Продолжаем серию публикаций о специфике жизни в контексте покупки жилья в Турецкой Республике Северный Кипр (ТРСК).
Что важно знать желающим обзавестись недвижимостью в ТРСК? Вкратце о некоторых важных моментах, не затронутых в предыдущих статьях.
Содержание:
- Неочевидные плюсы жизни на Северном Кипре
- Основные цели приобретения жилья на Северном Кипре
- Интерес иностранцев к недвижимости на Северном Кипре в цифрах
- Направления, интересные инвесторам
- Динамика цен
- Доходность
- Лайфхаки по подбору жилья
Неочевидные плюсы жизни на Северном Кипре
- Прекрасная экология. Пляжи – практически один сплошной «Голубой флаг» (статус, подтверждающий высокое качество сервиса и особенно чистоту воды и самого пляжа). К тому же, все пляжи муниципальные, так что природой Северного Кипра можно наслаждаться без ограничений.
- «Европеизированная Турция». Мечетей очень мало, в Искеле – практически вообще нет. В итоге Северный Кипр нередко называют маленькой Европой с турецким колоритом.
- Высокий уровень безопасности. Автомобили здесь можно не закрывать, как и двери в домах – вплоть до того, что запасной ключ постоянно лежит под ковриком. Многие переезжают в ТРСК семьями, чтобы растить детей не только в атмосфере абсолютной безопасности, когда ребенок гуляет чуть не до часа ночи, и можно совершенно за него не беспокоиться – но и ради европейского обучения.
- Обучение детей здесь ведется в системе BES – British Education System, которая интегрирована в международную систему образования. Дипломы Северного Кипра котируются по всему миру, и если ребенок закончил местную школу BES, можно смело поступать в любой вуз Европы, Канады или США, так как система экзаменов общая. Обучение ведется на английском языке. При наличии ВНЖ можно отдать ребенка в бесплатную муниципальную школу, но большинство предпочитают частные.
Основные цели приобретения жилья на Северном Кипре
- Переезд на временное или постоянное место жительства.
- Образование для детей.
- Покупка курортной недвижимости для отдыха в течение года.
- Инвестиции.
Интерес иностранцев к недвижимости на Северном Кипре в цифрах
- Всего за первые десять месяцев 2023 года иностранцы приобрели на Северном Кипре 4569 объектов недвижимости. При этом с января 2019 года по ноябрь 2023 года количество иностранцев, получивших право на приобретение недвижимости в ТРСК, составило 9699 человек. Сюда входят и земельные участки.
- За последний год особенно вырос интерес к ТРСК у инвесторов из РФ, Ирана, Израиля. Если раньше жилье на Северном Кипре приобретали практически в основном турки (90% покупателей), то уже сейчас этот показатель упал до 70%. А покупатели – граждане уже из 70 (!) государств.
- Русскоязычное сообщество в ТРСК выросло до 50 000 человек.
Направления, интересные инвесторам
Основной поток клиентов фокусируется в районе Фамагуста/Искеле, где сосредоточена основная русскоязычная зона. К тому же именно здесь, пожалуй, наилучшие возможности для туризма и отдыха. Местный пляж Лонг-Бич Forbes уже назвал №1 для инвестиций во всем мире: впечатляющий по красоте песчаный пляж с пологим входом, более длительный плавательный сезон, и к тому же – всего четверть часа до Фамагусты со школами, поликлиниками, детсадами. Жилая недвижимость здесь максимально многофункциональна: она подойдет и под сдачу, и под перепродажу, и под летний отдых, и под постоянное проживание.
Второй фокус внимания – Кирения (Гирне): умопомрачительные пейзажи, а также горы, вплотную подходящие к морю. К тому же, это крупный деловой район.
Динамика цен
В III квартале 2023 количество сделок с жильем в ТРСК увеличилось на 6,28%. Во всех районах жилая недвижимость подорожала; в Фамагусте – на 10,43%, а отдельностоящие дома (виллы и особняки) – на 11,73%.
В Кирении (Гирне) цены на виллы поднялись на 4,36%. В Никосии квартиры подорожали на 3,05%.
Окупаемость жилья в Фамагусте составляет 17,3 года, в Гирне – 15,7 лет, а в Никосии – 13,7 года.
Арендные ставки поднялись на 5% в Никосии, на 5,3% – в Гирне, на 8,09% – в Фамагусте.
Стоимость 1 м² квартир сейчас в зависимости от района колеблется от 702 до 1771 £.
Доходность
- Русскоязычные продавцы недвижимости на Северном Кипре делятся следующей статистикой: доходность от долгосрочной аренды – 8–10% годовых.
- Доходность от краткосрочной аренды – 10–14% годовых.
- Программа гарантированного дохода от застройщиков – 8% годовых.
- Перепродажа квартир, приобретенных с целью инвестиций, на более поздних этапах строительства – до 40% годовых.
- Доход от апартаментов в жилых комплексах с управляющей компанией – 9–10% годовых.
Наглядный пример
Рассмотрим доходность на примере инвестиционных апартаментов, приобретенных в выигрышном месте, с оптимальной для получения прибыли планировкой.
- Квартира площадью 60 м² с террасой 12 м².
- Стоимость – 165 000 £ (19 млн рублей).
- Первоначальный взнос – 30%, или 49 500 £ (5,7 млн рублей).
- Рассрочка – после 3 месяцев каникул (перерыва после внесения первоначального взноса) предоставляется до окончания строительства и может длиться до 30 месяцев.
- Ежемесячный платеж составит 3850 £ (446 000 рублей).
Перепродажа
Цена продажи составит 215 000 £ (24 млн рублей). Как видите, разница составляет 50 000 £ (5,8 млн рублей).
Вычитаем расходы на перепродажу (стоимость переуступки) – 2000 £, комиссию агента – 15 000 £. Чистая прибыль составит порядка 33 000 £ (3,8 млн рублей).
Аренда
- При самостоятельной сдаче средняя стоимость аренды в сутки на Северном Кипре – 70 £.
- Направление для туристов практически круглогодичное, поэтому заполняемость в течение года – около 80%.
- Годовой доход составит: 20 440 £, минус налог 13%, минус около 700 £ за обслуживание = 17 082 £ (1,98 млн рублей).
- При сдаче в долгосрочную аренду суммы меньше, но и хлопот с арендаторами (уборка, сдача-приемка квартиры) не так много, и заполняемость уже не 80%, а 100%.
- Апартаменты в стильном клубном комплексе с закрытой территорией и развитой инфраструктурой принесут более высокую прибыль.
Лайфхаки по подбору жилья
Разумеется, при выборе жилой недвижимости нужно ориентироваться на собственные цели и предпочтения и учитывать советы консультантов. Но на Северном Кипре следует запомнить 2 важных нюанса.
- Обращайте особое внимание на насыщенность инфраструктуры: наличие бассейна, фитнес-центра, тренажерного зала, саун, парных, кафе и т. д. Чем больше удобств – тем лучше. В некоторых комплексах Северного Кипра посещение теннисных кортов и даже кафе и ресторанов может входить в стоимость ежемесячного обслуживания, а не предоставляется за доплату, как в недвижимости Турции. При регулярных занятиях спортом можно сэкономить немалые суммы.
- Отопление. Северный Кипр – теплая солнечная республика, и проектов с отоплением практически нет. Однако есть застройщики, которые в своих комплексах устанавливают теплые полы либо прокладывают трубы с возможностью установки радиаторов и нагревательных электросистем. Конечно, за дополнительную плату где угодно можно положить теплый пол уже после приобретения жилья; но зачем переплачивать? Кстати, еще один вариант отопления на Северном Кипре – камины; если кто-то считает это более практичным или же более романтичным – имейте в виду.