Цены за год поднялись почти на 200%. Виноваты ли иностранцы?

Аналитики продолжают подводить итоги 2022 года. И хотя данные за декабрь собраны еще не все, по итогам ноября прирост цен впечатляет, а успевшие вложиться в жилую недвижимость в Турции радостно потирают руки.

Итак, к декабрю 2022 года в Турции годовой прирост цен в сегменте жилья на продажу составил 185%, сообщает портал Endeksa.

По полученным данным Института статистики Турции (TÜİK), за одиннадцатый месяц в Турции было продано 117 806 единиц жилья, что на 15% больше, чем в октябре.

Содержание:

• 30 провинций с самым большим объемом продаж за ноябрь 2022 года
• На что стоит обратить внимание
• Продажи иностранцам: ждать ли ужесточений условий покупки?
• Так ли необходимо ставить подобные запреты?

В сравнении с ноябрем 2021 года удорожание жилой недвижимости в ноябре 2022 года составило 185%. Цена за 1 м2 в среднем по стране достигла 13 232 турецких лир. Средняя стоимость единицы жилья в стране на конец ноября составила более 1,7 млн турецких лир (1 720 160 TL). Больше всего жилой недвижимости и за ноябрь, и в целом за 2022 год традиционно было реализовано в Стамбуле. В ноябре в городе было продано 19 687 резиденций (или 17% от общего количества по стране). Средний срок окупаемости инвестиций в жилье пока не меняется: по-прежнему 19 лет.

По полученной за ноябрь статистике, провинциями с наибольшим приростом стоимости жилья оказались Анталья (куда в этом году хлынули иммигранты), Коджаэли и Стамбул. По состоянию на конец ноября 2022 года годовой прирост цен на жилье в Стамбуле составляет 203%, средняя продажная цена 1 м2 жилой недвижимости – 22 049 TL, а средняя стоимость единицы жилья − 2 645 880 TL. Это почти на миллион турецких лир больше, чем в среднем по стране. Вернемся к лидеру: в Анталье годовой прирост стоимости составил по итогам ноября 217%, а средняя цена продажи 1 м2 жилой недвижимости − 19 254 TL. Средняя же стоимость жилья стремительно приближается к стамбульской, достигнув показателя в 2 310 480 TL. То есть отставание составляет уже всего лишь порядка 10%.

Что до бронзового призера в тройке лидеров, то это Коджаэли со следующими показателями: прирост на 207% в цене, cредняя стоимость 1 м2 − 11 361 TL, а усредненная стоимость одной резиденции на территории провинции – немногим меньше полутора миллионов (1 476 930 TL). В этом смысле провинция Коджаэли опередила даже столичный регион.

В столице страны Анкаре, которую обязательно нужно упомянуть для сравнения, хоть она и не попала в топ-3, цены за учтенные в статистике 12 месяцев выросли на 188%. Средняя продажная цена 1 м2 составила 9833 TL, средняя стоимость единицы жилья − 1 278 290 TL. Это в 1,5 раза меньше, чем средняя цена по Турции.

30 провинций с самым большим объемом продаж за ноябрь 2022 года

Аналитики представили статистические данные по 30 провинциям с самым большим объемом продаж за ноябрь 2022 года. Вот эти результаты в порядке убывания количества сделок:

На что стоит обратить внимание:

• Если не брать самые популярные провинции, то неплохо прирастают в стоимости Орду (172%), Сакарья (174%), Трабзон (182%), Ялова (196%), Текирдаг (201%) – все они не сильно отстают от тройки лидеров, особенно Текирдаг и Ялова.
• Анкара на данный момент демонстрирует наиболее быструю окупаемость – 18 лет, что выше, чем в среднем по Турции.
• Дольше всего на данный момент окупаются вложения в Элязыге (44 года), Балыкесире и Мерсине (по 35 лет), Айдыне (29 лет), Мугле и Шанлыурфе (по 28 лет).
• Самый дорогой квадратный метр в Мугле − более 31 тыс. TL. За Муглой следуют Стамбул, Анталья и Айдын.
• Самая низкая цена 1 м2 жилья на начало декабря 2022 года была зафиксирована в провинциях Эрзурум и Элязыг (менее 6 тыс. TL) и в Кайсери (менее 7 тыс. TL).
• Самая низкая средняя стоимость жилья к декабрю 2022 года была отмечена также в Элязыге и Эрзуруме − менее 0,95 млн TL. Во всех остальных провинциях из топ-30 по продажам усредненная цена лота преодолела порог в 1 млн TL.

Продажи иностранцам: ждать ли ужесточений условий покупки?

Бесспорно, лейтмотивом года – и на этот показатель статистика декабря точно не повлияет – стала реализация жилой недвижимости в Турции иностранцам.

Иностранные инвесторы раскупают жилье в Турции, как горячие пирожки. Только в ноябре 2022-го резидентам других государств было реализовано 6083 лота. Доля продаж жилья иностранцам в общем объеме сделок весь год неуклонно поднималась, достигнув к ноябрю 5%.

В 11-й месяц года Анталья оказалась на первом месте по объему сделок с иностранными покупателями: на нее пришлось порядка 40% продаж за ноябрь – сразу 2616 резиденций. Уверенно набирает темпы и провинция Мерсин, которая, кстати, быстро дорожает. Здесь строится первая на территории Турции АЭС «Аккую», что привело к заметному притоку рабочей силы, но и туристы (в том числе иммигранты) «распробовали» этот курорт, еще несколько лет назад весьма слабо известный россиянам.

Заметим, что наши соотечественники в этом году бьют рекорды: с весны они ежемесячно лидируют по объему сделок. Турция в топе запросов россиян на зарубежную недвижимость: каждый третий интересующийся покупкой жилья за рубежом рассматривает в первую очередь именно эту страну.

Как бы то ни было, за год объем сделок с иностранцами преодолел порог в 60 тыс., и как только будут обнародованы итоги декабря, станет известно, удалось ли побить рекорд, заключив 70 тыс. сделок за 12 месяцев.

Всплеск продаж, обусловленный и политическими, и (как их прямое следствие) экономическими причинами, обеспечил стране дополнительные вливания в валюте. С другой стороны, это вызвало некоторое количество недоразумений и даже протестов со стороны местных жителей: высокий спрос спровоцировал еще более быстрый рост цен на жилую недвижимость и особенно арендных тарифов. Так что в провинции Анталья, как в наиболее востребованной у вновь приехавших, местное население даже попыталось потребовать запретить продажу жилья гражданам других государств, создав в интернете петицию. Того же мнения придерживается и Кемаль Кылычдароглу, один из кандидатов на пост президента Турции, которого будут избирать в 2023 году. Он заявил, что в случае своей победы ограничит продажу жилья иностранцам на несколько лет (пока звучит «пять лет»). Хотя эту меру очень многие сочтут непопулярной, как минимум девелоперы и прочие игроки сферы строительства и недвижимости.

Как бы то ни было, данная тема активно муссируется в СМИ.

Мнения разделились, особенно после повышения финансового порога для «гражданства за инвестиции» до 400 тыс. $ и анонса о «закрытых» для получения ВНЖ районах. Многие игроки рынка считают эти меры более чем достаточными и полагают, что дополнительное ужесточение условий для инвесторов из-за рубежа нерезонно, ведь это ограничит приток иностранной валюты.

Ассоциации потребителей и представители ряда секторов промышленности уверены, что запрет на продажу жилой недвижимости гражданам других государств – даже временный – поможет замедлить взрывной рост арендной платы и поспособствует восстановлению доступного уровня цен на жилье для местного населения. Ведь Турция стала страной, где цены на жилье за последние годы растут чуть ли не быстрее всего в мире.

Однако их оппоненты ссылаются на практику разных стран, где ограничения не сработали. Вспомнили, в частности, Канаду, которая прекратила продажу жилья иностранцам на 2 года: запланированного эффекта достичь не удалось.

Так ли необходимо ставить подобные запреты?

По данным за 11 месяцев 2022 года, в Турции доля продаж жилья иностранцам в общем объеме сделок составляет около 5%. Причем основной объем приходится на Анталью, а также на некоторые районы Стамбула, такие как Кадыкёй, Бешикташ и Эсеньюрт, где продажи резидентам других государств достигают 10−15% от общего количества продаж. А цены там таковы (с учетом явного прицела на получение прибыли, по крайней мере в Стамбуле, где иностранцы скупают очень дорогие квартиры в самых престижных проектах), что местное население эти квартиры в любом случае вряд ли заинтересуют: граждане Турции все-таки покупают жилье в основном для личного пользования, то есть для проживания с семьей. И оно крайне редко элитное.

Что и подчеркивают опытные игроки девелоперской индустрии: запрет на продажу жилья иностранцам не только сократит, но и с высокой долей вероятности практически остановит процесс покупки роскошных резиденций. А это лишит Республику Турция ежегодного дохода в размере многих миллиардов лир.

С этим согласен президент Стамбульской палаты риелторов Низаметдин Аша. Он подчеркнул, что иностранцы являются покупателями самой дорогой недвижимости в Турции, особенно в последнее время. И если говорить об их влиянии на рынок жилья, то за последние 10 лет усредненный показатель доли иностранцев в общем объеме сделок составлял… от 1 до 1,5% в среднем. Совсем недавно эти цифры взлетели вверх сразу до 4−5%.

К тому же повышенный спрос сконцентрирован в строго определенных регионах. Поэтому, сколько бы ни покупали иностранцы, они «погоду не сделают», если учитывать все факторы в совокупности.

При этом с уходом зарубежных инвесторов с рынка спрос на элитное жилье уменьшится. И кто будет его покупать? Как девелоперы будут «отбивать» свои затраты, если спрос рухнет и цены на роскошные резиденции придется резко снижать, чтобы продать их хоть кому-нибудь? И снизит ли это цены на жилую недвижимость в среднем по стране? Вряд ли.

Кроме того, если запретить продажу жилья иностранцам – это сократит количество строек и соответственно лишит работы многих турков. А этого многие очень боятся.

Так что бизнесмены и многие игроки рынка в этом смысле единодушны: не запрещать, а регулировать!

Генеральный менеджер Mars Investment Хакан Буджак также счел нужным высказаться по этому вопросу. Он напомнил, что в Канаде, когда цены на жилье выросли более чем на 50% и интересантам из-за рубежа было решено «перекрыть кислород» и пересмотреть приоритеты в плане продаж, цены на недвижимость все равно не снизились.

Господин Буджак подчеркнул, что максимальная доля сделок с иностранцами в общем объеме продаж за все месяцы составляла 5,2% (этот показатель был зафиксирован в один из месяцев 2022 года). Но зарубежных покупателей интересует Стамбул (порядка 10% сделок) и провинция Анталья (10−15% сделок). «Если канадская модель будет реализована в нашей стране, может произойти снижение объема продаж лотов в брендированных проектах. Что, в свою очередь, означает прекращение ежегодного притока иностранной валюты в размере 10−15 миллиардов $», − пояснил он.

Хакан Буджак напомнил также о возможности альтернативного и более мягкого варианта: системы квот. Таким образом ведомство Земельного кадастра может тщательно следить за объемом сделок, проверять поступающие данные и, как вариант, постепенно повышать минимальную ставку «гражданства за инвестиции» в отдельных провинциях или даже районах. Например, до 1 млн $ в Бодруме – излюбленном курорте для толстосумов – и до 600 тыс. $ в Стамбуле.

Президент Конфедерации потребительских ассоциаций Айдын Агаоглу тоже выдвинул предложение: «Может быть, продавать зарубежным инвесторам только элитную недвижимость». Что, по его мнению, пойдет на пользу сектору и не ущемит интересы простых граждан.

Как бы то ни было, определенные законодательные коррективы по условиям продаж турецкой недвижимости иностранным покупателям в 2023 году будут введены. Поэтому интересующимся жильем в этой очень комфортной для жизни стране с чудесным климатом советуем поторопиться с выбором: ведь любые нововведения, как бы быстро они не вводились, не распространяются на тех, кто уже успел заключить сделку. Именно таким образом оказались в выигрыше те, кто успел подать на «гражданство за инвестиции», приобретя жилье за 250 тыс. $ до середины июня 2022 года, при том, что о повышении финансового порога до 400 тыс. $ заговорили еще в середине апреля.