По итогам 2023 года продажи жилья иностранцам в Турции снизились вдвое и составили 2,9%. В феврале падение продолжилось: число сделок с зарубежными инвесторами снизилось до 2%. Общий объем продаж в стране сократился на 17,5%. Однако аналитики ожидают роста цен на квартиры и дома. Причина – в удорожании строительства и сокращении предложения на рынке. Сложившуюся на рынке ситуацию пояснил президент Ассоциации экспортеров услуг в сфере недвижимости (GİGDER) Байрам Текче.
Содержание:
- Арендаторов и инвесторов могут разделить в правах
- Золотая и серебряная визы – выход из ситуации?
- Средняя сумма сделки и гражданство
- Февраль пугает, но стимулирует к действиям
- Наиболее прибыльные для иностранцев города
Арендаторов и инвесторов могут разделить в правах
«Продажи в январе 2024 года снизились ровно на 50% по сравнению с январем 2023 года. И эта тенденция пока сохраняется», – сообщил господин Текче. По его словам, помимо инвесторов, вкладывающих деньги в экономику страны, в страну приезжают мигранты, которые не покупают квартиры, а снимают жилье в аренду и остаются в Турции дольше положенного.
Есть инвесторы, покупающие жилье ради экономической выгоды, есть те, кто приобретает его для личного отдыха. Однако есть и те, кто рассматривает Турцию просто как безопасную гавань или спасаются от исламофобии. Они получают вид на жительство только потому, что снимают жилье, и тем самым портят общую картину.
Наибольшие неприятности ждали тех, кто купил квартиру в Турции, но не продлил ранее полученные ВНЖ. Люди вложили деньги, и немалые, – но вынуждены уезжать разочарованными. Понятно, что они не будут заключать повторные сделки и советовать это друзьям и знакомым – зачем покупать недвижимость в стране, которая отнеслась к вам недоброжелательно?
Байрам Текче привел в пример показательный случай, когда пожилая норвежская пара, благополучно проживавшая в Турции 17 лет, была вынуждена уехать из-за не продленного вида на жительство. В итоге они купили дом в Шарм-эль-Шейхе (Египет). На защите интересов иностранных инвесторов выступает GİGDER, поскольку именно такие покупатели – спокойные, законопослушные и охотно тратят накопления в Турции.
«Никто из них не хочет сталкиваться с юридическими сложностями, поэтому уезжают. Так что нелегальных иммигрантов с их арендой самого дешевого жилья и полноценных инвесторов обязательно следует разделить», – подчеркивает Текче.
Золотая и серебряная визы – выход из ситуации?
Такие программы действуют в Европе, но пока не запущены в Турции. Ввести их аналоги предлагают эксперты рынка. Уточним, что это именно предложения – обсуждаемые сейчас версии, которые могут быть не одобрены вовсе или вступят в действие очень нескоро.
По словам Текче, далеко не все инвесторы готовы выложить 400 000 $, чтобы получить гражданство за инвестиции. «Запрос на гражданство и у нас, и в других странах, продающих жилье иностранцам, составляет в среднем 10%», – говорит он.
По словам эксперта, в Турции есть 2 типа покупателей. Первый – это европейцы на отдыхе, посещающие Турцию ради хорошего климата. Они остаются на 1–2 месяца и уезжают. Например, после публикации новости о газовом кризисе в ЕС в прошлом году многие отельеры предложили гражданам Германии и Великобритании перезимовать в Турции.
Таким инвесторам не нужно постоянное проживание, достаточно комфортных условий на время визита. Но им также необходимы определенные права – получить регистрацию по месту жительства, налоговый номер, банковский счет и карты. Для них разумно сделать порог вложений в жилье невысоким, на уровне 100 000 – 150 000 €. Им прекрасно подойдет серебряная виза.
Золотая виза – вариант для тех, кто хочет начать в Турции новую жизнь. Она может стать альтернативой гражданству за инвестиции, с преференциями при оформлении права на постоянное проживание. Здесь планируется сохранить высокий минимальный порог. Примерная сумма для золотой визы сейчас неофициально оценивается в 500 000 €.
«Давайте определим, какие именно инвесторы нам нужны и на каких условиях, чтобы оздоровить рынок. Чем продавать 60 000 резиденций всем подряд – лучше продать 40 000, но покупателям, в которых мы действительно заинтересованы», – подчеркнул эксперт.
Средняя сумма сделки и гражданство
Средняя сумма сделки с зарубежным инвестором сегодня составляет 245 000 $. При этом с момента последней оценки она сократилась на 45 000 $. А ведь на эти деньги Турция очень рассчитывает. Так что начинать нужно не с подъема минимальной суммы для получения турецкого паспорта до 1 млн $, о чем уже давно поговаривают, а с более дружелюбного отношения к инвесторам.
Поощрять, по мнению опытных игроков, имеет смысл и тех, кто делает более скромные вложения – например, 200 000 $ и меньше. А вот иммиграцию с арендой жилья, перерастающую в нелегальное проживание, – прекратить. «Пожалуйста, давайте делать различие между незаконно проживающими в Турции иммигрантами и подлинными инвесторами», – еще раз подчеркнул глава GİGDER.
Февраль пугает, но стимулирует к действиям
Продажи жилья иностранцам в феврале 2024 года зафиксированы на минимальном уровне за последние 33 месяца – а без учета периода пандемии, которая затронула весь мир, продажи жилья иностранцам достигли 59-месячного минимума. То есть практически за 5 лет. Продано всего 1846 единиц жилья.
Не спасают ситуацию даже россияне, стабильно лидирующие по объему сделок с весны 2022 года. В феврале 2024 граждане РФ приобрели на территории Турции 395 единиц жилья – на 66,6% меньше, чем в том же месяце прошлого года. Это самый низкий показатель за 31 месяц. При этом в декабре 2022 года они поставили рекорд, выкупив 2403 резиденции за 1 месяц. Причиной во многом стало неожиданное повышение минимальной суммы для получения ВНЖ по праву владения собственностью (ТАПУ) с 50 000 – 75 000 до 200 000 $. Другим ударом стало закрытие ряда востребованных среди иностранцев районов – в частности, в курортных городах Анталья и Аланья – под получение ВНЖ.
Наиболее прибыльные для иностранцев города
С учетом сложившейся ситуации аналитики определили самые прибыльные направления для покупки жилой недвижимости в Турции инвесторами из-за рубежа.
- Стамбул: финансовый и экономический хаб. Изобилие опций для туристов, а также поддерживаемые государством инициативы, такие как Канал Стамбул, провоцируют быстрый рост цен на жилье как в европейской, так и в азиатской частях города. Постоянно расширяющиеся возможности рынка обеспечивают доход при сдаче жилья. Стамбул живет круглогодично, здесь есть спрос как на долгосрочную, так и сезонную туристическую аренду.
- Анкара: безопасные инвестиции в столицу. Этот город является одним из фаворитов инвесторов благодаря стабильному росту населения и развивающимся инфраструктурным проектам. Такие районы, как Чанкая, Этимесгут и Кечиорен, предлагают привлекательные варианты для вложений не только в жилую, но и в коммерческую недвижимость.
- Измир: восходящая звезда Эгейского побережья. Город попал в поле зрения инвесторов благодаря быстрому развитию в последние годы. Заметный рост, особенно в секторах технологий и туризма, оживил местный рынок недвижимости. Такие районы, как Алсанджак, Каршияка и Борнова, выделяются высоким доходом от аренды и потенциалом роста цен.
- Анталья: инвестиционные возможности в туристическом раю. Курортная столица Турции с круглогодичным туристическим сезоном обеспечивает стабильный доход от сдачи в аренду.