Идет четвертый квартал года. Аналитики «подбивают» результаты первых девяти месяцев, сравнивая с показателями предыдущего года, а также прогнозируют предварительные итоги 2022 года с учетом данных о нынешнем объеме сделок и характеристиках приобретенных лотов.
Содержание:
- Плюс 202% в цене
- Две «тройки» лидеров
- Ситуация с «первичкой» и «вторичкой»
- Районы – ценовые «лидеры»
- Краткие выводы
Плюс 202% в цене
По состоянию на сентябрь прирост стоимости жилой недвижимости в среднем по Турции составил 202%. Напомним, за девятый месяц года в стране новых хозяев обрели 113 402 лота. Хотя сентябрь 2022 года специалисты считают не самым удачным: объем проданного жилья уменьшился на 8% по сравнению с августом и на 23% по сравнению с сентябрем 2021 года.
Тем не менее, за три квартала – с января по сентябрь – реализовано на 11,4% больше жилой недвижимости, чем за тот же период 2021 года. А именно 1 057 193 единицы, что является очень неплохим показателем.
Средняя стоимость 1 м² жилой недвижимости в Турции на конец сентября достигла 11 972 турецкие лиры (TL), усредненная стоимость единицы жилья – 1 556 360 TL. Средний срок возврата инвестиций с периода предыдущих подсчетов не поменялся – 19 лет.
Как подтвердила технологическая платформа оценки недвижимости Endeksa, годовой рост цен на жилье в Турции по состоянию на сентябрь 2022 года составил целых 202%.
Две «тройки» лидеров
В тройку лидеров по объему сделок, помимо Стамбула, вошли столица страны Анкара и третий по величине мегаполис республики Измир.
У Стамбула была самая высокая доля продаж жилья в сентябре: 19 089 лотов или почти 17% от общего объема (16,8%). У Анкары 8812 проданных лотов и почти 8% (7,8%), у Измира 6338 продаж и доля в размере 5,6%.
Эти провинции выступают в каком-то смысле «путеводными маяками» турецкой сферы строительства и недвижимости. Годовой прирост цен на жилье в Стамбуле выше среднего показателя по стране – сразу 241%. Средняя цена продажи 1 м² жилья здесь составляет 20 208 TL, средняя стоимость единицы жилья – 2 424 960 TL.
В Анкаре показатель прироста за год также выше среднего (хоть столица и отстает от крупнейшего мегаполиса) – плюс 212% за год. Средняя стоимость «квадрата» на территории провинции – 9047 TL, средняя цена за лот почти в два с половиной раза ниже стамбульской – 1 176 110 TL.
В Измире годовой прирост стоимости несколько отстает от общенационального – 190%. Зато и усредненная стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости, и средняя цена за единицу жилья выше, чем в Анкаре, – 15 362 TL и 1 997 060 TL соответственно. Как можно видеть, по стоимости недвижимости Измир ненамного отстает от Стамбула.
При этом провинциями с самым высоким годовым приростом стоимости оказались Анталья и Мерсин. Они «обошли» Стамбул, оказавшийся в данном случае на третьем месте.
Цены на жилье в Анталье за последний год выросли на 244%, средняя цена продажи квадратного метра жилой недвижимости доросла до 17 123 TL (почти стамбульский показатель!). Средняя стоимость лота на территории провинции на начало октября – 2 054 760 TL (даже больше, чем в Измире).
Всего на один процент позади Мерсин, где годовой прирост стоимости составил 243%. Средняя цена за «квадрат» жилья – 10 923 TL, усредненная стоимость единицы жилой недвижимости – 1 583 835 TL. Это намного больше, чем в Анкаре.
Отметим, что Мерсин в этом смысле демонстрирует последние полгода впечатляющую динамику.
Стамбул же, как мы уже упомянули, на третьем месте, хоть и отстает от Антальи и Мерсина на считанные проценты: +241% к стоимости (цену за «квадрат» и за одну единицу жилья мы упоминали выше).
Ситуация с «первичкой» и «вторичкой»
И новостройки, и «вторичка» несколько «просели» и в сентябре, и за третий квартал в целом, зато «выросли» по показателям трех кварталов года.
В июле – сентябре количество жилищных сделок в Турции снизилось на 19% по сравнению с предыдущим кварталом и на 17% по сравнению с тем же кварталом прошлого года (итого 330 795). Из них 227 128 продаж зафиксировано в сегменте вторичного жилья.
При этом объем продаж «вторички» уменьшился примерно на 22% к предыдущему кварталу (апрель – июнь 2022 года) и почти на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (июль – сентябрь 2021 года).
Оценивая свежеполученные данные, соучредитель и генеральный директор Endeksa Геркем Огют уточнил: «Мы видим, что снижение темпов продаж жилья, наблюдавшееся в июле-августе, продолжается и в сентябре. Налицо две основные причины: нехватка «запасов» на рынке (недостаточный ассортимент свободных лотов) и ожидание покупателями снижения цен (мы в Endeksa заметили, что рост цен на жилье замедляется). Что касается последнего квартала года, который всегда был очень мобильным для сектора недвижимости, то стоит ожидать, что конъюнктура рынка будет более стабильной и годовые объемы показателей продаж жилья закроются с плюсовым результатом».
Вполне возможно; тем более что продажи вторичного жилья в январе – сентябре достигли показателя 745 075 единиц. Этот показатель на 13% превысил аналогичный показатель прошлого года.
По итогам первых трех кварталов 2022 года объем реализованных лотов в новостройках перевалил за треть миллиона – 312 118 единиц. Это на 9% больше, чем за тот же период 2021 года.
Районы – ценовые «лидеры»
Что касается наиболее «ценных» (дорогих в плане стоимости) районов по всей стране, то, по данным самого свежего исследования, к началу четвертого квартала 2022 года (октябрь – декабрь) самую высокую стоимость из районов Турции продемонстрировал стамбульский Сарыер. За ним следует стамбульский же Бешикташ; третий – Чешме (провинция Измир).
Усредненная цена за единицу жилой недвижимости в Сарыере составила, по последним подсчетам, 9 075 312 TL. Это в шесть (!) раз выше, чем в среднем по Турции, и в 3,5 раза выше, чем в среднем по Стамбулу.
В Бешикташе средняя цена составляла 9 002 868 TL (как можно видеть, разрыв с районом Сарыер минимален); в Чешме – 7 684 340 TL.
Что до средней цены за квадратный метр, то показатели таковы:
- Сарыер – 63 045 TL;
- Бешикташ – 61 503 TL;
- Чешме – 45 247 TL.
Для любопытствующих: на сумму 100 000 TL в мало востребованных районах Турции еще в 2016 году можно было купить целую квартиру (1+0 или 1+1).
В топ-10 наиболее дорогостоящих районов Турции вошли сразу семь районов из провинции Стамбул и по одному из провинций Измир, Мугла и Анталья.
В таблице представлена более развернутая информация по десяти топовым районам.
| Районы | Средняя цена за 1 м² (TL) | Средняя цена за единицу жилья (TL) | Прирост за год (%) | Средняя площадь жилья (м²) | Срок возврата инвестиций (лет) |
|---|---|---|---|---|---|
| Сарыер | 63 045 | 9 075 312 | 220 | 150 | 25 |
| Бешикташ | 61 503 | 9 002 868 | 217 | 145 | 27 |
| Чешме (провинция Измир) | 45 247 | 7 684 340 | 147 | 170 | 21 |
| Кадыкей | 44 602 | 6 013 845 | 196 | 135 | 30 |
| Бакыркей | 44 035 | 6 317 424 | 207 | 140 | 30 |
| Бодрум (провинция Мугла) | 43 610 | 6 148 869 | 161 | 141 | 18 |
| Бейкоз | 37 161 | 8 324 064 | 185 | 220 | 34 |
| Шишли | 34 341 | 3 880 307 | 336 | 110 | 17 |
| Принцевы острова | 33 329 | 4 663 960 | 336 | 132 | 22 |
| Каш (провинция Анталья) | 33 175 | 5 938 146 | 336 | 176 | 34 |
Краткие выводы:
- Сарыер, Бешикташ и Чешме – самые дорогие районы по цене и за квадратный метр, и за единицу недвижимости;
- Сарыер, Бешикташ и Кадыкей – три самых «ценных» района Стамбула по стоимости 1 м²;
- Сарыер, Бешикташ и Бакыркей – три района-лидера в Стамбуле по стоимости единицы жилья;
- сразу три района продемонстрировали прирост за год более 300%: Шишли, Принцевы острова и Каш (провинция Анталья);
- самые просторные в среднем квартиры из топ-10 районов находятся в Бейкозе, на азиатской стороне Стамбула: усредненный метраж – 220 м²;
- из 10 самых дорогих районов быстрее всего жилье окупается в стамбульском районе Шишли (17 лет) и в измирском Чешме (21 год);
- дольше всего окупаемость лотов на данный момент в Бейкозе (Стамбул) и Каше (Анталья) – по 34 года.
Геркем Огют, традиционно комментируя статистику в разных ее аспектах, пояснил: «В обновленном списке самых востребованных районов явно выделяются центральная «полоса» около Босфора, а также самые популярные курорты Турции. Именно здесь уже живут – или мечтают жить – люди с уровнем дохода «выше среднего»; именно здесь «бьется сердце» экономики, торговли, культуры, искусства и туризма страны. Отчасти поэтому рост цен в упомянутых районах по-прежнему чрезмерно быстрый: до 336% ежегодного увеличения в стоимости».
