I квартал года: итоги и ключевые новости сферы недвижимости

По очевидным причинам январь – март 2023 года был не самым простым периодом для рынка недвижимости Турции. Неожиданная и весьма масштабная внутренняя миграция, вызванная землетрясением; как следствие – сокращение арендного фонда и рост ставок на съем жилья; пересмотр приоритетов в покупке недвижимости инвесторами; ужесточение требований к зданиям – властями и самими застройщиками.

Публикуем самые свежие факты и цифры, которые будут полезны потенциальным покупателям квартир и домов на территории Турции.

Содержание:

• Изменение требований к строительным работам
• Корректировка спроса со стороны иностранцев. В фокусе – Анталья
• Стамбул – в лидерах по аренде
• Заключение

Изменение требований к строительным работам

СМИ сообщают, что Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата пересматривает требования к строительству после февральских событий. А пока изменения в правилах готовятся, согласуются и утверждаются, оперативно были введены определенные ограничения.

А именно: ужесточен лимит по высотности возводимых зданий. Раньше в определенных районах Турции было запрещено строить дома, превышающие 3–4 этажа. Теперь, вне зависимости от локации, ограничение этажности действует для всех объектов, за строительство которых отвечают недавно получившие диплом инженеры. Максимально допустимая высота здания – 4 этажа (уточним: «плюс цокольный этаж», который в Турции считается нулевым. Итого – 5 этажей по российским меркам. – Прим. редакции).

По мере накопления опыта инженерам-строителям могут разрешить проектировать более высокие объекты, но для этого потребуется подтверждение квалификации.

Те инженеры, которые уже успешно проработали на рынке не менее 3 лет и сдали в эксплуатацию более 10 000 м² недвижимости, будут допущены к строительству зданий от 4 до 8 этажей. Ну а тем, кто имеет 5+ лет опыта, а также обладает дипломом строго определенного уровня в области строительства (в том числе сейсмостойкого) – смогут возводить высотки.

Появились новые правила, касающиеся и объектов общественного пользования, а также архитекторов, которые их создают.

Архитекторы в таких проектах должны иметь не менее 5 лет опыта работы в госсекторе либо в качестве преподавателя на архитектурных факультетах университетов; обладать докторской степенью; быть членом профессиональной ассоциации, подтверждающей квалификацию. Также нужно иметь в портфолио не менее 4 уже построенных зданий.

Стремительно теряет актуальность правило «я художник, я так вижу»: подходит ли проект по всем параметрам, включая то, насколько хорошо он вписывается в общегородской ландшафт, – будет коллегиально решать специальная комиссия по архитектурной эстетике.

Председателем такой комиссии должен быть архитектор со стажем работы не менее 5 лет либо имеющий диплом строго определенного уровня.

Новые требования предъявляются к домам высотой «4 этажа плюс цокольный» и выше: по входной группе, по прилегающей территории (палисадник), по расстоянию комплексов-сите от соседних участков и т. д.

Изменения коснулись и нежилой недвижимости, в первую очередь офисов и коммерческих помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных домов: высота потолков не должна превышать 4,5 метра, а несущие системы будут проверять на соответствие требованиям, указанным в Строительном кодексе сейсмостойкости. Владельцам надлежит позаботиться о дополнительных (запасных) выходах, отсутствие которых увеличило количество пострадавших от февральского землетрясения в Кахраманмараше и окрестностях.

Все принятые меры направлены на возведение максимально безопасных сейсмостойких зданий.

Корректировка спроса со стороны иностранцев. В фокусе – Анталья

I квартал текущего года показал следующую статистику: 38 из каждых 100 жилых лотов, проданных гражданам других государств, находятся на территории Антальи.

Провинция продолжает принимать потоки иммигрантов сразу из двух стран, хлынувшие в Турцию в результате конфликта между Россией и Украиной. Особенно много жилья приобретают россияне. Ранее наши соотечественники активно скупали недвижимость в Стамбуле, но после февральских событий переключились на более безопасное анталийское побережье.

В результате, несмотря на то, что продажи жилья иностранцам в Турции за январь – март 2023 снизились на 24% в сравнении с тем же периодом прошлого года, в Анталье они выросли на 21%. В итоге 38% реализованной недвижимости в Турции пришлись на Анталью.

В Стамбуле общий объем продаж за I квартал составил 3603 лота, что на 40% ниже, чем в прошлом году. Анталья же в январе – марте зафиксировала в общей сложности 4177 домов или квартир, купленных иностранцами.

Согласно статистике, несколько лет подряд (начиная с 2015 года) – больше всего жилья на территории Турции приобретали граждане Ирака, Ирана, Саудовской Аравии и Кувейта Россияне же находились на 5-м, изредка на 4-м месте. Однако весной прошлого года ситуация изменилась. Граждане РФ уже год удерживают первенство по количеству приобретенного жилья в Турции. Из 68 210 резиденций, проданных иностранцам, россияне купили в общей сложности 16 312, причем каждая четвертая за прошлый год приходится на провинцию Анталья.

Что касается цифр за I квартал 2023, то из 10 926 реализованных Турцией иностранцам лотов на сделки с покупателями-россиянами пришлось 3915: это +155% к показателям РФ по объему купленной жилой недвижимости в сравнении с предыдущим годом.

Возвращаясь к Анталье: ее доля в продажах жилья иностранцам в предыдущие годы составляла 20%, теперь же этот показатель удвоился. Председатель совета директоров Helmann Yapı и член Ассоциации инвесторов в недвижимость (GYODER) Сельман Озгюн рассказал, что граждане России и Украины пока лидируют среди покупателей местного жилья, хотя налицо и приток инвесторов из других стран: «Интерес практически ко всем прибрежным городам Антальи высок, причем интерес этот побережьем не ограничивается. Можно сказать, что спрос есть во всех районах. Конечно, сконцентрирован он в таких районах, как Коньяалты, Алании, Серик, Муратпаша и Кемер. Даже в период, когда турпоток невысок, случаются подземные толчки и сокращается количество международных рейсов, мы все равно видим, что продажи резиденций иностранцам в Анталье выросли на 21%».

Сельман Озгюн подчеркнул, что такие факторы, как старт нового туристического сезона, рост числа международных рейсов и продолжающийся приток иммигрантов, еще увеличат продажи жилья в предстоящий период и что преемственность спроса со стороны граждан России и Украины сохранится.

Ну а в таких районах, как Хурма, Лиман и Сарысу, где проживает особенно много мигрантов, русский уже стал фактически «дополнительным языком для общения»: он используется в общественных местах и во многих компаниях. «В этих районах бросается в глаза количество автомобилей с российскими и украинскими номерами на пляже, припаркованных на улицах, у офисов, торговых центров, рынков, ресторанов. В то время как в других провинциях продажи жилья иностранцам снизились, динамика продаж на территории Антальи свидетельствует о высоком интересе международных инвесторов».

Стамбул – в лидерах по аренде

Несмотря на безусловную популярность Антальи, Стамбул остается крайне востребованным местом для покупки и аренды жилья: во-первых, Стамбул – так называемое круглогодичное направление, поскольку мегаполис является финансовым, экономическим и торговым центром. Во-вторых, в отличие от курортных зон, здесь гораздо больше проектов, где резиденции продаются в составе многофункциональных (МФК) и гостиничных комплексов.

То есть, приобретя в городе одну или несколько квартир в собственность и передав управляющей компании, – а это зачастую международный гостиничный оператор, – можно обеспечить себе стабильный доход от краткосрочной аренды при минимизации хлопот с недвижимостью. Если вы приобретете апартаменты в составе гостиничного комплекса, контроль за своевременными платежами, уборку, косметический ремонт и т. д. возьмет на себя управляющая компания. Затраты на случай ремонта, обновления номерного фонда также несет гостиничный оператор.

Как сообщает аналитический портал Endeksa, по итогам I квартала 2023 цены на жилье в Стамбуле выросли на 144% за год, а средняя стоимость квадратного метра составила 27 004 турецких лир (TL). В провинции к концу марта было доступно к покупке почти 115 000 жилых лотов.

Что касается аренды, то Стамбул находится в тройке лидеров по самым высоким тарифам на съем жилья вместе с Антальей и Муглой.

По подсчетам аналитиков, на конец I квартала текущего года во всей провинции Стамбул предлагалось 45 535 свободных лотов в аренду. Это в 4,5 раза больше, чем в Анталье, но объясняется данный факт не недостатком спроса, а высокими ценами.

Портал Endeksa недавно опубликовал очередной индекс стоимости жилой недвижимости в Турции, где уточняется, в том числе и то, сколько квадратных метров жилья съемщики могут позволить себе арендовать с учетом имеющегося бюджета.

Так, средняя арендная плата за недвижимость в Стамбуле к концу марта увеличилась на 11% по сравнению с предыдущим месяцем и на 141% – по сравнению с прошлым годом, составив в среднем 127,09 TL за 1 м², и 13 290 TL – за одну стандартную резиденцию в месяц.

Также специалисты подсчитали, какое именно жилье можно снять в крупнейшем турецком мегаполисе за условные 10 000 TL.

Для примера: это апартаменты площадью 119 м² в Авджыларе, 76 м² – в Ускюдаре и всего 55 м² – в Шишли.

Представляем подробную таблицу по районам Стамбула:

Самыми дорогими оказались районы Сарыер и Бешикташ, где можно за эту сумму рассчитывать всего на 36 и 39 м² съемной жилой недвижимости соответственно. За ними следует Бейоглу, где арендаторам будут доступны 52 м², и Кадыкёй с Шишли (53 и 55 м² соответственно).

Зато в Силиври можно наслаждаться просторным жильем: 10 000 TL покроют аренду апартаментов площадью 167 м² – а это может быть и небольшой дом.

Заключение

Подводя итоги отметим, что, если вы планируете сдавать недвижимость в Турции в аренду, но при этом не уверены, что будете подолгу находиться в стране лично, стоит рассмотреть покупку объекта в Стамбуле. Недвижимость здесь неуклонно растет в цене, и при этом провинция остается «внесезонной», в отличие от курортных областей.