Продажи жилья в Турции: динамика за год

С какими показателями рынок недвижимости в Турции выходит в «оттепель» после зимней стагнации?

Портал Endeksa, анализирующий стоимость недвижимости, чьи данные принято считать наиболее точными, сообщает, что годовой прирост цен продажи жилья по всей Турции по состоянию на март 2024 года составил 57%. На момент написания статьи средняя сумма продажи 1 м² жилой недвижимости по стране составляет 25 111 турецких лир (TL) (775 $). Средняя стоимость так называемой типовой единицы жилья площадью 100–110 м² – 3,26 млн (100 750 $). Зато средний срок возврата инвестиций сократился приятным для покупателей образом: до 15 лет – год назад этот показатель соответствовал примерно 17 годам.

Объемы продаж жилья в ипотеку за последний год заметно снизились: иностранным покупателям кредитование недоступно, а местных жителей пугают высокие банковские проценты и инфляция. В итоге, к марту доля ипотечных сделок сократилась до 12% в месяц от общего объема. Приоритет – покупка за наличные.

Становится более популярной вторичка – спрос есть не только на жилье в новостройках. Причем отчасти эту ситуацию спровоцировала зимняя стагнация, вследствие чего хозяева жилья, желающие его продать, начали предлагать скидки. Порой они доходили до 10–15%, тогда как девелоперы, реализующие квартиры в новых домах, оказались не столь уступчивы: ведь для них снижение цены равно минимизации прибыли, а себестоимость строительства за последние 12 месяцев заметно возросла.

В результате, доля сделок со вторичкой, которая стабильно росла последние несколько месяцев, составила в марте целых 67%. Почти 71 000 подписанных договоров в одном только этом сегменте – серьезный показатель.

Что касается наиболее востребованных провинций, то по понятным причинам лидирует Стамбул – и вся территория, и ее «столица» как крупнейший мегаполис, финансовый, экономический и туристический центр, соответственно, как основная локация для инвестиций. При том, что средняя стоимость жилья в Турции в марте составляла около 3,3 млн TL (102 000 $), в Стамбуле она достигла 4,4 млн TL (136 000 $), на треть больше. Средняя стоимость продажи 1 м² – 38 622 TL (1192 $). Прирост цен на жилье в Стамбуле за последние 12 месяцев равен 56%.

Cамой дорогой провинцией оказалась Мугла с ее курортами, в том числе с элитным Бодрумом – 7,5 млн TL (230 982 $). Цена продажи квадратного метра – 57 126 TL (1763 $). И хотя в силу высокой стоимости жилье в этой провинции окупается намного дольше, покупка того стоит: Мугла – Бодрум, Фетхие, Мармарис и прочие привлекательные прибрежные локации всегда будут востребованы.

Практически на одном уровне со Стамбулом находится Измир, где средняя цена квартиры достигает 4 млн TL (124 500 $), 1 м² жилой недвижимости – 32 526 TL (1004 $). Прирост жилья по стоимости за 12 месяцев тоже соответствует стамбульскому, а именно 56%.

Что касается столичной провинции Анкары, то тут цены за последний год выросли сразу на 70%. Средняя цена резиденции – 2,72 млн TL (83 967 $), 1 м² – 20 927 TL (646 $).

Самой же быстро растущей локацией с точки зрения стоимости оказался Хатай – один из наиболее пострадавших округов от прошлогоднего землетрясения. Еще в топ-3 по этому показателю попали Орду и Мугла. Цены на жилье в Хатае выросли на 84% за 12 месяцев, средняя цена продажи квадратного метра жилья составляет 19 048 TL (588 $), средняя стоимость одной резиденции по состоянию на март – 2,93 млн TL (90 540 $).

В Орду рост цен на жилье составляет 79%, средняя цена продажи 1 м² достигла 21 624 TL (667 $), средняя цена квартиры – 2,81 млн TL (86 766 $). Про Муглу мы уже говорили выше; прирост стоимости в локации – 78%.

Партнер-основатель и генеральный директор Endeksa Гёркем Огют оценил спрос на жилье cледующим образом: «По состоянию на конец марта 2024 года рост стоимости жилья по всей Турции составил в среднем 57% ежегодно и 2% ежемесячно. Мы очень ясно видим, что увеличение цен замедляется: с конца 2021 года по середину 2022-го мы наблюдали ежемесячный рост на 10%. Однако можно с уверенностью сказать, что основной причиной снижения динамики является труднодоступность получения кредитов для населения». Поэтому с учетом того, что банки сейчас регулируют ставки, чтобы заинтересовать потенциальных заемщиков, а государство подключается с поддержкой в формате так называемого социального жилья, доступного под минимальный процент, на фиксацию стоимости недвижимости на текущем уровне надеяться не стоит. Наоборот, цены на стройматериалы растут, ассортимент жилья в целом снижается, так что квартиры и дома все равно будет дорожать, хотя и, возможно, медленнее, чем последние два года. Так что вывод Turk Estate – прежний: «лучше купить сейчас, пока цены не поднялись».

Содержание:

• Основные выводы:
• Где наибольший выбор?
• Спрос со стороны иностранцев
• Динамика за год:
• 2023
• Итог 2023 года
• 2024

Вот точные данные по количеству сделок за каждый месяц, а также динамика стоимости 1 м² жилой недвижимости за последние 12 месяцев:

Основные выводы:

• Рост стоимости жилья останавливаться, как можно заметить, не собирается, несмотря ни на какие внешние факторы.
• Сильным внешним фактором в октябре 2023 года стало неожиданное объявление о повышении минимальной суммы для получения ВНЖ по ТАПУ (с возможностью подачи документов на турецкое гражданство спустя 5 лет проживания) с 75 000 до 200 000 $. Причем не просто неожиданное, а, по сути, задним числом.
• Это и стало причиной проседания сделок в октябре и ноябре 2023 года.
• Декабрь 2023-го стал «звездным» в плане объема сделок – хотя показатели были чуть ниже, чем в предыдущие годы, – поскольку, во-первых, инвесторы торопились покупать жилье, пока оно еще больше не подорожало. А во-вторых, именно в декабре устойчиво держались слухи, что сумму для «гражданства за инвестиции» уже с 1 января 2024 года могут поднять до 600 000 $ или даже до 1 млн $ (до сих пор, правда, не подняли).
• Поэтому в январе – феврале наблюдалась некоторая стагнация. В марте же 2024-го продажи снова оживились.

Где наибольший выбор?

• Совокупное количество выставленных на продажу жилых единиц в марте 2024 года несколько увеличилось (на 3%) по сравнению с предыдущим месяцем и достигло почти миллиона (983 520) объектов. Что касается ассортимента доступных квартир и отдельно стоящих домов (в т.ч. вилл), то половина свободного – то есть ждущего новых владельцев – жилфонда Турции сосредоточена в регионе Мраморного моря.
• Общее количество выставленных на продажу лотов в регионе Мраморного моря (а именно в провинциях Стамбул, Измир, Балыкесир, Текирдаг, Бурса, Коджаэли, Сакарья, Маниса, Чанаккале, Ялова, Дюздже, Эдирне, Кютахья, Кыркларели, Болу, Ушак и Биледжик) – 491 864 единицы.
• Лидер этого региона – вновь Стамбул. На территории крупнейшего турецкого мегаполиса проживает почти 16 млн человек, и здесь общее количество выставленных на продажу лотов – 237 846 единиц, или 24% от всего объема по Турции.
• Что касается районов Стамбула, то больше всего свободных квартир и домов сосредоточено в районе Эсеньюрт.
• Вторая провинция региона, где представлено большое количество объектов на продажу, – Измир: 71 925 лотов. За ним следует Коджаэли – локация, особо выделяющаяся своей близостью к Стамбулу и высоким уровнем занятости населения. Здесь по состоянию на март 2024 года были доступны 26 974 единицы жилья.
• Совокупное количество резиденций, выставленных на продажу еще в трех значимых для экономики Турции провинциях – Эдирне, Кыркларели и Текирдаг, – равно 34 656.

Спрос со стороны иностранцев

В марте 2024 объем сделок с иностранцами снизился почти на половину (на 47,9%) по сравнению с тем же месяцем прошлого года и составил 1778 единиц.

Что с динамикой: сокращение в марте максимальное – зимой этот показатель не опускался ниже 45%, и доля инвесторов из-за рубежа в общем объеме покупателей «просела» до 1,7%, что почти втрое ниже показателя «звездного» конца 2022 года – около 5%.

Иностранцев настораживает законодательная нестабильность, в частности в вопросах характеристик жилья для получения права на ВНЖ, если не говорить о «гражданстве за инвестиции» (пока по-прежнему от 400 000 $). Однако эксперты турецкого рынка надеются на «инвестиционную оттепель» в этом вопросе, и сами предпринимают для этого определенные меры. Так, в апреле было официально объявлено, что иностранцам без вида на жительство будут всячески содействовать в решении открытия банковских счетов. А тем, кто готов вносить на счет полторы месячные минимальные зарплаты (по Турции, разумеется), возможно, будет проще получить туристический ВНЖ, тот самый, который последний год было оформить крайне сложно. То есть власти рассчитывают на то, что иностранцы будут проводить больше времени в Турции, осматриваться, тратить деньги и выбирать, где именно они хотели бы жить и покупать собственную недвижимость. И действительно демонстрируют готовность что-то для этого сделать.

Возвращаясь к продажам: за последний год тройка лидеров по объему сделок с иностранцами почти не менялась – это Стамбул, Анталья и набирающий популярность Мерсин. При этом в Анталье особым вниманием пользуется курорт Аланья, который, возможно, скоро получит статус отдельной провинции: слишком уж он разросся и развился в плане инфраструктуры.

В Аланье, которой сейчас инвесторы из-за рубежа отдают явное предпочтение, по итогам марта цена 1 м² жилья составила 43 135 TL (1331 $), а средняя стоимость единицы жилья – 4,74 млн TL (146 498 $). Как можно заметить, показатели выше, чем в других востребованных мегаполисах. За год Аланья «подорожала» на 45%.

За I квартал 2024 года объем сделок с гражданами других государств во всей Турции снизился на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, итого 5685 единиц с января по март.

Динамика за год:

2023

Март

3415 единиц, проданных гражданам других государств. Это на 38,7% меньше, чем годом ранее – в марте 2022-го. Доля жилищных сделок с иностранцами – 3,2% от общего объема. На первом месте по объему Анталья – 1324 объекта. Второе и третье – у Стамбула (1090) и Мерсина (240).

Страны – лидеры по покупке недвижимости: РФ (1175 резиденций), Иран (472), Ирак (165) и Украина (160).

Апрель

2557 единиц, или -60,3%. Доля сделок с иностранцами в общем объеме за месяц – 3,0%.

Провинции-лидеры: Анталья (1034), Стамбул (792) и Мерсин (186).

Страны – лидеры по покупке недвижимости: РФ (817 резиденций), Иран (377), Украина (136), Ирак (124).

Май

3167 лотов реализовано, это -46,9% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Доля сделок с иностранцами – 2,8%.

Провинции-лидеры: Анталья (1245), Стамбул (934) и Мерсин (249).

Страны – лидеры по покупке недвижимости: РФ (991), Иран (503), Украина (175) и Германия (129).

Июнь

2625 единиц, или -69,6%. Доля продаж жилья покупателям из-за рубежа в общем объеме сделок – 3,1%.

Провинции-лидеры: Анталья (1004), Стамбул (760) и Мерсин (223).

Страны – лидеры по покупке недвижимости: РФ (733), Иран (333), Ирак (175) и Украина (168).

Июль

2801 объект, или -28,9% по отношению к июлю 2022 года. Доля продаж жилья иностранцам в общем объеме сделок – 2,6%.

Провинции-лидеры: Анталья (996), Стамбул (832), Мерсин (263).

Страны – лидеры по покупке недвижимости: РФ (772), Иран (272), Ирак (204), Украина (146).

Август

3058 единиц, или -42,0%. Доля сделок с иностранцами составила 2,5% в общем объеме.

Провинции-лидеры: Стамбул (1066), Анталья (919), Мерсин (248).

Страны – лидеры по покупке недвижимости: РФ (733), Иран (342), Ирак (220) и Казахстан (141).

Сентябрь

2930 лотов, зафиксировано снижение на 42%. Доля продаж жилья гражданам других государств в общем количестве сделок составила 2,9%.

Провинции-лидеры: Анталья (1070), Стамбул (978), Мерсин (211).

Страны – лидеры по покупке недвижимости: РФ (722), Иран (327), Ирак (191) и Германия (148).

Октябрь

2535 единиц, или -52,9%. Доля иностранцев – 2,7% от всех сделок.

Провинции-лидеры: Анталья (931), Стамбул (758) и Мерсин (294).

Страны – лидеры по покупке недвижимости: РФ (713), Иран (235), Германия (152), Украина (138).

Ноябрь

2342 объекта, сокращение сразу на 61,5% по сравнению с тем же месяцем прошлого года.

Доля продаж жилья иностранцам в общем объеме сделок равна 2,5%.

Провинции-лидеры: Анталья (790), Стамбул (710) и Мерсин (316).

Страны – лидеры по покупке недвижимости: РФ (637), Иран (234), Украина (128) и Казахстан (117).

Декабрь

2064 единицы, или -67,7% по сравнению с тем же месяцем 2022-го. Доля продаж жилья иностранцам в общем объеме подписанных за месяц договоров составила всего 1,5% – это минимальный показатель с начала 2023 года по март 2024-го.

Провинции-лидеры: Стамбул (796), Анталья (609) и Мерсин (230).

Страны – лидеры по покупке недвижимости: РФ (527), Иран (205), Украина (113).

Итог 2023 года

За весь прошлый год инвесторы из-за рубежа приобрели в Турции 35 005 единиц жилья. Доля продаж зарубежным покупателям в общем объеме сделок составила 2,9%. Анталья на первом месте по объему реализованной иностранцам недвижимости (12 702 лота). За ней следуют Стамбул с 11 229 продажами и Мерсин с 3016 купленными объектами за год.

2024

Январь

2061 единица, или -50,5% по отношению к январю 2023-го. Доля сделок с иностранцами в общем объеме продаж жилой недвижимости составила 2,6%.

Провинции-лидеры: Анталья (747), Стамбул (710) и Мерсин (211).

Страны – лидеры по покупке недвижимости: РФ (555), Иран (208), Украина (127), а также Ирак и Казахстан (по 99).

Февраль

1846 единиц, или -44,9%. Доля таких сделок в общем объеме составила ровно 2%.

Провинции-лидеры: Стамбул (691), Анталья (659) и Мерсин (151).

Страны – лидеры по покупке недвижимости: РФ (395), Иран (200), Ирак (112) и Украина (105).

И, наконец,

Март

1778 проданных иностранцам единиц жилья. Это на 47,9% меньше, чем в марте 2023 года. Доля данного сегмента в общем объеме реализованных лотов равна 1,7%.

Провинции-лидеры: Стамбул (652), Анталья (618) и Мерсин (151).

Страны – лидеры по покупке недвижимости: РФ (411), Иран (182), Украина (129) и Ирак (82).