Cегодня портал Turk.Estate подготовил для вас подборку новостей правового характера, касающихся приобретения недвижимости в Турции, владения ею, сдачи в аренду и т.д. Заодно расскажем о постановлениях, которые вступят в силу в будущем, и об идеях, которые на данный момент обсуждаются.
Содержание:
- Гражданство за инвестиции – или Золотая виза?
- Открытие «закрытых» для ВНЖ районов
- Возврат госпошлины при отказе в ВНЖ
- Ловим момент заработать на посуточной аренде, но – осторожно
- Чем ситуация может закончиться?
- А покупаем теперь аккуратнее
Гражданство за инвестиции – или Золотая виза?
Во-первых, снова заговорили о том, чтобы как-то «переиграть» условия продажи жилья иностранцам, чтобы экономика страны извлекла из этого максимум. Например, ввести некий дополнительный налог, либо заменить «гражданство за инвестиции» на аналог Золотой визы, которую предоставляют в обмен на ощутимые вложения в недвижимость некоторые другие страны.
Напомним, раньше депутаты ряда партий предлагали вообще ограничить иностранцев в правах на покупку жилья в Турции. Этот законопроект был отклонен, и в итоге о нем забыли. Замена выдачи гражданства по ускоренной процедуре на Золотую визу в ближайшее время, по нашему мнению, маловероятна (гораздо выше шанс, что в обозримом будущем минимальный финансовый «порог» для получения гражданства за инвестиции преодолеет 400 000 $), но все равно о такой возможности потенциальным инвесторам не помешает знать. И – если вы уже определились с городом, районом и застройщиком – не откладывать покупку жилья в долгий ящик.
Открытие «закрытых» для ВНЖ районов
После того, как наиболее популярные в плане покупки жилья районы в ряде турецких городов были закрыты для получения ВНЖ, шквал заявок на рандеву (встреча для подачи документов на ВНЖ) утих. К тому же, многие из иностранцев, у которых были туристические ВНЖ, либо не смогли продлить свои визы, либо по тем или иным причинам не захотели. И вернулись в страны, гражданами которых являются. Хорошая новость: сейчас слот (дату и время) для рандеву можно получить в системе e-devlet в течение нескольких дней даже в мега-востребованной Аланье, это подтверждают местные жители.
А еще ходят слухи, что часть районов собираются снова «открыть», поскольку предельный показатель числа иностранцев с ВНЖ в общем количестве населения территории (по закону это максимум 25%) начал кое-где снижаться. А вложения в экономику в виде покупки россиянами жилья – они по-прежнему нужны. Но это, увы, пока слухи, на которые не стоит опираться. Зато имеет смысл периодически мониторить новости. И – если что – оперативно воспользоваться «открывшейся дверью», купив квартиру в выбранном, но ранее закрытом районе.
Возврат госпошлины при отказе в ВНЖ
Процент отказов в ВНЖ в Турции хоть и сократился, но все равно часть заявок отклоняют. И долгое время утверждалось, что уплаченная за ВНЖ госпошлина в случае отказа не возвращается. Однако цены растут, и если раньше сумма налога была небольшой, то сейчас даже она довольно чувствительна. Проконсультировавшись с юристами, наши соотечественники нашли лазейку – как вернуть деньги, если ВНЖ так и не выдали.
Для этого потребуются:
- справка об отказе в выдаче ВНЖ (документ можно получить в миграционной службе, однако будьте готовы к возможной длинной очереди)
- копия этой же справки
- копия квитанции об уплате госпошлины (об этом лучше позаботиться заранее, потому что оригинал забирают при подаче документов)
- заявление на возврат с указанием реквизитов счета заявителя в банке.
Главное – иметь открытый счет непосредственно в турецком банке. Все эти документы направляем в налоговую и ждем возврата суммы.
Ловим момент заработать на посуточной аренде, но – осторожно
Количество сдаваемых посуточно резиденций в Турции исчисляется уже десятками тысяч. Цены стартуют от 300 турецких лир (TL) и поднимаются – вернее, в летнем сезоне поднимались - аж до 60 тысяч TL в сутки за элитные виллы в прибрежных регионах. Например, такая стоимость фиксировалась в Мугле. Дома-бунгало попроще обходились в 4500-8000 TL в сутки.
Причем, когда речь идет о квартирах, владельцы жилья часто ставят цены ниже стоимости отельных номеров, тем самым «перебивая» клиентуру у гостиниц. Таким образом сформировался своего рода «черный рынок» посуточной аренды. Чем теперь вплотную займутся власти: Министерство культуры и туризма, а также Минфин предпримут меры, чтобы вывести резиденции с «черного» рынка в «белый», сделать этот сегмент более прозрачным. Чтобы владельцы не уклонялись от уплаты налогов.
Президент Стамбульской палаты риелторов Низаметдин Аша заявил, что практика посуточной аренды домов крайне негативно влияет на рынок. Не только демпингом (в отношении гостиничных цен), но и формируя ограниченное предложение свободного жилья, предлагаемого к аренде на долгосрочной основе.
«Последней каплей», возможно, стал тот факт, что в начале осени вскрылся показательный случай: гражданин РФ приобрел в собственность сразу 80 квартир в Анталье и начал сдавать их посуточно. Сформировав таким образом подобие целого «отеля», за счет имеющегося количества резиденций. Про этот комплекс арендных апартаментов быстро стало известно. Каан Кавалоглу, президент Ассоциации отельеров и туроператоров Средиземноморского региона (Akdeniz Turistik Otelciler ve İşletmeciler Birliği (AKTOB) высказался в СМИ на тему того, что жилье, проданное иностранцам в Анталье, особенно в анталийском районе Коньяалты и в очень популярной у русскоговорящих Аланье, используется не по назначению – то есть, не для «нормального» проживания. И наносит большой ущерб гостиничной сфере.
Кавалоглу напомнил, что за короткий период на территории провинции Анталья граждане других государств приобрели 108 тысяч резиденций. И сообщил, что по этому вопросу подготовлен и передан в Министерство культуры и туризма специальный доклад: «Конечно, для иностранцев хорошо приезжать в Анталию и покупать жилье. Однако 108 тысяч квартир не были проданы 108 тысячам разных людей: один только покупатель приобрел 80 резиденций». И этот случай – не единичный, пояснил глава Ассоциации.
Причем зачастую жилье сдается даже не через AirBnB, а через знакомых и по «сарафанному радио». Поэтому игроки сферы намерены ужесточить правила: «Мы изучили примеры Португалии, Италии, Испании и США и сделали выводы. Соответствующий текст законопроекта будет подготовлен совместно с заинтересованными министерствами в октябре».
Чем ситуация может закончиться?
«Если речь идет о масштабных инвестициях, то мы ожидаем, что покупатели будут инвестировать в другие локации, кроме побережья». Принудить к этому, конечно, не получится, а вот запретить сдавать приобретенные «оптом» квартиры посуточно – вполне. В частности, уже сейчас обсуждают более четкие требования к сдаваемым на короткий срок квартирам (они, возможно, будут как в отелях: требования к гигиене, смене постельного белья, полотенец, определенному оснащению и т.д.). Все апартаменты нужно будет регистрировать, и вести отчетность, не только финансовую, но и по постояльцам. За нарушения грозит большой штраф (на данный момент сумма обсуждается), туристов в ходе проверки могут выселить, квартиру же опечатать. И отстаивать свои права владельцу собственности придется уже в турецком суде.
На самом деле, в этой ситуации для собственников – нынешних и потенциальных – ничего угрожающего нет: рекомендуем следить за анонсами, и консультироваться по поводу сдачи недвижимости в аренду с опытными специалистами.
А покупаем теперь аккуратнее
Очередное прецедентное решение вынес турецкий суд, в рамках усилий властей по ликвидации сформировавшегося в сфере местной недвижимости «ценового пузыря».
Недобросовестные риелторы, пользуясь стремительно растущими ценами, иногда выдают желаемое за действительное. И норовят продать квартиры намного дороже их реальной стоимости.
На одного такого мошенника уже наложен штраф в размере 349 тысяч TL, или более 12 800 $.
«Козлом отпущения» - впрочем, заслуженно - стал риелтор, разместивший объявление о продаже резиденции в Мамаке (район Анкары). Рыночная стоимость лота составляла 2,1-2,3 миллиона TL. Агент же запросил за резиденцию сразу 3,87 млн TL. За что и поплатился, когда его махинация была обнаружена. Впрочем, недвижимость он уже успел к этому времени успешно реализовать. Однако анализ сделки подтвердил, что, с учетом габаритов здания, количества комнат, состояния дома - в том числе его возраста - а также местоположения, цена была необоснованно завешенной. Чем и объясняется столь большой штраф.
После принятия постановления, запрещающего рекламу (объявления о продаже жилой недвижимости) с фейковых аккаунтов якобы «владельцев» на профильных сайтах, Минторг усилил проверки. Заместитель министра торговли Махмут Гюркан заявил, что действия, направленные на нарушение рыночного баланса, будут решительно пресекаться.
Тут, впрочем, потенциальным инвесторам дадим тот же совет, что и в предыдущем разделе статьи: обращайтесь к опытным продавцам-консультантам. Которые хорошо осведомлены о порядке цен на недвижимость в том или ином городе, и подскажут вам реальную стоимость квартир, чтобы избежать переплат.