Бодрум – один из курортов Эгейского побережья на территории провинции Мугла, наряду с Мармарисом, Фетхие, Гёджеком, Олюденизом и некоторыми другими туристическими локациями. Однако полуостров, на котором расположен Бодрум, известен особенно комфортным климатом, потрясающими пейзажами, изобилием возможностей для элитного отдыха – не зря его сравнивают с Лазурным Берегом и даже неофициально называют турецкой Ривьерой.
Здесь находится множество люксовых отелей и не менее стильных резиденций – квартир и вилл как для аренды, так и на продажу. При этом только в Бодруме можно выбрать жилье максимально уединенное, но с возможностью быстро доехать до всех благ цивилизации. Поэтому именно здесь охотно приобретают недвижимость в Турции состоятельные покупатели, в том числе знаменитости мирового масштаба.
Мугла, в силу изобилия недешевых курортов, – провинция, где жилье окупается в среднем дольше всего в стране, но лишь потому, что резиденции, расположенные здесь, практически самые дорогие. Так, в Бодруме средняя стоимость 1 м2 жилья в мае 2024 года составила 2819 $, причем с мая 2022 года она поднялась уже на 600 $ (с 2205 $). Пиковым месяцем в плане цен оказался декабрь 2023-го – 3149 $ за квадрат. Однако осенью был зафиксирован тренд к некоторой стагнации в удорожании жилья, аукнувшийся зимой и весной – как раз к периоду президентских выборов. Поэтому в это время стоимость жилья несколько просела по всей стране. И в Бодруме тоже. Так что сейчас можно воспользоваться удачной возможностью приобрести недвижимость здесь, пользуясь временным снижением, и летний сезон 2024 года проводить, наслаждаясь отпуском, в собственной резиденции или получать доход от сдачи в аренду. А ставки тут заоблачные!
Содержание:
- Что с динамикой цен в целом
- Районы, удобные для проживания
- Теперь – в цифрах: что почем
- Обратите внимание:
Что с динамикой цен в целом
Цены на жилье в Бодруме сейчас даже выше, чем в Европе. Темпы же роста в разы превосходят европейские. Как уточняет портал Emlakkulisi, в Бодруме, который принял большое количество переехавших из крупных городов людей, сменивших место жительства в ходе затронувшей весь мир пандемии – и куда после открытия границ после локдауна хлынули также и состоятельные иммигранты, – значительно выросли и цены на недвижимость, и темпы строительства (в 2023 году начато на 20% больше проектов, чем количество таковых, стартовавших в 2022-м).
В итоге, высокий спрос привел к тому, что цены в этом округе достигли уровня, превышающего даже показатели европейских столиц. Иногда – существенно.
Хотя продажи жилья в Бодруме в I квартале 2024 года снизились на 16% по сравнению с тем же периодом прошлого года (а объем сделок сократился по всей стране), конкретно эта часть Муглы «воспряла» одной из первых. Несмотря на то, что традиционные курортные направления гораздо более подвержены воздействию возникших в экономике трендов.
При этом в целом за год количество сделок с недвижимостью в Бодруме – если брать в расчет и жилье, и землю, и коммерческие помещения – выросло сразу на 15% по сравнению с 2022 годом. Особенно интересуются местными объектами инвесторы из Европы и с Ближнего Востока.
Что касается снижения спроса на жилую недвижимость – во многом за счет заоблачных процентных ставок на ипотеку для местных жителей, – то компенсировать временный спад удается за счет аренды: ставки на летний сезон здесь зашкаливают и изумляют даже видавших виды европейцев и американцев, об этом Turk Estate уже подробно рассказывал.
И хотя один из минусов высокой стоимости жилья – более существенные суммы, требуемые на оплату налогов в Бодруме, желающие купить недвижимость здесь не переводятся. Поскольку если сдавать свои апартаменты в аренду туристам, и особенно если это виллы (на которые спрос в Бодруме выше), то претендентов из числа съемщиков много. И можно даже устраивать подобие неофициального аукциона – кто предложит больше за вашу собственность, чтобы пожить в ней несколько недель или месяцев. Разумеется, при условии, что она удобно расположена, находится не слишком далеко от моря, а в идеале – с хорошими видовыми характеристиками.
В итоге аренда просторных вилл, особенно класса люкс, доходит до 25 млн (!) TL (760 000 $) за четыре летних месяца (сезон). Именно такие суммы сейчас просят за особняки с пятью спальнями (5+1), которые еще прошлым летом можно было снять почти вчетверо дешевле – за 7 млн TL (213 000 $). При том что среднемесячная арендная плата за виллу в Мармарисе составляет 250 000–300 000 TL (7600–9100 $), а в Анталье – 150 000–200 000 TL (4560–6000 $).
Консультанты по недвижимости, работающие в Бодруме, отмечают, что ожидают увеличения активности съемщиков. На квартиры же на данный момент цены стартуют от 10 000–15 000 $ (квартира с 2 спальнями, 2+1, недалеко от моря).
Районы, удобные для проживания
Многие инвесторы выбирают Бодрум и для того, чтобы жить тут самим: проводить большую часть свободного времени или даже круглый год. Особенно когда приобретается не одна резиденция, а две и больше: одна – для себя и семьи, вторая (остальные) – под сдачу.
С удобствами для жизни в Бодруме – некогда рыбацком поселке, ставшем чисто летним туристическим городом, а 2–3 года назад начавшем превращаться в востребованный круглогодичный курорт – все неплохо. Причем чем дальше, тем лучше: совершенствуется инфраструктура, появляются новые объекты. Вкратце по районам:
- Безопасность и комфорт удачно сочетаются в районе Тургутрейс, одном из крупнейших и центральных участков Бодрума. Рядом – лес Ататюрка, это помимо парков и зон отдыха. А наличие школ – начальных и средних – позволяет семьям с детьми жить здесь постоянно.
- Ялыкавак – элитный, самый стильный район, известный своими ресторанами, ночными заведениями, отелями и изысканной яхт-мариной. При этом государственная больница Бодрума и другие социальные объекты находятся совсем рядом, так что жить в Ялыкаваке тоже удобно круглый год.
- Гюмюшлюк – район, занимающий большую территорию. Здесь тоже есть и школы, и медучреждения, и парки.
- Акьярлар – одно из тех мест, где очень плотно расположены и отели, и пляжи, и жилые комплексы. Здесь можно подобрать хороший участок с видом на море, а также квартиры на разный вкус и кошелек.
- Гюндоган – более «отпускной», но тут общественный транспорт доступнее, чем в мелких курортных деревушках. Здесь тоже продаются и участки, и виллы, и квартиры в составе разных ЖК.
- Гёлькёй – элитная курортная деревушка для уединенного отдыха: больше подходит на лето.
Это, естественно, далеко не полный перечень: упомянуты лишь несколько районов, которые более «на слуху».
Теперь – в цифрах: что почем
Базовые характеристики (по данным на конец апреля 2024 года):
- средняя цена 1 м2 жилой недвижимости в Бодруме и окрестностях – 2819 $;
- средняя площадь недвижимости – 139 м2 (заметно больше, чем по стране – 100–110 м2);
- средняя стоимость одной единицы недвижимости – 391 885 $, или практически столько, сколько нужно для получения турецкого паспорта по ускоренной процедуре (минуя 5 лет проживания по ВНЖ);
- срок возврата инвестиций: сейчас в среднем это 25 лет, но если жилье активно сдается на короткий срок, то намного быстрее;
- минимальная/максимальная стоимость 1 м2 – 1392/6109 $;
- средний срок продажи жилья – 102 дня;
- количество выставленных на продажу жилых единиц – 7012.
Данные по отдельным районам и кварталам, которых в Бодруме по статистике упоминается больше, чем в других провинциях (в связи с тем, что многие – крошечные поселки):
| Район/квартал | Средняя цена 1 м2 (в $) | Средняя цена за единицу жилья (в $) | Средний срок возврата инвестиций (в годах) | Изменение в цене за последние 12 месяцев (в %) |
|---|---|---|---|---|
| Кумбахче | 3526 | 490 054 | 27 | –2,4 |
| Умурджа | 2967 | 382 754 | 25 | +12,43 |
| Чаршы | 3930 | 479 498 | 31 | +11,52 |
| Йокушбашы | 2904 | 455 966 | 24 | –1,11 |
| Тюрккуюсу | 3651 | 923 712 | 30 | +23,58 |
| Тепеджик | 3992 | 471 057 | 30 | +4,68 |
| Йеникёй | 3597 | 535 959 | 30 | +3,3 |
| Эскичешме | 2842 | 363 730 | 20 | –9,23 |
| Гюмбет | 3158 | 331 580 | 24 | +8,41 |
| Джеват Шакир | 2195 | 179 999 | 21 | –4,74 |
| Торба | 3194 | 622 739 | 26 | +10,20 |
| Джумхуриет | 1962 | 272 720 | 17 | +24,48 |
| Битез | 3226 | 403 212 | 24 | –6,47 |
| Конаджык | 2324 | 237 015 | 19 | –19,57 |
| Мумджулар | 1005 | 88 465 | 17 | –15,67 |
| Тургутрейс | 2741 | 331 613 | 27 | +0,61 |
| Гюмюшлюк | 2917 | 414 207 | 29 | –8,42 |
| Ялыкавак | 3959 | 700 717 | 32 | +0,88 |
| Гюндоган | 3396 | 597 622 | 32 | –4,53 |
| Гюверджинлик | 1848 | 240 202 | 23 | +32,23 |
| Кумкёй | 3395 | 512 718 | 35 | –18,14 |
| Акьярлар | 2570 | 346 964 | 27 | –1,64 |
| Дерекёй | 2979 | 455 762 | – | +6,25 |
| Ысламханелери | 2464 | 344 894 | 24 | –2,06 |
| Пексимет | 2211 | 325 000 | 21 | –11,42 |
| Гюредже | 2246 | 442 441 | 25 | –18,05 |
| Йакакёй | 2449 | 330 664 | – | –15,29 |
| Чыркан | 2620 | 243 648 | 24 | +3,07 |
| Карабаг | 2070 | 256 712 | 23 | –1,84 |
| Акчаалан | 1609 | 151 218 | 19 | –8,08 |
| Бахчелиэвлер | 2592 | 326 627 | 23 | –10,14 |
| Коюнбаба | 2684 | 375 826 | 27 | –14,02 |
| Дирмиль | 3389 | 630 272 | 30 | –4,72 |
| Гериш | 3500 | 598 514 | 28 | –3,05 |
| Фарилья | 3030 | 472 611 | 27 | +6,47 |
| Кючюкбюк | 3520 | 619 580 | 32 | +0,97 |
| Гёльбаши | 1037 | 85 000 | – | –22,11 |
| Караова | 985 | 83 706 | 16 | –17,92 |
| Мюскеби | 3000 | 369 052 | 25 | –2,79 |
| Яхши | 3784 | 613 007 | 25 | +2,01 |
| Гёлькёй | 4537 | 780 370 | 37 | –4,36 |
| Тюркбюкю | 4351 | 778 792 | 39 | +8,77 |
| Кызылагач | 4370 | 751 555 | 53 | –1,32 |
| Чифтлик | 3047 | 450 915 | – | –4,03 |
Обратите внимание:
- Самое бюджетное жилье можно найти в Караова, Гёльбаши и Мумджуларе – в пределах 83 000–89 000 $. В основном по той причине, что они наиболее отдалены от морского побережья. По всем остальным локациям средние цены стартуют от 240 000 $.
- Самое дорогое жилье – в Гёлькёе, Тюркбюкю, Тюрккуюсу, Ялыкаваке и Кызылагаче: 700 000 $ и выше (это в среднем, отдельные лоты – намного дороже). В Тюрккуюсу даже средняя цена – около миллиона у.е.
- Быстрее всего жилье окупается в районах Караова (16 лет); Джумхуриет, Мумджулар (по 17 лет); Акчаалан (19 лет); Эскичешме (20 лет).
Самые «долгоиграющие» в плане возврата инвестиций: Гёлькей (37 лет), Тюркбюкю (39 лет), Кызылагач (53 года), в силу дороговизны местных резиденций. - Самый быстрый прирост в цене сейчас демонстрируют: район Джумхуриет – почти четверть за год (+24% с лишним) и Гюверджинлик (свыше +32%).
- Самые не-морские районы: Мумджулар, Караова, Йеникёй («вторая» Караова) и Гёльбаши (до побережья добираться довольно далеко – обратите на это внимание при выборе местного жилья). Зато и цена 1 м2 – всего 1000 $ (плюс-минус). При наличии машины – это уникальная возможность купить недорогую квартиру, но по факту жить на полуострове Бодрум, наслаждаясь всеми преимуществами этого изысканного края.