Содержание:
- Цены за год выросли вдвое
- Краткая предыстория
- Кто берет? Что берет? Как быстро перепродает?
- Налоги, айдат и прочие обязаловки
- Сроки сдачи – и возможные просрочки
- Ознакомительные туры
- Продолжение следует
Цены за год выросли вдвое
Хотя к жилью на Северном Кипре многие потенциальные покупатели относились с опаской – не всем было понятно, что там с корректностью оформления документов и правом собственности на землю, с учетом непризнанности республики – стремительная окупаемость местных объектов, превосходящая по показателям недвижимость в Турции убедила многих.
Действительно, долгие годы Турецкая Республика Северный Кипр (ТРСК) не привлекала пристальных взглядов инвесторов со всего мира. Но с учетом того, какие колоссальные суммы удалось заработать на перепродаже тем, кто успел купить здесь жилье в самом начале 2023-го и ранее – интересанты из самых разных государств не просто начали присматриваться, а практически набросились на местную недвижимость.
Краткая предыстория
Всплеск интереса к Северному Кипру случился примерно в начале пандемии, и в настоящее время рынок жилья в Республике активно развивается. Ну а спусковым крючком – по крайней мере, одним из них – послужил обзор журнала Forbes, вышедший в 2021 году, где 5-километровый пляж Long Beach в Фамагусте был упомянут как «направление № 1 для инвестиций» в масштабе всего мира. Статья резко популяризовала не только Фамагусту, но и ТРСК в целом, как приоритетное направление и для покупки, и для аренды жилья.
До выхода этой публикации квартиры и дома здесь приобретали в основном англичане: как-никак, Северный Кипр – бывшая колония, до 1960 годов принадлежавшая именно Великобритании. Относительно недавно ряды покупателей пополнили шведы, норвежцы и жители других скандинавских стран. Затем – подтянулись немцы, а совсем недавно этим направлением заинтересовались граждане Ирана, Ирака, а также бывших стран СНГ. Заключение огромного количества сделок притормаживало только то, что статус непризнанной республики не позволяет прибывать сюда напрямую, и все экономические, дипломатические, торговые связи и прочие коммуникации Северный Кипр ведет фактически только с Турцией (и через Турцию). Перелеты – тоже все стыковочные, путем пересадки в любом международном аэропорту страны (Анкара, Стамбул, Анталья, Адана, Измир и т. д.). Другой вариант – лететь на Южный Кипр и переходить границу по земле, через пропускные пункты.
Но, если разбираться детальнее, все не так сложно, хлопотно и долго, как кажется на первый взгляд: перелет даже со стыковкой занимает по времени в среднем семь часов. А преимущества – колоссальны: практически европейская атмосфера, максимальные комфорт и безопасность. А еще – прекрасная экология и фантастической красоты природа. ТРСК незаметно превратилась в очень удачный микс Востока и Запада: от Турции она успешно взяла все курортное, плюс налаженную банковскую систему и мобильную связь. От Европы же – Кембриджскую программу образования, ценящуюся во всем мире; четкое и внятное британское законодательство, тщательное соблюдение правил, стабильность британского фунта стерлингов (до сих пор во многих заведениях расчеты в ТРСК ведутся именно в них). Поэтому Северный Кипр – отличная возможность жить в Турции, но по сути – в Англии.
Вишенкой на торте стало то, что за последний год ТРСК претерпела колоссальные изменения, связанные с развитием инфраструктуры. Летом 2023 года переоткрылся – то есть был переоборудован и сильно расширен – местный аэропорт Эрджан, который достиг пропускной способности 10 млн человек. И очень многие страны (включая, к слову, и Россию, хотя это неофициальные данные, но туроператоры уверяют, что с учетом востребованности направления, уже вот-вот) планируют в ближайшее время запустить сюда прямые чартерные авиарейсы. Это приведет к взрывному росту туризма в ТРСК.
Сюда приезжают и на учебу: практически каждый четвертый обитатель ТРСК сейчас – учащийся или студент. А еще в предыдущие годы Северный Кипр был настолько востребован – в том числе у иммигрантов и релокантов (которых в настоящее время здесь только по официальным данным насчитывается больше 50 000 человек) – что многие, кто в 2022-м и даже в 2023 году приобрел в Республике квартиру и даже уже ее продал, получили очень хорошую прибыль. Да, буквально за один-два года.
За 2023 год же цены выросли вдвое (!)
Собственники не торопятся продавать свою недвижимость исключительно потому, что рассчитывают заработать намного больше – или на перепродаже впоследствии, или на аренде, а скорее всего – и на том, и на другом вместе.
Чтобы не делать голословных утверждений, обратимся к статистике: если еще в 2021–2022 годах стоимость квартиры-студии в Искеле составляла 30 000 – 40 000 фунтов стерлингов (38 000 – 50 500 $), то сейчас это уже… 90 000 фунтов стерлингов (114 000 $). Инвестиционная доходность – от 8% до 13% в год гарантированно. Но 13% и даже иногда больше – этот показатель ищите у гостиничных комплексов-апартаментов с хорошим сервисом в востребованных районах.
Давайте рассмотрим наиболее важные в плане потенциальной покупки жилья на Северном Кипре моменты – и тренды, характерные для начала 2024 года.
Кто берет? Что берет? Как быстро перепродает?
Бесспорно, явный покупательский тренд ТРСК – в том, что здесь многие покупают не по одной квартире (как часто в Турции или в Европе), а минимум по две: одну – сдавать, вторую – жить там самим. Или хотя бы приезжать несколько раз в год в отпуск. Тем более что продать обе квартиры можно в любой момент, и с неплохой прибылью. Что касается аренды, то на Северном Кипре доход от рентного бизнеса составляет от 8% до 15% в год, в зависимости от локации, класса комплекса, площади резиденции и т. д. Перепродажа – тут разброс цен очень велик: смотря через какой период выводить объект на рынок, или на какой стадии строительства (если ЖК еще не сдан). Однако прошлый 2023 год оказался в этом плане звездным: многие, кто купил возводящееся жилье и продал готовое, заработали до 40% годовых и даже больше.
Но как бы то ни было при перепродаже прирост может составлять около 30% в плюс к исходной цене. И чем раньше покупаешь – тем больше этот плюс: по классической схеме – от стадии котлована (или тем более этапа планирования, когда проект есть лишь на бумаге, а стройка еще не началась) – 20–25% в год. Поэтому с учетом того, что средний срок возведения зданий – два года или два с небольшим, то прибыль составит порядка 45–50% (за два года) от стадии котлована до сдачи в эксплуатацию.
Причем если внимательно выбрать проект, предпочтя премиальный, расположенный в элитной локации либо уникальный по каким-то характеристикам (один из примеров – малоэтажные комплексы в районе высоток в востребованном Искеле) – то первое же увеличение цены, при переходе стройки с самых ранних этапов на средние, – это сразу будет +20–25% к изначальной стоимости. Притом что эти проценты нарастут даже не за год, а в течение считаных месяцев.
Налоги, айдат и прочие обязаловки
Да, покупателям жилья в ТРСК нужно помнить, что налоги здесь немаленькие. Но – ура: временным собственникам недвижимости, планирующим на нем исключительно зарабатывать, продавая по переуступке (а не непосредственно жить в квартире самим), налоги платить пока что – спасибо непризнанности ТРСК – не надо. По сути, единственный обязательный взнос – плата за оформление переуступки застройщику, которая в настоящее время составляет от 1000 до 3000 фунтов стерлингов.
А вот если брать недвижимость, планируя личное проживание – да, тут потребуется платеж порядка 6% с лишним в налоговую инспекцию, плюс НДС (5%), плюс перевод права собственности на свое имя. Но это все – уже на этапе вручения ключей. Которые в ТРСК получают далеко не все инвесторы – скорее, наоборот: крайне малый их процент, поскольку многие покупают-продают одну резиденцию за другой, набирая требуемый размер прибыли.
Есть вероятность, что в 2024 году налоговые ставки будут пересмотрены; Turk Estate продолжит следить за развитием событий.
Что касается регулярных платежей при личном проживании в квартире, то это, как и в Турции, – айдат: взносы за содержание и обслуживание ЖК или отдельно стоящего здания, если речь, допустим, идет о собственной вилле. Стандартная ставка здесь (для примера возьмем типовую квартиру с двумя спальнями, т. е. формата 2+1) – 60–70 фунтов стерлингов ежемесячно (76–88 $). За люксовые объекты, более просторные или находящиеся в премиальных локациях – до 150 фунтов в месяц (189 $); в совсем простеньких комплексах, или минимальных по площади студиях (1+0) размер платежа может соответствовать всего 40 фунтам стерлингов (50 $). И как в Турции, приплюсуйте сюда пользование водой и электричеством: это по счетчикам.
Нам часто задают вопрос, кто платит айдат и коммуналку, если квартира сдается. Когда собственник сдает жилье самостоятельно, то чаще всего платит он: переоформление счетчиков на воду и свет на каждого отдельно взятого туриста – хлопотно и невыгодно, а постояльцы – особенно краткосрочные – не горят желанием вникать в детали с коммуналкой. Проще осуществлять взносы самому (да и следить, чтобы не было просрочек с оплатой). Тем не менее в ряде ЖК на Северном Кипре застройщики предлагают объекты с так называемой программой гарантированной аренды (или системой гарантированной доходности), где управляющая компания (УК) берет на себя все хлопоты. Включая контроль за платежами и их своевременное внесение. То есть, они входят в арендную плату, и УК предоставляет свои услуги за определенный процент, занимаясь при этом всем: от поиска до выселения жильца, как говорится, в случае чего. Владелец же недвижимости просто ежемесячно получает оговоренную сумму. Это актуально в случае приобретения резиденции в комплексах, схожих по принципу работы с гостиницами (отельные апартаменты): их в ТРСК становится все больше. И именно на них советуем обратить внимание, тем более что договор с УК нередко подразумевает возможность – если эта собственность у вас в ТРСК единственная – в течение года приезжать, например, на месяц-полтора-два и отдыхать в резиденции самому, так сказать, на всем готовом. На этот период объект просто снимается с аренды. Таким образом, на Северном Кипре у вас будет отпуск в бесплатном гостиничном номере – с той разницей, что эти апартаменты еще и принадлежат вам.
Программа гарантированной доходности чаще всего предлагается на несколько лет, далее она продлевается по взаимной договоренности.
Если вы планируете приезжать в ТРСК часто или проживать здесь постоянно, то, возможно, проще будет заниматься вопросами коммунальных платежей и айдата самостоятельно.
Правда, тут, помимо айдата, потребуется еще и разовый взнос за подключение сбора на канализацию и т. д.
Ну и еще один несомненный плюс тем, кто все же решит платить налоги: в отличие от Турции, здесь площадь балкона – к слову, весьма немаленького – в жилую НЕ входит. А высчитывается налог с чистой жилой площади.
Сроки сдачи – и возможные просрочки
ТРСК – особенное направление для приобретения жилья еще и по той причине, что тут практически не бывает задержек со сдачей недвижимости в эксплуатацию. В пандемию – да, прецеденты были; однако сейчас чаще всего, если застройщик берет вынужденные паузы – да и то, крайне короткие, исчисляемые неделями – это объясняется задержками в поставке материалов, по не зависящим от девелопера причинам. Ведь квартиры сдаются с полной отделкой: заезжай – и живи, только раскладушку и тапочки не забудь (хотя нередко предлагается и дизайн-проект резиденции с полной меблировкой и оснащением, включая даже посуду). Поэтому кружка-ложка-вилка-тапочки могут и не понадобиться – только изъявите такое желание: девелоперская компания все обеспечит, согласно вашим запросам).
Кроме того, застройщиков на Северном Кипре не так много, и портить себе репутацию на десятилетия вперед, сдвинув сроки даже по всего одному проекту, никто не хочет. А еще, с учетом британского законодательства, санкции за просрочки здесь весьма ощутимые. Так что соблюдать график – себе проще.
Поэтому Северный Кипр отличается тем, что сроки ввода в эксплуатацию здесь чаще всего опережают заявленные: строительные компании хотят как можно быстрее сдать проект и взяться за новый. Тем более что количество свободных земель в ТРСК ограничено.
Случаев же банкротства застройщиков за последние год-полтора не было вовсе. Что тоже, согласитесь, показатель.
Ознакомительные туры
Еще одна приятная опция. Впрочем, тут ТРСК от Турции не отличается: вы всегда можете договориться со строительной компанией и приехать посмотреть несколько объектов. Главное – купить авиабилет; далее покупателя встречают в аэропорту, размещают на 2–4 (обычно) ночи в отеле – бесплатно – и показывают все интересующие резиденции. Некоторые девелоперы даже компенсируют стоимость авиабилета в случае, когда клиент после ознакомительного тура принимает решение о покупке и вносит стартовый платеж или хотя бы задаток за квартиру; но это – уже в индивидуальном порядке.