В сите (жилых комплексах, имеющих также прилегающую территорию) есть довольно много так называемых «мест общего пользования». И то, как именно надлежит ими «совместно пользоваться», нередко вызывает споры либо пикировки между владельцами квартир, недовольных тем, как соседи решают, где кончается «их», и начинается «чужое». Тем более что границу «свое-чужое», случается, пересекают даже не сами собственники и члены их семей, а родственники и друзья, находящиеся на территории сите на правах гостей.
Надеемся, эта статья поможет вам сориентироваться, узнать о своих правах и суметь защитить свои интересы в вопросах «дележки» общей территории с соседями.
Содержание:
- Места общего пользования
- Важное «но»
- Собственники и ремонт
- Оплата затрат на обслуживание и содержание общественных территорий
- Пользование парковкой
- Пользование садом
- «Легким движением руки сад превращается…»
Места общего пользования
Как правило, они перечислены в договоре. Это:
- Внутренние дворы (находящиеся в границах сите).
- Общие входные двери.
- Холлы.
- Лестницы.
- Лифты.
- Коридоры.
- Квартира или комната консьержа (для тех, кто не в курсе: она тоже считается «общественной зоной», и все собственники жилья в комплексе совместно оплачивают коммунальные платежи за нее, поскольку консьерж – по-турецки «капыджи» – фактически круглосуточно находится «при исполнении»: за функционированием комплекса, ухаживает за садом, за бассейном и т.д.
- Складские помещения.
- Общественные стоянки.
- Парковки.
- Гаражи.
- Термостаты.
- Резервуары для воды.
- Укрытия.
- Лестницы пожарной безопасности.
На самом деле, перечисление абсолютно всех компонентов займет слишком много времени. Но суть понятна; при необходимости, сверяйтесь с письменным перечнем общественного имущества, который обязан быть в каждом жилом комплексе, и предоставлять его должны по первому требованию любого собственника.
Хозяева квартир владеют общим имуществом в соответствии с положениями о долевой собственности пропорционально своей земельной доле.
Ну а «полномочия» определяются долей, которую занимает ваша собственность. Грубо говоря, если у вас две или три своих квартиры в сите, то и «мнение» ваше весомее, и при голосованиях это будет учитываться соответственно.
Продолжая речь об «общественных зонах»: собственники не имеют права единолично что-то в них менять – например, отгораживать их для личного пользования, трансформировать, ремонтировать, закрывать и т.д. Модификации возможны, но только по итогам общего голосования всех собственников на собрании с управляющей компанией, и к тому же если это не нарушает требования жилищного законодательства.
Уточним, что бывают сите, где у каждого владельца квартиры, таунхауса или виллы есть собственный участок земли на территории сите: свой гараж (либо парковочное место), огородик или что-то в этом роде.
В юридических формулировках это звучит следующим образом: «Пристройки…, которые находятся за пределами квартир и непосредственно относятся к тому или иному участку, считаются неотъемлемой частью независимого участка, которому они принадлежат, и владелец этого участка становится единоличным владельцем этих пристроек. В случае, если квартиры передаются или сдаются в аренду кому-то другому, пристройки также считаются автоматически переданными, зарегистрированными или сданными в аренду».
Ну а всем, что является «общественными площадями», владельцы квартир и проживающие с ними члены их семей могут пользоваться без ограничений.
Важное «но»
Что касается инфраструктуры, тут возможны исключения. В современных жилых комплексах в наши дни, как правило, есть бассейн или даже несколько (крытые или открытые, с подогревом или без), сауна, хамам, тренажерный зал и прочее для поддержания здоровья и занятий спортом. Возможно что-то из перечисленного или все сразу.
Однако в Турции ходить в гости и более того – подолгу жить в гостях (порой месяцами и годами) – нечто вроде «национального спорта». Да и к владельцам квартир из числа иностранцев нередко приезжают их родственники, погреться на солнышке и отдохнуть на море (тоже на недели и месяцы).
В результате возникает вопрос: могут ли гости пользоваться всем перечисленным? И где граница, разделяющая «гостей» с минимумом полномочий и «временно проживающих» в квартире, тем более что хозяева жилья своих родных и друзей даже вправе прописать на какой-то срок?
Тут единства нет: решение принимается на общем собрании собственников, иногда при участии представителей управляющей компании. Крайне желательно, чтобы оно было запротоколировано, а «Правила поведения на общественных территориях в сите» были зафиксированы и находились в свободном доступе. Чтобы всегда было чем аргументировать.
Резюмируя: если собственники большинством голосов определят, что сауной-хаммамом-бассейном могут пользоваться только владельцы жилья и члены их семей – то гостям останется только наслаждаться прекрасным садом и отдыхом на шезлонгах в тени деревьев либо на солнечных лужайках. Если же доступ к общественной инфраструктуре решено открыть – то бассейном и т.д. смогут пользоваться все приглашенные, включая просто заглянувших на обед.
И у того, и у другого варианта есть свои плюсы и минусы. В частности, «карт бланш» гостям – это возможность принять кого угодно из друзей-приятелей по-королевски. Основным же минусом этого решения будет то, что тренажерный и сауна могут оказаться заняты визитерами, бассейн – переполнен, и у самих владельцев жилья не будет возможности качественно наслаждаться жизнью на курорте.
Собственники и ремонт
Также нельзя осуществлять ремонт, внешнюю побелку, покраску, облицовку кирпичом, плиткой, досками и т.д. какой-либо из общих территорий сите без письменного согласия четырех пятых (80%) владельцев.
Но и тут есть исключение: если суд определит, что неисправность в местах общего пользования и в помещениях повреждает основную конструкцию или отдельные части дома, либо что здание нуждается в срочном ремонте/его основная конструкция нуждается в усилении – тут одобрение других собственников не требуется: понадобится лишь согласовать этот вопрос с контролирующими органами.
Тем более что сейчас работы по укреплению зданий частично или полностью финансируются государством в рамках общенационального проекта по трансформации городов.
Еще собственники могут решить что-то предпринять – перекрасить стены дома в другой цвет или облицевать их, перестелить черепицу, заказать новые солнечные батареи или бойлеры и т.д. Это их личное дело, и решение принимается большинством голосов. Хорошо то, что обычно не требуется 100% согласия. Однако неприятным моментом тут может быть то, что если вы категорически не одобряете эту идею, но остались в меньшинстве, оплатить свою долю затрат все равно придется.
Оплата затрат на обслуживание и содержание общественных территорий
На каждую единицу жилой собственности (квартиру, дом и т.д.) приходится соответствующая доля платежа. Владельцы оплачивают труд капыджи (смотрителя комплекса), мастера котельной (если котельная в наличии), садовника, сторожа, охраны (опять же – если она есть), мастеров по обслуживанию бассейна (если эту функцию не выполняет капыджи), электриков (то же самое).
Страховые взносы оплачиваются соответственно.
Выделяемые на обслуживание и ремонт суммы нужно платить, даже если из 12 месяцев в году вы проводите в своей квартире всего 2-3 недели: это роли не играет.
Если же имеют место задолженности, то на владельца собственности могут даже подать в суд. Такое бывает не слишком часто, и случается как правило в основном при хронических многолетних неплатежах. Если же задержка с оплатой взносов составляет несколько недель или месяцев, как правило, обычно удается договориться об отсрочке. Даже без штрафа (пени), которая составляет несколько процентов в месяц.
Особенно если речь идет об «обстоятельствах непреодолимой силы» вроде пандемии, «закрывшей» многих иностранцев из числа владельцев жилья в Турции в их странах без возможности приехать или хотя бы перечислить деньги.
Что такое айдат в Турции
Пользование парковкой
Больше всего споров обычно вызывает парковочное пространство. Не всегда в жилых комплексах предусмотрено достаточное количество мест под машины, с тем чтобы их было хотя бы по числу квартир.
В результате в одной семье – два или три авто, в другую приехали гости (тоже на личном транспорте), и трети жильцов к вечеру не хватило места на стоянке.
Тут какого-то универсального решения, к сожалению, нет: каждый домовладелец в сите вправе пользоваться автостоянкой. И приходится опять-таки искать компромисс всем сообща: можно ли пускать машины гостей на парковку сите хотя бы на несколько часов? Приемлемо ли правило «кто первый приехал – того и место»? Можно ли «резервировать» место, если парковочных мест меньше, чем владельцев квартир? Если хозяину квартиры в сите места не хватило, можно ли заезжать на газон, который также является общественным пространством? И так далее.
Кстати, споры о том, разрешено ли использовать так называемый «приусадебный участок» в сите в качестве стоянки для авто, уже стали новостными поводами для ряда заметок в турецкой прессе. Многие автовладельцы в этом смысле склонны злоупотреблять своими правами. Юристы комментируют подобную ситуацию следующим образом: «Сад на участке – общая территория, и все владельцы жилой недвижимости в сите имеют право голоса, решая, как именно ее эксплуатировать. Таким образом, использование сада в качестве стоянки без согласия и одобрения собственников является незаконным, и может послужить поводом для скорейшего обращения в суд».
Уточним, что в случае с парковкой и ее пользованием решение должно приниматься не одними только собственниками на общем голосовании: принять участие в совещании должны и представители управляющей компании, чтобы удостовериться в так называемом «добросовестном использовании» территории.
Что же касается прочих нюансов «дележа» места на частной парковке при сите, особенно когда ее территория не слишком большая, – многие вопросы можно решить, пригласив геодезиста и попросив его нарисовать экскиз плана, как именно будет использована площадь под стоянку машин. Далее, после одобрения плана 80% голосов на общем собрании, нужно зарегистрировать (письменно зафиксировать) принятый большинством эскиз, нотариально его заверить, отразить решение в Земельной книге, а также в документе – Приложении к Плану управления сите.
Хотя на самом деле такие вопросы в идеале должен решать застройщик: заранее планировать место под парковку, совместно с геодезистом прорисовывать эскизы, рассчитывая, сколько машиномест может понадобиться, и как они будут распределены.
Пользование садом
Закон гласит, что «владельцы кондоминиумов владеют всеми общими участками основной недвижимости в соответствии с положениями о долевой собственности пропорционально своей земельной доле». Короче говоря, имеющаяся в наличии согласно документам о собственности «доля земли» распространяется и на садовую территорию. Однако это распределение номинально – в том смысле, что владельцы квартир, таунхаусов и т.д. не имеют права делить упомянутую садовую территорию прямо пропорционально принадлежащей им земельной доле и «закрывать» якобы «свой» участок для использования другими жителями сите.
Это возможно только в случае, если к квартире или дому «прилагается» определенный участок земли в единоличную собственность, и это соответствующим образом зафиксировано в документах (о чем мы уже писали выше). Либо же доля садовой территории может быть отнесена к квартире с общего (!) согласия владельцев.
Как правило, такое согласие проще получить, если у собственников появляется некая вторичная выгода. Например, кто-то из жильцов хочет на ХХ квадратных метрах – соответствующей «его» земельной доле – разбить красивую клумбу и лично за ней ухаживать, чтобы клумба радовала всех проживающих в сите. Или разбить на этих квадратных метрах огородик, или посадить плодоносящий кустарник, чтобы овощами и ягодами могли бесплатно лакомиться все собственники.
Во всех остальных случаях, уточняют юристы, сад считается общей территорией, и все владельцы квартир имеют право на получение выгоды пропорционально своей земельной доле.
«Легким движением руки сад превращается…»
Если собственники квартир, таунхаусов или вилл, относящихся к одному сите, решат изменить назначение той или иной общественной территории, то это их право. Если, разумеется, новое назначение территории не создает угрозы обрушения дома и прочих строительных конструкций.
То есть, на общем собрании вполне можно договориться одну из лужаек отвести под гостевую парковку. Или на ее месте построить детскую площадку с игровым комплексом. Или наоборот: если, например, площадка такая предусмотрена, а в сите живут лишь бездетные семьи или хозяева-одиночки – то есть, детская площадка впустую занимает место – ее можно превратить в площадку для выгула собак. Либо снести, разбив на ее месте клумбу/розарий/посадив фруктовые деревья, либо что-то еще.
Однако уточним, что если речь идет о так называемом «месте специального назначения» (вроде бассейна), решение должно быть принято не просто большинством, а 100% голосов. Юридическая формулировка такова: «Места, предназначенные для специальных целей, не могут быть использованы для других целей без единодушного согласия».