Инвестиции в недвижимость Турции в 2024 году

2023 год стал испытанием для турецкой экономики. Страна столкнулась с множеством трудностей: ростом инфляции, колебаниями курса национальной валюты и последствиями февральского землетрясения. Тем не менее, в апреле Международный валютный фонд опубликовал прогноз, согласно которому в 2024 году ожидается рост ВВП Турции на 3,1%. Страна остается привлекательным направлением для международных инвесторов, активность которых восстанавливается после прошлогоднего замедления. Развитие курортных районов и возможность получить гражданство через инвестиции делают турецкую недвижимость востребованным активом среди зарубежных покупателей.

Содержание:

• Актуальное состояние рынка
• Историческая динамика
• Популярные курортные районы для инвестиций
• Перспективы рынка
• Прогноз для инвестиций
• Подведем итоги

Актуальное состояние рынка

Вызовы 2023 года повлияли на рынок недвижимости страны. Он начал восстанавливаться в июле, когда количество сделок, по данным Института статистики Турции (TUIK), достигло 109 548 – на 14,2% больше, чем в том же месяце прошлого года. Однако затем последовал новый спад. Наибольшее число транзакций пришлось на декабрь – 138 577, что было на 33,4% меньше, чем годом ранее.

В 2024 году рынок стал выравниваться:

• 80 308 сделок в январе (на 17,8% меньше, чем годом ранее);
• 93 902 в феврале (на 17,8% больше, чем годом ранее );
• 105 394 в марте (на 0,1% меньше, чем годом ранее ).

Увеличивается число новых проектов. По данным TUIK, в IV квартале 2023 было выдано 321 000 новых жилых объектов, что стало рекордным показателем за последние 4 года. 71,2% из них – многоквартирные здания общей площадью 42,9 млн м². Еще 7,1% – частные дома общей площадью 4,3 млн м².

Старший инвестиционный консультант компании Property Turkey Александра Джиханоглу рассказала о самых востребованных городах для вложения средств.

«Мы работаем и ведем статистику с 2001 года. На основании этих данных можно назвать лучшие направления для инвестиций. Первое место занимает Стамбул, где самый высокий коэффициент рентабельности (ROI). Здесь быстрее растет стоимость недвижимости, ее проще перепродать. Среди других городов с развивающимися рынками можно выделить Анкару, Измир, Бурсу и Анталию. Из курортных городов можно отметить Бодрум, где недвижимость приносит доход не сезонно, а постоянно, привлекая и местных жителей, и иностранцев», – рассказала эксперт.

По информации Центрального Банка Турции, к IV кварталу 2023 стоимость 1 м² недвижимости достигла 30 036 TR (998 $ на момент публикации) – на 86,46% больше, чем годом ранее. Однако, если учесть инфляцию, рост стоимости составил лишь 12,4%. В 2024 году турецкая недвижимость дорожает в национальной валюте, но цены в долларовом эквиваленте снижаются.

Число сделок с новыми объектами в I квартале 2024 увеличилось на 5,2% по сравнению с тем же периодом прошлого года. По прогнозам Ассоциации риелторов Турции (Turkish Realtors Association), к лету 2024 года общий объем иностранных инвестиций на рынке достигнет 1,5 млрд $.

К факторам, способствующим росту спроса со стороны зарубежных покупателей, относится возможность получения гражданства через инвестиции в недвижимость от 400 000 $. Однако, по словам Александры Джиханоглу, в последние годы этот процесс усложнился.

«Политика меняется под давлением электората, которому не нравится, что иностранцы могут получить турецкий паспорт так легко. Поэтому возникают дополнительные этапы. Если раньше для получения гражданства инвестор мог провести все операции онлайн и оформить доверенность через посольство, не приезжая в Турцию, теперь процедура изменилась. Необходимо посетить страну не менее 2–3 раз и лично подать заявки на ВНЖ и гражданство», – пояснила специалист.

Еще одна особенность заключается в оценке недвижимости, которую приобретает инвестор. Сегодня ее может проводить только одна государственная компания. Результаты такой оценки не всегда справедливы, иногда ее проводят даже без выезда на объект. Правительство рекомендует иностранцам приобретать недвижимость в проектах госкомпаний, которые освобождены от необходимости проводить эту процедуру.

Историческая динамика

Рынок турецкой недвижимости стремительно рос годами. С 2013 по 2022 год в стране ежегодно заключалось более 1 млн сделок. В 2020 году, в разгар пандемии, количество сделок достигло рекордного показателя – 1,49 млн. В результате значительного снижения ипотечных ставок 38% транзакций в этот период было совершено с использованием ипотеки.

Следующие 2 года достигли близких к рекордным показателей. В 2021 году было заключено 1,49 млн сделок, а в 2022 – 1,48 млн. Помимо стоимости объектов, повышалась и арендная ставка, которая за 2022 год продемонстрировала 100-процентный рост.

Спрос со стороны зарубежных инвесторов немного понизился, когда стало известно о готовящемся запрете на покупку недвижимости для иностранцев в определенных районах. Однако вскоре выяснилось, что запрет распространяется только на 10 перенаселенных районов Стамбула и отдельные кластеры в некоторых других крупных городах. После этого приток капитала из-за рубежа возобновился.

«Я бы сказала, данный запрет практически не повлиял на рынок. Он очень локальный. Кроме того, иностранцы могут получить гражданство за инвестиции и купить недвижимость в упомянутых районах, уже имея турецкий паспорт. Традиционно зарубежные инвесторы участвуют в 3–5% сделок с недвижимостью, остальное приходится на местных жителей. Поэтому запрет не отразился ни на ценах, ни на спросе в этих районах», – комментирует Джиханоглу.

В 2023 году новых рекордов не наблюдалось, в общей сложности было заключено 1,22 млн сделок.

Популярные курортные районы для инвестиций

Препятствия, с которыми столкнулась экономика в 2023 году, не повлияли на курортную индустрию. За этот период Турцию посетило рекордное количество туристов – 49,2 млн человек, которые принесли стране в общей сложности 54,32 млрд $.

Одной из самых популярных локаций остается Анталия. Это единственный курорт, который попал в топ-3 лидеров по числу сделок в 2024 году. В январе здесь было заключено 5250 сделок. Больше – только в Стамбуле и Анкаре, население которых выше на несколько миллионов человек. По данным Совета федерации туристических агентств Средиземноморья, в этом году город ждет рекордный приток туристов – более 16,5 млн человек.

Все вышесказанное касается и Алании. Аналитики прогнозируют, что стоимость местной недвижимости вырастет на 25% к началу 2025 года.

Бодрум – еще один популярный курорт. Ожидается, что более 1 млн отдыхающих прибудут сюда воздушным транспортом, а еще более 100 000 – водным. Доходность жилья в городе достигает 8–10% годовых, при этом цены значительно ниже, чем в Анталии и Алании.

В 2023 году Бодрум столкнулся со снижением числа сделок, как и вся страна. Однако уже с января 2024 года этот показатель вырос на 32,52%, что свидетельствует о восстановлении рынка.

«Среди местных Бодрум считается самым роскошным курортом, также он популярен среди иностранцев. Его называют Сен-Тропе Турции. Для инвестирования здесь хороший потенциал. В Ялыкаваке, соседнем городе, запрещено любое строительство, то есть новой недвижимости там не появится. Из-за этого стоимость уже существующих объектов растет. И если вложить средства сейчас, уже через год или два она принесет хорошую прибыль», – говорит Джиханоглу.

Перспективы рынка

По прогнозам экспертов, в 2024 году турецкий рынок продолжит расти и к концу декабря достигнет отметки 6,8 трлн $. В последующие годы темпы роста в среднем составят 7,59% ежегодно. В результате к 2028 году объем рынка составит 9,11 трлн $.

«Статистика свидетельствует, что цены продолжат расти. Возможно, темпы роста не будут быстрыми из-за инфляции, проблем со ставками рефинансирования и доступностью ипотеки. Эти факторы замедляют рынок. Сегодня он находится в режиме ожидания, но как только ипотека вновь станет доступной – рынок взорвется. Произойдет резкий рост цен, после чего рынок выйдет на плато на пару лет. В ближайшие 5–10 лет цены существенно вырастут, и мы увидим в Турции цены на уровне Лондона, Нью-Йорка, Сингапура. Тенденция к этому уже наметилась», – поясняет инвестиционный консультант.

К основным факторам, оказывающим влияние на турецкий рынок, относятся:

• Развитие туристической отрасли. Чем больше отдыхающих посещает страну, тем выше спрос на жилье в курортных районах, его стоимость и арендный доход.
• Рост стоимости строительства из-за удорожания стройматериалов и повышения заработных плат.
• Иностранные вложения. Несмотря на сложности 2023 года, зарубежные покупатели вложили в недвижимость страны около 7 млрд $.
• Уровень инфляции. В начале II квартала 2024 она достигла 69,8%, что ниже прогнозируемых агентством Reuters 70,3%, но выше целевых 45% Центрального Банка Турции.
• Демография и урбанизация. Медианный возраст населения страны составляет 34 года, а доля трудоспособного населения – 68,3%. Местные жители переезжают в крупные города, повышая спрос на недвижимость.
• Политика правительства. Программа получения гражданства через инвестиции в недвижимость сделала страну привлекательной для иностранцев.

«Рост цен обусловлен увеличением спроса. Население Турции достигло 85 млн человек и продолжает расти. Население Стамбула – 20 млн человек, и ежегодно оно увеличивается на 4%. Более 500 000 пар каждый год вступают в брак, а потому нуждаются в жилье. Кроме того, все заинтересованы в новых сейсмоустойчивых объектах. Другой фактор – сокращение предложения. Из-за сложной ситуации в экономике застройщики с осторожностью берутся за новые проекты. В результате стоимость недвижимости растет, особенно стоимость новостроек», – утверждает Александра Джиханоглу.

Прогноз для инвестиций

К концу I квартала 40% зарубежных инвестиций, поступивших в турецкую экономику, пришлось на сектор недвижимости. Наиболее популярными направлениями стали Стамбул и курортные города.

Аналитики полагают, что на фоне снижения доступности ипотеки активность местных жителей возобновится не раньше 2025 года, когда экономика страны восстановится. Это дает преимущество зарубежным покупателям: они могут инвестировать до того, как рынок столкнется с новой волной спроса. По оценкам экспертов, самые выгодные условия будут летом 2024 года.

«Турция – это растущий рынок. В течение последних лет она остается мировым лидером по росту цен, и эта тенденция сохранится. Здесь нет такой высокой доходности, как, например, в Дубае или Сингапуре, но стоимость недвижимости растет на 10–15% в год в долларовом эквиваленте. Поэтому для инвестирования Турция занимает первое место», – считает эксперт.

Инвесторам, которые хотят эффективно вложить средства в недвижимость и избежать распространенных ошибок, специалист рекомендует соблюдать следующие правила:

• пользуйтесь услугами надежных агентств с лицензией и многолетней репутацией на рынке;
• наймите юриста, чтобы избежать правовых осложнений;
• не анализируйте сектор турецкой недвижимости самостоятельно, сравнивая его с рынками других стран (например, вашей собственной);
• избегайте мошенников, предлагающих получить турецкое гражданство через инвестиции на меньшую сумму, чем установлено в государственной программе;
• не забывайте, что высокая стоимость объекта не является гарантией хорошей рентабельности.

Подведем итоги

После тяжелого для экономики страны 2023 года рынок турецкой недвижимости начинает восстанавливаться. Число сделок растет, и аналитики прогнозируют, что этот рост будет продолжаться до 2028 года.

Высокий приток туристов делает инвестиционно привлекательными курортные районы. В 2022 году страну посетили 44,6 млн отдыхающих, а в 2023 – 49,2 млн. Среди привлекательных направлений – Анталия, Алания и Бодрум.

Возможность получить турецкий паспорт за вложения от 400 000 $ привлекает иностранцев и стимулирует приток капитала из-за рубежа на местный рынок.

Для выгодных инвестиций в недвижимость необходимо обладать актуальными данными о рынке. Каталог агрегатора Turk.Estate ежедневно пополняется предложениями от надежных агентств и застройщиков. Больше не нужно мониторить разрозненные сайты – все результаты собраны в одном месте. Начните поиск прямо сейчас и убедитесь в преимуществах нашей платформы.