В каком городе Турции лучше всего покупать квартиру?

Турцию регулярно посещает большое число путешественников из разных стран. Здесь чудесная природа, богатая культура, даже на севере страны несколько месяцев подряд держится хорошая погода. Не зря многие туристы решают перебраться сюда на постоянное место жительства, а некоторые инвесторы понимают, что страна может приносить пассивный доход. Каким образом? Достаточно приобрести местную недвижимость и сдать ее в аренду (минимальный срок – один год), а можно получить прибыль, перепродав объект.

В каком городе Турции лучше всего покупать квартиру? Ответ на этот вопрос зависит от цели приобретения. В данном материале мы разберем разные варианты и подскажем, в каких населенных пунктах страны комфортно жить, а где легко найти постояльцев или покупателей имущества.

Содержание:

• Покупка квартиры в Турции: нюансы
• Процедура приобретения недвижимости в Турции
• Где лучше купить недвижимость у моря
• Жилье
  • Анталья
  • Измир
  • Аланья
  • Стамбул
• Четыре города в цифрах
• Почему город может не подойти
• Что изменилось на рынке к 2026 году
• Популярные вопросы
• Turk.Еstate поможет купить жилье в Турции

Покупка квартиры в Турции: нюансы

Если вы ищете квартиру в Турции для получения дохода, вас должна волновать рентабельность объекта.

Выгоднее всего купить жилье на стадии строительства, и чем ближе к этапу котлована, тем дешевле. Ждать сдачи дома в эксплуатацию придется не долго, по крайней мере, не десятилетия, как иногда бывает в России. Закон 6502 ограничивает срок передачи ключей 48 месяцами с даты договора, а для проектов от 30 квартир застройщик обязан предоставить гарантию достройки — банковскую гарантию, страховку или эскроу-счёт. Обычные сроки на побережье короче: полтора-два года.

После получения объекта можно сразу сдать его в долгосрочную аренду (минимум на один год), а далее собственник просто получает свои дивиденды.

Владелец может оформить договор с управляющей компанией. Она не просто поможет найти арендаторов, а, можно сказать, сделает все за хозяина квартиры или виллы.

Сотрудники УК найдут жильцов, обговорят с ними все условия, подготовят соглашение, заключат сделку, будут следить за выполнением всех обязательств, прописанных в контракте, решат вопросы, которые возникнут в процессе взаимодействия с постояльцами, и так далее. Все это называется гарантированной арендой. Валовая доходность аренды по Турции в 2026 году держится около 7,3%, в Аланье на долгосрочной аренде — примерно 5,7%, а курортная посуточная сдача при активном управлении даёт 7–11%. Но это цифры до расходов: налог, айдат, страховка и ремонт забирают ещё 1,5–2 процентных пункта.

Посуточную сдачу с 2024 года лицензируют. По закону 7464 нужно разрешение Министерства культуры и туризма, а для квартиры в многоквартирном доме — единогласное письменное согласие всех собственников. С 1 апреля 2026 года площадки бронирования требуют указывать номер разрешения в объявлении, штраф за работу без него начинается от 100 000 TL. Один сосед против — и посуточной аренды в этой квартире не будет.

Кстати, вычисляя годовой доход, не забудьте включить в статью расходов налоговые взносы. В 2026 году первые 58 000 TL дохода от сдачи жилья налогом не облагаются, а с суммы сверх этого налог считают по прогрессивной шкале:

• до 190 000 TL — 15%;
• 190 000 – 400 000 TL — 20%;
• 400 000 – 1 000 000 TL — 27%;
• 1 000 000 – 5 300 000 TL — 35%;
• свыше 5 300 000 TL — 40%.

Из налоговой базы вычитают документально подтверждённые расходы: айдат, страховку, ремонт, проценты по кредиту, налог на недвижимость и комиссию агентства. Сколько ещё стоит содержание квартиры помимо налога, мы разбирали в материале о том, во сколько обходится содержание недвижимости в Турции.

Процедура приобретения недвижимости в Турции

Право собственности регистрирует государственное кадастровое управление — по-турецки Tapu Mudurlugu, именно оно выдаёт тапу. Для сделки понадобятся отчёт лицензированного оценщика, турецкий налоговый номер, счёт в местном банке и оплата налога на переход права собственности — 4% от кадастровой стоимости. Пошаговый разбор со всеми документами и сроками собран в отдельной статье о порядке приобретения недвижимости в Турции.

Где лучше купить недвижимость у моря

Для выгодного инвестирования лучше рассматривать мегаполисы и курорты, ведь здесь люди отдыхают, ведут бизнес, работают, учатся. Невероятно популярны среди путешественников и эмигрантов Стамбул, Измир и Анталья.

Кстати, рассчитывать нужно не только на приезжих, но и на местных, ведь многие турки тоже снимают жилье.

Что можно сказать об Анталье? Спросом пользуются даже местные апартаменты в жилых комплексах с минимальной инфраструктурой в километре от пляжа. Для многих арендаторов важнее, чтобы рядом с домом были университеты, колледжи, медицинские центры и клиники, школы и детские сады.

Однако среди иностранцев все же больше востребованы районы Антальи Лара и Коньялты с многочисленными современными ЖК.

В Аланье, Махмутларе и Бодруме апартаменты сдаются в основном в теплое время года, то есть в туристический сезон. Однако круглогодичный доход владельцы местной недвижимости могут иметь, ведь здесь работают управляющие компании, предоставляющие услуги гарантированной аренды.

Многие иностранцы так и делают, но важно правильно выбрать УК, ведь именно от нее зависит ваша прибыль и ее регулярность. Если компания перестанет существовать, то хозяин жилья на какой-то период может лишиться дохода. Поэтому доверяйте свой объект опытной, проверенной организации. Перед подписанием соглашения о сотрудничестве с УК, поинтересуйтесь, давно ли она работает, посмотрите лицензии, убедитесь, есть ли здесь оборудование для постановки арендаторов на учет в полицию (регистрировать необходимо абсолютно всех жильцов).

Вопрос с поиском УК лучше решать еще на стадии покупки виллы или квартиры.

Если же вы выбираете апартаменты только для себя, тогда лучше положиться на собственные ощущения, то есть купить жилье в том районе, который вам нравится. Порекомендовать что-либо в этом случае непросто, ведь многое зависит от состава семьи, например, есть ли в ней дети, какого они возраста. От этого зависит, нужны ли рядом с домом школа или детский сад, поликлиника.

Дома в Турции продаются на любой вкус. В качестве «дачи» на побережье подойдут:

• Кемер;
• Сиде;
• Белек;
• Конаклы;
• Авсаллар;
• Дидим;
• район Бодрума.

Для поддержки сфер строительства и туризма в стране разработаны программы, по которым все эти населенные пункты усиленно развиваются. Здесь возводятся не только комфортные, но и красивые жилые комплексы, причем строятся как многоквартирные, так и отдельно стоящие дома – виллы.

Если вы планируете переехать на постоянное место жительства, присмотритесь к недвижимости в Аланье. Обратите внимание на ЖК в Махмутларе, вместе с риелторами посетите объекты в Авсалларе. Перед сделкой стоит проверить и статус квартала: часть махалле закрыта для прописки иностранцев, причём решение принимают по конкретному адресу, а не по городу или району. Каким локациям в 2026 году сняли ограничения, собрано в разборе про ВНЖ в закрытых районах Турции.

Если вы плохо знаете район, в котором понравились апартаменты, поинтересуйтесь у агентов, далеко ли от дома находятся базары и магазины, больницы и клиники, детский сад и школа. Кстати, в Анталье только одно среднее учебное заведение, в котором уроки проводятся на русском языке.

Одним словом, заранее определите, удобно ли будет добираться до мест, необходимых почти каждый день при постоянном проживании, а не на отдыхе.

Жилье

Анталья

Находится на Средиземноморском побережье. Провинция идеально подходит любителям моря, пляжей и тепла. Лето в Анталье жаркое, сухое, а зима теплая, но дождливая. Купальный сезон здесь идет с мая по октябрь.

Анталья привлекает не только тех, кому нравится беззаботно проводить время на берегу моря, но и тех, кто планирует построить карьеру.

У эмигрантов проблем с поиском работы здесь обычно не бывает. Трудоустроиться в провинции могут учителя, программисты, врачи, инженеры, водители, продавцы.

В сезон наплыва туристов здесь всегда нужны официанты, бармены, аниматоры. Минимальная зарплата по стране в 2026 году — 28 075,50 TL нетто (581 $), а в туристический сезон, с мая по октябрь, ставки в отелях и общепите поднимаются на 15–25%.

В Анталье много разных супермаркетов, торговых центров, кафе (в том числе детских), ресторанов, есть аттракционы, аквапарки, бассейны, кинотеатры.

Аренда стометровой квартиры в Анталье обходится примерно в 26 300 TL (545 $) в месяц, компактная 1+1 — заметно дешевле. Коммунальные платежи летом укладываются в 2 200–2 500 TL (46–52 $), зимой растут за счёт отопления, и отдельно оплачивается айдат — взнос на обслуживание комплекса, от 1 500 TL.

Квадратный метр жилья в Анталье в июле 2026 года стоил 55 495 TL (1 148 $), средняя квартира по провинции — 6,1 млн TL (126 тыс. $).

Измир

Город расположен на Эгейском море. Здесь бывает как жара, так и заморозки.

Измир – одновременно и мегаполис, и курорт, поэтому своим местом его могут считать как любители стремительной городской жизни, так и люди, предпочитающие любоваться красивыми морскими пейзажами, те, кому нравится пляжный отдых и неспешное времяпровождение.

Вакансии здесь есть в области туризма, обслуживания, торговли, логистики, судоходства. Много приезжих и коренных жителей трудятся в местном порту. По зарплатам Измир уступает Стамбулу: разрыв между городами оценивают в 20–35%.

Аренда в Измире в июле 2026 года стоила в среднем 327 TL за квадратный метр — около 32 700 TL (677 $) в месяц за стометровую квартиру. Жилой квадратный метр при покупке обходится в 53 974 TL (1 117 $), средняя квартира — 6,5 млн TL (134 тыс. $).

Аланья

Сюда приезжает много путешественников, желающих провести отдых на песчаных пляжах и искупаться в теплом, чистом море. Климат здесь жаркий, летом почти нет дождей, а зимой выпадают осадки (в основном с ноября по февраль), морозов не бывает.

У многих местных пляжей есть Голубой флаг, говорящий о чистоте берега и воды в море.

Самые популярные в Аланье пляжи:

• Далматас;
• Портакал;
• Кейкубат;
• Клеопатра.

Проводить время здесь можно не только загорая. В городе работает множество магазинов и торговых центров, поэтому любители шопинга не останутся в Аланье без занятия. Кроме того, на курорте много ресторанов, кафе и баров, в которых можно хорошо отдохнуть.

Туристическое направление здесь очень развито. Кроме того, в Аланье много фруктовых плантаций, поэтому найти работу не составляет особого труда. Многие эмигранты заняты именно в этих областях.

Арендовать квартиру 1+1 в Аланье можно примерно за 13 500 TL (279 $) в месяц, средняя ставка по городу — 22 000 TL (455 $). Средняя цена квартиры к середине 2026 года подошла к 6,1 млн TL (126 тыс. $), а квадратный метр в популярных районах перешагнул 60 000 TL (1 240 $).

Стамбул

Крупнейший финансовый центр страны. Сюда переезжают, чтобы построить карьеру или открыть собственное дело не только из разных концов страны, но и со всего мира.

Летом в Стамбуле тепло, но не жарко. Зимой прохладно, но заморозки бывают редко, ниже ноля температура почти никогда не опускается. С октября по март идут дожди.

В Стамбуле 39 районов. Больше других частей мегаполиса туристы любят следующие кварталы:

• Султанахмет;
• Бейоглу;
• Бешикташ;
• Фатих;
• Кадыкёй;
• Аладар;
• Ускюдар;
• Шишли.

Арендная стоимость зависит от:

• квартала;
• вида из окна;
• общего состояния жилища;
• наличия паркинга на придомовой территории;
• этажа, на котором располагаются апартаменты.

В июле 2026 года аренда в Стамбуле стоила 456,5 TL за квадратный метр — около 45 700 TL (944 $) в месяц за стометровую квартиру. Это самый дорогой рынок аренды в стране: средняя ставка по Турции держится на уровне 294 TL за метр.

Найти работу в городе не трудно, поскольку это экономический центр страны. В Стамбуле можно заработать в среднем на 20–35% больше, чем в остальных крупных городах, но и жильё здесь самое дорогое: квадратный метр при покупке стоит 65 078 TL (1 346 $), средняя квартира — 7,2 млн TL (148 тыс. $).

Четыре города в цифрах

Данные Endeksa и sahibindex за июль 2026 года, пересчёт в доллары по курсу 48,33 TL за доллар на сентябрь 2026 года.

Почему город может не подойти

У каждого из четырёх вариантов есть сценарий, в котором он окажется неудачной покупкой.

Стамбул не подойдёт тем, кто рассчитывает на морской отдых у дома и на быстрый выход из инвестиции. Пляжи — на окраинах, дорога через город занимает часы, а цена входа здесь самая высокая в стране.

Анталья не подойдёт тем, кто планирует зарабатывать на посуточной сдаче без согласия соседей: в многоквартирных домах разрешение требует единогласного решения всех собственников. Летом же город перегружен, и это чувствуется в трафике и очередях.

Измир не подойдёт любителям круглогодичного тепла: зимой здесь бывают заморозки, а отопительный сезон полноценный. Русскоязычной инфраструктуры меньше, чем на средиземноморском побережье.

Аланья не подойдёт тем, кому нужен доход зимой. Спрос на аренду здесь сезонный, вне туристических месяцев квартира может простаивать, а долгосрочная доходность около 5,7% — ниже средней по стране.

«Покупатели чаще всего ошибаются не с городом, а со сценарием. Квартиру берут под сдачу, а выбирают её как для себя: тихий район, дальний этаж, вид на горы. Арендатору нужно другое — транспорт, магазины и школа рядом», — руководитель отдела продаж.

Что изменилось на рынке к 2026 году

• Цены в лирах продолжают расти, а в валюте рынок скорректировался: за март 2026 года жильё подорожало на 26,4% в лирах, но в реальном выражении подешевело на 3,4%.
• Продажи иностранцам снижаются: за январь–апрель 2026 года — 5 681 сделка, на 11,6% меньше, чем годом ранее.
• Посуточная сдача лицензируется, а с 1 апреля 2026 года номер разрешения обязателен в объявлении на площадках бронирования.
• Вид на жительство теперь даёт только покупка от 200 тыс. $ по оценке: прежнее деление на крупные города и малые районы отменено.
• Необлагаемый минимум по доходу от аренды жилья в 2026 году — 58 000 TL.

Популярные вопросы

В каком городе Турции выгоднее сдавать квартиру?

По валовой доходности впереди курорты с посуточной сдачей — 7–11% при активном управлении. Для круглогодичного дохода надёжнее Стамбул и Измир: там снимают местные, и сезонность почти не влияет на загрузку.

Сколько стоит квартира в Анталье в 2026 году?

Квадратный метр — 55 495 TL (1 148 $), средняя квартира по провинции — 6,1 млн TL (126 тыс. $).

Можно ли сдавать квартиру посуточно?

Нужно разрешение Минкультуры и туризма, а в многоквартирном доме — ещё и письменное согласие всех соседей-собственников. Без номера разрешения объявление не примут площадки бронирования, а штраф за работу вчёрную начинается со 100 000 TL.

Какой налог платит собственник с аренды?

Первые 58 000 TL годового дохода от жилья не облагаются, дальше действует прогрессивная шкала от 15 до 40%. Подтверждённые расходы вычитаются из налоговой базы.

Даёт ли покупка квартиры вид на жительство?

Да, но не любая. Оценка объекта должна дотягивать до 200 тыс. $, назначение — жилое, а адрес — в квартале, где прописка иностранцев разрешена. Условия, документы и сроки разобраны в статье про икамет в Турции.

Turk.Еstate поможет купить жилье в Турции

На сайте-агрегаторе Turk.Еstate размещено множество объявлений о продаже объектов в разных турецких населенных пунктах. Здесь вы найдете апартаменты для себя, для аренды или перепродажи, виллы и квартиры на любой вкус и кошелек.

Кроме того, на веб-портале представлены коммерческие помещения: офисы, рестораны, кафе, земельные участки и прочее.

Представители Turk.Еstate, девелоперов и риелторских агентств помогут подобрать объект, заключить сделку и получить свидетельство о праве собственности. Стать владельцем недвижимости в Турции с нами выгодно, надежно и удобно!