Недвижимость в Турции: что можно купить на сумму до 5 миллионов рублей?

Турция - страна с огромным инвестиционным потенциалом, который охватывает и рынок недвижимости.

Сегодня тысячи россиян задумываются о покупке квартиры или дома в Турции.

Попробуем сориентироваться в турецких ценах на жильё, из расчета покупки на сумму до 2,8 млн турецких лир (5 млн рублей, около 58 тыс. долларов). Пересчёт по курсу 1,79 рубля за лиру и 48,33 TL за доллар на сентябрь 2026 года. Курс лиры за прошедшие годы изменился в разы, поэтому суммы в статье пересчитаны заново.

Содержание:

Цены на недвижимость в Турции
Сколько метров даёт бюджет в 5 млн рублей
Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции
Предложения турецких сайтов
Что реально покупают на эту сумму
Расходы сверх цены объекта
Популярные вопросы

Цены на недвижимость в Турции

Возьмём самые востребованные у иностранных покупателей жилья города: Анталью, Стамбул, Измир, Бодрум, Мерсин, Анкару, Аланью и Мармарис. Ниже — средняя цена квадратного метра и средняя стоимость квартиры по данным за лето 2026 года.

Город	Цена за м2	Средняя стоимость квартиры
Мерсин	35 387 TL (732 $)	4,6 млн TL (95 тыс. $)
Анкара	38 674 TL (800 $)	Ниже среднего по стране
Измир	53 974 TL (1 117 $)	Выше среднего по стране
Анталья	55 495 TL (1 148 $)	Выше среднего по стране
Аланья	58 717 TL (1 215 $)	6,4 млн TL (132 тыс. $)
Стамбул	65 078 TL (1 346 $)	Выше среднего по стране
Мармарис	92 432 TL (1 913 $)	Один из самых дорогих рынков
Бодрум	125 163 TL (2 590 $)	16,5 млн TL (341 тыс. $)
В среднем по Турции	41 703 TL (863 $)	5,2 млн TL (108 тыс. $)

Для сравнения: в прежней версии этой статьи средние цены на квартиру около 100 м2 приводились в диапазоне от 166 тыс. до 646 тыс. лир. С тех пор лира обесценилась, а цены в лирах выросли примерно в десять раз, поэтому старые ориентиры не работают вовсе.

Сколько метров даёт бюджет в 5 млн рублей

Самый честный способ ответить на вопрос из заголовка — разделить бюджет на цену метра. Получается вот такая картина.

Город	Сколько метров даст 2,8 млн TL
Мерсин	Около 79 м2
Анкара	Около 72 м2
Измир	Около 52 м2
Анталья	Около 50 м2
Аланья	Около 48 м2
Стамбул	Около 43 м2
Мармарис	Около 30 м2
Бодрум	Около 22 м2

Расчёт сделан по средней цене метра по городу. В центральных и прибрежных кварталах метр дороже среднего, в отдалённых — дешевле, поэтому реальный метраж на ту же сумму может отличаться в обе стороны.

Главный вывод: пять миллионов рублей — это примерно половина средней стоимости квартиры по Турции. На эту сумму берут студию или 1+1, чаще на вторичном рынке и не на первой линии моря. Разговор о 100 м2, с которого начиналась прежняя версия статьи, сегодня возможен только в Мерсине и в отдалённых районах Анкары.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции

Если свести к короткому списку, картина такая.

Сделка проходит быстро: право собственности переоформляют в кадастре за один день, ипотека для покупки не обязательна;
иностранец получает полноценную собственность, а не аренду земли, и может её продать, подарить или завещать;
жильё от 200 тыс. долларов даёт право на вид на жительство, от 400 тыс. — на гражданство;
минус первый: цены в лирах растут вслед за инфляцией, и рублёвый бюджет каждый год покупает разное количество метров;
минус второй: содержание объекта стоит денег и тогда, когда владелец в нём не живёт, — айдат начисляется всегда;
минус третий: посуточная сдача требует отдельной лицензии, и рассчитывать на быстрый доход от аренды без неё нельзя.

Недвижимость в Турции до 5 миллионов рублей

Предложения турецких сайтов

Рассмотрим объявления о продаже квартир, опубликованные на турецких сайтах недвижимости. Ниже — те же районы и форматы, что и в прежней подборке, но с суммами, пересчитанными по средней цене метра на лето 2026 года. Это ориентир, а не конкретное объявление: цена реального лота зависит от этажа, вида, возраста дома и инфраструктуры комплекса.

Квартира в Анталье, 3+1 (120 м2) в спокойном, перспективном районе Унджалы, но не в прямой близости от моря. Жилой комплекс с бассейном и фитнес-залом. Ориентир — около 6,7 млн TL (138 тыс. $).
Квартира в Анталье, 2+1 (90 м2) в районе Лиман (близко к морю). Жилой комплекс с обширной курортной инфраструктурой (бассейн, автопарк, детская и спортивная площадки и т.п.). Ориентир — около 5 млн TL (103 тыс. $).
Квартира в Стамбуле, 3+1 (125 м2) в районе Эйюпсултан. Обычный турецкий дом без инфраструктуры. Ориентир — около 8,1 млн TL (168 тыс. $).
Квартира в Измире, 3+1 (135 м2) в районе Каршыяка. Обычный турецкий дом без инфраструктуры. Ориентир — около 7,3 млн TL (151 тыс. $).
Квартира в Бодруме, 1+1 (50 м2) в районе Битез. Жилой комплекс с бассейном. Ориентир — около 6,3 млн TL (130 тыс. $).
Квартира в Бодруме, 2+1 (75 м2). Обычный турецкий дом без инфраструктуры. Ориентир — около 9,4 млн TL (194 тыс. $).
Квартира в Мармарисе, 1+1 (58 м2) после ремонта. Обычный турецкий дом без инфраструктуры, неподалеку от государственной больницы. Ориентир — около 5,4 млн TL (111 тыс. $).
Квартира в Анкаре, 4+1 (155 м2) в одном из наиболее комфортных для жизни, спокойных районов - Чанкая. Дом с общей придомовой территорией, лифтом и автостоянкой. Ориентир — от 6 млн TL (124 тыс. $) и выше: Чанкая заметно дороже средней Анкары.
Квартира в Аланье, 2+1 (125 м2) в популярном у иностранцев районе Джикджилли, за торговым центром "Аланиум", в 850 м от пляжа и прогулочной набережной. Жилой комплекс с обширной курортной инфраструктурой (бассейн, детские и спортивные площадки и т.п.). Ориентир — около 7,3 млн TL (152 тыс. $).

Ни один из этих вариантов в бюджет 5 млн рублей уже не укладывается: все они рассчитаны на 120–155 м2 или на дорогие курортные локации. Именно поэтому имеет смысл смотреть не на метраж из прежних подборок, а на таблицу выше.

Что реально покупают на эту сумму

Практика последних лет выглядит так.

Студия или 1+1 в Мерсине и Анталье, чаще во вторичном фонде и в кварталах в 2–4 км от моря;
1+1 в Аланье в комплексе с бассейном, но в районах вроде Махмутлара и Оба, а не в центре;
2+1 в Анкаре или в спальных районах Измира, если жильё берут не под курортный сценарий, а под долгую аренду;
доля в строящемся объекте с рассрочкой от застройщика — способ войти в рынок меньшей суммой, но с рисками стройки.

Чем отличаются форматы жилья и что означают обозначения 1+1 и 2+1, разобрано в материале про виды недвижимости в Турции.

Расходы сверх цены объекта

Бюджет считают не по цене в объявлении: к ней добавляется от 5 до 7% сопутствующих расходов.

Сбор при переоформлении ТАПУ — 4%, которые считают от заявленной цены объекта, но не ниже муниципальной оценки. Формально этот сбор делят продавец и покупатель, на деле почти всегда платит покупатель;
сбор кадастрового управления, оценка объекта у лицензированного эксперта, присяжный перевод и услуги нотариуса;
страховка DASK, подключение счётчиков и получение налогового номера;
комиссия агентства, если сделка идёт через посредника.

Что именно проверяют в свидетельстве о собственности и какие сборы платят при переоформлении, разобрано в статье про ТАПУ, а регулярные платежи владельца — в материале про содержание недвижимости.

«Покупатели приходят с бюджетом в рублях и ждут метраж из статей трёхлетней давности. Первое, что приходится объяснять, — что за это время изменилась не цена в долларах, а курс лиры и уровень цен в ней», — специалист по сопровождению сделок в Турции.

Подводя итоги, отметим, что наиболее высокие цены на недвижимость в Турции (в соотношении к метражности квартиры) наблюдаются на побережье Эгейского моря. Эгейский регион наиболее популярен у европейцев (особенно у граждан Великобритании). Что касается мегаполисов Турции, то стоимость недвижимости в них напрямую зависит от районов: их транспортной доступности и уровня городской инфраструктуры. Так, например, в Стамбуле разница в стоимости недвижимости от одного района к другому может варьироваться в пределах 30 процентов!