Ускоряем возврат вложений в жилье за счет аренды

Цены на жилую недвижимость в Турции продолжают расти; соответственно, все меньше людей могут себе позволить приобрести квартиры в принципе, не говоря про спонтанные покупки. Из этого следует, что процент населения, живущего в собственных резиденциях, снижается, а потребность в съеме – у самых разных категорий жителей (о чем ниже) – растет. Президент Ассоциации консультантов по недвижимости (TÜGEM) Хакан Акдоган, комментируя ситуацию, сложившуюся к началу сентября, рассказал, что если раньше 61% населения жило в собственных квартирах или домах, то уже в 2022 году этот показатель снизился до 56,7%.

И эта тенденция, судя по всему, продолжится: ведь затраты на строительство растут, девелоперы вынуждены поднимать цены, а так называемого социального жилья, которое хоть и строится, – на всех желающих не хватает. К тому же, уточнил господин Акдоган, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года заметно снизилось количество домов, которые сданы в эксплуатацию: во II квартале 2023 число предлагаемых к заселению зданий сократилось на 22,1%, квартир (лотов) – на 28,5%, а их совокупная площадь уменьшилась на 28,6% (опять-таки из-за минимального числа сданных проектов: метраж-то считается общий).

Вывод: при том, что купленное в Турции жилье и без того растет в цене с каждым месяцем, если не неделей, увеличить пассивный доход от него можно за счет аренды. Август–сентябрь вообще были в этом смысле золотой порой, но и сейчас спрос высок – во многом за счет востребованности свободных квартир у студентов и абитуриентов.

Всплеск спроса и на покупку жилья для студентов, и на аренду зафиксировал портал Emlakjet по итогам августовской статистики (2023 год): со стартом учебного года в вузах по всей Турции жилье подорожало в среднем на 2% только за последний месяц, а арендные ставки выросли на 4% по сравнению с предыдущим месяцем.

Лидировали по скорости увеличения цен на недвижимость Анкара и Измир как мегаполисы с особенно большим количеством университетов: они обошли даже Стамбул (это к вопросу, где еще можно купить жилье, если Стамбул кажется слишком дорогим, или не подходит по иным причинам).

Из районов Анкары наиболее востребованными оказались Чанкая и Кечиорен, а в Измире – Буч.

При этом Стамбул остается наиболее популярным городом в вопросе приобретения недвижимости; однако провинция Конья в августе в плане жилья на продажу «подросла» сразу на 10% за месяц, Анкара – на 9%.

Что касается аренды, Конья лидирует: +16% к арендным ставкам. Тогда как востребованное курортное направление – Мугла (на территории которой расположены Мармарис, Фетхие, Гёджек, Олюдениз, Даламан и т. д.) – за август подешевела сразу на 10%, хотя цены на жилье на продажу там за этот же период не изменились.

Напомним общую картину: продажи жилья по Турции в августе снизились на 1,1% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года. То есть, студенческая аренда – то, на что стоит делать ставку; ведь спрос на высшее образование в Турции не падает – это раз, и в университеты страны ежегодно поступает немало абитуриентов из-за рубежа, многие из которых достаточно состоятельны, чтобы снять себе квартиру вместо того, чтобы делить с кем-то комнату в общежитии. Тем более что мест в общежитиях, даже частных, чем дальше – тем значительнее не хватает.

Содержание:

• Топ-10 провинций с наибольшим количеством запросов на поиск жилья в интернете
• Топ-10 районов, где жилье востребовано больше всего (их доля в поисковых запросах + изменение цен)
• Суммы на аренду
• Покупка
• Аренда
• Возраст интересантов
• Самые востребованные в плане аренды «студенческие города»
• Наиболее востребованные районы «студенческих городов»
• Топ-10 «студенческих провинций»
• Высокие цены и совместная аренда

Подробнее о динамике:

Топ-10 провинций с наибольшим количеством запросов на поиск жилья в интернете

Топ-10 районов, где жилье востребовано больше всего (их доля в поисковых запросах + изменение цен)

* При этом в Турции в целом за месяц цены на продажу выросли на 6%, за год – на 102%; на аренду – за месяц на 4% (по данным других аналитических компаний – на 6%, за год – на 175%)

Суммы на аренду

Теперь подробнее о том, кто, что и в каких финансовых рамках ищет, чтобы собственники – нынешние или потенциальные – могли сориентироваться с ценовым предложением.

Покупка

• Больше всего внимания потенциальные покупатели жилья уделяют цене/окупаемости недвижимости (40,4%).
• 46,4% ищут апартаменты для покупки, чтобы в них жить; 25,3% – с целью инвестиций.

Аренда

• 50% интересующихся арендой рассчитывают уложиться в сумму до 8000 турецких лир (TL) в месяц (это без коммунальных платежей. Хотя пожелание малореальное для крупных городов, где жилье внаем дешевле 10 000 TL в августе–сентябре 2023 года практически невозможно было отыскать – Прим. ред.).
• 25,9% рассчитывают уложиться со съемом в сумму от 8000 до 15 000 TL.
• 8% ожидают арендный платеж в размере 15 000 – 20 000 TL.
• 9,7% арендаторов готовы платить даже дороже 30 000 TL.

Возраст интересантов

40% – 25–40 лет, 38% – 18–25 лет, 19% – 40–55 лет, 4% – 55+ лет.

Генеральный директор Emlakjet Толга Идикат пояснил: «С объявлением результатов университетских экзаменов студенты, которые не могут найти общежитие или хотят жить в более комфортных условиях, то есть как дома, естественно, будут искать съемное жилье. По этой причине – как, впрочем, и каждый год – мы наблюдаем рост цен на аренду жилой недвижимости в августе по всей Турции. С другой стороны, в прошлом месяце ставки стабилизировались после того, как поиск арендного жилья по своим масштабам превысил объемы поиска недвижимости на продажу; в августе запросы со словом «купить» снова вышли на первый план. Можно сказать, что тут в значительной степени сказалось замедление роста цен на продажу жилой недвижимости в августе, что спровоцировало ряд инвесторов решиться на покупку. Однако из-за нынешних процентных ставок по кредитам мы прогнозируем, что рост цен на жилье в ближайшие месяцы будет ограниченным».

Самые востребованные в плане аренды «студенческие города»

Это: Стамбул, Анкара, Измир, Эскишехир, Анталья, а также Мугла (столица одноименной провинции), и Бурса, где один из районов города тоже считается университетским округом.

Стоимость аренды в таких «студенческих городах» варьируется от 9000 до 18 000 TL. Ну а после объявления итогов вступительных экзаменов аналитики сферы недвижимости озвучили цены на аренду жилья в 10 провинциях Турции с наибольшим количеством студентов.

• Согласно полученным данным, среди 10 таких провинций самая высокая средняя стоимость аренды логично зафиксирована в Стамбуле, где находится 13 государственных университетов, не считая частные вузы: 17 742 TL. За ним следует Анталья – по той причине, что в ней проживает очень большое количество иностранцев: тут средняя арендная плата перед началом учебного года 2023–2024 зафиксирована на уровне 16 303 TL.
• На третьем месте – Измир, со средней арендной платой 14 820 TL.
• Еще один знаменитый «студенческий город» – Эскишехир: это провинция с самой высокой плотностью учащегося населения, уступающая Стамбулу, Анкаре, Измиру и Анталье по некоторым показателям лишь потому, что тут в принципе проживает намного меньше людей, чем в упомянутых выше локациях. Здесь, к слову, расположено три крупных государственных университета; средняя же стоимость аренды жилья составила 9113 TL.

Наиболее востребованные районы «студенческих городов»

• Средняя стоимость аренды в районе Тепебаши, в который входят Технический университет Эскишехира и Университет Анадолу, составила 6285 TL.
• В Стамбуле, в районе Бешикташ, где расположены кампусы таких вузов, как Университет Галатасарай, Стамбульский технический университет, Университет изящных искусств Мимара Синана и Университет Богазыджы, средняя стоимость аренды намного выше – 34 169 TL.
• В Анталье студенты сосредоточены в основном в районе Коньяалты, где расположен кампус Университета Акдениз: здесь средняя цена аренды – 17 682 TL.

Заметно доступнее по финансам – Эрзурум, где тоже, к слову, немало студентов.

• В районе Якутие, где расположены кампусы Университета Ататюрка и Эрзурумского технического университета, средняя стоимость аренды жилья составила 6093 TL.
• Про Измир мы уже упоминали: тут фавориты – районы Буча и Борнова. В Борнове, где расположен кампус Эгейского университета собственники жилья просят 12 548 TL, а средняя стоимость аренды в районе Буча, где находится кампус университета Докуз Эйлюль, – 8872 TL.
• В одном из центральных районов Анкары – Чанкая, где расположены кампусы Ближневосточного технического университета, Университета Гази и Университета Хаджеттепе – средняя стоимость аренды составила 16 016 TL. Что выше аналогичного показателя по всей Анкаре.

Вот более подробные данные.

Топ-10 «студенческих провинций»

Cоучредитель и генеральный директор Endeksa Гёркем Огют рекомендует студентам, которые хотят не тратить все до копейки на жилье, а более свободно распоряжаться имеющимися у них деньгами, обратить внимание на Эрзурум, Эскишехир и Коджаэли; и в любом случае советует выделить на аренду минимальный бюджет в размере 10 000 – 12 000 TL, если они не хотят или по каким-то причинам не могут рассчитывать на места в общежитиях при своих вузах.

Высокие цены и совместная аренда

Все приведенные цифры – усредненные; но по факту в некоторых районах Стамбула даже студии (1+0) площадью 45  м² подорожали до 45 000 TL. В Маслаке, например, квартира с двумя спальнями (2+1) обойдется в 85 000 TL в месяц.

Какие возможности это открывает перед собственниками жилья, сдающими его в аренду? Хакан Акдоган поясняет: «Если двое или трое знакомых – например, друзей из числа студентов – живут в одном доме или квартире с несколькими спальнями, они обычно не возражают против высокой арендной платы; ведь они делят эту сумму на несколько человек. Да и с регулярными выплатами нет проблем. Как и с выселением – ведь аренда относительно кратковременная: до конца учебного года. Вот почему студенты стали новыми „любимцами“ домовладельцев».

В наиболее востребованных районах собственники даже готовы немного снижать цены, лишь бы залучить к себе учащихся, особенно когда речь идет о поступающих на краткосрочные (несколько месяцев) курсы, а уж совсем хорошо – если удастся заманить в арендаторы иностранцев. Для которых, с учетом курса доллара или евро, требуемые суммы вообще не составляют проблем.

Так что ценовая «арендная мобильность» фиксируется, уточняет господин Акдоган, в таких центральных стамбульских районах, как Бешикташ, Кадыкёй, Шишли, Сарыер, Ускюдар; а еще в кварталах, близких к университетам на окраинах города.

Член правления Ассоциации предпринимателей и консультант по недвижимости Шенай Ара Демир сообщил, что уже с началом нынешнего учебного года средний рост цен на аренду составил 20–25%. Наибольший же спрос – на квартиры 1+0 (студии) и 1+1.

Комментирует специалист: «Например, в Кяытхане в период с июля по август стоимость квартир 1+1 выросла с 13 000 до 17 000 TL. Новые же меблированные апартаменты начали сдавать в аренду по цене от 25 000 до 30 000 TL.

Квартиры 1+0 в районе Маслак сдаются от 20 000 до 25 000 TL, новые пустые – за 35 000 TL, меблированные 1+1 – за 50 000 TL, 2+1 с мебелью – за 75 000 TL.

В районе Шишли квартиры 1+1 арендуются от 15 000 TL (минимум), но чаще за 22 000 TL; 2+1 предлагаются – и их снимают за 45 000 TL.

Ну и напоследок упомянем, что студенты предпочитают новые здания и недорогие квартиры рядом с остановками общественного транспорта. У более же состоятельного сегмента учащихся в приоритете – квартиры с хорошим ремонтом в новых домах и с видом. И те домовладельцы Стамбула, которые даже завышали стоимость, но решили ее удержать и выждали 1–2 месяца, – в итоге практически все успешно сдали свою собственность по желаемой цене. Так что выводы делаем сами.