Мы уже неоднократно рассказывали, что некоторые районы провинций Мугла и Измир – самые дорогостоящие в плане приобретения жилья, поэтому инвесторы их рассматривают не в первую очередь. Однако если потенциальный покупатель располагает достаточной суммой – если не на покупку, то хотя бы для стартового взноса в ипотеку – то не брать во внимание эти регионы, возможно, будет ошибкой. Рассказываем, почему.
Содержание статьи:
И Измир, и курорты Муглы расположены на Эгейском побережье, славящемся более мягким и комфортным климатом. К тому же, Измир – один из крупнейших городов, где жизнь кипит круглогодично: для одних – бизнес, рабочие и учебные проекты, для других – отдых на побережье… Не все об этом знают, но в Измире есть свой метрополитен, сеть которого, как и в Стамбуле, постоянно расширяется. Строится здесь и свой «Манхэттен» – район небокребов, о котором мы на днях рассказывали в новостях. Так что спрос на жилье здесь будет всегда.
К тому же Измир сочетает в себе преимущества мегаполиса – к слову, считается он «самым европейским» городом страны» – и курорта и с учетом продолжающейся пандемии неудивительно, что цены здесь растут подозрительно быстро.
Причем не стоит бояться землетрясений, хотя Измир в сейсмоопасной зоне: что касается жилых проектов, столица провинции теперь переключилась на горизонтальную архитектуру. Особенно интересны окрестности – Чешме и Алачаты, где цены на покупку жилья уже превысили бодрумские. Ну а после завершения строительства важного шоссе в регионе здесь появится дополнительный «арендный» спрос со стороны местных жителей Бурсы и Стамбула, а также Измира.
В Мугле же расположен Бодрум, уже много лет как облюбованный для проведения отпуска и турецкой, и мировой элитой. Бодрум давно снискал себе звание «Турецкой ривьеры», Здесь больше вилл, фешенебельных гостиниц и элитных резиденций, чем в других регионах. Стоимость аренды этим летом в аренду достигла 2000 евро в сутки.
Все, кто мог себе это позволить из более-менее состоятельных путешественников, предпочитали отдыхать там. А с началом пандемии Бодрум за год с небольшим стремительно превратился в место для круглогодичного проживания, хотя это потребовало определенных экстренных социальных мер: в частности, власти стабилизировали поставки газа.
Несмотря на вызванный пандемией глобальный экономический кризис, даже сейчас открываются рестораны с мировым именем, спортивно-развлекательные заведения. И именно здесь можно приобрести в собственность так называемые «резиденции с гостиничным сервисом» – либо апартаменты, либо виллы в рамках отельных комплексов – проектов под маркой международных гостиничных брендов, возведенных лучшими турецкими застройщиками. Для тех, кто планирует сдавать недвижимость, это особенно важно: ведь краткосрочная сдача в аренду от собственника ограничена законодательством – владелец жилья обязан заключить договор с риэлтором. В таких же отельных комплексах всю заботу о вашей недвижимости на себя – как и определенные обязательства по обеспечению инвестору дохода от сдачи – берет управляющая компания, что очень удобно (об этом мы рассказывали в одной из предыдущих статей).
10 правил аренды жилья в Турции
Теперь о каждом из двух направлений поподробнее.
Измир и окрестности
Какой из районов провинции Измир оказался самым прибыльным для инвесторов в недвижимость? За период коронавируса многие дома из летних – а также «зимних» – резиденций превратились в круглогодичные. Эта в своем роде форсмажорная ситуация резко подняла цены на жилую недвижимость на побережье. И, как сообщают аналитики, бесспорным лидером и фаворитом среди покупателей стал Чешме.
Цены в портовом районе Алачаты поднялись до невиданных ранее пределов. Так, в знаковых для этой местности проектах – Алачаты Порт (Alaçatı-Port) и Şantiye Evleri («Дома Шантийе») близ пляжа Ылыджа – расценки колеблются от 40 до 60 тысяч TL за 1 кв.м. В некоторых районах поблизости они тоже увеличились до 60 тысяч TL.
Эксперты рынка сообщают, что сезонная аренда дома 4+1 в Алачаты, равнявшаяся 90 000 TL до пандемии, выросла со 150 тысяч TL в 2020 году до 200 тысяч TL в 2021 году. Сезонная аренда дома с 4 комнатами в сите с общим бассейном в Алачаты к концу весны доросла до 150-165 тысяч TL, это на 50-60% больше, чем годом раньше.
Инвесторам также рекомендовано обратить внимание на районы Дальян, Чифтликкёй и Рейсдере (также близ Чешме и Алачаты). Эксперты местного рынка недвижимости уточняют, что до пандемии средняя цена на дома в Алачаты и Ылыджа колебалась от 8000 до 12 000 TL/1 кв.м, однако, как подтверждают данные летнего сезона-2021, они сейчас держатся в диапазоне уже от 18 000 до 23 000 TL/1 кв.м. В районах Дальян, Чифтликкёй и Рейсдере – ненамного ниже: от 15 000 до 20 000 TL /1 кв.м.
В Чешме – одной из популярнейших локаций последнего сезона – зима 2020-2021 года была самой многолюдной: население, составлявшее ранее 46 тысяч человек, достигло 250 тысяч.
Роскошную виллу с бассейном на 3 месяца можно было весной снять не менее чем за 250 тысяч TL, а к лету цены сильно поднялись. Суточная арендная плата за любое жилье на берегу моря или рядом с ним (первая-вторая линия) колеблется от 2000 до 3000 TL, а сезонная – от 200 000 до 300 000 TL, То есть, в пересчете на рубли, – это порядка 1,7-2,6 млн рублей (в пересчете по курсу ЦБ РФ на 10 августа 2021 года). В том же Чешме, но в более удаленных от береговой линии районах суточная аренда равна 1000-1500 TL, сезонная – от 100 000 до 200 000 TL (0,85-1,7 млн руб.)
В Алачаты сезонная аренда дома с 3 ванными и 4 спальнями в комплексе даже с общим (не индивидуальным) бассейном составила в 2021 году 165 тысяч TL; это +50-60% к прошлому году.
Район Урла (в 30 минутах езды от центра Измира) тоже довольно популярен. К тому же именно он принимает больше всего приезжих, арендующих недвижимость на длительный период. Согласно отчету о недвижимости Измира в летний период до и после начала пандемии, именно Урла приносила инвесторам стабильный и хороший доход. В период «до COVID-19» цены за квадратный метр здесь варьировались от 4000 до 8000 TL, теперь же диапазон – уже между 7000 и 10 000 TL, причем это – «ставки» на так называемые стандартные дома; в случае с виллами тарифы на порядок выше. Так, виллы в Гювендике (один из кварталов Урлы) колеблются от 30 000 до 40 000 TL за 1 кв.м.
Стоимость квадратного метра в Урле, Ичмелере, Искеле, Кекликтепе, Зейтиналаны и Кушчуларе колеблется сейчас от 15 000 до 20 000 TL. Кстати, эти районы уже пополнили перечень «фаворитов» среди «земельных инвесторов» – тех, кто приобретает участки земли, на которых можно строить виллы. Ведь «вилка» посуточной арендной платы в Урле держится в диапазоне 500-1000 TL, а сезонной – 75 000-150 000 TL.
(Про покупку земли читайте здесь).
В Сеферихисаре 1 кв.м жилья до пандемии коронавируса можно было приобрести из расчета 3000-5000 TL. По состоянию же на 2021 год «верхняя» планка превратилась в «нижнюю»: теперь диапазон – 5000-8000 TL.
Цены на стандартное жилье (квартиры) в Сыгаджике – наиболее известном районе Сеферихисара – к летнему сезону 2021-го доросли до 8000-12 000 TL за квадратный метр. Виллы же и тут намного дороже: 13 000- 18 000 TL/1 кв.м.
Посуточная аренда летних домиков в Сеферихисаре – излюбленном месте выезжающих на отдых местных жителей, которые знают толк в том, где комфортно провести время – колеблется от 300 до 1000 TL за квадратный метр. Сезонная аренда домов в этом районе стартует от 50 000 TL и достигает 100 000 TL.
В Фоче, еще одном популярном районе, привлекающем внимание в том числе архитектурным наследием, стоимость квадратного метра до пандемии варьировалась от 4000 до 8000 TL. Теперь же – спустя год пандемии – в отдельностоящих домах (особняках и виллах) цена колеблется от 12 000 до 20 000 TL, а сезонная арендная плата – от 40 000 до 80 000 TL. Зато аренда посуточно здесь не слишком востребована, поэтому цены не слишком высоки: от 250 до 750 TL.
Бодрум
Еще в конце марта 2021 года мэр Бодрума Ахмет Арас сообщал, что свободное жилье в Бодруме «на вес золота», а цены растут стремительно. К сожалению, это спровоцировало массовое незаконное строительство в регионе с целью сдачи свежепостроенных «нелегальных» домов в аренду, но власти это отслеживают. Игроки же рынка призвали владельцев недвижимости, сдающих ее в аренду, проявить благоразумие и несколько умерить «аппетиты», потому что таких цен в регионе не было.
Все из-за спроса: еще к марту из-за эпидемии коронавируса, вынудившей людей предпочесть мегаполисам комфорт курортов, население района увеличилось в два с половиной раза и достигло 500 тысяч, а сейчас уже доросло до миллиона.
Причем здесь очень востребован простор, соответственно – критичен метраж: Ахмет Арас поделился статистикой, что при покупке жилья буквально на 10 кв.м просторнее его можно продать на 400 тысяч TL дороже. Так что и выбирающим готовую недвижимость, и покупающим землю с целью строительства дома по своему выбору стоит обратить на это внимание.
К слову о динамике: еще весной в Бодруме просили 1,2 млн TL за ежемесячную аренду шестикомнатной виллы.
Что касается упоминавшихся гостиничных резиденций, то в Mandarin Oriental такую можно было снять за 950 TL в месяц на «высокий» сезон – июнь, июль и август, и то при бронировании минимум за несколько месяцев. То есть, на доход с одного месяца по факту можно купить 2 квартиры.
К середине нынешней весны элитную виллу в Бодруме за 350 000 TL – очень хорошая цена за месяц аренды еще год-два назад – было не найти.
Благодаря такому приросту цен сроки возврата вложений в Бодруме и окрестностях быстро сокращаются.
Владелица консультационного агентства по недвижимости местного Бурджу Гюнгёр Тезал подтверждает, что начавшееся в прошлом году повышение цен в Бодруме в этом году развивается по экспоненте: «Весной летние домики, стоимость которых в прошлом году составляла 20 тысяч TL в месяц, сданы за 30 тысяч TL. В Ортакентйяхши также налицо повышение на летние дома в 1,5 раза: с 30 до 45 тысяч TL. Цена на 5-комнатную отдельностоящую виллу со своим бассейном в заливе Бардакчи, которую еще весной 2020-го можно было снять за 70 тысяч TL в месяц, поднялась до 100 тысяч TL и выше.
В Ялыкаваке стоимость аренды вилл начинается от 350 тысяч TL до 1 млн TL за 3 месяца, в зависимости от состояния дома, уровня комфорта, наличия удобств, вида, бассейна и доступа к пляжу.
Самые востребованные регионы для сезонной аренды в окрестностях: Ялыкавак, Тюркбюкю, Ортакентйяхши и Гюндоган.
Кстати, в наиболее популярных районах вроде Ялыкавака цены иногда фиксируются в евро, что очень выгодно с учетом высокого уровня инфляции в Турции.
Особенно это касается брендированных проектов и свежепостроенных гостиничных резиденций. Например, при аренде в заливе Дженнет на период с 1 июля по 1 ноября просили 60,5 тысяч евро для резиденций 2+1, 77 тысяч евро для вилл 3+1 и 99 тысяч евро – для вилл 4+1. В пиковые периоды года аренда 4+1 за 4 месяца уже доходит до 109 тысяч евро!
В виллах одной из люксовых гостиничных сетей в Тургутрейсе (Бодрум) проживание в домиках типа 2+1 в июне 2021 года стоило 800 евро за ночь, а в 4+1 – 1000 евро. Причем на июль-август снять такие резиденции было невозможно: все переполнено. Что касается ежемесячной аренды, то опятьже в Тургутрейсе в июле и августе сдавались варианты 3+1 за 20 тысяч евро в месяц и 4+1 - за 25 тысяч евро в месяц.
Отмечая, что продажи домов в Бодруме за последний год выросли примерно на 70%, генеральный директор Altın Emlak Мустафа Хакан Озельмаджиклы заявил, что в 2020-м в районе было продано 6 403 единицы жилья (чаще – домов), а за первые три месяца 2021 года продано уже 1574 единицы жилья.
Мнения экспертов
Брокер по элитной недвижимости в Бодруме Сонгюль Топрак Озсан считает: «Я думаю, что высокие цены в люксовом сегменте в Бодруме не вернутся к норме еще как минимум два года, а скорее – вырастут. Поэтому в следующем летнем сезоне арендная плата в Бодруме продолжит равняться стоимости недвижимости в стамбульских районах вроде окрестностей Багдат Джаддеси и квартала Нишанташи».
Глава Altın Emlak Мустафа Хакан Озельмаджиклы подчеркнул, что наибольший спрос – и, соответственно, цены – у резиденций-«первичек» с видом на море и садом. Наиболее востребованными районы, по его мнению: Гёлькёй, Тюркбюкю, Ялыкавак, Кючюкбюк, Гюндоган, Яхши и Битез. Ну а то, что в Бодруме учтены все потребности жителей, такие как образование, здравоохранение и транспорт, удобство жизни здесь невозможно переоценить. С учетом чистейшего воздуха, моря и мандариновых садов неудивительно, что эта локация стала предпочитаемой с начала пандемии.
Владелец бодрумского агентства недвижимости Изак Хасон уточнил, что средняя арендная плата за новое жилье, из окон которого море даже не видно, составляет от 7 до 30 тысяч TL; «с видом» речь идет уже о сотнях тысяч лир. В регионе немало собственников домов стоимостью $3-4 млн. Все счастливчики из числа среднего класса, кто в бытность успел купить здесь жилье, сейчас на нем зарабатывают: переезжают в простенькие квартиры за 3-4 тысячи TL, а собственные дома сдают за $30 000 за сезон.
По мнению генерального директора аналитического портала недвижимости Endeksa Геркем Огют, самые высокие арендные ставки сейчас в окрестностях Бодрума – в Эскичешме и Кумбахче (по 37 TL за 1 кв.м) и Битезе (порядка 36 TL). Эти же районы удобны для проживания в Бодруме круглогодично, благодаря больницам, школам и ресторанам.
Партнер компании Bodrum Can Real Estate Микаил Яша рассказал, что в настоящее время аренда одноэтажного дома дом в саду в Гюмюшлюке стоит 20-25 тысяч TL в месяц, причем владельцы стараются получить сразу годовую плату наличными. Также стремительно растет арендная плата в районах Битез и Ортакент. Свободного жилья, как сообщает эксперт, в Бодруме практически не осталось, и в среднем по районам прирост в арендной плате – 50% и выше (за год). По его мнению, объясняется такой шквал запросов тем, что люди не хотят ехать в отели: предпочитают все же «домашний» образ жизни или максимально приближенный к таковому. «В то время как в январе и марте прошлого года у нас почти не было зарубежных продаж, – уточняет эксперт, – в этом году то и дело продаем недвижимость иностранцам. В этом году «трафик» со стороны зарубежных инвесторов просто невероятный. Хотя много и турецких покупателей: высок спрос со стороны жителей Стамбула, Анкары, Эскишехира, Аданы. Цены постоянно растут...»
Напоследок напомним о важной статистике, которую мы уже публиковали чуть раньше:
- В провинции Измир годовой прирост цен на жилье за год достиг в Сеферихисаре – 77,9%; в Урле – 67,7%; в Чешме – 61,9%;
- В Бодруме увеличение стоимости жилья за год – 63,5%;
- Самая высокая цена за квадратный метр сейчас - в Бодруме (14 941 TL за 1 кв.м) и Чешме (15 840 TL;
- За месяц (с мая по июнь 2021 года) наиболее подорожали: Фоча (Измир) – на 18,2%; Сеферихисар (Измир) – на 6,9%; Бодрум (Мугла) – на 4,9%;
- В аренде «прибавка» такова: Бодрум (провинция Мугла) – 62%, Чешме (провинция Измир) – 55%. Это даже выше, чем в любимой россиянами Аланье (провинция Анталья) - 53%.