Цена, место и качество: что влияет на ликвидность недвижимости в Турции?

Цена, место и качество: что влияет на ликвидность недвижимости в Турции?

Если лет десять назад, когда евро стоил меньше 40 рублей, российские покупатели квартир в Турции не особо заботились о рентабельности и ликвидности, зачастую приобретая жилье на побережье только чтобы было где провести отпуск и себе, и друзьям с родственниками, то сегодня ситуация кардинально изменилась.

Курс евро «взлетел» до 90 рублей; а желающие вложиться в турецкую жилую недвижимость теперь оценивают уже и то, насколько она в принципе способна регулярно приносить доход. То есть, ликвидна и рентабельна. Потому что хочется приобрести жилье, которое легко будет сдать на время или быстро и с выгодой продать, если вдруг возникнет потребность в крупной сумме наличными.

ХАРАКТЕРИСТИКИ МЕСТА

Населенный пункт

Если ориентироваться на туристов, то имеет смысл присмотреться к популярным туристическим направлениям – курортам на Анталийском и Эгейском побережьях. Бесспорным лидером долгие годы была провинция Анталья, особенно Аланья. Но в последнее время в лидеры выбивается провинция Мугла, где в одном только Бодруме за год аренда подорожала на 24%.

Быстро набирает популярность также курорт Чешме (близ Измира), но отчасти это – «пандемийное» веяние: последний год спросом пользуются виллы и отдельно стоящие дома в курортных поселках, с максимумом зелени и минимумом людей. А для того, чтобы недвижимость была гарантированно ликвидной, лучше все же убедиться, что спрос конкретно на этот город, поселок (или другой населенный пункт) и район стабилен в течение нескольких лет.

Дороги

Если выбираете квартиру, то место для жилого комплекса может быть чудесным, виды из окон – прекрасными; но если до ЖК неудобно добираться – то есть, отсутствует необходимая инфраструктура в виде общественного транспорта хотя бы в пешей доступности – то «высоколиквидным» такое жилье назвать сложно. Потому что оно подойдет только тем, кто располагает собственным автотранспортом, либо готов постоянно арендовать машину, либо вызывать такси; а бензин в Турции дорогой.

Так что для себя «на отшибе», каким бы красивыми ни были окрестности, покупать квартиру где-нибудь в рекламируемом «эко-поселке на склоне горы» можно. Но не ждите, что туристы будут выстраиваться в очередь, чтобы ее арендовать, и вряд ли можно рассчитывать на быструю продажу такой недвижимости.

Лучше все же выбирать более «цивилизованные» районы, куда удобно добираться. В приоритете в этом смысле – развитые курортные города вроде Антальи, стремительно обновляющей транспортную сеть Аланьи, Мармариса, Фетхие и т.д.

Инфраструктурные и городские проекты

Выбирая недвижимость, особенно в крупном городе, обязательно уточняйте, что находится поблизости. А самое главное – что запланировано в перспективе. Если поспешить и случайно купить, ориентируясь на фото и описание в интернете, отличную и при этом дешевую квартиру, которая находится рядом с очистными сооружениями, то не то что ее сдать – там даже находиться дольше нескольких часов будет невозможно. Случай, увы, из реальной жизни.

Падает в цене жилье рядом с промышленными предприятиями, подразумевающими выбросы; в соседних домах от железнодорожных путей и грохочущих автотрасс, и т.д.

Однако соседство соседству рознь: так, например, сейчас быстро дорожает жилье в Стамбуле, рядом со строящимися линиями метрополитена, а также в окрестностях прокладываемого Канала Стамбул.

Взлетели цены и на жилье в Мерсине, где строится первая в Турции атомная электростанция (Аккую): туристов этой недвижимостью вряд ли заинтересуешь, зато среди самих турков – приезжающих работать по проектам, и привозящих с собой семьи – охотно ее арендуют, причем на долгий срок: на годы, а не на сезон.

ХАРАКТЕРИСТИКИ СПРОСА

Имеет смысл учесть, какие инвестиционные цели вы преследуете при покупке квартиры или дома:

- в основном жить в Турции самому, периодически сдавая в то время, когда жилье вам не нужно;

- целенаправленно под сдачу в аренду;

- для будущей продажи с получением прибыли.

В случае с первым вариантом имеет смысл рассматривать курорты, а как целевую аудиторию – путешественников.

Во втором случае, помимо курортов и их гостей-туристов, можно проконсультироваться со специалистом и оценить привлекательность вашей недвижимости для местного населения, то есть граждан Турции. Специалисты, переезжающие в другой регион по работе, нередко подыскивают себе квартиры в аренду на длительный срок. Так что однозначно будет востребовано жилье неподалеку от крупных заводов, деловых и выставочных центров. Естественно, речь про крупные города, в основном мегаполисы. Анталья, кстати, - тоже достаточно крупный город, который «живет» круглый год, а не только в летний сезон за счет туристов.

Также можно рассмотреть вариант приобрести жилье в университетских городках, куда тысячами стекаются студенты. Но, конечно, тут лучше присмотреться к вариантам с одной-двумя спальнями: вряд ли студенты будут охотно снимать целый дом или очень большую квартиру.

В третьем случае актуальны советы по поводу пункта 2, плюс жилье близ значимых объектов. От исторических (центр города) до инфраструктурных - например, возводимый аэропорт; а аэропортов сейчас в Турции строится немало. Напомним, недавно открытый в Стамбуле Новый аэропорт даже в разгар пандемии принимал по 500 и более рейсов в сутки.

Так что по поводу подорожания жилья в районе АЭС, а также других стратегически важных объектов, которые способны в скором времени «добавить» стоимости облюбованной вами недвижимости, рекомендуем консультироваться со специалистами. Значимого увеличения количества фабрик и заводов в Турции в самое ближайшее время ждать не стоит; однако, например, Стамбул быстро разрастается, переводя часть промышленных зон в бывшие спальные районы – там жилье будет дорожать. Около Нового аэропорта Стамбула, как только там откроется метро, - тоже. Про прокладываемые новые ветки метрополитена, Канал Стамбул, строящиеся крупные мосты мы уже писали в новостях. Квадратные метры жилой недвижимости здесь вырастут в цене; а значит, увеличится и ликвидность.  К слову о ликвидности.

ЛИКВИДНОСТЬ

«Ликвидность» и «доходность» связаны напрямую. То есть, если на ваше жилье есть спрос в смысле аренды, то и продать его будет легко. И наоборот: если даже при низкой заявленной цене  желающих снять вашу квартиру или дом не находится месяцами (а то и годами), то и продавать его вы будете долго. Или, как вариант, - придется сбрасывать цену, получив меньше денег, чем вы сами за это жилье заплатили.

Поэтому на ликвидность нужно обязательно обращать внимание, даже если вы не планируете сдавать собственность в аренду: вдруг вам надоест это место и захочется перебраться в другой район или даже в другой город, или срочно понадобятся наличные средства – в жизни всякое случается.

В целом же инвестиции в турецкую недвижимость сейчас очень выгодны. Отчасти благодаря росту курса валют; особенно это выгодно в случае, когда цена на недвижимость зафиксирована в турецких лирах.

Рынок недвижимости «гарантирует» Республике Турция чуть менее 10% ВВП, так что эта сфера важна. И правительство уделяет ей много внимания. Развиваются строительные технологии, все более высокие требования предъявляются к качеству строительства (особенно сейсмоустойчивости). Банки регулярно пересматривают ставки по ипотеке и потребкредитам; год назад, летом 2020-го, из-за пандемии ипотечный процент опустился до исторического минимума. И, поговаривают, в ближайшее время есть шансы на повтор этой «акции от правительства».

Качество же работ девелоперских организаций не вызывает вопросов: турецкие застройщики – на верхушке рейтинга лучших подрядчиков не только в Евразии, но и во всем мире. Так что отрасль продолжает расти и развиваться.

Развиваются и проекты; следуя спросу, девелоперы сейчас создают все больше инновационных ЖК, оснащая их системами «умных» домов.

Что касается вилл и резиденций – тут тоже имеет смысл перед покупкой уточнить, что именно было «в тренде» как минимум на протяжении последнего года.

Минувший год наглядно подтвердил, что в приоритете на данный период времени – просторное жилье как минимум с вместительными балконами и большими террасами, а лучше – дома с собственными садами: желание жить подальше от толпы с максимальным комфортом наверняка будет сохраняться еще несколько лет.

Отчасти именно поэтому виллы класса «люкс» в провинции Мугла, в частности – на «турецкой Ривьере», в Бодруме, по цене уже сравнялись с европейскими. Представьте, сколько заработали их владельцы, если купили эту недвижимость лет 15 назад.

ОКУПАЕМОСТЬ

Оценивая ликвидность, нельзя не обращать внимание на окупаемость. Более дорогая недвижимость в престижных районах окупается, разумеется, дольше; маленькие недорогие квартирки в востребованных районах – быстрее. Так что при приобретении недвижимости рекомендуем обдумать, через какой примерно срок вы планируете ее продавать. Средний срок окупаемости жилья в Турции – от 18 до 30 лет. Последний год скорректировал эти цифры: недвижимость прирастает в цене быстрее, чем даже в самых смелых прогнозах – но на 10 лет вперед никто предсказать ситуацию не сможет.

КАК СДЕЛАТЬ ВЫБОР МЕЖДУ РАЗНЫМИ КАТЕГОРИЯМИ ЖИЛЬЯ

Квартиры – или апартаменты с сервисом?

Тут решать вам. Можно приобрести жилье; а можно целенаправленно купить так называемые «апартаменты с сервисом» в комплексах гостиничного типа, для того, чтобы большую часть года их регулярно сдавать, изредка приезжая самим на отдых. Все зависит от планов. Сдача квартир и домов в аренду приносит где-то от 3% в год (иногда и 8-10%, в зависимости от спроса – например, в этом году в Бодруме зафиксирован поистине взрывной спрос, и удачно расположенные виллы класса «люкс» в сезоне-2021 при авансовом расчете уже принесли их владельцам по миллиону турецких лир! Это при средней стоимости жилья в Турции на уровне 0,4 млн лир).

Разница, в общем-то, лишь в том, что апартаменты с сервисом, как правило, изначально предлагаются с опцией «управления»: застройщик работает в партнерстве с управляющей компанией (гостиничной или какой-то иной), которая сдает апартаменты, выглядящие чаще всего как отельные номера, в краткосрочную аренду, зачастую с дополнительным сервисом (уборка, предоставление завтраков и т.д.). То есть, собственник передает полномочия управляющей компании, а сам лишь регулярно получает доход за вычетом комиссии оператора. Доходность таких апартаментов в гостиничных комплексах составляет примерно 8-10% в год.

Удобно это тем, что не нужно заниматься поиском арендодателей самому, размещать объявления на сайтах и т.д.: всем занимается управляющая компания или гостиничный оператор, в том числе сотрудничая с такими популярными сайтами, как hotels.com, Expedia и т.д.

Минус же заключается в том, что комплексы апартаментов в аренду есть не в каждом населенном пункте. И никто не гарантирует ни того, что такой комплекс окажется в городе, где вы хотели бы жить, ни тем более того, что он найдется в облюбованном вами микрорайоне. То есть, апартаменты нужно будет выбирать из  числа предложенных вам объектов. Которых может быть в нужной вам провинции не слишком много, либо цена может оказаться выше, чем вы предполагали заплатить: такие апартаменты обычно недешевы. Особенно когда работают под известным гостиничным брендом (который тоже берет комиссию за использование своего «имени»).

Впрочем, для того, чтобы стабильно сдавать свое жилье в аренду, необязательно выбирать именно «апартаменты с сервисом»: то есть, покупатель в выборе не ограничен. В любом более-менее крупном населенном пункте есть агентства, готовые взяться за эту работу – подбирать арендодателей и сдавать апартаменты за вас. Есть и компании, которые предлагают купить у них жилье, а потом сами же им управляют.

Вопрос лишь в порядочности агентства и тщательности их работы. Напомним, с апреля 2021 года риэлторским агентствам без лицензии работать в Турции запрещено под угрозой штрафа, однако все равно лицензиями пока обзавелись далеко не все компании. Поэтому нужно быть бдительными, чтобы не наткнуться на нечестного исполнителя или компанию- «однодневку».

Жилая недвижимость класса «элит»

Сюда относятся отдельностоящие загородные дома большой площади и с собственной территорией: парком, садом, помимо обязательного бассейна – одного или нескольких. Также люксовые резиденции, виллы, либо же роскошные пентхаусы на верхних этажах дорогих жилых комплексов, а также очень большие многоуровневые квартиры (также в престижных ЖК: они востребованы у тех, кому тесно в обычных квартирах, а виллы по ряду причин не подходят). Необязательным, но важным фактором тут являются видовые характеристики: панорамный обзор на горы, море и т.д.

Такая недвижимость порой не слишком активно сдается; зато перепродать ее можно, если локация удачная (см.раздел выше), с большой прибылью.
По местоположению подобная недвижимость класса люкс наибольшим спросом пользуется в Стамбуле и его окрестностях, Измире, а также на Средиземноморском и Эгейском побережьях.

Бюджетное жилье в новостройках

Сюда относим новостройки, в том числе как в уже сданных или практически достроенных домах, так и, как говорится, «на  стадии котлована». Такие действительно дешевле, но нужно очень тщательно выбирать подрядную организацию: «долгострои» нередки и в Турции.

После сдачи ЖК в эксплуатацию квартира дорожает практически сразу. Выгадать на этом можно порядка 20-30%, ну а перепродажа впоследствии может вернуть инвестору, при удачном выборе квартиры, до 200% ее стоимости. Ведь на цене также сказываются местоположение (в том числе удаленность от моря – в курортных регионах, или от центра – в крупных городах континентальной части страны), площадь, инфраструктура, обустройство территории, видовые характеристики.

«Вторичка»

Стоимость квартир и апартаментов на курортах Турции растет не по дням, а по часам. Так что тем, кто не рискует вкладываться в новостройки, можно порекомендовать присмотреться к вторичному фонду. Тем более это касается районов и городов, где новое строительство уже давно не ведется – например, востребованного в плане покупки жилья Мармариса; но будьте осторожны, чтобы не купить «дом-привидение».

Перепродажа квартир в качественных домах может принести порядка 30-50% прибыли. Только обязательно обращайте внимание, чтобы дом был построен не раньше 2000 года – то есть, ему не больше 20 лет. После 2000-го дома начали возводить по более качественным технологиям, в частности – более защищенными от землетрясений. Так что даже сам год постройки может оградить покупателя от множества хлопот в будущем.

Напомним, что также в Турции можно приобрести и коммерческую недвижимость – офисы, магазины, и земельные участки. При грамотном выборе они пригодятся и в случае строительства собственных зданий (жилья и не только – например, можно временно предоставить землю под строительство отелей, гарантировав себе стабильную прибыль), и при создании в Турции собственного бизнеса, и в плане сдачи в аренду.

В любом случае, перед покупкой недвижимости обязательно проконсультируйтесь с экспертами риэлторского рынка. И напоминаем, что практически беспроигрышным вариантом считается приобретение квартир в провинциях Мугла и Анталья, где удобно и жить, и отдыхать, а также легко сдать жилье в аренду.

Поделитесь
Подписаться на рассылку
Подписаться