Cтамбул, Измир и Мугла – три инвестиционных кита 2024 года

Быстро меняющийся рынок недвижимости Турции, несмотря на свою турбулентность, продолжает привлекать внимание местных и иностранных инвесторов. Эксперты уверены, что в 2024 году следует ожидать оживления сферы.

Мегаполисы остаются достаточно востребованными, туристические регионы – тем более: Анталья, например, по-прежнему является явным фаворитом иностранных покупателей. Впрочем, зарубежные вкладчики все больше присматриваются и к Мерсину.

Тем не менее, опираясь на статистику 2023 года, Property Turkey İstanbul назвали три самые популярные провинции для инвестиций в недвижимость Турции. Эксперты рекомендуют присмотреться именно к ним, как к находящимся в авангарде перспективности вложений на ближайшие 12 месяцев.

Это Стамбул, Измир и Бодрум.

Теперь обо всех трех китах поподробнее.

Содержание:

• Стамбул
• Измир
• Бодрум (Мугла)
• Что следует учесть?
• Аренда – цены и перспективы
• Стамбул
• Измир
• Мугла
• Арендные ставки в крупных и наиболее востребованных провинциях
• Для удобства сравнения – статистика в формате таблицы (по данным Endeksa):

Стамбул

Турецкий мегаполис с колоссальным наследием продолжает оставаться крупнейшим и наиболее экономически активным городом Турции. На азиатской стороне с точки зрения инвестиционного потенциала наиболее востребованы районы Кадыкёй, Ускюдар и Аташехир, на европейской – Бешикташ, Сарыер и Бакыркёй.

Недвижимость в этих локациях – причем не только жилая, но и коммерческая – имеет высокую ожидаемую рентабельность. Ну а усилия местных властей по урбанизации вкупе с новыми транспортными проектами еще больше увеличивают ценность таких активов. Причем не только в упомянутых шести районах: уже доказано, что в «зеленых» спальных кварталах, расположенных не слишком далеко от центра, где открывается станция метро – а новых линий в Стамбуле сейчас прокладывается очень много, – жилая недвижимость сразу, буквально за считанные дни после запуска станций, подскакивает в цене на 25–30%.

Измир

Эта жемчужина Эгейского побережья – в фокусе интересов как иностранных, так и местных инвесторов. Спрос на рынке недвижимости в Измире особенно высок в таких районах, как Алсанджак, Каршияка и Борнова.

Местное жилье позволяет очень быстро окупить вложения и выйти на чистую прибыль благодаря развивающейся инфраструктуре и транспортным сетям. Напомним, в Измире есть собственное метро, одна из веток которого доходит до аэропорта.

Алсанджак и Каршияка, например, идеальны для инвестиций как в жилую, так и в коммерческую недвижимость. Ну а Борнова и Буча привлекают внимание благодаря своей близости к университетам (=круглогодичный спрос на аренду), а также молодому и активному населению. А молодежь сегодня зачастую бывает очень состоятельной (мы имеем в виду подбирающих себе квартиры потенциальных покупателей).

Кроме того, туристические локации в прибрежных районах провинции Измир невероятно популярны в качестве мест для приобретения летних домиков и курортного жилья. Так что с учетом быстро растущего спроса девелоперы все чаще запускают проекты в Чешме и Алачаты, в Урле и т.д. Причем это не стандартные ЖК, а нередко дорогие комплексы вилл.

Бодрум (Мугла)

В Мугле есть несколько невероятно популярных районов и курортных поселков: Бодрум, Мармарис, Фетхие, Гёджек, Олюдениз.

Тут явное лидерство – причем уже не год и не два – удерживает турецкая Ривьера. Такие регионы, как Ялыкавак, Гюмюшлюк и Тюркбюкю на бодрумском полуострове, уже прославились своими люксовыми комплексами и состоящими из вилл проектами с фантастическими видовыми характеристиками.

Ну а Ялыкавак, после «закрытия» для большинства россиян пляжей Европы, превратился в аналог Лазурного Берега, со своей развлекательной зоной, пристанью для яхт и роскошными магазинами, Гюмюшлюк привлекает природными красотами и спокойной атмосферой, Тюркбюкю же славится роскошными ресторанами и пляжами.

Поэтому Бодрум – это направление, где можно заработать на туризме и рынке аренды жилья. Даже если в холодные месяцы спрос не так высок, летние окупают зимний простой с лихвой.

Что следует учесть?

• В Стамбуле, Измире и Бодруме инвестиционные затраты и ожидаемая доходность варьируются в зависимости от региона, характеристик недвижимости (включая видовые, локацию, класс жилья и т.д.) и рыночных условий. При этом Стамбул требует более высоких первоначальных вложений, гарантируя круглогодичный и неуклонно растущий спрос благодаря своему статусу экономического, финансового и туристического центра. Ну а в Бодруме и Измире есть инвестиционные возможности по, так скажем, более доступным ценам, хотя окупаемость недвижимости здесь не такая высокая.
• По типам собственности: Стамбул – фаворит в сфере коммерческой недвижимости и круглогодичной аренды жилья, Бодрум и Измир – более «летние», отпускные направления.

Аренда – цены и перспективы

Очевидно, что многие приобретают недвижимость с целью последующей перепродажи с прибылью. Но помимо того, что турецкое жилье само по себе растет в цене, те несколько лет, которые пройдут с момента покупки до перепродажи, можно его сдавать. Тем самым будет ускорен процесс возврата инвестиций и увеличена впоследствии чистая прибыль.

Предоставлять недвижимость в аренду можно как на долгий (на базе годичных договоров), так и на короткий срок. Правда, краткосрочная – так называемая туристическая – аренда с 1 января 2024 года несколько усложнилась в плане требований и перечня необходимых документов, но с помощью компетентных специалистов обеспечить соответствие нормативам – не проблема. Да и что касается долгосрочной аренды, с лета 2024 года отменяется запрет на повышение арендной ставки больше чем на 25% в год: предыдущие два года это ограничение ощутимо мешало собственникам.

Вот свежие данные и актуальные цифры, касающиеся аренды, по Стамбулу, Измиру и Мугле.

Стамбул

Агентство планирования Стамбула (İPA) опубликовало отчет о росте цен на жилье по всему мегаполису.

Интересный факт: при том, что арендная плата в среднем по миру в период пандемии – с 2020 по 2022 годы – увеличилась в 1,6 раза, в Стамбуле этот показатель составил… 5,2 раза.

Только в прошлом году цены на жилье в Стамбуле выросли на 84,14%, а арендная плата – на 75,56% (при этом если оценивать не в единицах жилья, а в квадратных метрах, то один «квадрат» на продажу подорожал на 82,54%, а арендная плата – на 84,33%).

Средняя арендная плата в Стамбуле составляет сейчас 17 594 TL (576 $), а арендная ставка за 1 м² – 176 TL (5,8 $). Надо отметить, что космополитичная природа мегаполиса проявляется и на рынке аренды. В Стамбуле, где отраслевые колебания и рост цен на съем жилья отчетливо ощущаются во многих регионах, в некоторых районах провинции зафиксировано даже некоторое снижение ставок. Например, в декабре прошлого года стоимость аренды квадратного метра в Шиле опустилась на 3% и упала до 165 TL (5,4 $) за 1 м²; на 2% снизились ставки в Башакшехире и Кючюкчекмедже – до 181 TL (5,9 $) и 168 TL (5,5 $) за «квадрат» соответственно. Однако в Бешикташе, одном из центральных и наиболее популярных районов Стамбула, цена аренды за квадратный метр выросла на 6% и составила 331 TL (11 $) в среднем, а в Бейоглу (267 TL (8,7 $)) и Сарыере (382 TL (12,5 $)) рост составил 5%.

Что касается более длительного периода анализа: есть районы-лидеры, где арендная плата особенно подскочила за последние четыре года, в их числе – и на первом месте – Ускюдар, «прибавивший» сразу 961%.

Районы Стамбула, ставки на съем недвижимости в которых наиболее сильно выросли начиная с 2019 года:

• Ускюдар – 961%;
• Кяытхане – 954%;
• Бейкоз – 889%;
• Башакшехир – 879%;
• Кючюкчекмедже – 861%;
• Эюпсултан – 804%.

Как Turk.Estate уже писал, в этих локациях практически нереально найти даже самую потрепанную квартиру дешевле 10 000 TL в месяц (327 $). При этом верхний предел ежемесячного тарифа составляет около 150 000 TL, что эквивалентно 4910 $.

При этом все тот же Стамбул в плане спроса на туристическую аренду круглый год держит лидерство – в отличие от курортных районов.

Измир

В 2023 году арендные ставки в Измире выросли на 119%; причем только за декабрь – на 4%. Текущая средняя арендная плата за жилье в городе составляет 15 926 TL (521 $), ну а арендная стоимость квадратного метра – 145 TL (4,75 $). Отметим, что в провинции Измир лидером по повышению арендной платы стал район Бергама: за декабрь жилье здесь подорожало сразу на 6%, средняя стоимость аренды 1 м² равна 100 TL (3,27 $), а средняя ежемесячная ставка за аренду резиденции – 12 200 TL (399 $).

Аналитики, опираясь на собранную порталом Endeksa статистику, ожидают прироста еще на 30–40% начиная с мая 2024 года – это по провинции Измир в целом. В среднем же увеличение цен за год по районам может составить от 80 до 130%.

Мугла

Мугла по итогам 2023 года (с учетом данных, суммированных Endeksa и за декабрь в том числе) оказалась второй после Стамбула провинцией по «ценности» в плане стоимости аренды в Турции.

Здесь средняя цена за резиденцию в месяц к концу года соответствовала 16 399 TL (537 $).

Cредняя ставка за 1 м² в типовой квартире – 164–186 TL (5,4–6 $), причем 164 TL – это в нелетний сезон: все-таки Мугла – курортное направление с пляжами в Фетхие, Мармарисе, Бодруме и т.д.

Партнер-основатель и генеральный директор Endeksa.com Гёркем Огют в своей оценке текущей ситуации на рынке арендного жилья охарактеризовал перспективы сдаваемой внаем недвижимости следующим образом: «По состоянию на декабрь 2023 года мы наблюдаем замедление роста цен на аренду во многих регионах. В свете полученных данных можно предсказать, что эта новая тенденция стабилизируется и рынок перейдет в более здоровый процесс с точки зрения как спроса, так и предложения. Однако потребуется время, чтобы эта тенденция более конкретно отразилась на арендной стоимости, и не следует игнорировать тот факт, что рынок представляет собой совокупный результат целого ряда факторов».

Арендные ставки в крупных и наиболее востребованных провинциях

Про Измир, Стамбул и Муглу с ее побережьями мы уже рассказали выше.

Однако несправедливо будет не упомянуть Анталью – курортную столицу Турции, которая делит лидерство со Стамбулом по объемам продажи жилья иностранцам, в некоторые месяцы даже опережая последний.

Пришедшая с зимним сезоном стагнация сказалась и на Анталье, одном из самых оживленных городов Средиземноморья, в силу ее «курортности» в первую очередь. Однако цены на аренду здесь продолжают стабильно расти – где-то быстрее, а где-то медленнее. Единственным районом Антальи, где зафиксировано заметное снижение – скорее всего, временное, – оказался Газипаша (где расположен международный аэропорт Газипаша–Аланья): тут удешевление составило 5%.

В целом же средняя цена арендуемого квадратного метра жилья сейчас зафиксирована на показателе 145 TL (4,75 $), а ставка аренды за одну «среднюю» резиденцию в месяц – 15 038 TL (492 $).

А что в Анкаре, столице Турции? Она «закрыла» декабрь со средней ценой аренды 118 TL (3,9 $) за «квадрат» и средней ставкой за одну квартиру в размере 14 188 TL (464 $). Однако поскольку этот город – а) столица, б) один из крупнейших финансовых, экономических и образовательных центров страны, динамика здесь зависит не от курортного сезона. Например, в феврале 2023 года стоимость арендуемого жилья в Анкаре подскочила сразу на 21%, а цена 1 м² поднялась с 52 TL (1,7 $) до 63 TL (2 $). В ноябре аренда подешевела на 2%, зато в декабре увеличилась на 4%. Рост замедлился, но продолжается.

Бурса – пятый по величине мегаполис Турции: в декабре арендные ставки здесь выросли на 2%, а годовой прирост составил 125%. В настоящее время аренда 1 м² жилой недвижимости в Бурсе требует 111 TL (3,63 $), а средняя стоимость аренды квартиры достигла 13 309 TL (436 $).

Студенческий район Эскишехир вошел в число провинций, завершивших 2023 год с внушительной динамикой: за минувшие 12 месяцев арендная плата здесь поднялась сразу на 152%. В декабре изменение стоимости составило +3%. В настоящее время средняя цена аренды жилья в Эскишехире равна 10 162 TL (333 $) за резиденцию, а средняя арендная плата за квадратный метр – 103 TL (3,37 $).

Еще из наиболее быстро дорожающих отметим Трабзон – один из крупнейших городов Черноморского региона. За последний год здесь зафиксирован рост стоимости аренды на 146%. По состоянию на декабрь 2023 года средняя арендная ставка за резиденцию в Трабзоне составляет 11 046 TL (362 $), а цена за «квадрат» – около 78 TL (2,55 $). Причем в сентябре этот показатель фиксировался на уровне 85 TL (2,78 $).

Для удобства сравнения – статистика в формате таблицы (по данным Endeksa):