Инвестиции в гостиничный сегмент в курортных зонах

Инвестиции в гостиничный сегмент в курортных зонах

Если хочется вложить деньги в турецкую недвижимость с целью получать от нее регулярный доход со сдачи, один из вариантов – гостиницы и резиденции гостиничного типа. Своеобразный «промежуточный вариант»: с одной стороны, это 100% коммерческая недвижимость, с другой – предназначенная для проживания: краткосрочного и долгосрочного. И к тому же весьма востребованная, особенно если приобрести брендированную виллу: этот тип жилья уже второй сезон в Турции нарасхват, и этим летом приносит своим владельцам до 2000 евро в сутки. А на сумму, в которую обойдется сезонная аренда виллы на побережье, можно приобрести в собственность квартиру в менее востребованном районе.

Да, гостиницы считаются отчасти рискованным активом. Многим известна судьба принадлежавшего российскому олигарху фешенебельного Mardan Palace, после банкротства простоявшего закрытым несколько лет и не так давно вновь распахнувшего свои двери, но уже под брендом Titanic. Весной не было уверенности, что будет с летним сезоном с учетом продолжающейся пандемии, и даже средние и малые отели в курортных регионах меняли профиль – например, в Мармарисе ряд несетевых средств размещения их владельцы переделывали в апартаменты под сдачу.

Однако когда РФ вновь – причем очень внезапно – разрешила чартерные рейсы на курорты, спрос на арендуемое жилье взлетел до небес. Так что, если инвестировать вдумчиво, тщательно выбрав объект (а если это брендированная гостиница или резиденция), и предварительно проконсультироваться со специалистами, то выгода ожидается немалая.

К тому же, в отличие от единоличных собственников крупных отелей – юридических и физических лиц – можно диверсифицировать риски, выкупая в гостиничных резиденциях отдельные номера или виллы. Либо вообще приобрести не единицу недвижимости, а долю в ней, на имеющуюся сумму – и получать соответствующий процент от прибыли.

Правда, последний вариант предлагают далеко не все гостиничные бренды, турецкие и международные, но все равно выбор есть.

Очевидные выгоды такого решения: ваша собственность находится в ведении управляющей компании – опытного оператора, который сам ее сдает (туристам, командированным, местным жителям); сам контролирует оплату, следит за технической исправностью, ремонтирует, а также предоставляет полную отчетность.

Да, комиссия за услуги выше, чем при работе с риэлторским агентством – ведь гостиничные компании берут деньги также «за имя» – но и хлопот несравнимо меньше: ни проблем с живущими годами неплательщиками, ни срочных платежей за ремонт коммуникаций...

К тому же, если вы пропишете соответствующий пункт в контракте, у вас остается возможность пользоваться «своим» гостиничным номером или резиденцией, когда захочется выехать на отдых вместе с семьей (только не забудьте это согласовать).

Если же предпочтете купить не юнит/долю в гостиничном объекте у крупных международных сетевых компаний (Hilton, Accor и т.д.), а небольшой отель на несколько номеров в отдельностоящем здании, то тут тоже есть свои плюсы. Вам гораздо легче будет его модифицировать под спрос, превращая помещения из гостиничных номеров в апартаменты длительного проживания или подобие хостела для молодежи в «не-сезон», и обратно «переключаться» на формат отеля – в «сезон». Если заранее позаботиться о соответствующей технике, организовать хотя бы подобие кухни и т.д. И, конечно, обязательно уточнить правовую сторону вопроса.

Возвращаясь к опыту отельеров Муглы, владельцы средств размещения с временной трансформацией отеля в апартаменты long stay не прогадали: с постояльцев взимается помесячная оплата, в стоимость проживания входит пользование инфраструктурой отеля, превращенного в импровизированное сите (закрытый комплекс зданий). Таким образом десятки, если не сотни некрупных гостиниц в Мармарисе оперативно подстроились под быстро меняющуюся ситуацию, и уже вовсю принимают клиентов как «апартаменты класса люкс» – при том что юниты предлагаются не такие уж крупные: 1+1, 2+1, 3+1 (с одной, двумя и тремя спальнями). И за отсутствие прибыли можно не беспокоиться: в той же Мугле, в Бодруме, где число населения на сезон приблизилось к миллиону, свободную недвижимость – особенно виллы – попросту «смели». Хотя и квартиры тоже практически все разобрали.

Преимущества владельцев гостиничных номеров или апартаментов в Турции вот уже второе лето очевидны; так что выбор за вами.

Мы же вкратце расскажем о некоторых новых интересных гостиницах и резиденциях, появившихся на курортах Турции совсем недавно или запланированных к открытию на ближайший год.

«СЕТЕВИКИ»: МЕЖДУНАРОДНЫЕ И МЕСТНЫЕ БРЕНДЫ

Несмотря на пандемию, темпы запуска гостиниц на территории Турции ускоряются. Недавно мы уже рассказывали о появлении сразу нескольких значимых отелей в Бодруме (провинция Мугла). В их числе – Radisson Collection Hotel Bodrum. Подумывает об открытии средства размещения здесь и компания Aksa Tourism.

MGallery The Bodrum Hotel Yalıkavak – представитель гостиничного бренда премиум-класса от группы Accor, отличающаяся яркими интерьерами и великолепной архитектурой – открылся в окрестностях «турецкой Ривьеры» 1 июля 2021 года. Здесь будут 102 номера, 35 из которых – люксы.
Accor Group увеличил свои инвестиции в Турцию, вложив в этот объект $35 млн. За строительство отеля отвечала İnci Turizm A.Ş., дочерняя компания известного девелоперского холдинга Delta. Архитектор проекта – Мустафа Тонер.
Портфолио Accor в Турции состоит из 56 гостиниц 13-ти брендов, не считая вновь открывающегося.

В последних числах июня 2021 года открылся восьмой по счету объект Cactus Group: роскошный бутик-отель Elementa на 52 номера. Причем в Ялыкаваке – то есть, тоже в Бодруме, привлекшем за минувший год рекордное количество инвестиций со всего мира, а именно – $2 млрд; сейчас это безусловно наиболее популярный курортный регион. Он станет девятым объектом в гостиничном портфолио Cactus Group.

На Анталийском побережье одним из самых ярких открытий этого сезона стал Kirman Calyptus Resort & Spa, принявший первых туристов 01 июля 2021 года. Спа-отель категории 5* расположен в Кумкёй, в 4,7 км от центра Сиде, в 60 км от аэропорта Антальи. До пляжа – 450 м; и, кстати, «изюминка» отеля, которую не встретишь в других средствах размещения – вскоре открывающаяся подземная дорога, этакое мини-метро, на котором можно будет доехать из гостиницы прямиком на упомянутого пляжа.

В фешенебельном отеле Kirman Calyptus Resort & Spa – 420 номеров, включая категории «стандарт», «полулюкс», family room и deluxe family room. В инфраструктуру входят, помимо впечатляющего спа-центра, – фитнес-центр, теннисный корт.

Этот отель станет достойным пополнением портфолио объектов гостиничной сети Kirman и наверняка заинтересует любящих роскошь россиян.

Kilit Group, одна из ведущих компаний в туристическом секторе Турции, активно инвестирует в новые отели. 29 мая 2021 года был официально «представлен» Nirvana Cosmopolitan в Анталье (Лара). Это 21-й по счету гостиничный объект в портфолио компании.

Неделей раньше состоялось еще одно открытие на Анталийском побережье: NG Phaselis Bay 5* в Гёйнюке (Кемер), инвестиционной стоимостью 1,5 млрд турецких лир. Строила его NG Group (чем отчасти и объясняется выбор названия); а на церемонии открытия даже присутствовал президент Реджеп Тайип Эрдоган.

Из набирающих популярность курортных регионов, и знаковых гостиничных комплексов, которые скоро в них появятся, обязательно нужно упомянуть Swissôtel Çeşme на курорте Чешме близ Измира; курорт этот стремительно дорожает, став «темной лошадкой» минувшего года. Открытие запланировано на следующий сезон – 15 июня 2022 года; инвестор – Dilek Holding. В Swissôtel Çeşme будет 248 номеров, в том числе 68 апартаментов. Особо интересны два двухэтажных пентхауса, каждый площадью 1300 квадратных метров, имеющие собственные частные бассейны и террасы.

В инфраструктуру отеля также войдут бальный зал площадью 700 кв.м и вместимостью 450 гостей; также несколько баров и ресторанов.

РЕЗИДЕНЦИИ ПОД ГОСТИНИЧНЫМ БРЕНДОМ

Что касается гостиничных резиденций – а также приобретения части их, с прицелом на скорейший возврат инвестиций за счет сдачи в аренду отдельностоящего здания с возможностью пользоваться всей отельной инфраструктурой – то хорошим примером послужит комплекс Swissôtel Residences Bodrum Hill, построенный Группой Ağdaş Holding.
Он предложит арендаторам разноформатные резиденции, в том числе дуплексы и триплексы. Привлекательно и его местоположение – в самом центре Бодрума, напротив исторической крепости.

В инфраструктуру жилого комплекса войдут также крупнейший оздоровительный и spa-центр на курорте, бальный зал, выставочные и конференц-помещения, бизнес-центр и рестораны.

Swissôtel Residences Bodrum Hill рассчитан на круглогодичную работу. Так что количество объектов, позволяющих находиться в Бодруме месяцами и годами, а не только в летний сезон, увеличивается.

Второй пример удачного вложения инвестиций в гостиничные резиденции: в Бодруме особенной популярностью в смысле аренды пользуются именно брендированные варианты. И, например, ежемесячная арендная плата в Ritz-Carlton Residences в Ялыкаваке (Бодрум) составляет порядка 1,25 млн турецких лир. Для сравнения: совсем простенькую квартиру в Турции можно приобрести за 125 000 TL. То есть, даже на чистую прибыль буквально с одного месяца аренды, за вычетом расходов, техобслуживания и т.д. можно приобрести до 7-8 квартир-«малюток» (например, студий) в «дешевых» локациях, или 2-3 приличных квартиры на курортах.

«НЕСЕТЕВЫЕ» ВАРИАНТЫ

Нетиповой, но очень интересный объект, из числа выставленных на продажу как раз для превращения в бутик-отель или отель-клуб на 25 номеров – вилла Аху Айсала, одного из знаменитых турецких общественных деятелей: недавно он решил продать свою роскошную виллу. Как раз ту, где раньше принимал знаменитостей – как местного уровня, так и международного.

У этой виллы в Гюндогане очень привлекательное расположение: большой земельный участок, собственный причал, как нельзя лучше подходящий для швартовки яхт.

Еще один нестандартный вариант, который, кстати, наверняка будет пользоваться особенной популярностью у любителей активного отдыха, – «отели для спортсменов».

Так, в этом году одна из аланийских гостиниц решила вложить средства и перепрофилироваться, получив специальный сертификат о соответствии гостиницы требованиям велосипедистов.

Аланья – не просто популярное отпускное и пляжное направление: здесь проводится много соревнований, в том числе этапов международных туров. Популярны спортивное ориентирование, велоспорт, триатлон. В город приезжает много спортсменов из разных государств. Совсем недавно в городе достроили 30-километровую велодорогу вдоль побережья. Поэтому Аланья продолжает день ото дня развиваться в области спортивного туризма.
В итоге одним из первых подал заявку на «велосипедную сертификацию» отель Sunpark, подтвердив выполнение всех критериев, запрошенных Министерством культуры и туризма.

Так что для гостиницы это выигрышное решение. Перспективы есть и у «отелей для спортсменов» в других курортных регионах. Даже небольшая и недорогая гостиница, которая позаботится о наличии мест для велосипедов, оборудования для виндсерфинга или, как вариант, мотоциклов – быстро привлечет постоянную клиентуру. Даже если вы вложились всего лишь в мини-отель буквально на полтора десятка номеров.

ПРИМЕР ГОСТИНИЦЫ НА ПРОДАЖУ

Ну и напоследок расскажем о примере инвестиций в гостиницы, так сказать, в цифрах. Это – реальный объект, на покупку которого можно претендовать прямо сейчас.

Речь о выставленном на продажу отеле в Анталье (Муратпаша), стоимость – порядка 77 млн TL.

Гостиница в Муратпаше (район Кызылтопрак) насчитывает 158 номеров + 2 номера для людей с ограниченными возможностями. Итого 160 номеров, что допускает максимальную единовременную вместимость 320 человек (не считая маленьких детей).

В инфраструктуру объекта также входят:

  • ресторан II класса с обслуживанием по меню на 200 посадочных мест;
  • ресторан I класса на 160 посадочных мест;
  • несколько конференц-залов вместимостью от 120 до 400 человек;
  • бильярдная;
  • игровая комната;
  • развлекательная детская зона.

Из «оздоровительных» помещений и опций – открытый и закрытый бассейны, турецкий хаммам, сауна, парная, «снеговая» комната, «соляная» комната, спортзал, сразу четыре массажных кабинета; мужская и женская парикмахерские, три торговых точки (магазины)

Что касается парковки, то предусмотрены закрытый гараж на 40 автомобилей и открытая автостоянка еще на 20 машиномест. Предусмотрены и помещения для персонала, включая опции для проживания.

Тендер по продаже этого объекта недвижимости состоится 2 сентября 2021 года в 10.00 утра.

Таким образом, можно наглядно представить, на что реально рассчитывать, имея в распоряжении 77 млн TL (или порядка 770 млн рублей по актуальному курсу). Причем речь о весьма крупном гостиничном объекте – более чем на 150 номеров; но и предложения о продаже частную гостиницу на 15-20-30-50 номеров периодически появляются на турецких «биржах недвижимости». В случае заинтересованности в подобного рода инвестициях обращайтесь за консультацией к специалистам Turk.Estate.

Так что решение – за вами: предпочесть ли «частичную» инвестицию в виде отдельного номера\пентхауса\виллы в резиденциях под марками известных гостиничных брендов – турецких или международных, - или же просчитать расходы и возможный доход от владения небольшим несетевым объектом, которым можно распоряжаться по своему усмотрению без утомительных согласований всех вопросов с партнерами-«сетевиками». В том числе модифицируя – при необходимости – отель в апартаменты и наоборот, следуя за меняющимся спросом.

Об отелях в курортных регионах и предоставляемых турецкими и международными гостиничными компаниями возможностях мы вкратце рассказали; добавим лишь, что в 2021 году власти Турции заявили о возможном продлении курортного сезона вплоть до новогодних праздников – начала 2022 года. Так что еще есть возможность прямо сейчас (или в ближайшие месяцы) инвестировать в отели или гостиничные резиденции с тем, чтобы уже с осени начать получать ощутимую прибыль с «курортного сезона»; лишь настоятельно рекомендуем проконсультироваться с риэлторами и прочими опытными специалистами из сферы недвижимости.

Поделитесь
Подписаться на рассылку
Подписаться