С 1 декабря 2026 года платить за недвижимость в Турции напрямую продавцу станет нельзя, если срок не перенесут ещё раз. Деньги покупателя будут лежать на защищённом счёте, пока право собственности не зарегистрируют в тапу. Правило касается любой продажи, где цену платят наличными, банковским переводом или электронным переводом денег. Система называется «Güvenli Ödeme Sistemi», то есть система безопасных платежей, и в прессе её часто называют эскроу. Дату запуска уже переносили: сначала с 1 июля на 1 октября, затем на 1 декабря 2026 года. В статье разобрано, как будет устроена оплата, что уже известно и что ещё не определено.
Как проходит сделка сегодня, описано в статьях о порядке приобретения недвижимости в Турции и об удалённой покупке. Что такое документ о праве собственности, объяснено в материале про тапу.
Содержание:
- Что меняется для покупателя
- Как будет работать система
- На какие сделки она распространяется
- Что пока не определено
- Чем она отличается от услуги Tapu Takas
- Что делать покупателю сейчас
- Кому будет сложнее
- Что изменилось в 2026 году
- Популярные вопросы
- Подберите недвижимость в Турции
Что меняется для покупателя
Сегодня способ и срок оплаты стороны определяют в договоре. Если сделка сорвалась после передачи денег, возврат зависит от договора и, при споре, от суда. Новая система связывает платёж с регистрацией права собственности.
| Вопрос | Как сейчас | После запуска системы |
|---|---|---|
| Куда платит покупатель | Продавцу напрямую или через посредника, как указано в договоре | На защищённый счёт в системе, а не продавцу |
| Когда продавец получает деньги | Когда стороны договорились в договоре | После регистрации права собственности на покупателя в тапу |
| Что при срыве сделки | Зависит от договора, при споре — решает суд | Деньги возвращаются покупателю по правилам, которые ещё объявят |
| Расходы | Банковские комиссии за перевод | Плюс плата за использование системы, которую вычтут из суммы продавца; размер не утверждён |
Как будет работать система
Порядок по описаниям юристов и турецкой прессы:
- Стороны согласуют цену, график платежей и реквизиты.
- Сделку открывают в системе, которую назначит Министерство торговли.
- Покупатель переводит цену на защищённый счёт.
- Управление кадастра и тапу (TKGM) регистрирует право собственности на покупателя.
- Сведения о регистрации передаются в систему и проверяются.
- После подтверждения деньги переводят продавцу.
Если право не зарегистрировано, продавец деньги не получает.
«Покупателю система выгодна тем, что продавец получает деньги только после записи на его имя в тапу. Но пока не опубликованы правила возврата и размер комиссии, в договоре стоит прописать, кто и как несёт эти расходы», — говорит юрист по недвижимости из Стамбула.
На какие сделки она распространяется
Правовая основа — изменения в положении о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik), опубликованные в Официальной газете 29 апреля 2026 года, № 33238. После запуска система будет обязательна для сделок купли-продажи недвижимости, где часть цены или вся цена платится наличными, банковским переводом или электронным переводом денег.
Что известно об отдельных случаях:
- Ипотека. Сумму кредита банка или финансовой компании исключают из системы. Остальные платежи, например первоначальный взнос, проходят через неё. Система не снимает залог, поэтому порядок погашения долга и снятия обременения планируют заранее.
- Дарение и наследство. Цены нет, обязанности платить через систему не возникает. Если сделку оформили как продажу, хотя фактически это дарение, возникают налоговые риски.
- Иностранные покупатели. Общие требования остаются: идентификация, налоговый номер, оценочный отчёт и правила, связанные с валютой. Система их не заменяет.
- Долевая собственность. Общего исключения в положении нет. Технические исключения может установить Министерство.
Что пока не определено
Министерство торговли ещё не утвердило часть правил. На дату подготовки статьи не определены:
- срок, на который деньги блокируют на счёте;
- размер платы за использование системы и порядок её расчёта;
- банки и операторы, которые будут вести защищённые счета;
- порядок возврата денег покупателю при срыве сделки;
- правила для сделок в иностранной валюте;
- применение системы к платежам за строящееся жильё и к рассрочке застройщика.
За нарушения положение отсылает к административным штрафам по закону № 6585. Общий диапазон на 2026 год — от 28 620 до 858 620 TL. Как он применяется к разовой частной сделке, пока не ясно.
Перед запуском планируется пробное внедрение. Новую дату Министерство закрепляет изменением в положении.
Чем она отличается от услуги Tapu Takas
В Турции уже действует необязательная услуга Tapu Takas, которую предоставляет Takasbank: она обеспечивает одновременный обмен правом собственности и деньгами. Новая система защищённых платежей, по описанию юриста, не идентична Tapu Takas. Какую роль в новой системе будет играть Takasbank, не подтверждено.
Что делать покупателю сейчас
Пока система не стала обязательной, действуют прежние правила. До запуска имеет смысл:
- Платить банковским переводом, а не наличными: перевод оставляет подтверждение платежа.
- Указывать в договоре цену, сумму к получению, задатки и порядок передачи денег.
- Заранее выяснить у нотариуса, юриста или застройщика, как сделку будут проводить после 1 декабря.
- Сверять новую дату запуска в Министерстве торговли: срок уже переносили дважды.
- Для сделки с ипотекой согласовать с банком порядок погашения и снятия залога.
- Для строящегося жилья уточнить у застройщика, как график платежей будет работать с новой системой. Правил для таких платежей пока нет.
Кому будет сложнее
- Тем, кто платит застройщику в рассрочку: правила для платежей по строящемуся жилью не определены.
- Тем, кто планирует расчёт наличными: система охватывает наличные платежи, и такой расчёт придётся проводить через неё.
- Продавцам, которые рассчитывают получить деньги сразу при подписании договора: после запуска они получат их только после регистрации.
- Тем, кто покупает в иностранной валюте: правила для валютных сделок не определены.
Что изменилось в 2026 году
- 29 апреля 2026 года в Официальной газете опубликованы изменения в положении о торговле недвижимостью (№ 33238), которые создали правовую основу системы.
- 26 июня 2026 года Министерство торговли перенесло запуск с 1 июля на 1 октября.
- 28 сентября 2026 года Министерство перенесло запуск на 1 декабря 2026 года из-за незавершённой технической подготовки банков и TKGM.
Популярные вопросы
Когда система безопасных платежей станет обязательной?
С 1 декабря 2026 года, если срок снова не перенесут. Запуск уже переносили с 1 июля на 1 октября, затем на 1 декабря.
Как работает защищённый счёт?
Покупатель переводит цену на защищённый счёт. После регистрации права собственности в тапу деньги передают продавцу, а если сделка не состоялась, возвращают покупателю по правилам, которые объявят позже.
Касается ли система ипотеки?
Сумма кредита банка исключается из системы, остальные платежи проходят через неё. Залог система не снимает.
Касается ли система иностранцев?
Да, если сделка подпадает под правило. Общие требования для иностранцев остаются: идентификация, налоговый номер, оценочный отчёт.
Сколько стоит использование системы?
За каждую операцию возьмут плату за использование, её вычтут из суммы продавца. Размер ещё не утверждён.
Подберите недвижимость в Турции
Если вы выбираете квартиру в Турции, посмотрите объекты в каталоге Turk.Estate. Перед покупкой уточните у застройщика или юриста, как сделку будут проводить после запуска новой системы.
