Курорт Бодрум и его окрестности уже многие годы выбирают для покупки летних резиденций богатые турки, а также состоятельные инвесторы из самых разных стран, включая знаменитостей мирового масштаба. Недвижимость в Турции, предлагаемая здесь, прямо скажем, недешевая, как и в среднем по провинции Мугла, к которой территориально относится локация. Но и арендные ставки на период отпусков выше, чем где бы то ни было в стране, включая Стамбул.
Содержание:
Продажа
И вот этой весной аналитики заговорили о том, что «инвестиционная звезда» Бодрума за последние месяцы поднялась еще выше. Был зафиксирован повышенный интерес к району, в частности, со стороны европейских и ближневосточных инвесторов. Параллельно с ростом цен увеличился и объем продаж, причем сразу на 15%. Это касается не только готовой жилой недвижимости, но и земельных участков.
Ну а спрос рождает предложение: как сообщают специалисты, количество строительных проектов, стартовавших в регионе в 2023 году, выросло на 20% по сравнению с предыдущим годом.
Что неудивительно: жилье здесь охотно раскупают, хоть и не оптом. Ведь стоимость приличной резиденции в Бодруме, по последним данным, намного выше – кое-где даже втрое (!), – чем в востребованных европейских городах.
А ведь еще пять-шесть лет назад цены в Бодруме были таковы: в 2018 году средняя стоимость продажи квадратного метра жилья в локации и окрестностях составляла 5287 турецких лир (TL) (164 $), средняя цена за единицу жилья – 555 135 TL (17 200 $). Но уже тогда среднегодовое удорожание недвижимости здесь, в сравнении с 2017-м, было +20%.
Теперь же эксперты рынка попытались найти самый дешевый лот 2024 года. Оказалось, что самые доступные варианты сейчас – в городке Мумджулар, где население всего около 4,5 тысячи человек. Это совершенно не востребованный район, но и здесь крошечные квартирки 1+1 стоят минимум 2 млн TL, что эквивалентно 62 000 $. В Бодруме же и соседних поселках Гюмюшлюк, Гюверджинлик и более престижных подобных цен и не найти. «Нормальной» стоимостью элитного жилья считается… 38 млн $. Миллионов, не тысяч! Особенно в популярных локациях: районами с самыми высокими ценами на жилье в Бодруме и окрестностях являются Гёктюркбюкю, Гюмбет и Ялыкавак; также в числе лидеров Гёлькёй.
Одной из причин тому стала пандемия, после которой на курорт ринулось огромное количество внутренних иммигрантов – жителей крупных городов страны, меняющих свое место жительства в поисках уединения вкупе с комфортом. Климат на Эгейском побережье помягче, чем на Средиземном море, а Бодрум славится своими пейзажами. Так что темпы жилого строительства здесь начали увеличиваться еще тогда и к началу 2024 года заметно выросли.
Увеличение цен отчасти сдерживает то, что очень малый процент местного населения может себе позволить дома и квартиры в Бодруме: банки подняли ставки по жилищным кредитам, а заодно ограничили максимальную сумму для одобрения. Иностранным инвесторам это только на руку, иначе стоимость недвижимости здесь поднималась бы еще быстрее. Ибрагим Аккая, вице-президент Торгово-промышленной палаты Бодрума и член профессионального комитета строительного сектора, пояснил, что если в среднем по Турции за последние три месяца снижение выдачи жилищных кредитов колеблется в районе 48–55%, то конкретно в Бодруме и рядом с ним «…этот показатель, возможно, составляет около 80%. Кредиты, которые запрашивают наши покупатели жилья, не похожи на заявки на недвижимость, приобретаемую людьми среднего класса в Стамбуле: цены весьма высоки, и банки неохотно выдают деньги. Максимум, что можно получить взаймы у банка, – около 2,5–3 миллионов TL». Так что продажи в Бодруме и окрестностях за I квартал 2024 года «просели» примерно на 16%.
Ряд девелоперов, ведущих проекты в этих краях, честно говоря, тоже замедлили темпы производства – то есть собственно строительных работ – из-за того, что запланированные вложения съедает инфляция, а продать жилье на начальных стадиях возведения не всегда удается. Так что иногда возникают сложности с финансированием. Но и уже сданных в эксплуатацию объектов вполне достаточно для хорошего выбора – для тех, кто не хочет рисковать и брать резиденции на стадии котлована или заливки фундамента.
Актуальные цены и сопутствующие цифры:
- С января 2019 по апрель 2024 года цены в Бодруме увеличились в среднем на 111,48% (в $, не в TL).
- За последние 2 года – на 38,52%.
- Cредняя цена 1 м2 на конец апреля – 2189 $.
- Cредняя площадь резиденции в этих краях – 139 м2 (больше, чем типовое турецкое жилье 100–110 м2, с учетом того, что регион – выраженно курортный).
- Средняя стоимость 1 единицы недвижимости – 391 885 $ (практически столько, сколько нужно на данный момент для получения «гражданства за инвестиции» – 400 000 $).
- Средний срок возврата вложений в жилье – 25 лет.
- Минимальная/максимальная зафиксированная аналитиками стоимость 1 м2 – 1392 $ / 6109 $.
- Cредний срок продажи жилья – 102 дня (на заметку желающим перепродать).
Аренда
Тут показатели нынешнего года просто зашкаливают, хотя многие думали, что «пандемийные» арендные ставки превысить вряд ли получится. В целом по региону (Бодрум и окрестности) плата за год выросла на 70%, и при этом в отдельных районах стоимость аренды роскошных многокомнатных вилл в премиальных видовых локациях за сутки достигла 1 млн TL (31 000 $).
Член правления Ассоциации консультантов по недвижимости Бодрума (BEMDER) Серкан Зеки Озтунчай пояснил, что курорт продолжает оставаться популярным. И хотя из местного населения все меньший процент может себе позволить приехать на лето в Бодрум, как и в целом взять отпуск на четыре месяца с учетом зарплат и экономического положения среднестатистического горожанина, арендные ставки продолжают расти, а количество предлагаемых к аренде резиденций и вилл по мере приближения лета сокращается.
Местные игроки рынка, а также власти поговаривают о том, чтобы «взять под контроль» арендные ставки в Бодруме. Но пока это не очень получается, ведь спрос действительно высок: локация давно называется турецкой Ривьерой, а местное «стильное» место – поселок Ялыкавак с его дорогими магазинами, красивейшими набережной, яхт-мариной, клубами, барами и ресторанами очень напоминает Лазурный Берег во Франции. А этой страны многим россиянам в настоящее время очень не хватает. Так что в самых востребованных уголках даже премиальные резиденции в Ялыкаваке нарасхват. Что, безусловно, очень радует собственников, которые вовремя вложились в такого рода недвижимость.
Причем необязательно покупать именно дорогую виллу, спросом пользуются самые разные объекты: люксовые и просто очень комфортабельные квартиры, небольшие домики (если они расположены недалеко от моря), даже так называемые фермерские дома площадью несколько тысяч квадратных метров вместе с участком.
Вариантов аренды тоже много: помимо сезонной – на 4–5 месяцев – можно сдавать и по годам, и по месяцам, и по неделям, и посуточно, с оглядкой на изменившиеся правила туристической аренды. Впрочем, самостоятельно в действующем законодательстве собственникам разбираться вовсе не обязательно: можно доверить сдачу жилья в аренду фирме, имеющей лицензию.
Если отвлечься от миллиона лир в сутки, то сезонная аренда в Бодруме на лето-2024 доходит в среднем и до 25 млн TL (775 000 $) за виллу. Причем еще в прошлом сезоне, в 2023 году, такие же можно было снять всего за 200 000 TL (6200 $) в месяц, в зависимости от «начинки»: количества спален, наличия мебели, техники и т. д.
Разброс цен тоже очень велик: резиденции с видом на море в центре Бодрума и районах Гёльтюркбюкю, Гюндоган, Ялыкавак и Ортакент, которые, повторимся, попадают в число самых популярных в этих краях, стоят минимум от 90 000 TL (28 000 $) до уже упомянутых 25 млн TL (776 000 $).
Например, Гёлькёй: очень тихая и уединенная деревушка, с выходом к собственному пляжу и прибрежной полосе, в основном заполненная особняками либо уютными семейными отелями, а также ресторанчиками и кафе у моря, очень популярна у турецких и европейских туристов из числа любителей спокойного, но весьма комфортабельного отдыха. Благодаря привлекательным характеристикам локации средняя стоимость аренды виллы здесь в нынешнем сезоне составляла 9 млн TL (279 000 $) при оплате авансом.
Ну а что можно было снять за 25 млн TL на летние месяцы? Например, двухэтажную виллу площадью 350 м2 с 5 отдельными спальнями (5+1) и к тому же с видом на море в заливе Дженнет.
Вообще же цены стартуют от 322 000–480 000 TL (10 000–15 000 $) за очень небольшую квартиру 2+1 в прибрежном районе.
Посуточная аренда – минимум 2500 TL (78 $), если очень повезет; причем еще прошлым летом это было 1000 TL (31 $) за квартиру с 2 спальнями (2+1).
При этом эксперты по недвижимости уточняют, что в Мармарисе, например, среднемесячная арендная плата за виллу – всего 250 000–300 000 TL (7750–9304 $), а в Анталье и того меньше – 150 000–200 000 TL (4650–6203 $).
Что с загрузкой арендного жилья?
Вот уж где-где, а в Бодруме собственникам жилья не стоит волноваться, что квартиру или виллу не получится сдать. Хотя в этом году с учетом более холодной, чем обычно, весны бронирования еще идут. Что касается спроса, то туристы из-за рубежа успевают позаботиться об аренде жилья заранее: еще в феврале и марте, в крайнем случае – в апреле. Местному контингенту – туркам – достается в мае то, что осталось, если не было предварительных договоренностей с хозяевами (как правило, многолетних).
По формату жилья в Бодруме спрос выше именно на виллы и отдельно стоящие дома, в отличие от других курортов Эгейского побережья, вроде Мармариса и Фетхие, где более востребованы все же квартиры. Министерство туризма продолжает отслеживать цены. Очередная «текущая проверка» ставок на аренду, инициированная с целью сбора статистики, а не ограничений на верхнюю сумму, была запланирована на май 2024 года. Ждем результатов. Но уже сейчас представители местной власти практически гарантируют, что «с июня заполняемость составит 100%». Особенно с учетом праздника Курбан-байрам в середине июня.
Так что еще не поздно купить жилье в Бодруме, чтобы сразу начать его сдавать. Тем более, что резиденции в Турции зачастую предлагаются к продаже не просто с чистовой отделкой, кухонным гарнитуром и техникой, но нередко и с мебелью, и прочей домашней утварью, иногда вплоть до тарелок.