Покупка жилья в Турции с целью сдачи в аренду: что выгоднее в этом году?

Летний сезон 2021 года, пусть и оказавшийся уже вторым по счету «пандемийным», способен стать «звездным часом» инвесторов, решивших вложиться в жилую недвижимость в Турции с целью последующей сдачи в аренду. Причем речь идет не только об уже сдающих квартиры, дома и виллы, но и о тех, кто купит их в ближайшее время. Спрос на курортное жилье сейчас колоссален, а с учетом того, что власти Турции настроены «продлить сезон» в этом году практически до новогодних праздников – благо климат страны позволяет – прибыль может перекрыть рекорды прошлых лет. Напомним, прошлая зима была на удивление теплой, и на Анталийском побережье туристы купались практически до середины декабря.

А в нынешнем сезоне владельцы вилл, например, получают с арендаторов уже до 2000 евро в сутки. Так что даже неспециалист вполне способен представить себе потенциальный доход, сравнив стоимость покупки и сезонную аренду (даже если не упоминать круглогодичную, в менее известных, но тоже весьма популярных регионах).

Ну а мы расскажем о наиболее востребованных в 2021 году форматах жилья, а также районах Турции, где оно сдается с наибольшей прибылью.

Общие сведения

Занимающаяся оценкой недвижимости турецкая аналитическая компания EVA представила статистические данные, касающиеся спроса и на покупку, и на аренду жилья. Цены растут везде. Так, провинции Кахраманмараш, Мерсин, Диярбакыр, Шанлыурфа и Ушак занимают по самым свежим данным первое место по увеличению арендной платы: диапазон прироста – от 32% до 37%. Однако средние расценки на съем в упомянутых районах эксперты называют «вполне разумными», в отличие от зашкаливающих «курортных» тарифов.

Зато провинции Мугла и Измир – как раз-таки традиционные летние направления – оказались бесспорными лидерами в плане сдачи в аренду вилл и прочих отдельностоящих зданий: тут, в зависимости от размера, местоположения и прочих характеристик домов, увеличение в цене составило от 30% до 50%.

Лицензированный специалист по оценке недвижимости EVA Серкан Бол уточнил, что количество вновь возводимых домов и жилых комплексов не слишком велико, а уже готовые быстро расхватывают. Результат? В некоторых городах или районах свободный жилой фонд практически исчерпан. Что и провоцирует стремительный рост цен и на покупку, и тем более на аренду – среди тех, кто еще не позаботился о месте проведения летнего отпуска.

Из других провинций эксперт рекомендует инвесторам, делающим ставку на аренду, обратить внимание также на Айдын, Трабзон, Балыкесир, Текирдаг, Коджаэли и, наконец, на столицу Турции Анкару.

В Мугле средний рост арендной платы составляет около 13% на типовое жилье (юниты в многоквартирных домах) и 31% на виллы и прочие отдельностоящие здания; в Измире аналогичные показатели – это 14% и 35% соответственно. Хотя, казалось бы, 31% и 35% заметно ниже 49% и 43% Айдына и Трабзона, мы говорим именно о стремительном росте ставок на аренду за последние месяцы: тут Измир и Мугла оторвались от всех остальных провинций. Ведь только с марта-апреля 2021 года – то есть буквально за пару месяцев – тарифы здесь взлетели до небес. Только в Бодруме, например, за год наблюдается трехкратное увеличение.

Оценивая актуальный ассортимент предложения жилья на рынке, Серкан Бол уточнил, что рост цен на аренду влияет и на стоимость жилья, выставляемого на продажу; так что потенциальным инвесторам стоит поторопиться. «Для того, чтобы нынешние цены на аренду и продажу снизились до так называемого «разумного» уровня, необходим вывод на рынок достаточного количества новых жилых комплексов и отдельностоящих домов. Однако учитывая, что стоимость строительства сейчас весьма высока – отчасти по причине удорожания материалов – а здания возводятся в среднем от 24 до 36 месяцев, можно с уверенностью сказать, что даже если определенные меры в этом направлении будут приняты прямо сегодня, сколько-нибудь заметно это повлияет на рынок жилой недвижимости – и ассортимент предложения – лишь через два года», – посетовал эксперт.

Что лучше купить виллу или квартиру в Турции

Теперь поговорим о разных регионах поподробнее.

Айдын «набирает обороты»

Айдын(в состав этой провинции, в частности, входит крупный курорт Кушадасы) – регион, где раньше арендные ставки как на квартиры в ЖК, так и на виллы либо особняки считались вполне умеренными. Особенно в сравнении с Измиром и Муглой. Однако в 2021 году Айдын «набирает обороты». Эксперты объясняют это удобством транспортного сообщения с близлежащими курортными регионами (территориально провинция граничит с одной стороны с Муглой, с другой – с Измиром), и удачным местоположением как таковым: тут и аэропорты близко, и транспортные «артерии» для поездок в другие регионы Турции на автобусе либо машине.

Так что именно здесь удобно и жить-работать-учиться «на удаленке», и выезжать по желанию на море: поездка не займет много времени, в отличие от ряда континентальных городов, где до моря минимум 5-6 часов быстрой езды на автомобиле. В итоге Айдын демонстрирует прирост в арендной плате сразу на 49%.

Ежемесячная аренда в отдельностоящих зданиях в Трабзоне увеличилась

Чем привлекателен Трабзон? В то время как средняя скорость увеличения арендной платы за типовое жилье (квартиры) составляет 6%, ежемесячная аренда в отдельностоящих зданиях увеличилась сразу на 43%. Объясняется это тем, что именно в Трабзоне, с его природными красотами, считается особенно приятно жить в собственных домах. Кстати, из прибрежных провинций Черноморского побережья Трабзон – бесспорный лидер. Немаловажно и хорошее местоположение – имеется в виду транспортная доступность. Кстати, Трабзон еще и одна из самых ближайших к Грузии провинций, так что выбор «жилья для аренды» здесь весьма удачен в плане предложения его туристам из РФ и стран бывшего СНГ, не любящих авиаперелеты и приезжающих на машинах через Грузию. А таких немало.

Анталья, любимица россиян

Напомним, каждое пятое приобретаемое иностранцами жилье находится именно в Анталье. В этой провинции, на территории которой располагается большинство хорошо известных нашим соотечественникам курортов – собственно Анталья, а еще Аланья, Кемер, Белек, Сиде, Манавгат – тоже наибольшим спросом сейчас пользуются отдельные дома. Причем именно с собственным бассейном. Даже не «одним на несколько зданий» (формат, несколько лет назад довольно популярный среди покупателей, располагавших не слишком большим бюджетом, но все равно предпочитавшим пусть маленький, но отдельный домик в мини-сите. Такие до сих пор встречаются на Анталийском и Эгейском побережьях – 2-3-4 дома с небольшой общей плавательной зоной).

Теперь же ориентиры поменялись: в фаворитах – комфортабельные виллы с террасами, просторными балконами и с собственным бассейном. Стоимость аренды подобных домов в Анталье летом 2021 года достигла показателя в 2000 турецких лир (TL) в сутки.

Чем еще привлекательна покупка именно такого объекта: виллы на анталийском побережье далеко не всегда снимают «на постоянку»: чаще это все-таки сезонная аренда. Так что летом можно получать прибыль, и немалую; зимой же самим наслаждаться морем, природными красотами и жизнью в крупном городе с развитой инфраструктурой – Анталье или Аланье. С учетом того, что в обоих городах купаться в море можно с марта по ноябрь – а порой, как мы уже и упоминали выше, по декабрь – «потери» невелики: просто отдых в «летний сезон» заменяют длинные каникулы в «межсезонье», с более мягким температурным режимом. И, кстати, с отсутствием толп туристов на улицах, и как следствие – с более низкими ценами (или заметными скидками) в магазинах, ресторанах и тому подобных заведениях. Тем более что в крупных городах очень удобно с осени по весну жить и работать\учиться на удаленке.

Что касается клиентских групп (кто именно предпочитает арендовать здесь жилье), то аналитики представили следующие цифры:

• районы, расположенные близко к береговой линии в районах Коньяалты и Муратпаша в центре Антальи, предпочитают люди с высоким уровнем дохода;
• районы, протянувшиеся от второй береговой линии до «внутренних» районов, а также Кепез выбирают арендаторы со средним уровнем дохода;
• в северных частях города, вдали от моря, квартиры снимают в основном малообеспеченные граждане; хотя как раз они, если нашли подходящий для себя вариант, живут годами.

Аренда жилья в центре Антальи сейчас составляет 25-30 TL/1 кв.м в месяц в Коньяалты и Муратпаше, а в Кепезе – около 10-15 TL/1 кв.м.

Ну а стремящиеся убежать подальше от многолюдных районов, а также жить в чуть более мягком климате, выбирают район Дёшемеалты (ранее самостоятельное территориальное объединение, а теперь – официальный район Антальи, расположенный на краю города). До моря вполне можно добраться, однако народа тут заметно меньше, и к тому же летом температура и влажность ниже, чем в центре Антальи. Стоимость аренды здесь составляет порядка 30-35 TL/1 кв.м. в месяц.

Кстати, хорошо сдаются (соответственно, можно их покупать и сдавать) и коммерческие помещения. Например, офисы, которые особенно востребованы в самом центре Антальи. В современных зданиях не старше 5 лет стоимость аренды одного «квадрата» уже достигла 50-60 TL в месяц. В более «возрастных» зданиях – где встречаются и бывшие жилые дома, превращенные в импровизированные офисные центры – стоимость «квадрата» стартует с 15-20 TL/1 кв.м в месяц.

Кемер привлекает компактностью

Что касается курортов помельче, то российские туристы очень любят Кемер. Который привлекает внимание своей компактностью: отовсюду легко добраться до центра даже пешком, к тому же тут вам и море с хорошими пляжами, и природные красоты в окрестностях. В последнее время все чаще здесь снимают жилье не в краткосрочную, а в долгосрочную аренду; сейчас наиболее востребована помесячная или сезонная. Цены на аренду определяются в зависимости от близости зданий к морю, качества строительства и наличия либо отсутствия меблировки. Как бы то ни было, стоимость стартует от 60-70 тысяч TL за сезон для вилл площадью 200-250 кв.м, и доходит до 200-250 тысяч TL.

В Аланье, Серике и Манавгате лучше сдаются летние домики и виллы

На береговой линии Серика и Манавгата, где более востребованы летние коттеджи, а не квартиры, ежемесячная аренда небольшого домика площадью около 200 кв.м начинается в районе 2500-3000 TL, в зависимости от меблировки и наличия либо отсутствия собственного бассейна. Верхняя граница – 10-12 тысяч TL в месяц и больше.

В Аланье, где склоны гор довольно крутые, приоритетом является красивый вид на море. Так что лучше всего сдаются виллы «с видом», но на склонах именно пологих холмов и гор. Тут размер аренды вилл площадью 150-160 кв.м стартует от 3500-4000 TL в месяц и может доходить до 10-12 тысяч TL.

Виллы в Каша, Калкане и Демре пользуются высоким спросом

Что касается дорогих курортных городков – Каша, Калкана и Демре, территориально относящихся к провинции Анталья и привлекающих к себе внимание, в частности, природой и изумительными чистейшими пляжами, спрятанными в небольших бухтах между скал – то недвижимость здесь востребована всегда, и весьма дорога. Однако жилья на продажу здесь крайне мало, потому что оно почти не строится. Немногие виллы, которые можно успеть приобрести, пользуются колоссальным спросом, подтверждают аналитики сферы недвижимости. Ну а размер аренды, с учетом весьма ограниченного предложения, определяется в этих городках в первую очередь количеством комнат и даже спальных мест: так, например, на виллах с бассейнами и видом на море, где могут разместиться 4-5 человек, посуточная аренда в межсезонье еще до пандемии составляла 250-300 TL в день. Когда началась пандемия – она взлетела вдвое-втрое, до 600-800 TL, а сейчас уже достигла уровня 1500-2000 TL в сутки и более.

Измир-Чешме-Алачаты был востребован всегда

Измир как самый густонаселенный город на Эгейском побережье был востребован в смысле аренды всегда. А поскольку он и деловой центр, и расположен на море, то с пандемией сюда хлынули дополнительные потоки арендаторов, в том числе из Стамбула, решивших пожить вдали от толпы и поработать на удаленке; в ответ на такой спрос и продажная цена жилья быстро растет. Кстати, в Измире хорошо «расхватывают» в аренду и офисы: в новых зданиях средняя цена за аренду – 35-40 TL/1 кв.м в месяц, в переделанных в офисы бывших домах – 25-35 TL/ 1 кв.м, в офисных помещениях, расположенных в старых зданиях – 15-25 TL/1 кв.м.

Правда, осеннее разрушительное землетрясение снизило доверие к старым зданиям в центре города; так что и квартиры, и офисные помещения в них вряд ли будут приносить хорошую прибыль, если приобретать их с целью последующей сдачи в аренду. Зато очень востребованы офисы в деловых центрах классов А и В. Здесь размер аренды за год увеличился на 25% и более: до 50-55 TL/1 кв.м в месяц (проекты класса А) и 40-45 TL/1 кв.м (проекты класса В).

Что касается жилья в Измире, то за год аренда здесь выросла до 20% (в популярных курортных городках, разумеется, даже больше). Достигнув среднего показателя в 40-50 TL/1 кв.м в месяц.

В жилых районах на периферии рабочих зон в Измире средняя ежемесячная арендная плата составляет 35-40 TL/ кв.м в месяц в новых качественных зданиях, 25-35 TL/1 кв.м в месяц – в резиденциях квартирного типа. Аренда в относительно старых знаниях стартует от 25 TL/1 кв.м в месяц.

Чешме и Алачаты – окрестности Измира – дорогие курортные поселки. Причем Чешме эксперты рынка считают «темной лошадкой» минувшего года, уж слишком быстро недвижимость здесь растет в цене. И не только готовое жилье: даже земельные участки подорожали в 2,5 раза. А все потому, что на них можно построить не один, а несколько домов.

Сезонная арендная плата за виллы среднего размера в Чешме выросла на 25-30% по сравнению с предыдущим годом. Сейчас она держится в диапазоне от 90 до 110 тысяч TL.

Сезонная аренда вилл в Алачаты увеличилась минимум на 30% по сравнению с прошлым годом: до 125 тысяч TL. И это не говоря про элитные объекты – виллы класса люкс, фешенебельные резиденции: в их отношении ставки могут достигать и четверти миллиона (250 тысяч TL) в зависимости от характеристик и местоположения отдельностоящего дома, панорамного вида и т.п.

Виллы в Урле можно арендовать по цене 80-100 тысяч TL.

В Мерсине популярны квартиры в долгосрочную аренду

Этот город хоть пока и не бьет ценовые рекорды так, как другие приморские населенные пункты, однако очень быстро развивается. С началом строительства атомной электростанции «Аккую» квартиры здесь начали хорошо сдаваться в долгосрочную аренду, в первую очередь местным и иностранным специалистам, приезжающим работать по проекту. Спрос оказался настолько велик, что местным властям пришлось объявить войну риэлторам-нелегалам из Мерсина.

Аренда жилья в центральном поселении варьируется в зависимости от возраста здания и его удаленности от моря. Еще пару лет назад стоимость 1 кв.м в месяц стартовала всего от 8-9 TL, однако уже сейчас норма – 20-23 TL и более. Аренда офисов по всему городу начинается от 10-12 TL за «квадрат», но может доходить и до 25-27 TL.

Мугла – чемпион по росту цен

Ну и, наконец, актуальный чемпион по росту цен и на продажу, и на аренду жилья – Мугла.

Любопытно, что в Фетхие (наряду с Мармарисом это – один из двух наиболее известных курортов провинции), в отличие от других регионов, на первый план выходит аренда посуточно, еженедельно и ежегодно, а не сезонная.

А вот Бодрум все больше привлекает к себе внимания как круглогодичное направление. Инвестиции в этот край хлынули рекой (только в недавно анонсированный проект – «Бодрум Арена» – россияне вложат $83 млн); как, впрочем, и гости – население Бодрума на лето в 2021 году уже приблизилось к миллиону.

Именно в Бодруме – самая дорогостоящая «курортная» аренда на территории Турции. Дачные домики в аренду сдаются по цене покупки отдельной квартиры в менее востребованном районе. Сезонная же стоимость аренды средней по характеристикам виллы «приросла» на 35-40% за год. Дешевле чем за 100-125 тысяч TL варианта не найти, да и он уже – чисто умозрительный: особняки в Бодруме на это лето почти все расхватали. А чтобы арендовать роскошные виллы в предпочтительных районах в городе и окрестностях, требуется сезонный бюджет от 250 тысяч до 300 тысяч TL как минимум.

Если обобщить, то рост стоимости жилья в среднем по Турции за год достиг 34%, но на курортах – 58% и более. Что же касается перспектив сдачи жилой недвижимости в аренду, то, с учетом представленных Turk.Estate в этой статье данных и с консультацией от опытного специалиста, инвестору нетрудно будет сделать свой выбор – так, чтобы и успешно вложить средства, и довольно быстро их вернуть. И, по возможности, оставить за собой право и самому наслаждаться своим удачным приобретением