Виды недвижимости в Турции: какие квартиры и дома есть в стране?

Россияне, планирующие приобрести квартиру в Турции, просматривая объявления о продаже жилья в стране, зачастую могут увидеть «0+1», «1+1», «2+1» и так далее. Что это означает? Какие виды жилой недвижимости есть в Турции? Какие квартиры и дома есть в Турции? Какие бывают типы домов в этой стране? Что представляют собой дома в Турции? Что такое апартаменты? Что такое дуплекс? Что такое пентхаус? В чем различие таунхауса и виллы? Turk Estate отвечает на эти вопросы.

Содержание:

• Различие в предпочтениях выбора жилья у иностранцев и турок
• Что лучше купить виллу или квартиру в Турции
• Что такое апартаменты
• Как читать площадь в объявлении: брутто и нетто
• Дуплекс или пентхаус
• В чем различие таунхаусы и виллы
• Резиденции и другие форматы жилья
• Отличия жилых комплексов
• Особенности земельных участков
• Особенности коммерческой недвижимости
• Все типы жилья одной таблицей
• Что смотреть в ТАПУ по каждому типу
• Популярные вопросы

Различие в предпочтениях выбора жилья у иностранцев и турок

Какие бывают виды домов в Турции? Какие существуют различия в предпочтениях выбора жилья у иностранцев и турок?

Как и во многих странах мира, недвижимость в Турции имеет разные виды и типы, и среди жилья в этой стране есть жилые комплексы с апартаментами, дуплексами и пентхаусами, виллы, таунхаусы, а также земельные участки и коммерческие помещения.

Многое из перечисленного выше известно широкому кругу людей, однако что такое пентхаус, таунхаус и дуплекс знает далеко не каждый. Кроме того, могут ввести в заблуждение такие обозначения планировки помещений как «0+1», «1+1», «2+1» и так далее, поэтому Turk Estate предлагает разобраться во всем этом.

Основная часть турецкого населения проживает в благоустроенных жилых комплексах, а также в многоэтажных зданиях без внутренней инфраструктуры, к примеру, иногда на территории, прилежащей к дому, не бывает даже бассейнов, именно поэтому большое количество турок предпочитают жить в хорошо развитых районах.

Состоятельные турки и граждане других стран покупают квартиры в новостройках в Турции, апартаменты в элитных ЖК, ведь в них есть все, чтобы с комфортом проводить время, к примеру, спа-салоны, фитнес-залы, бассейны различных типов, кафе, бары и рестораны, магазины, террасы для принятия солнечных ванн, площадки для спортивных игр и многое другое. Территория таких жилых комплексов зачастую огорожена забором, находится под видеонаблюдением и, кроме того, здесь есть пост охраны.

Коренные жители Турции предпочитают жилье, расположенное неподалеку от моря, или в крупных городах, а также за городом, всего в нескольких километрах от мегаполисов, если стоит выбор между населенными пунктами. Гораздо меньше турок проживает далеко от городской черты, в деревнях.

Иностранцы в Турции селятся на берегу моря, в таких городах как Анталья, Аланья, Мерсин, Кемер, Фетхие и Бодрум, иногда граждане других стран переезжают в Стамбул, Измир и Анкару, если это нужно по работе.

Много переселенцев из России живет в Махмутларе и Конаклы — это районы Аланьи, — а также в анталийском Коньяалты. Аланья административно входит в провинцию Анталья и отдельной провинцией не является.

Россияне, белорусы, украинцы и граждане других стран зачастую покупают апартаменты в больших многоквартирных комплексах, на территории которых есть бассейны, спортзалы, детские игровые комнаты, спа-центры, магазины и многое другое. В районах, где возводятся такие ЖК, быстро появляются магазины, транспортные остановки, рестораны, кафе и банки.

Иностранные инвесторы покупают жилье в Турции для собственного временного или постоянного проживания либо чтобы сдавать апартаменты в долгосрочную или краткосрочную аренду, а также для дальнейшей перепродажи с целью заработка.

Что лучше купить виллу или квартиру в Турции

Одного ответа здесь нет, потому что форматы решают разные задачи. Квартира в ЖК проще в содержании: территорию, бассейн и охрану обслуживает управляющая компания, а собственник платит айдат и может уезжать на полгода. Вилла даёт свой участок, отсутствие соседей за стеной и свободу перестройки, но требует участия: сад, бассейн и кровлю обслуживает сам владелец.

Различается и география. Квартиры строят в городской черте и ближе к морю, виллы чаще стоят на склонах и в пригородах, где без машины жить неудобно. Поэтому выбор чаще упирается не в тип жилья, а в то, сколько месяцев в году владелец собирается там жить.

Что такое апартаменты

Что такое апартаменты знают многие, так в странах бывшего СССР, в том числе и в России, называют квартиры в многоэтажных зданиях.

Апартаменты в Турции располагаются в малоэтажных зданиях ЖК, которым уже несколько лет, либо в новых жилых комплексах. Строительные компании продают такое жилье с ремонтом, встроенной кухней и такой бытовой техникой как плита, вытяжки и духовка, иногда квартиры продаются даже с посудомоечными и стиральными машинами, холодильниками и мебелью. Такие апартаменты удобно приобретать иностранцам, поскольку купив их, нет необходимости искать в городе мебель и технику, а также мастеров для их установки.

Логика обозначений простая: первая цифра — количество отдельных комнат, «+1» — это салон, то есть гостиная, объединённая с кухней или примыкающая к ней. Кухня, санузлы и балконы в формулу не входят и отдельно не считаются. На турецких порталах студию пишут наоборот — 1+0: одна комната и ни одного салона.

Обозначают планировку апартаментов в Турции следующим образом:

• Квартира 0+1, студия или однокомнатные апартаменты, когда гостиная и кухня совмещены. Площадь такого жилья составляет от 40 до 60 м2.
• Квартира 1+1, апартаменты в которой одна гостиная, кухня, одна спальня и один санузел. Площадь таких апартаментов может быть от 51 до 70 м2.
• Квартира 2+1, апартаменты с двумя спальнями, одной гостиной и кухней, один или два санузла. Площадь жилья с такой планировкой бывает от 60 до 115 м2.
• Квартира 3+1, апартаменты с тремя спальнями, одной гостиной, кухней, один, два или более санузла. Площадь подобного варианта может быть от 100 м2 и обычно до 160 м2.

Это площади брутто — именно их указывают в объявлениях. Полезная площадь внутри стен обычно на 15–25% меньше. Подробный разбор самой ходовой планировки, включая цены по городам, есть в материале про квартиры 2+1 в Турции.

В турецком жилье бывает до трех, а иногда и более балконов. Число санузлов зависит от количества комнат в апартаментах, но, как правило, в бюджетных квартирах всего один санузел, а в элитных апартаментах в каждой комнате — отдельный санузел.

В недорогих квартирах обычно стоят душевые кабины, в апартаментах же премиум-класса зачастую установлены ванны.

Балконы в апартаментах в Турции могут достигать 30 м2, а иногда бывают больше и часто используются турками как отдельные комнаты.

Как читать площадь в объявлении: брутто и нетто

Расхождение площадей — самая частая причина разочарования при первом просмотре. В Турции в объявлениях указывают три разные величины, и застройщик вправе назвать любую из них.

Разница между брутто и нетто обычно составляет 15–25%, а в домах с широкими холлами и большими террасами доходит до трети. Квартира 2+1 «120 м2» вполне может оказаться 90 м2 полезной площади. Спрашивать нужно именно нетто и сверять его с планом из проектной документации.

Дуплекс или пентхаус

Чтобы понять, что лучше приобрести — дуплекс или пентхаус, важно разобраться, что это такое.

Дуплекс — двухуровневые апартаменты, которые могут располагаться на любом этаже здания. Турецкий рынок различает два подвида: bahçe dubleks — нижняя квартира с собственным садом и отдельным выходом на территорию, и çatı dubleks (её же называют ters dubleks) — верхняя, с выходом на террасу на крыше. Площадь дуплексов обычно бывает от 110 до 200 м2.

Пентхаус — это двухэтажные апартаменты или дуплекс премиум класса, которые располагаются на двух последних этажах.

Главная особенность пентхаусов состоит в том, что к территории данного вида помещений также относится зона на крыше, на которой можно расположить зимний сад, массажную комнату и даже бассейн. Площадь пентхаусов обычно бывает от 115 до 215 м2.

Зачастую из пентхаусов в Турции открывается чудесный вид на море и горы.

Строгой границы между дуплексом и пентхаусом в турецких документах нет: в ТАПУ и то и другое записано просто как mesken, то есть жильё. Разница держится на классе дома и на том, что входит в объект — терраса на крыше, отдельный вход, собственный бассейн.

В чем различие таунхаусы и виллы

Для основного населения Турции таунхаус — это вилла, площадь которой предназначена для раздельного проживания в ней, то есть можно сказать, что таунхаус — это вилла (дом), поделенная на несколько семей.

Подобные виллы имеют отдельный вход, огороженный земельный участок для каждой семьи, живущей в доме.

На территории таунхауса всегда есть открытый бассейн и место для принятия солнечных ванн. Общая площадь таунхаусов обычно составляет от 100 до 260 м2.

Большие виллы в Турции имеют огороженную зеленую зону с собственным бассейном. В таких домах в основном бывает два или три этажа.

Виллы могут находиться как на территории жилых комплексов с многоквартирными зданиями, и таунхаусами с собственной инфраструктурой, так и стоять отдельно.

Множество отдельных вилл похоже на коттеджные поселки, у которых есть обслуживающий персонал и охранные посты. На территории таких «поселков» обычно располагаются спортивные залы, фитнес-центры, СПА-салоны, магазины и многое другое.

Граждане Турции приобретают виллы для проживания в них летом либо для сдачи в аренду полностью или частично. Площадь подобных домов может быть от 200 м2 и больше.

В объявлениях встречается ещё несколько слов для домов. Müstakil ev — отдельно стоящий дом на собственном участке, без общей территории и без взносов за обслуживание. Köşk и konak — старые особняки, чаще в исторических районах и с обременениями по охране памятников. Yalı — прибрежный особняк на Босфоре, самый дорогой формат жилья в стране.

Резиденции и другие форматы жилья

Слово «резиденция» на турецком рынке означает не престиж, а конкретный формат: высотный дом с гостиничным набором услуг — стойка приёма, консьерж, уборка, иногда room service. Такие проекты строят в Стамбуле, Анкаре и Измире.

Практическое следствие одно: взносы за обслуживание в резиденции в несколько раз выше, чем в обычном ЖК, потому что в них зашита зарплата персонала. Из чего складывается айдат и на что он тратится, разобрано в статье про содержание недвижимости в Турции.

Отдельная категория — апартаменты в комплексах с гостиничной лицензией. Их продают под сдачу, управляющая компания сама заселяет гостей и делит доход с собственником. Посуточная сдача обычной квартиры без такой лицензии в Турции запрещена.

Отличия жилых комплексов

Отличия жилых комплексов в Турции состоит в том, что зачастую они возводятся в городах по соседству с индивидуальными домами.

Большая территория отдается под застройку зоны ЖК хаммамами, саунами, массажными кабинетами, беседками для отдыха, бассейнами, фитнес-центрами, тренажерными залами, детскими игровыми комнатами, спа-салонами, парикмахерскими и так далее.

Чем богаче инфраструктура, тем выше ежемесячный айдат: он рассчитывается на все квартиры комплекса и не зависит от того, пользуется ли собственник бассейном и спортзалом. В домах без общей территории айдата может не быть вовсе — там жильцы скидываются только на лифт, уборку подъезда и охрану.

Особенности земельных участков

Земельные участки в Турции зачастую используются для постройки индивидуальных жилых домов. Стоимость земли зависит от местности, в которой она расположена, к примеру, наличие рядом леса сделает данный тип недвижимости дороже, но, кроме этого, на цены влияет удаленность участка от города и моря и его площадь.

Земля делится на две категории, и это первое, что нужно выяснить. Arsa — участок внутри градостроительного плана, с назначением и разрешённой этажностью; строить на нём можно. Tarla — сельскохозяйственный надел вне плана, разрешения на строительство жилья по нему не дадут.

Для иностранцев действуют отдельные правила:

• в собственности одного человека может быть не более 30 га земли, свыше — только с разрешения на уровне правительства;
• иностранцам в совокупности не может принадлежать более 10% площади одного района;
• покупка запрещена в военных зонах и зонах безопасности, поэтому кадастр проверяет каждый участок по запросу в профильные органы;
• купив участок без строений, покупатель обязан в течение двух лет подать проект застройки в профильное министерство и построить объект в утверждённый срок. Если этого не сделать, участок принудительно продадут, а деньги вернут владельцу.

Ещё одно ограничение важно тем, кто покупает ради статуса: ВНЖ за недвижимость дают только за жильё — объект с назначением konut. Участок, склад или коммерческое помещение той же стоимости основанием не считается.

Особенности коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость в Турции находится либо в деловых и торговых центрах, либо на нижних этажах больших жилых комплексов.

Стоимость помещений, предназначенных для ведения в них бизнеса, например, магазинов, ресторанов, кафе, банков и так далее, варьируется в зависимости от площади объекта и его местонахождения, к примеру, недвижимость, расположенная ближе к середине города, дороже, чем на окраине, поскольку в центре всегда большое количество людей, да и транспортная развязка здесь лучше.

В документах коммерческие объекты записывают отдельными словами: dükkan — торговое помещение с витриной на улицу, ofis — офис в бизнес-центре, depo — склад. Назначение указано в ТАПУ в графе «nitelik», и оно определяет тариф на электричество и воду: для коммерческих абонентов он выше, чем для жилых. Перевести помещение из одной категории в другую без разрешения муниципалитета нельзя, поэтому покупать квартиру под кафе или магазин, рассчитывая переоформить назначение потом, рискованно.

Все типы жилья одной таблицей

Что смотреть в ТАПУ по каждому типу

Тип объекта в объявлении — это маркетинг. Юридически объект определяют две строки в свидетельстве о собственности.

Первая — вид документа. Kat mülkiyeti означает, что дом сдан и принят, оформлен искан, квартира существует как отдельная единица. Kat irtifakı — дом ещё строится или не прошёл приёмку, и до получения искана к нему нельзя подключить постоянные счётчики.

Вторая — nitelik, то есть назначение: mesken (жильё), dükkan, ofis, arsa, tarla. Именно она, а не слово «пентхаус» или «резиденция» в рекламе, определяет тарифы, налоги и то, можно ли в объекте жить.

Что именно написано в документе и как его читать, разобрано в отдельном материале про ТАПУ.

«Иностранцы выбирают по картинке и по слову в объявлении, а спор потом возникает вокруг двух строк в ТАПУ: вид собственности и назначение. Проверять надо их, а не количество бассейнов в комплексе», — специалист по сопровождению сделок в Турции.

Популярные вопросы

Что означает 2+1 в Турции?

Две отдельные комнаты плюс салон — гостиную, объединённую с кухней. Санузлы и балконы в обозначение не входят. На турецких сайтах студию пишут как 1+0.

Чем дуплекс отличается от пентхауса?

Дуплекс — любая двухуровневая квартира, она может быть и на нижнем этаже с садом. Пентхаус — дуплекс на двух верхних этажах с собственной зоной на крыше. В ТАПУ оба записаны одинаково.

Почему реальная площадь меньше, чем в объявлении?

Потому что в объявлениях чаще указывают брутто — с балконами, стенами и долей общих зон. Полезная площадь обычно на 15–25% меньше.

Может ли иностранец купить землю?

Да, но не более 30 га в одни руки, не в военных зонах и с обязательством в течение двух лет подать проект застройки. Права на ВНЖ земля не даёт.

Что дороже в содержании — квартира в ЖК или в обычном доме?

В комплексе с бассейнами и охраной айдат выше, потому что в него заложено обслуживание всей территории. В доме без общей инфраструктуры платят только за лифт, уборку и охрану подъезда.