Покупка жилья в Турции и в России: найди 10 отличий

Приобретение недвижимости – процесс, требующий повышенной внимательности и знания местной  специфики. Причем речь не только о нюансах оформления документов на собственность, которые в каждой стране разные.

Так что расскажем о ключевых моментах, о которых зачастую не осведомлены россияне, приобретающие жилье в Турции, и о которых – по незнанию, что об этом нужно предупредить, а то и в корыстных интересах – умалчивают продавцы.

Обзор от портала Turk.Estate о наиболее распространенных несовпадениях поможет вам быть во всеоружии.

Итак, десять ключевых отличий

1.Искян и ТАПУ: два документа вместо одного

Не слишком сведущим в вопросах покупки жилья в Турции россиянам, бывает, сообщают, что документ на право собственности – это ТАПУ. Все верно; однако при покупке жилья здесь нужно позаботиться и о наличии второго документа, который называется «искян». Это «технический паспорт» дома: акт сдачи объекта и разрешение на использование строения для проживания. Грубо говоря, по аналогии с российскими документами это свидетельство о вводе здания в эксплуатацию и подтверждение соответствия качества строительства ряду требований.

Бывает, что дом продают только с одним лишь ТАПУ. Владеть такой недвижимостью можно, жить в ней - тоже. Однако если возникнут какие-то чисто технические проблемы – решать их будет сложнее. К тому же без искяна желающих приобрести такую недвижимость (если появится желание ее позже продать) будет заметно меньше. А еще в отсутствие искяна коммунальные платежи всегда выше.

Продажа жилья без искяна объясняется разными обстоятельствами. Если искяна нет, это не значит, что его нельзя получить позже: нередко все собственники дома или жилого комплекса собираются вместе и дооформляют этот документ. Но все же лучше, чтобы он был изначально, поскольку гарантии на получение искяна впоследствии, если его не было на момент получения ТАПУ, никто не даст.

2. Метраж (площадь)

В Турции при покупке недвижимости озвучивается площадь «брутто» - общая (она же указана в техпаспорте на жилье). В документах упоминается и «нетто» - «чистая» площадь: по факту, это и есть то самое внутреннее пространство квартиры, которое предназначено для жизни. Но разница между первой и второй бывает немалой. Почему?

Потому, что в «брутто» входят и часть общей лестничной площадки, и «доля» лифта, и балкон, и даже толщина стен (!) Которую для того, чтобы сориентироваться в площади «нетто», нужно вычесть.

Балкон – вообще отдельная история: в Турции, благодаря теплому климату, обитатели домов проводят на балконах очень много времени. Здесь завтракают, отдыхают, загорают, устраивают семейные праздники. Так что площадь балконов в этой стране может равняться площади малогабаритных квартир в РФ. И их засчитывают в «жилую» площадь. В итоге покупатель, «подписавшийся» на дистанционную покупку квартиры в 80 кв.м., может очень сильно удивиться, приехав осмотреть свою новую собственность и увидев 35-метровый «скворечник» с балконом примерно такой же площади. Ведь оставшиеся 10 кв.м «съели» стены и общие помещения.

Более того: разница в площади между «брутто» и «нетто» может доходить до 20-25%, а то и 30%.

Так что:

* помните про балконы

* постарайтесь увидеть квартиру «живьем» перед заключением сделки, а еще лучше – лично перемерить все стены с помощью рулетки

* если это невозможно – пусть вам предоставят точный план  с указанием длины каждой стены в метрах, толщины стен и т.д.

Для ориентировки: из квартиры с одной спальней, чтобы примерно понять ее фактическую жилую площадь (вместе с балконом), следует вычитать примерно 10 кв.м, из квартиры с двумя спальнями – порядка 15 кв.м, с тремя спальнями – 20+ кв.м, и т.д.

Потому что площадь квартиры даже не прописана в ТАПУ как в главном документе, подтверждающем собственность. Ведь в Турции критично местоположение квартиры, а также земля, которая тоже передается вам во владение. То есть, покупая квартиру в доме, вы будете являться собственником не только квартиры, но и части земельного участка, на котором расположен дом.

3. Балкон – «всему голова»

Это отличие, скорее, приятное. Балкон в Турции – «сердце» дома, главное место для общения и времяпрепровождения все теплое время года, то есть 8-9 месяцев. Поэтому его и считают жилой площадью. Оснащен он соответственно: в балконы нередко встроены камины – для отопления и даже приготовления пищи. Если камина нет – отведено место под гриль или барбекю. Очень часто сюда проведен водопровод, есть кран. На балкон – если он один – нередко есть выход из разных помещений: например, из зала и кухни или из зала и спальни. Балкон может «опоясывать» пол-этажа или весь этаж, если у вас многокомнатная квартира.

В домах, где предусмотрено отопление, на балкон даже выведены батареи. Иногда балконы стеклят, иногда нет. Но как бы то ни было, балкон – полноценная часть турецкого жилища. Его полностью оснащают мебелью: столами, стульями, диванами, кушетками. Иногда тут ставят даже садовые качели и просторные надувные бассейны для детей – настолько балконы велики.

4. Отопление

Для многих россиян, привыкших к центральному отоплению, оказывается сюрпризом, что для Турции оно – скорее исключение, чем правило. Отапливаемые дома чаще встречаются в Стамбуле, Анкаре, некоторых других континентальных городах. На курортах же практически 100% жилых зданий (кроме круглогодично работающих гостиниц) батарей не имеют. Редкое исключение – совсем новые, самые современные жилые комплексы.

Так что зимой приходится заботиться об обогреве помещений самостоятельно: следить, чтобы в окнах не было щелей, организовывать «теплые полы» или покупать обогреватели. Кто-то топит дома каминами (если это – собственный дом, и если в нем есть камин). В некоторых домах до сих пор в ходу, как ни странно, подобие печек-«буржуек».

Постоянно живущие на курортах иностранцы, впрочем, предпочитают запасаться электропростынями, электроодеялами и прочими «дарами прогресса»; устанавливать «теплые» полы, а воздух в квартире обогревать с помощью электроприборов и настроенных на тепло кондиционеров. Нужный эффект есть, но счета за электричество в осеннее-зимне-весенний период заметно возрастают.

5. Подогрев воды

Чаще всего горячая вода «организуется» за счет солнечных батарей в жилом комплексе. Поэтому тем, кто хочет иметь достаточное ее количество в любое время суток и в любой месяц года, лучше заблаговременно установить либо проточный, либо накопительный водонагреватель.

6. Айдат – коммуналка или нет?

«Коммуналка», да не совсем. На самом деле, это – ежемесячный взнос с каждого владельца квартиры в комплексе, который отдают за услуги по обслуживанию комплекса-сите. Платят айдат и арендаторы, и собственники: разницы в цене в этом смысле никакой – временно ли вы тут проживаете, или купили недвижимость.

Различается айдат по размеру только в зависимости от уровня дома, его инфраструктуры и т.д. И сумма может разниться многократно: от нескольких десятков до нескольких сотен лир ежемесячно.

Зато сюда входит не только ремонт дверей-лифтов и замена лампочек, чем ограничиваются российские управляющие компании. В Турции в айдат входит уборка всего комплекса, чистка бассейна, уход за прилегающей территорией – организация газонов, стрижка кустов, уход за деревьями и т.д.

Зато если вы – владелец виллы и сами ухаживаете за всем, находящемся на территории участка земли, на котором стоит вилла, то этой платы может и не быть.

Что такое айдат в Турции

7. Инфраструктура комплекса: что сюда входит?

Покупатели жилья в Турции, бывают, сетуют на величину айдата. Особенно когда его приходится отдавать круглый год, когда по факту проводишь в своей квартире на курорте всего несколько месяцев, а то и недель в году. Однако нужно помнить, что это – вполне умеренная плата за пользование фактически гостиничной инфраструктурой, спрос на которую резко увеличился.

Жилых комплексов, где нет почти ничего, кроме пары газонов с детской площадкой и мини-садика, в Турции практически не осталось. Вернее, они остались, но жилье там продают мало: нет спроса. Со спровоцированным пандемией ростом потребности в больших пространствах и организации досуга на территории собственного сите растут и в цене, и в спросе жилые комплексы с обширной инфраструктурой. Так что вы платите за пользование:

• прилегающей территорией;
• детской площадкой;
• зоной для барбекю и пикников;
• бассейном, а то и несколькими (зачастую есть и закрытый подогреваемый круглогодично бассейн);
• спортзалом;
• сауной, хаммамом;
• иногда – бизнес-центром в мини-формате.

В зависимости от «навороченности» и дороговизны жилого комплекса, тут могут быть и продвинутый фитнес-центр, и спа-салон, и коворкинг, и «детская комната» с бесплатной няней для ваших малышей (ее работа тоже оплачивается из айдата): список можно продолжать долго. 

8. Ремонт «под ключ»

Еще один явный плюс покупки жилья в Турции, отличающийся от российских рреалий: квартиры здесь продаются с полным ремонтом, а зачастую даже с техникой и мебелью. Так что, по сути, можно переезжать, прихватив пару чемоданов личных вещей и любимые тапочки. Причем в самом минимальном формате у вас просто будет полный ремонт (полы, стены, освещение, кухонный гарнитур без техники). Ну а «формат-максимум» - абсолютно все вплоть до посуды и покрывал на кровати. Ваша задача – вовремя высказать пожелания к тому, чем заполнить вашу квартиру: одобрить предлагаемое изначально, либо заменить какие-то предметы мебели и техники на предпочитаемые вами.

Согласитесь, это очень удобно. Особенно тем, кто имел опыт покупки квартиры в РФ «на стадии бетонной коробки» и месяцами мучился с ремонтом, пытаясь контролировать бригады рабочих, за которыми все равно не уследишь. При том что ремонт обходился в сумму, равную чуть ли не трети, а то и половине (если жилье недорогое) стоимости квартиры.
В Турции же перед покупкой вам озвучивают цену «все включено», куда входит и мебель, и техника, если они предусмотрены.

9. «Ванные» неожиданности

Ванные комнаты такое название имеют только номинально: именно ванны здесь не устанавливают (кроме как в статусных гостиницах) – в подавляющем большинстве квартир и отдельных домов в ванных комнатах предусмотрены душевые кабины.

Так что если вам нужна именно ванна, то о ее установке придется позаботиться самостоятельно. Впрочем, ванные комнаты в Турции обычно просторные, с недостатком места сложностей не будет: просто проследите за качеством установки, чтобы ненароком не залить соседей снизу.

Зато санузлов в Турции больше, чем в квартирах аналогичного метража и количества комнат в России. В крупных квартирах может быть, например, по две ванные комнаты с туалетом плюс 1-2 дополнительных «гостевых» туалета. В отдельных же домах типа вилл и вовсе по собственной ванной комнате почти на каждую спальню. Так что даже в небольшой вилле количество санузлов может доходить до 4-5, а то и 6.

Зато, при отсутствии ванн, на виллах часто устанавливают джакузи: на террасе, рядом с бассейном или где-то еще. Здесь это не роскошь, а норма.

Кстати, с учетом того, что страна – мусульманская, унитаз опять-таки в подавляющем большинстве случаев дополняет непременное биде.

10. Форматы жилья: 2+1, 4+2 – что это, и с чем это едят?

В Турции другая классификация квартир. Здесь нет привычных нам «однушек», «двушек» и т.д.: описание квартир идет через «+». Первая цифра – количество спален, вторая – количество гостиных.

Примеры:

2+1 – квартира с двумя спальнями и совмещенной зоной «кухня-гостиная»

3+1 – квартира с тремя спальнями и кухней-гостиной

4+2 – с четырьмя спальнями и двумя гостиными, и т.д.

Подробнее мы рассказывали о форматах жилья в специальном обзоре TurkEstate.

Балконов (см.пункты 2 и 3) тоже может быть несколько.

А вот квартиры «1+0» - по факту, «студии» в российском понимании – уже понемногу выходят из обихода. В новых домах на курортах их уже практически не встретишь. Минимальные по площади квартирки «1+0», впрочем, попадаются на континенте – в промышленных и студенческих городах; но в подавляющем большинстве случаев это «вторичка».

Уточним, что «студии» начали ограничивать на законодательном уровне: с: 1 июля 2017 года в технические регламенты был внесен пункт о запрете строительства в Турции формата 1+0. Был назван минимум площадей для маленьких квартир: это 28 «квадратов», где обязательно должна быть спальня (от 9 кв.м), гостиная (от 12 кв.м), кухня и ванная – по мнению турков, это «санитарный минимум для комфортного проживания», даже если речь идет всего об одномчеловеке. Так что российские малометражки-студии площадью 15-18 кв.м, которые сейчас активно продают отечественные застройщики, в понимании турков не являются «пригодными для проживания».

Так что «студии» 1+0 еще можно найти и купить, но это «вторичка». Гораздо более популярны квартиры 1+1: это минимум «для переночевать», для студентов, часто ездящих в командировки или приобретающих жилье под работу на несколько лет над проектом специалистов, и т.д.

Семьи же – даже без детей – квартиры меньше 2+1 в Турции практически никогда не выбирают: считается, что тесно. Здесь даже для семьи из двух человек квартира с тремя спальнями и двумя санузлами – не просто норма, а зачастую необходимый минимум.

Кстати, еще один интересный и популярный формат – дуплексы: двухуровневые квартиры. Как правило, это квартиры с тремя спальными комнатами и больше.

Если дуплекс занимает предпоследний и последний, либо последний+мансардный этажи здания, то их нередко называют «пентхаусами». Кстати, в курортных городах такой вариант особенно распространен: основное количество квартир в сите (жилом комплексе) – одноуровневые, а вот верхние два этажа занимают просторные дуплексы. Особенно много таких в Анталье и в Аланье.

Впрочем, попадаются и дуплексы на цокольном+первом либо первом+втором этажах: на них тоже находятся любители. Поскольку, если квартира на первом этаже, то на участке земли рядом с вашими окнами можно огородить свою собственную территорию: прямой выход в сад, личный огородик (особенно для пенсионеров, любящих выращивать зелень и цветы) – это очень удобно.

Кстати, подобные дуплексы на нижних этажах нередко имеют отдельный (собственный) вход. Что избавляет от необходимости пользоваться общим: по факту, вы как бы живете в «собственном доме», с соседями объединяют только стены.

Какие еще нюансы планировки возможны в турецких квартирах?

• «Американская кухня»: привычная кухня в российском понимании – зона для готовки с обеденным столом и прочей необходимой мебелью и техникой. Поскольку чаще в Турции кухня все же совмещена с гостиной.
• «Зонированные» кухни (часть кухни-гостиной, отделенная либо полустеной, либо аркой, либо барной стойкой)
• Встроенные гардеробные комнаты: очень часто – в прихожей, иногда – в спальных комнатах.
• Джакузи (про это мы уже упоминали, см. пункт 9).

Заключение

Квартиры на цокольных и первых этажах всегда дешевле остальных. Отчасти по причине безопасности (вернее, недостаточной безопасности: все-таки в окно на первом этаже влезть проще, а устанавливать на все окна и балконы железные решетки мало желающих). Иногда на цокольных и первых этажах возникают сложности с гидроизоляцией и вентиляцией.

На верхнем этаже нужно иметь в виду возможные протечки крыши в сезон дождей.

Но вообще подавляющее большинство «несоответствий» между российскими и турецкими реалиями сглаживается покупкой качественного жилья – с системой «умный дом», теплыми полами (их устанавливают все чаще), мощными кондиционерами с «отопительной» функцией, качественными водонагревателями и т.д. Ну а благодаря масштабной инфраструктуре получаешь возможность жить на курорте как в комфортабельной гостинице – не платя за это ничего, кроме айдата, когда квартира уже приобретена.

Так что подавляющее большинство купивших квартиру в Турции иностранцев приобретением весьма довольны.  

О том, как жителю другого государства приобрести жилую недвижимость в Республике Турция, читайте в статье TurkEstate.