешевле аналогичного европейского, если не брать отдельные наиболее престижные локации вроде Бодрума.
Уже озвучена цель «поднять» процент реализуемых иностранцам квартир и домов с 3,8% от общего числа (актуальный показатель в Турции) до 10% (зафиксированный, например, в Испании). Потому что Турция в плане климата и комфортабельности предлагаемого жилья ничуть не хуже – а во многом и лучше.
Самым предпочтительным городом в плане покупки жилой недвижимости оказался Стамбул. За ним следуют «курортная столица» Анталья, за ней – «официальная» столица Анкара. Еще популярны Измир, «дом» будущей первой турецкой АЭС Мерсин и Бурса.
Стамбульские девелоперы подчеркивают, что новые и современные ЖК – как и жилищные проекты в целом – в крупных районах Стамбула, в частности Эсенлер и Бейликдюзю (европейская сторона), иностранцы восприняли с большим интересом.
Многие интересуются новомодными, ультратехнологичными и экологически продвинутыми элитными комплексами, занимающими целые микрорайоны – этакие «мини-города» с собственной инфраструктурой, садами и парками. Либо «здоровое» жилье с максимальным доступом к кислороду.
Ну а пандемия безусловно положительно сказалась на изменении приоритетов в покупке жилья. Обновив требования к нему в том смысле, что покупатели теперь уже практически не рассматривают малометражки; желающих приобрести квартиры 1+1 (с одной спальней) или 1+0 (студии, которые в Турции уже постепенно «отмирают» как формат) становится все меньше. Людям нужны просторные жилища, с большим количеством комнат, балконами и террасами.
«Делаем ваши ставки, господа!»
Поскольку для иностранцев жилье с учетом курса валют подешевело в целом, риэлторы настроены переориентировать зарубежных инвесторов на жилье сегмента «люкс».
TurkEstate уже рассказывал, что турецкие девелоперы ожидают выручки от их реализации в размере более $1 млн. И это не пустые надежды, а вполне реальные прогнозы – памятуя о том, что уже появилось достаточное количество состоятельных интересантов в том числе из Сингапура, Гонконга, Китая и Азербайджана.
Так что сейчас риэлторы делают ставку на повышение так называемого «стандартного чека»: стоимость проданной резидентам других государств турецкой недвижимости уже сейчас достигает в среднем $150 000. Однако планируется сделать ставку на более дорогостоящий сегмент: жилье стоимостью $1 млн и выше. В расчете на то, что «средний чек» для иностранца-покупателя к 2025 году составит минимум $225 тысяч. А общий доход, получаемый от таких инвесторов, планируется довести до $20 млрд ежегодно.
И это более чем реально, ведь больше 83% иностранных покупателей довольны выбранным жильем в Республике Турция. А многие из них озвучивают планы по приобретению все новых и новых квартир.
На руку турецким застройщикам играет и то, что инфляция инфляцией, а цены быстро растут. Недвижимость в популярных районах и городах стабильно «прибавляет» в стоимости от 30% до 70%, причем только за 2021 год жилье в Турции может подорожать вдвое. В наиболее востребованных Бодруме и Чешме средняя стоимость жилой недвижимости уже превысила 2 млн TL.
Иностранным же покупателям будет все удобнее совершать сделки, поскольку, во-первых, это становится проще: покупатели чувствуют себя все более защищенными, благодаря дополнительным проверкам зданий на сейсмоустойчивость, присвоению им «паспортов» - данные которых можно легко проверить в интернете – а также повышению требований к квалификации риэлторов и прочих работающих с зарубежными инвесторами менеджеров. Требования эти постепенно ужесточаются: теперь, кроме соответствующих сертификатов – и у фирм, и у самих сотрудников – от риэлторов потребуется знание, помимо английского языка, еще русского либо персидского. Что покупателям из РФ тем более «на руку».
Приобретать luxury-недвижимость тоже сейчас выгоднее: во-первых, она с учетом курса валют заметно подешевела, во-вторых – ее легче сдать в аренду: как краткосрочную, так и долгосрочную. В Мугле, в частности – в Бодруме за сдачу в аренду приличной виллы за сезон можно было заработать на одну-две квартиры попроще в городах поменьше. То есть, всего за несколько месяцев!
В Турцию продолжают перебираться на месяцы или даже на годы граждане других стран, даже если не планируют сами что-то там приобретать и «натурализовываться». И всем им нужно уютное жилье, в идеале – отдельностоящий дом с хорошим видом в популярном районе. Либо же просторная квартира вроде дуплекса в престижном современном жилом комплексе, в шаговой доступности от моря. А это – как раз сегмент класса «люкс».
Паспорт в обмен на дом? Нет: вместе с домом!
Ну и не будем забывать об опции получения гражданства по ТАПУ (праве владения жильем), а также «мгновенном гражданстве»: эта причина хоть и не основная для инвестиций в турецкую недвижимость, но все же весомая.
Что такое ТАПУ
Особенно с тех пор, как финансовый «ценз» снизился с $0,5 до $0,25 млн (напомним, это произошло в 2018 году, и такая предпринятая властями мера привела к стремительному увеличению числа иностранцев, желающих приобрести дом в Турции).
Также какое-то время после изменения этого правила – хоть и непродолжительное время – покупатели не знали, что на указанную сумму можно купить не одно жилье, а несколько (например, 3-4 квартиры. Тоже, кстати, класса «люкс», а отнюдь не «эконом»). Таким образом разделить сумму и, например, выбрав один дом для жизни, сдать в аренду остальные. Тем самым начав возвращать вложения чуть ли не с первых дней владения недвижимостью. Тем более что одно из условий получения «мгновенного гражданства» при инвестициях от $0,25 млн и более является владение недвижимостью на протяжении нескольких лет: первые годы ее продать нельзя.
Президент Ассоциации по продвижению недвижимости за рубежом (GİGDER) Омер Фарук Акбал подчеркнул: «Мы ожидаем новых рекордов, особенно в октябре». По его словам, в ближайшие годы спрос на жилье со стороны иностранцев продолжит стремительно расти, ведь даже в самый тяжелый «пандемийный» год продажи домов иностранцам снизились всего на 10%. «Мы рассчитываем увеличить долю граждан Европы и США в числе покупателей до 25%. Кроме того, я думаю, что доля инвесторов из Центральной и Дальней Азии, которая в настоящее время составляет около 13%, будет постепенно увеличиваться».
Фарук Акбал еще раз подчеркнул, насколько важно грамотно вести дела с потенциальными покупателями из-за рубежа. По его категоричному заявлению, маркетинговые структуры, агентства и девелоперы, которые продают недвижимость иностранцам, должны обязательно получать лицензию; Ассоциация уже направила прошение об этом в соответствующие министерства. Напомнив, что сейчас на территории Турции порядка пяти тысяч агентов по недвижимости работают с потенциальными покупателями из-за рубежа – причем не всегда располагая достаточной для этого подготовкой. В результате нередко возникает так называемая «недобросовестная конкуренция», когда процент, получаемый за услуги, одинаков, а качество услуг – совершенно разное. «Более того, это может поставить инвесторов в непростую ситуацию уже после сделок, заключаемых неинституциональными компаниями. Вот почему нам обязательно нужно лицензирование. Если такого регулирования удастся добиться, то даже комиссии за покупку, которые за последнее время значительно увеличились, также снизятся». Что, согласитесь, немаловажно.
Упомянул Омер Фарук Акбал и о наиболее распространенных жалобах со стороны покупателей-резидентов других государств: чаще всего люди недовольны отсутствием «прозрачности» платежей и языковыми сложностями – мало того что приходится разбираться в нюансах законодательства чужой страны при покупке, так еще и общего языка общения зачастую нет: не все турецкие риэлторы говорят хотя бы на английском достаточно свободно. Приходится либо переплачивать переводчику, либо рисковать корректностью сделки или оформления документов. «Работа не заканчивается самим фактом продажи жилья, - подчеркивает Омер Фарук Акбал. – Не менее важно удержать интерес иностранца, понимание, как выгодным образом подать ему преимущества долгосрочного проживания в стране – и, возможно, сподвигнуть таким образом на повторную покупку. Для этого тоже нужны правила, как это делать корректно».
А жить в Турции – если уж было принято такое решение – иностранцам удобнее, чем в ряде других стран: прекрасный климат, развитая инфраструктура, дети тут же поступают в бесплатные садики и школы, которых в популярных у зарубежных инвесторов городах строится все больше – в том числе с расчетом на приток иммигрантов.
Российские покупатели: актуальная статистика
Интерес наших соотечественников к жилью в Турции, и без того немаленький, последние полтора-два года начал еще больше расти в связи с быстрым увеличением цен на жилье в южных регионах РФ.
Россияне, купившие жилье в Республике Турция с начала 2021 года, в общей сложности потратили на это порядка 9 млрд рублей. Только за январь-март текущего года ими было приобретено 938 единиц недвижимости.
Причем порядка 20% россиян, выбирающих жилье именно в Турции, сейчас составляют жители Краснодарского края. В основном они в итоге предпочитают провинцию Анталья.