Для Турции в последние годы – по сути, с начала пандемии – характерно непростое положение на рынке аренды. Причем именно для постояльцев: стремительно растущие ставки на съем вкупе с инфляцией создают им немало неудобств, а ассортимент предлагаемых в аренду квартир и домов в востребованных городах и районах сокращается.
Владельцы же недвижимости, решившие сдать свои резиденции в аренду, – в двойном финансовом выигрыше: их апартаменты растут в цене сами по себе, плюс приносят доход от съема. При этом иностранные собственники сдавать жилье, напомним, могут и на долгий срок, и в краткосрочную аренду. Главное – соблюдать местное законодательство.
Сегодня Turk Estate делится свежей статистикой, касающейся продаж и аренды жилой недвижимости, по разным сегментам и в различных городах, в том числе с учетом самых актуальных – декабрьских и январских – показателей.
Динамика за год и за последние месяцы, особенно за январь, позволяет лучше сориентироваться в вопросе: где имеет смысл присматривать – и покупать – квартиры.
Содержание:
- Рост цен на продажу жилья продолжается
- Запросы покупателей и арендаторов в январе 2024
- Провинции, где чаще всего искали жилье в январе, а также изменение в стоимости ставок за тот же месяц
- Наиболее востребованные районы крупных городов
- Динамика арендных ставок за 2023 год: наиболее востребованные города и локации
- Почему покупать нужно именно сейчас
Рост цен на продажу жилья продолжается
- Что касается итогов года, то цены на жилье в Турции увеличились за 12 месяцев на 75,5%. И рост этот точно не прекратится, хотя динамика в отдельные месяцы и кварталы может быть разной.
- Согласно официальным данным, анонсированным Центральным банком Турецкой Республики, индекс цен на жилье (HPI) в декабре 2023 года увеличился на 1,1%, а за год – на 75,5%.
- Если смотреть по трем крупнейшим мегаполисам, то в Стамбуле, Анкаре и Измире в ноябре по сравнению с предыдущим месяцем наблюдался рост на 0,1%, 2,5% и 3,5% соответственно.
- По сравнению с тем же месяцем прошлого года значения индекса поднялись на 61,8% в Стамбуле, на 92,3% – Анкаре и на 75,6% – Измире.
Запросы покупателей и арендаторов в январе 2024
Резюмируя данные, полученные от Института статистики TÜİK, в первый месяц наступившего года на территории Турции было продано 80 308 единиц жилья. Наибольший спрос пришелся на Стамбул: почти 13 500, или 16,7%. Вдвое меньше приобрели в Анкаре: 6700 резиденций (8,4%). На третьем месте по востребованности оказалась курортная столица Анталья с 5300 единиц проданного жилья (6,5%).
Иностранцы приобрели 2061 резиденцию, что составляет 2,6% от общего количества сделок. Тут Анталья, наоборот, на первом месте: сразу 747 объектов, или больше трети. На втором – Стамбул, однако с минимальным отставанием (всего на 37 жилых единиц): 710. На третьем месте – стремительно набирающий популярность Мерсин. С 211 продажами.
Вот топ-10 наиболее востребованных среди инвесторов из-за рубежа провинций по итогам января:
- Анталья: 747 единиц,
- Стамбул: 710 единиц,
- Мерсин: 211 единиц,
- Анкара: 49 единиц,
- Бурса: 49 единиц,
- Ялова: 45 единиц,
- Сакарья: 36 единиц,
- Измир: 32 единицы,
- Коджаэли: 31 единица,
- Трабзон: 29 единиц.
Россияне по-прежнему покупают больше, чем подданные каких-либо других государств. Не уступая первенство с весны 2022 года. В январе граждане РФ приобрели 555 единиц недвижимости в Турции. На втором месте – Иран (208), на третьем – Украина (127), четвертое поделили Ирак и Казахстан (по 99).
С более подробной статистикой за прошлый месяц можно ознакомиться здесь.
Что касается турецкого населения, то доля домовладельцев последние годы хоть и не слишком быстро, но неуклонно сокращается: раньше этот показатель держался выше 60%, сейчас же снизился до 58%. То есть 42% семей постоянно арендуют жилье.
Так что статистика, представленная другим профильным порталом о недвижимости – Emlakjet – не удивляет: в январе 2024 года 43% посетителей портала, на котором размещено почти 350 000 (!) объявлений о продаже и аренде жилой недвижимости, интересовались именно арендой.
Причем, судя по анкетным данным, женщины ищут жилье чаще, чем мужчины: это 61% против 39% соответственно.
Провинции, где чаще всего искали жилье в январе, а также изменение в стоимости ставок за тот же месяц
| Провинция | Изменение в цене (жилье на продажу, за месяц) | Изменение в цене (жилье в аренду, за месяц) |
|---|---|---|
| Стамбул | +3% | +3% |
| Анкара | +2% | +4% |
| Измир | +3% | 0% |
| Анталья | +1% | 0% |
| Бурса | +4% | 0% |
| Диярбакыр | -2% | -4% |
| Айдын | -2% | +8% |
| Мерсин | -1% | +4% |
| Конья | 0% | 0% |
| Текирдаг | 0% | +10% |
Наиболее востребованные районы крупных городов
| Город/район | Изменение в цене (жилье на продажу, за месяц) | Изменение в цене (жилье в аренду, за месяц) |
|---|---|---|
| Анкара/Чанкая | +3% | +3% |
| Анкара/Кечиорен | 0% | +2% |
| Диярбакыр/Баглар | 0% | -4% |
| Стамбул/Эсеньюрт | 0% | 0% |
| Газиантеп/Шахинбей | +4% | 0% |
| Анкара/Мамак | 0% | +4% |
| Бурса/Османгази | +3% | 0% |
| Анкара/Синджан | +2% | +2% |
| Измир/Буча | 0% | +5% |
| Балыкесир/Эдремит | +2% | +8% |
Генеральный директор Emlakjet Толга Идикат подтвердил, что из-за роста цен на аренду во многих мегаполисах, особенно в Стамбуле, увеличилась арендная миграция (о которой мы рассказывали здесь) из центральных районов мегаполиса на периферию. А в силу несоответствия спроса и предложения – то есть, доминирования первого над вторым – этот дисбаланс приведет к росту цен на 60–70% только за текущий год.
Портал Turk Estate также неоднократно рассказывал, что те, кто не могут себе позволить жилье в Стамбуле даже на окраинах, перебираются в менее востребованные города провинции или даже в другие части страны.
А теперь – годичная ретроспектива.
Динамика арендных ставок за 2023 год: наиболее востребованные города и локации
С декабря 2023-го по январь 2024-го спрос на аренду жилья увеличился в среднем по Турции сразу на 13,3%.
Как уточняет ведущий портал аналитики в сфере недвижимости Endeksa, в декабре стоимость аренды в Анталье, Мугле и Трабзоне выросла примерно на 1%. В других крупных городах – в среднем на 4% в месяц. По состоянию на декабрь 2023 года средняя зафиксированная стоимость аренды жилья в Турции составляла 14 472 TL (456 $) за единицу (одну резиденцию), а за 1 м2 – 128 TL (4 $).
По районам: средняя арендная плата в Стамбуле за одну единицу жилья соответствовала в том же декабре 17 594 TL (555 $), а стоимость аренды одного «квадрата» – 176 TL (5,6 $). Но оговоримся, что с учетом масштабов мегаполиса по районам цена различается – как и в других крупных городах.
Например, в декабре стоимость аренды 1 м2 в Шиле снизилась на 3%, опустившись до 165 TL (5,2 $). Сокращение на 2% произошло в Башакшехире и Кючюкчекмедже, до 181 TL (5,7 $) и 168 TL (5,3 $) соответственно. Тогда как в более центральных и популярных районах рост продолжился. Так в Бешикташе аренда подорожала на 6%, до 331 TL (10,4 $) в среднем; в Бейоглу и Сарыере – примерно на 5%, до 267 TL (8,4 $) и 382 TL (12 $) соответственно.
При этом за год – с января по декабрь 2023 года – во многих провинциях Турции прирост в стоимости аренды составил 100% и более.
Итоговая средняя цена резиденции во второй по стоимости провинции Турции (в плане ставок на съем) Мугле составляет 16 399 TL (517 $).
Еще один важный город на Эгейском море Измир в 2023 году с точки зрения размера арендной платы прибавил 119%. Только по итогам декабря это +4%. Текущая средняя арендная плата за единицу жилья в городе к концу 2023 года составляла 15 926 TL (502 $), или в среднем 145 TL (4,6 $) за квадратный метр. Из районов чемпионом по повышению арендной платы в Измире в декабре стал Бергама: +6% за месяц, средняя стоимость арендного жилья там – 12 200 TL (385 $).
Ну и, конечно, одним из самых динамично развивающихся городов Средиземноморского региона с точки зрения рынка недвижимости остается Анталья. Средняя цена арендного жилья за квадратный метр здесь – 145 TL (4,6 $), а из районов провинции арендные ставки в декабре сколько-нибудь заметно снизились только в Газипаше: -5%.
В столице – Анкаре – стоимость аренды за единицу жилья фиксировалась на уровне 14 188 TL (447 $), за 1 м2 – 118 TL (3,7 $). И столица – несколько специфичный регион, в том смысле, что здесь цены немного прыгают на протяжении года, причем совсем не так, как в других провинциях. Например, в феврале 2023 года наблюдалось увеличение стоимости сразу на 21%, ставок за 1 м2 – с 52 (1,6 $) до 63 TL (2 $). Зато в ноябре аренда подешевела на 2%, в декабре же снова подорожала на 4%, восстановив потери. Рост замедлился, но продолжается.
В Бурсе цены поднялись в декабре на 2%, за год – на 125%. Средняя ставка за одну резиденцию по итогам 2023-го была равна 13 309 TL (419 $), стоимость за 1 м2 – 111 TL (3,5 $).
«Студенческий город» Эскишехир – еще одна локация, завершившая 2023 год с наиболее впечатляющими показателями. А именно: +152% к арендным ставкам за год, или +3% только за декабрь. Средняя арендная плата в Эскишехире к Новому году дошла до 10 162 TL (320 $), за 1 м2 – до 103 TL (3,3 $).
Один из крупнейших городов Черноморского региона – Трабзон – также отличился, хотя российские инвесторы про него почти ничего не знают. В прошлом году в локации отмечен 146% рост ставок на съем. Средняя арендная плата за жилье в Трабзоне по состоянию на декабрь 2023 года составляла 11 046 TL (348 $), за 1 м2 – 78 TL (2,5 $).
Почему покупать нужно именно сейчас
Центр экономических и социальных исследований Университета Бахчешехир (BETAM) в партнерстве с ведущей в Турции онлайн-платформой предложения жилья на продажу и в аренду sahibinden.com оценил динамику цен за последние месяцы.
В январе число сделок заметно просело в сравнении с январем 2023 года; в силу этого временно подешевело и жилье – например, на 5,5% в среднем по стране, до 10% – в Стамбуле, до 7% – в Измире. Это притом, что в целом за год цены поднялись на 55,7%. Причем только за последний месяц (в январе 2024-го, в сравнении с декабрем 2023-го) – это -8,6% в Стамбуле, -9,2% в Анкаре и -7,5% в Измире.
Параллельно с этим, при нехватке жилья в аренду, количество объявлений о продаже недвижимости увеличилось в Анкаре и Измире (хотя сократилось в Стамбуле).
Так что самое время воспользоваться этим проседанием тем, кто планировал приобрести жилую недвижимость в Турции: как минимум до весны продавцы будут гораздо более сговорчивы. Если не скидку – то можно попросить рассрочку, и т. д. А иногда и скидку, и рассрочку.
А купив – возможно, начать сдавать в аренду, сыграв на так называемой сезонности. Важной особенностью спроса на рынке арендного жилья является его подверженность сезонному влиянию. Спрос, который увеличивается в период с апреля по сентябрь, снижается в последующие месяцы и остается относительно стабильным в зимний период. Прогнозируется, что влияние на увеличение спроса на аренду жилья в весенние и летние месяцы окажут и те, кто переехал из провинции, а также студенты университетов. Так что сезонные факторы сбрасывать со счетов не стоит.
Да и местное население, снимающее жилье круглогодично, – тоже: основатель и генеральный директор Endeksa Гёркем Огют напомнил, что, согласно обновленным правилам, субсидии на аренду (выдаваемые нуждающимся суммы, для компенсации части стоимости съема квартиры), были увеличены до 5500 TL (173 $) в Стамбуле, 4500 TL (142 $) – в Анкаре, Анталии, Бурсе и Измире, 3750 TL (118 $) – в других крупных городах и 3000 TL (94,6 $) – в небольших населенных пунктах. «Такое увеличение господдержки может создать волну новой арендной миграции и относительный рост доверия к рынку съемного жилья. Это не шаг, который может привести к резкому изменению цен, но его можно рассматривать как положительное событие как для арендаторов, так и для собственников», – заверил эксперт.