Покупка жилья в Стамбуле: важные нюансы и актуальные расценки

Владение недвижимостью – мечта и цель многих людей на протяжении долгих лет. Ну, а покупка собственного жилья в Турции, к тому же в таком крупном мегаполисе, как Стамбул, имеет множество преимуществ: можно проживать там самим, можно получить крупную прибыль единоразово, вложившись на этапе строительства и перепродав недвижимость несколько лет спустя, можно получать доход от повременной аренды либо использовать комбинированный вариант – собственное проживание плюс предоставление съемщикам в формате таймшера в периоды, когда квартира или дом вам не нужны… Стоит помнить и о возможности получения гражданства, что можно успешно сочетать с любым из упомянутых выше вариантов использования недвижимости в Стамбуле.

Turk.Estate уже вкратце рассказывал об инвестиционно полезных территориях и некоторых перспективных районах главного турецкого мегаполиса.

Однако есть ряд нюансов, на которые следует особо обратить внимание. В этой статье мы поделимся с вами некоторыми хитростями, которые нужно обязательно учесть при покупке резиденции в этом городе.

Содержание:

• Экономическая структура Стамбула
• Преимущества приобретения жилья в Стамбуле с целью будущей продажи
  • Потенциал роста
  • Простота продажи
  • Инвестиции в инфраструктуру
• Некоторые недостатки варианта покупки жилья в Стамбуле
  • Регулярные расходы
  • Эксплуатационные траты
  • Риски
• Что следует дополнительно учитывать при покупке жилья в Стамбуле?
  • Местоположение
  • Социальная инфраструктура
  • Количество комнат и площадь жилья
  • Дополнительные нюансы
• Самые выгодные районы Стамбула для покупки жилья
• Актуальные расценки на жилье в Стамбуле
• Цены на жилье на продажу и их изменение в зонах городской трансформации
• Тарифы на аренду жилья и их изменение в районах городской трансформации

Экономическая структура Стамбула

Стамбул – самый густонаселенный и активный город на территории Турции. Он всегда был очень важным торговым и экономическим узлом, культурным и экономическим хабом. Как целевую аудиторию пользователей местного жилья обязательно надо учитывать и туристов, и релокантов, и высококвалифицированных специалистов, приезжающих работать по найму, и особенно студентов. Ведь в Стамбуле есть множество университетов, прекрасно зарекомендовавших себя не только в Турции, но и по всему миру. А иностранные студенты – аудитория довольно состоятельная.

Рынок недвижимости Стамбула растет день ото дня именно по этим причинам: неуклонно повышающийся интерес как к жилой, так и к коммерческой недвижимости; приплюсуем сюда все увеличивающийся турпоток, на который не смогла существенно повлиять даже пандемия; миграцию, переезды внутри страны. Ведь многие турецкие граждане, проживающие в других городах, мечтают перебраться в Стамбул и основать там свой бизнес. Все это повышает как спрос на жилье, так и цены на рынке недвижимости мегаполиса.

Преимущества приобретения жилья в Стамбуле с целью будущей продажи

Среди основных преимуществ приобретения недвижимости в самом крупном городе Турции можно назвать следующие:

Потенциал роста

Сейчас, когда рост внутреннего и въездного туризма, а также внутренняя миграция в Стамбул становятся все более выраженными, именно этот мегаполис в первую очередь и выбирает большинство покупателей. Покупка жилья здесь – та инвестиция, которая способна удвоить и утроить ваши вложения по прошествии недолгого времени. Тем более что даже земля под жилую застройку здесь очень быстро дорожает.

Простота продажи

Тот факт, что Стамбул является самым густонаселенным городом Турции, привел к тому, что потребность в жилье здесь растет постоянно. Запросов – как в аренду, так и на покупку – огромное количество. Сделки заключаются быстро; более того, у продавца резиденции зачастую есть возможность выбирать среди потенциальных покупателей. А значит, можно устроить аукцион на повышение безотносительно рыночной стоимости квартиры. Чем привлекательнее лот, тем больше на нем можно заработать исключительно за счет престижности здания/удачного местоположения и т.д.

Инвестиции в инфраструктуру

К слову о местоположении: инфраструктура, как социальная, так и особенно транспортная, в Стамбуле развивается чрезвычайно быстро в сравнении с другими городами. Так, осенью 2022 года открылась линия метро в аэропорт на азиатской стороне Сабиха Гёкчен, что сразу взвинтило стоимость жилья в соседних районах, причем намного. То же самое случится и в 2023-м на европейской стороне в связи с открытием 22 января ветки метро в Новый аэропорт (пришедший на смену аэропорту Ататюрк).

Прокладываются новые линии метрополитена, метробусов, трамваев. Везде, где появляются новые остановки, благодаря чему становится легче добираться из отдаленных районов в центральные, жилая недвижимость сразу начинает прибавлять в цене. Интерес к спальным и бывшим промышленным районам увеличивается благодаря простоте транспортировки и внутренних перемещений по городу, а также в аэропорты, на железнодорожные вокзалы и т.д.

Некоторые недостатки варианта покупки жилья в Стамбуле

Некоторые негативные стороны у покупки дома или квартиры в Стамбуле тоже есть. Впрочем, тем, кто заранее – еще до того, как решиться на сделку – учитывает дополнительные траты и прочие упомянутые ниже нюансы, бояться нечего. Но помнить о них надо.

А именно:

Регулярные расходы

Такие постоянные траты, как выплата процентов по ипотечному кредиту и коммуналка, собственники обычно держат в голове; а вот ежемесячный айдат, ежегодные налоги и оплата страховки почему-то для некоторых владельцев жилья оказываются неприятной неожиданностью, как и регулярное повышение тарифов по упомянутым статьям расходов. Грамотное планирование бюджета, расчет доходов (в том числе с учетом возможных периодов простоя сдаваемой в аренду недвижимости) и небольшая финансовая подушка на возможные непредвиденные траты сведут эти сложности к минимуму.

Эксплуатационные траты

При покупке любой недвижимости именно на собственника ложатся все процессы содержания, благоустройства и ремонта своей резиденции, если только их не берет на себя полностью управляющая компания (УК) за соответствующую плату. Как например, в брендированных комплексах дорогих апартаментов, а также в зданиях гостиничного типа, где продаются номера: там действительно можно передоверить управление специалистам и ни о чем не думать, кроме регулярно выплачиваемой в пользу УК суммы. Причем суммы немалой. Если апартаменты или принадлежащий вам номер сдаются – затраты на него окупаются легко, а вот если жилье будет простаивать, то такие расходы тоже нужно будет заложить в бюджет.

В остальном же надлежит держать в голове хлопоты (а в кошельке – суммы) на закупку материалов, оплату услуг специалистов, которые будут менять протекающие краны, чинить бойлеры, делать косметический ремонт и прочее.

Риски

Риска не суметь продать недвижимость в Стамбуле практически не существует; зато есть угроза со стороны внешних факторов, от которых не получится абстрагироваться. Это землетрясения и ураганы.

Первое, что нужно сделать, − это убедиться, что здание имеет обязательную страховку от землетрясений. Возможно, стоит докупить дополнительную страховку, которая компенсирует вам даже полную стоимость недвижимости, случись что: все-таки Стамбул расположен в сейсмоопасном регионе, в отличие от городов в континентальной части страны.

Максимально внимательно подойдите к оценке недвижимости, которую облюбовали: местоположение, окружающие ее строения – их состоянием тоже нелишне озаботиться. Следует выяснить статус земли и построек поблизости.

Также уточните, какие транспортные пути власти предполагают проложить в вашем районе. Если поблизости появится дополнительная остановка автобуса, трамвая или метробуса – это прекрасно: она сделает вашу резиденцию дороже. А вот если в 100 метрах под окнами протянут скоростную железнодорожную магистраль или соберутся прокладывать ветку метро (что чревато шумными работами и вибрацией от строительной техники на протяжении многих месяцев) – далеко не всем потенциальным арендаторам это понравится.

Что следует дополнительно учитывать при покупке жилья в Стамбуле?

Местоположение

Расположение – один из основных моментов, на который следует обратить внимание при покупке жилья, независимо от того, в каком городе или регионе вы собираетесь приобрести недвижимость. В Стамбуле – особенно: популярность места, скопление людей, туристическая значимость.

Еще раз упомянем о транспортной инфраструктуре (см. предыдущий раздел). Если вы планируете сдавать жилье в аренду или перепродавать совсем скоро, то не следует отдавать предпочтение слишком уж удаленному от центра местоположению – даже если лично вам нравится чудесный зеленый район в 20−30 километрах от центра города.

Социальная инфраструктура

Студент, собирающийся арендовать жилье, явно предпочтет квартирку, пусть даже очень маленькую, но недалеко от его же университета. Для семей с детьми в приоритете – садики, школы, колледжи, особенно – больницы поблизости, в идеале в пешей доступности.

И наоборот: семействам могут не понравиться шумные тусовки студентов поблизости, а абитуриентам – постоянно кричащие ребятишки в детском саду, расположенном прямо под их окнами. Как и приезжающим работать по контракту специалистам, которым нужно хорошо высыпаться; а ведь это одна из самых выгодных с точки зрения сдачи в аренду клиентских аудиторий. Высококвалифицированные сотрудники и госслужащие редко портят квартиры: они туда в большинстве случаев приходят лишь ночевать. К тому же меньше риск столкнуться с неплатежами, ведь за них зачастую платит компания, в которой они работают.

Имейте это в виду в случае покупки жилья для сдачи в аренду, с учетом контингента.

Количество комнат и площадь жилья

Обязательно сравните цены и метраж, а также количество комнат как минимум в нескольких лотах. Напомним, что в площадь жилья в Турции входят и балконы, и общие территории. При этом размер резиденции и количество комнат существенно влияют на рыночную стоимость недвижимости.

Добавим, что для сдачи в аренду туркам как целевой аудитории студии вряд ли будут востребованы: местное население не выберет такие крошечные квартиры. Даже живущие поодиночке студенты предпочитают минимальный формат 1+1.

Дополнительные нюансы

Почему-то о ряде дополнительных факторов вспоминают в последнюю очередь и, увы, зачастую уже после покупки квартиры. Это:

• инсоляция жилья (освещенность),
• уровень влажности в помещении,
• газификация,
• возможность подключения автономного отопления.

Самые выгодные районы Стамбула для покупки жилья

Перечислить лучшие районы мегаполиса не представляется возможным: ведь выбор наиболее выгодного района сугубо индивидуален и формируется исходя из того, как вы хотите использовать свою недвижимость.

Если планируете сдавать ее туристам, то в первую очередь обратите внимание на районы Фатих, Ускюдар, Бейоглу – историческое сердце города.

Если хотите быть поближе к роскошной жизни − рассмотрите Бебек и Нишанташи, где этот аспект в приоритете: именно здесь расположены самые известные торговые улицы и самые престижные магазины. Аудитория, как можно понять, соответствующая.

Чтобы не ломать голову самим и не искать информацию по всему интернету, лучше обратиться к профессиональным консультантам, которые сориентируют вас по индексу цен на жилье в Стамбуле. А также подскажут, стоит ли покупать квартиру в новостройке или предпочесть вторичное жилье, интересно ли с точки зрения инвестиций то или иное старое здание (старинные и хорошо построенные особняки нередко очень престижны в этом смысле). Те же профессионалы помогут детально изучить особенности постройки жилья: возраст здания, использованные при его возведении материалы, соответствие нормативам – в том числе по сейсмостойкости − и прочее в том же роде.

Актуальные расценки на жилье в Стамбуле

Расценки на жилье в городе постоянно меняются. Годовой прирост цен на жилье в Стамбуле за последние 12 месяцев составил 203%, увеличение арендной платы (только официальной) – 150% за 12 месяцев. На конец января 2023 года средняя цена продажи квадратного метра жилья в Стамбуле достигла 22 049 турецких лир (TL), усредненная стоимость единицы жилья − 2 645 880 TL, а средняя арендная плата – 10 887 TL; причем в наиболее востребованных районах она в несколько раз выше.

Наибольший рост продажных цен в районах, затрагиваемых проектом городской трансформации, наблюдается в Бейоглу, тарифа на аренду – в Эсенлере. По данным Endeksa, стоимость жилья в Бейоглу за последний год выросла на 323%: цена квадратного метра здесь уже 34 756 TL, а средняя цена за резиденцию − 3 475 600 TL. В Эсенлере арендная плата увеличилась на 252% за последний год.

Цены на жилье на продажу и их изменение в зонах городской трансформации

Тарифы на аренду жилья и их изменение в районах городской трансформации

Благодарим за предоставленные факты и цифры аналитический портал Endeksa.