Рынок жилья в Турции набирает обороты. Где покупать квартиры?

Рынок жилья в Турции набирает обороты. Где покупать квартиры?

После осенне-зимнего спада рынок недвижимости в Турции вновь начал активизироваться. И намного больше возможностей здесь именно у иностранцев, которых не касаются меняющиеся процентные ставки (в отличие от местного населения), и кто не теряет, а выигрывает от инфляции: ведь цены в долларах за последние месяцы даже немного просели.

Об актуальной стоимости – в том числе долларовой – и о городах, на которые, возможно, стоит обратить больше внимания, расскажем поподробнее.

Но сначала вкратце о ситуации, сложившейся к началу весны 2024 года.

Содержание:

Что с рынком продажи недвижимости?

Объем заключенных сделок в феврале наконец-то продемонстрировал рост: +17,3% к показателю февраля прошлого года. При этом стоимость недвижимости тоже продолжает увеличиваться: средняя цена жилой единицы по стране достигла 3 220 111 TL (эквивалент 100 500 $ на момент написания статьи), а стоимость одного квадратного метра – 24 581 TL, или 771 $.

Первая приятная для потенциальных покупателей новость – к концу нынешней зимы средний срок возврата инвестиций в приобретенную на территории Турции квартиру сократился всего до 15 лет.

Вторая – в сегменте вторичного жилья продавцы все чаще готовы предоставлять скидки. Ну и третью хорошую новость мы уже упоминали: снижение цены в долларовом эквиваленте.

«Если сравнить показатели продаж за январь и февраль 2023 года с тем же периодом 2024 года, то наблюдается общее снижение на два процента, но оно минимально и связано с сокращением ипотечных сделок. Если бы не было таких препятствий для покупки жилья, как проблемы с кредитами (местное население не может получить одобренную ипотеку в банке, либо она выдается под очень высокий процент, который люди не готовы платить – Прим. ред.), то мы могли бы говорить о 3%-ном росте. Так что, если принять во внимание определенный дефицит предложения, увеличение процентных ставок по кредитам, соотношение цен к стоимости строительства и, самое главное, убедительность «силы переговоров», обеспечиваемую перспективой покупки за наличные, то с уверенностью можно сказать: сейчас – подходящее время для заключения сделки», – заявил Гёркем Огют, основатель и генеральный директор Endeksa.

Рынок жилья в Турции набирает обороты. Где покупать квартиры?

Статистика продаж по провинциям с наибольшим количеством заключенных сделок (февраль 2024 года)

Провинция (в порядке убывания количества сделок)Количество единиц жилья, купленных в феврале 2024 годаДоля в общем объеме продаж (в %)Средняя цена 1 м2 (в TL)Cредняя цена за единицу жилья (в TL)Изменение в цене за год (в %)Срок возврата вложений (год)
Стамбул 16 344 17 37 582 4 321 930 59 17
Анкара 8300 9 20 404 2 652 520 78 13
Измир 5168 6 31 234 3 904 250 59 16
Анталья 5028 5 32 767 3 768 205 50 19
Бурса 3708 4 21 282 2 851 788 54 15
Мерсин 2732 3 22 101 3 094 140 55 16
Газиантеп 2634 3 17 173 2 730 507 60 15
Текирдаг 2299 2 18 997 2 469 610 72 14
Коджаэли 2237 2 22 642 2966 102 65 15
Конья 2215 2 17 370 2 761 830 74 16
Кайсери 2212 2 12 880 2 125 200 59 18
Балыкесир 2136 2 27 680 3 404 640 71 18
Адана 2029 2 18 043 2 724 493 41 17
Айдын 1941 2 33 547 4 696 580 70 21
Шанлыурфа 1834 2 13 807 2 347 190 64 15
Самсун 1764 2 19 898 2 586 740 62 17
Диярбакыр 1627 2 15 509 2 465 931 58 нет данных
Маниса 1534 2 19 194 2 399 250 67 15
Мугла 1529 2 56 823 7 443 813 89 26
Сакарья 1426 2 21 591 2 763 648 78 16
Эскишехир 1303 1 20 580 2 551 920 79 15
Денизли 1216 1 20 518 2 769 930 58 15
Хатай 973 1 18 807 2 896 278 101 16
Ялова 901 1 22 297 2 742 531 59 16
Чанаккале 849 1 27 385 2 984 965 54 15
Элязыг 760 1 12 339 2 035 935 81 18
Кахраманмараш 729 1 15 863 2 633 258 73 17
Мардин 699 1 13 357 2 270 690 72 18
Эрзурум 693 1 12 057 1 941 177 94 18
Афьонкарахисар 673 1 18 514 2 314 250 78 18

Выводы:

  • Быстрее всего жилье окупается в Анкаре (13 лет), дольше всего – в Мугле (26), где средняя цена объекта наиболее высока – почти 7,5 млн TL и 57 000 TL за 1 м2.
  • Недвижимость в пределах cредней цены до 15 500 TL за 1 м2 (до 450 $) можно найти в Кайсери, Шанлыурфе, Диярбакыре, Мардине, Эрзуруме.
  • Наибольший прирост стоимости продемонстрировали Хатай и Эрзурум, где жилая недвижимость в пересчете на турецкие лиры за год подорожала вдвое: 101% и 94%. Третья провинция, отстающая совсем немного, – Мугла (89%).
  • Помимо Муглы одной из самых дорогих локаций остается сосед провинции Измир – Айдын.
  • Из трех крупнейших городов Турции Анкара по динамике роста цены на недвижимость заняла первое место: 78% за год. Жилье в Стамбуле и Измире в феврале прибавило в стоимости одинаково: по 59%.

Ситуация с покупками в кредит

Ипотеку иностранцам в Турции на данный момент получить можно, но процедура еще не совсем отлажена. Разработка программы началась в феврале 2024 года. Местные жители не особенно рвутся брать кредит – ипотечных сделок только за январь – февраль текущего года зафиксировано на 56% меньше.

И неудивительно, ведь ставки по жилищным кредитам в банках в среднем за год выросли до 42,65% – этот процент россиянам, а уж тем более европейцам (которые привыкли к ипотеке на уровне 4–5% в год), даже представить трудно. Например, если брать в кредит 2,5 млн TL всего на 10 лет, то есть со сроком погашения 120 месяцев, ежемесячный платеж приближается к 108 000 TL, что составляет 6,35 минимальной зарплаты (с 1 января 2024 года этот показатель повысился на 49%, до 17 002 TL).

По данным Турецкого статистического института (TUIK), продажи с привлечением ипотечных кредитов снизились сразу в 76 провинциях. Больше всего падение – в Ардахане (88,9%), в Битлисе (85%) и Байбурте (84%). Но это небольшие провинции, где количество ипотечных сделок раньше исчислялось десятками в месяц, сейчас же – единицами.
В населенных пунктах покрупнее ситуация следующая: в Чоруме, где в феврале прошлого года была продана 161 ипотечная квартира, в этом году за тот же месяц – только 40. Со 148 до 68 упал показатель в Зонгулдаке, со 122 до 38 – в Болу, со 107 до 39 – в Амасье, с 161 до 57 – в крупной и довольно популярной провинции Чанаккале (сосед Стамбула), с 116 до 35 – в Эдирне (второй сосед Стамбула), с 119 до 44 – в Гиресуне, с 142 до 54 – в лидере черноморского побережья Трабзоне. Даже в одной из самых богатых провинций Турции, Конье, – с 364 до 129.

А в Стамбуле за месяц было реализовано всего 1683 ипотечных лота (в сравнении с 3167 в феврале прошлого года). В Анкаре эта цифра упала с 2601 до 1212. Анталья по ипотечным сделкам тоже просела на 49,4%, здесь в ипотеку взято всего 277 резиденций (в феврале 2023-го – 547).

Cнижение цен в долларовом эквиваленте

В Центральном банке Турецкой Республики уточнили, что в январе 2024 года цены на жилье выросли на 1,3% в Стамбуле, на 2,4% в Анкаре и на 2,8% в Измире по сравнению с предыдущим месяцем. Однако снижение стоимости жилья в долларовом выражении продолжается уже 4 месяца. Средний показатель по Турции составил 1028 $ за 1 м2, а по Стамбулу – 1501 $.

Динамика цен за минувший год

Месяц/годСредняя цена 1 м2 по Турции (в $)Средняя цена 1 м2 по Стамбулу (в $)
Январь 2023 994,2 1538,8
Февраль 2023 1085,8 1685,6
Март 2023 1144,9 1773,5
Апрель 2023 1180,7 1815,1
Май 2023 1194,5 1833,1
Июнь 2023 1064,4 1608,9
Июль 2023 1001,5 1493,7
Август 2023 1030,2 1545,5
Сентябрь 2023 1078,5 1616,7
Октябрь 2023 1077,2 1590,1
Ноябрь 2023 1057,7 1555,9
Декабрь 2023 1048,3 1522,5
Январь 2024 1028,2 1501,6

(периоды снижения цены отмечены жирным шрифтом)

Города, на которые стоит обратить внимание

Первый – это Стамбул, он был и остается лидером в продажах, среди иностранной аудитории покупателей в том числе. Второй неизменный лидер – Анталья, «курортная столица», и Аланья – участок провинции Анталья, наиболее востребованный у россиян.

Третий особо заслуживающий внимания – Анкара, четвертый – Измир.

Инвестиционная популярность Анкары с точки зрения покупки жилья продолжает увеличиваться уже не первый месяц. Как можно видеть из таблицы выше, за последний год недвижимость в турецкой столице подорожала на 78% в лирах, а срок окупаемости объектов наиболее короткий – всего 13 лет.
В феврале в Анкаре было продано 8300 единиц жилья, что на 65 резиденций больше, чем в феврале 2023-го. Столица стала одним из ключевых направлений внутренней миграции после сильного землетрясения, произошедшего год назад, и ее популярность будет продолжать нарастать. А в связи с тем, что после недавно завершившихся выборов цены, предположительно, могут весной несколько снизиться, и в Анкаре как в «некурортном» городе – в первую очередь, то сейчас самое время выбирать второй дом.

Рынок жилья в Турции набирает обороты. Где покупать квартиры?

Вот районы Анкары, где за месяц было заключено наибольшее количество сделок (в алфавитном порядке):

  • Акьюрт: 82
  • Алтындаг: 588
  • Бейпазары: 56
  • Эльмадаг: 44
  • Этимесгут: 895
  • Гёльбаши: 419
  • Гюдюль: 36
  • Хаймана: 20
  • Кахраманказан: 68
  • Кечиорен: 1196
  • Кызылджахамам: 120
  • Мамак: 917
  • Полатлы: 237
  • Пурсак: 194
  • Синджан: 879
  • Енимахалле: 896
  • Чанкая: 1407
  • Чубук: 173
  • Шерефликочхисар: 40

В Измире же было зафиксировано снижение продаж сразу на 15,6% в сравнении с февралем прошлого года. Ожидается оживление ситуации к лету, с возможным повышением цен, которые пока что немного упали. Поэтому можно рассмотреть возможность покупки недвижимости в этой провинции.

Что полезно знать инвесторам из-за рубежа: Измир за год «подорожал» на 59%, период окупаемости местного жилья – 16 лет. В феврале количество сделок в сегменте новостроек снизилось на 3,4% по отношению к прошлому году: итого 1059. Это 25,6% от общего объема. Востребованность вторички сократилась значительнее – на 19,1%, так что в этом сегменте продавцы сейчас явно сговорчивее. В феврале доля продаж вторичного жилья в общем объеме составляла три четверти: 74,4%.

По районам точные данные у аналитиков пока есть только за январь, но февральский рейтинг наиболее востребованных локаций вряд ли будет сильно отличаться: в этом плане Измир стабилен. Больше всего сделок в январе 2024 года состоялось в районе Буча – 531 единица жилья обрела новых хозяев. Далее идут Каршияка (407), Торбалы (363), Менемен (339), Конак (268), Карабаглар (250), Борнова (236), Чигли (212), Сеферихисар (167) и Байраклы (162).

Стоит уточнить, что граждане других государств приобрели в Измире в январе всего 32 резиденции, так что покупателей-иностранцев тут ждут с распростертыми объятиями, потому что они рассчитываются наличными.

Продажи иностранцам за январь – февраль

Объем сделок с инвесторами из-за рубежа в январе снизился на 50,5% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года: 2061 подписанный договор. Доля продаж жилья иностранцам в общем объеме сделок в январе, напомним, была равна 2,6%. Анталья заняла первое место по количеству заключенных договоров: 747 реализованных резиденций. За Антальей следуют Стамбул (710) и Мерсин (211).

В феврале объем сделок с иностранцами снизился на 44,9% по сравнению с тем же месяцем прошлого года и составил 1846 единиц. Доля таких продаж в общем объеме составила ровно 2%. На первом месте по количеству приобретенных резиденций Стамбул (691 единица), на втором – Анталья (659) и на третьем – Мерсин (151).

Поделитесь
Подписаться на рассылку
Подписаться