После некоторого зимнего застоя сектор строительства и продажи недвижимости в Турции, похоже, вступил в пору оттепели. Тем более после мартовских выборов: некоторые проекты – как и новые законодательные акты, напрямую касающиеся жилищного сегмента, – были приостановлены до их окончания.
Содержание:
- Строительный сектор
- Итоги в цифрах и фактах
- Динамика цен по провинциям с наибольшим количеством поисковых запросов (по данным аналитического портала Emlakjet)
Строительный сектор
В апреле Турецкая ассоциация подрядчиков (TMB) опубликовала статистику строительного сектора за первый квартал 2024 года, предложив свою версию всесторонней оценки будущего строительной отрасли и политики правительственной поддержки после местных выборов. Из ключевых аспектов: президент страны Реджеп Тайип Эрдоган подтвердил, что всем муниципалитетам «на местах» предоставят равную поддержку, и следующий четырехлетний период – до новых выборов – будет нацелен на то, чтобы по максимуму удовлетворить запросы в структурных и инфраструктурных (в том числе транспортных) изменениях. Продолжится прокладка новых путей сообщения: дорог, железных дорог, веток метрополитена, трамвайных линий и т.д. Полным ходом идет программа преобразования городов, направленная в том числе на минимизацию последствий возможных землетрясений, которые в Турции все же нередки.
Итоги в цифрах и фактах
Объемы производства в строительном секторе выросли на 10,8% только в четвертом квартале 2023 года, и в 2024-м эта динамика усиливается.
За январь – март 2024 года (первый квартал) турецкая строительная отрасль реализовала за пределами страны, то есть за рубежом, 40 проектов на сумму 4,3 млрд $. Таким образом, размер международного портфеля проектов, которого достиг этот сектор с момента выхода на внешний рынок в 1972 году (начиная с проектов в Ливии), составил в общей сложности 507,3 млрд $. Итого реализовано 12 164 проекта в 136 государствах.
В первом квартале текущего года наибольшее количество девелоперских проектов турецкие компании запустили или уже реализовали в Казахстане (на 892 млн $). На втором месте, что любопытно, Габон (807,4 млн $), на третьем – Польша (643 млн $). Заметим, что Африка стала одним из направлений, которому сфера строительства Турции сейчас уделяет особое внимание в вопросах расширения сотрудничества, наряду с Ближним Востоком.
Индекс стоимости строительства: в январе он увеличился на 15,7% по сравнению с предыдущим месяцем и на 67,87% относительно того же месяца предыдущего года. При этом индекс материалов увеличился на 5,13%, а индекс труда вырос на 41,95% по сравнению с предыдущим месяцем. Относительно того же месяца предыдущего года индекс материалов увеличился на 53,29%, а индекс труда поднялся на 103,46%.
Индекс стоимости жилья: как сообщает Центробанк Республики Турция, в январе он вырос на 2,3% к декабрю, или на 68% – в годичном исчислении. По ключевым мегаполисам: в Стамбуле, Анкаре и Измире наблюдался рост на 1,3%, 2,4% и 2,8% соответственно по сравнению с предыдущим месяцем. За год же это +54,5% в Стамбуле, +85,6% в Анкаре и +70,4% в Измире. В феврале индекс стоимости жилья увеличился на 2,2% к январю и на 58,3% – в годовом исчислении. В Стамбуле, Анкаре и Измире наблюдался рост на 1,5%, 2,0% и 1,6%; по сравнению с тем же месяцем прошлого года – на 45,6% в Стамбуле, на 72,9% в Анкаре и на 57,4% в Измире соответственно. По марту точные данные пока не опубликованы.
Акцент на экологичность: так называемый «зеленый» цемент стал обязательным для реализации в проектах компаний, выигравших государственные тендеры. Согласно «Коммюнике о расширении использования «зеленого» цемента с низкими выбросами углерода в контрактах на государственные закупки», опубликованному Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата 16 марта 2024 года, применение данного материала теперь необходимо. Оно и к лучшему, ведь этот продукт отличается экологической устойчивостью и к тому же эффективностью – соотношение клинкер/цемент в нем будет максимум на уровне 0,8, а к 2030 году этот показатель снизится до 0,75. Покупателям это важно в том плане, что в контексте устойчивого развития строительной отрасли выбросы углекислого газа от зданий в Турции (благодаря данной мере в том числе) заметно сократятся.
Экономические факторы и курсы валют. Продолжающиеся обесценивание турецкой лиры и глобальная экономическая неопределенность также способствовали снижению продаж жилья в Турции. Но не всегда – иностранцам: колебания обменных курсов учитывались, однако удешевление лиры по отношению к доллару/евро все же подтолкнуло ряд покупателей к быстрому заключению сделок. А некоторые все еще выжидают, надеясь на еще большее снижение курса.
Цены и продажи: при том, что в январе – феврале объем сделок снизился на 2,0% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (итого 174 210 реализованных единиц жилья), к концу марта этот разрыв минимизировался: всего –1,3% к первому кварталу 2023 года, итого 279 604 единицы.
Продажи иностранцам по месяцам: объем сделок с гражданами других государств в январе 2024 года снизился на 50,5% к январю 2023-го; итого 2061 единица. Доля подписанных договоров с иностранцами в общем объеме продаж жилой недвижимости равна 2,6%. В феврале снижение составило 44,9%, итого 1846 единиц и доля ровно 2% в общем объеме. В марте снижение соответствовало 47,9% к марту предыдущего года, итого 1778 единиц, и доля сегмента в общем объеме продаж жилья в размере 1,7% (к слову, минимальная за два года).
Продажи иностранцам за квартал: по итогам января – марта 2024 года объем сделок с инвесторами из-за рубежа «просел» на 48,0% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в совокупности было реализовано 5685 единиц жилья. Аналитики объясняют данное снижение общей динамикой рынка и экономическими факторами, а также событиями во внешней политике.
Самые востребованные у иностранных инвесторов города: Стамбул, Анталья и Мерсин. Хотя распределение мест в тройке лидеров бывает разное: например, в январе на первом месте оказалась Анталья (747), лишь на втором – Стамбул (710) и на третьем – Мерсин (211). В феврале же на первом – Стамбул (691), затем – Анталья (659) и Мерсин (151). В марте – Стамбул (652), Анталья (618) и Мерсин (снова 151).
Страны – лидеры по объему сделок: РФ все три месяца, как и последние два года, занимает первое место. Стабильно рядом держатся Иран и Ирак, иногда меняясь местами; ненамного, но отстает Украина, а порой Казахстан и Германия – в разрезе нескольких месяцев. За первый же квартал показатели таковы: январь – РФ (555), Иран (208), Украина (127), Ирак и Казахстан (по 99). В феврале – РФ (395), Иран (200), Ирак (112) и Украина (105). В марте – РФ (411), Иран (182), Украина (129) и Ирак (82). Как уточняют эксперты, «данная тенденция показывает, что дипломатические и экономические отношения Турции с Россией углубляются и это положительно отражается на рынке недвижимости».
Взгляд в будущее: Турция всегда имела стратегическое значение для иностранных инвесторов из-за своего крайне удачного местоположения. Однако местные и международные экономические условия, а также политическая стабильность являются одними из основных факторов, которые будут определять будущее рынка недвижимости. В предстоящий период стимулы и политика, которые должно принять правительство, могут оживить интерес иностранных инвесторов к турецкому рынку. Тем более, что уже приняты меры по помощи иностранцам в открытии банковских счетов в Турции даже безотносительно планов покупки жилья. Также поговаривают об упрощении получения ВНЖ, хотя официальных данных пока нет. Таким образом, потенциал восстановления рынка выглядит высоким, учитывая возможности и стратегические преимущества, которые предлагает страна. Инвесторы и аналитики продолжат внимательно следить за ситуацией на рынке.
Динамика цен по провинциям с наибольшим количеством поисковых запросов (по данным аналитического портала Emlakjet)
Январь
| Провинция | Изменение в цене за месяц (продажа) (в %) | Изменение в цене за месяц (аренда) (в%) |
|---|---|---|
| Стамбул | +3 | +3 |
| Анкара | +2 | +4 |
| Измир | +3 | 0 |
| Анталья | +1 | 0 |
| Бурса | +4 | 0 |
| Диярбакыр | –2 | –4 |
| Айдын | –2 | +8 |
| Мерсин | –1 | +4 |
| Конья | 0 | 0 |
| Текирдаг | 0 | +10 |
Резюме месяца: генеральный директор Emlakjet Толга Идикат заявил, что, по итогам проведенных порталом опросов, 70% респондентов считают основной проблемой дороговизны жизни в Турции высокую стоимость апартаментов и домов (аренды и продажи). Оценивая влияние процесса миграции внутри страны на сектор жилой недвижимости, он пояснил, что именно из-за роста цен на аренду в последние годы 53% пользователей рассматривают возможность переезда из своего нынешнего района/города в другие, более дешевые. Повышение процентных ставок за последние 7–8 месяцев заставило граждан со средним доходом, которые не могут позволить себе купить жилье, обратиться к рынку аренды. Так что насколько можно судить, для удовлетворения этого спроса возникнет дефицит предложения, который будет в долгосрочной перспективе лишь увеличиваться. А это, с учетом уже имеющегося дисбаланса спроса и предложения на съемное жилье, способно привести к росту цен на 60–70%.
Февраль
| Провинция | Изменение в цене за месяц (продажа) (в %) | Изменение в цене за месяц (аренда) (в %) |
|---|---|---|
| Стамбул | 0 | 0 |
| Анкара | +3 | +7 |
| Измир | +1 | 0 |
| Анталья | 0 | 0 |
| Бурса | +2 | 0 |
| Айдын | +5 | +7 |
| Диярбакыр | +2 | +4 |
| Конья | +3 | +4 |
| Мерсин | +2 | +3 |
| Газиантеп | 0 | +2 |
Резюме месяца: по итогам второго месяца года Толга Идикат рассказал, что 42% пользователей Emlakjet прогнозируют рост цен в секторе недвижимости после выборов, которые непосредственно влияют на ситуацию в стране и в отдельных провинциях; также население в основном ожидало от местных органов власти решения проблем городской трансформации, а еще урегулирования спорных вопросов между арендаторами и собственниками.
Март
| Провинция | Изменение в цене за месяц (продажа) (в %) | Изменение в цене за месяц (аренда) (в %) |
|---|---|---|
| Стамбул | +3 | 0 |
| Анкара | +1 | 0 |
| Измир | +1 | +7 |
| Анталья | +2 | 0 |
| Диярбакыр | +5 | 0 |
| Бурса | +3 | 0 |
| Айдын | +4 | 0 |
| Конья | +3 | 0 |
| Мерсин | 0 | 0 |
| Газиантеп | 0 | –6 |
Резюме месяца: по итогам марта и состоявшихся выборов, 64% пользователей Emlakjet сочли меры по инфраструктурной трансформации и улучшению жизни в городах Турции «недостаточными» и надеются на большее. Толга Идикат подчеркнул, что существует потребность в новых коммуникационных стратегиях, которые повысят осведомленность общественности и будут способствовать социальным преобразованиям.
Как бы то ни было, первый квартал текущего года оказался активнее четвертого квартала 2023-го, а с началом летнего сезона продажи должны активизироваться как минимум в курортном секторе. Да и специалисты советуют не тянуть с покупкой недвижимости в Турции, о причинах – здесь.