ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В СТАМБУЛЕ В 2021 ГОДУ

Нюансы покупки жилья в Стамбуле: цифры и факты

СОДЕРЖАНИЕ

• Вступление
• География и климат
• Бизнес и промышленность
• Образование, спорт, культура
• Транспорт, инфраструктура
• Элитные локации Стамбула
• Нюансы инвестиций в жилую недвижимость города
• Районы
• Показатели 2020 года
• Динамика цен на жилье в Стамбуле за последние 4 года
• Дополнительные итоги года, от портала TurkEstate

Вступление

Стамбул вот уже много веков остается в числе самых интересных мегаполисов мира. Является он и одной из мировых бизнес-столиц, и крупным транспортным хабом, а заодно – красивейшим городом с невероятно богатой историей. Неудивительно, что желающих переехать сюда немало. Однако сроки окупаемости жилья здесь порой дольше, чем в других турецких городах (например, курортных). Но – обо всем по порядку.

Не сомневаемся, читателям TurkEstate прекрасно знаком Стамбул, как минимум заочно. Тем не менее, на всякий случай напомним некоторые ключевые факты о «великом Константинополе» и актуальной на данный момент ситуации в городе.

География и климат

Стамбул – единственный город в мире, располагающийся сразу на двух континентах: Европа и Азия. Это крупнейший город в Турции, хоть и не столица (с 1923 года столицей стала Анкара). Европейская и азиатская часть соединены мостами и идущим через Босфор подземным туннелем Мармарай. Основная часть города находится в Европе, это в большей степени офисная и туристическая «половина» Стамбула; меньшая – в Азии, как раз там зачастую предпочитают селиться сами турки.

Европейскую часть города «делит» примерно поровну пролив Золотой рог, через который тоже перекинуто несколько мостов. Климат в Стамбуле близок к субтропическому, но перепады температур благодаря сильным ветрам велики. При летней жаре, средняя температура зимой – теоретически от 3 до 9 градусов тепла, но даже в декабре и январе она может меняться за день-два с +25 до +5 градусов и обратно.

Абсолютный минимум температуры – минус 16,1 °C (зафиксирован 9 февраля 1927 года), абсолютный максимум - плюс +40,5 °C (12 июля 2000 года). Пляжных районов на территории Стамбула не предусмотрено; купаться люди выезжают в Шиле либо на Принцевы острова (если говорить о ближайших окрестностях).

Стамбул состоит из 39 округов (ильче), из них 25 расположены в европейской части города. В «Европе» проживает порядка 2\3 населения мегаполиса. Согласно последней официальной статистике, население – 15 529 267 человек.

Бизнес и промышленность

Еще с конца прошлого века экономика Стамбула считается одной из самых быстрорастущих. К 2025 году, по некоторым прогнозам, Стамбул станет 14-м городом в мире по ВВП. Именно на этот город приходится минимум 27% ВВП всей Турции и 20% всей находящейся в стране рабочей силы; и именно здесь собирают порядка 40% налогов страны. Также в Стамбуле живет порядка 30 миллиардеров.

В городе располагается Стамбульская фондовая биржа – единственная в Турции, объединившая прежние финансовые организации: Стамбульскую золотую биржу и Турецкую биржу деривативов. Здесь расположены как филиалы, так и головные офисы десятков крупных международных компаний, представительства иностранных страховых обществ и т.д.

Образование, спорт, культура

Здесь действуют несколько государственных и частных высших учебных заведений. Из наиболее известных государственных – Стамбульский университет, Стамбульский технический университет, Университет Мармара, Босфорский университет. В вузах здесь могут учиться и иностранцы, в том числе и бесплатно (правда, для этого нередко придется добиться стипендии и выучить турецкий); с платным образованием (на английском) проблем никаких. Есть множество разнообразных учебных курсов, колледжей и прочих учебных заведений, даже русские детсады и школы.

Именно в Стамбуле расположена база таких известных футбольных клубов, как «Бешикташ», «Галатасарай», «Фенербахче». Множество стадионов, один из крупнейших и самых новых – «Бешикташ» в одноименном районе (кстати, одном из самых дорогих в плане покупки жилья).

Также в городе сотни интереснейших музеев и выставок, есть и немало бесплатных.

Транспорт, инфраструктура

Транспортная система Стамбула очень развита; несколько лет назад открыли Мармарай – подводный туннель между европейской и азиатской частью (по нему проходит метро). Метро с каждым годом быстро расширяется, в 2021 году ожидается открытие или удлинение еще нескольких линий. Помимо метро, есть автобусы, трамваи, метробусы, фуникулеры; по воде из Европы в Азию и обратно можно добраться на паромах, отходящих от пристани каждые несколько минут, в том числе перевезти на них автотранспорт.

Есть и железная дорога: вокзал в азиатской части соединяет Стамбул со многими крупными городами Анатолии. Курсируют в том числе скоростные поезда.

В городе – два аэропорта: Сабиха Гекчен (на азиатской стороне) и пришедший на смену недавно закрытому аэропорту Ататюрк Новый аэропорт (Yeni Havalimani). Обе авиагавани – международные, так что можно выбирать рейсы с учетом дальнейшего маршрута либо будущего места проживания в городе.

Основная транспортная сложность – «пробки»: если раньше даже в час пик можно было не беспокоиться о том, как вовремя попасть на самолет – путь на метро из центра города до аэропорта Ататюрк в любом случае занимал 45-50 минут – то из Нового аэропорта метро пока не проложили, и приходится обходиться такси либо трансферными автобусами Хаваш, которые точно так же застревают в «пробках». Да и территориально Новый аэропорт от центра дальше.

Однако трансфер в оба аэропорта власти обещают упростить уже в ближайшее время, см.информацию по ссылке выше.

Элитные локации Стамбула

Подборка элитных районов (и меньших в территориальном смысле объединений, т.е. кварталов) Стамбула.

Это: Бешикташ, Бебек, Арнавуткей, Ортакей, Этилер, Шишли, Левент, Каытхане, Бакыркей, Бейликдюзю. Объединяет их то, что почти  они находятся рядом с Босфором, большинство – прямо вдоль береговой линии, буквально в считанных метрах от набережной. А вот специфика – разная: от выражено деловой до «досуговой». Но во всех них жить считается престижно.

Нюансы инвестиций в жилую недвижимость города

В плане выбора сложностей никаких: Стамбул активно строится, а еще интенсивно расширяется – ведь это один из самых быстрорастущих мегаполисов на планете. Ежегодно здесь образуется до трех десятков новых улиц, появляются ЖК, ТЦ и офисы на пустующих участках земли, пригороды становятся новыми стамбульскими районами. С учетом приезжающих на время или насовсем, сейчас бывшему Константинополю требуется до 250 000 единиц жилья (квартир или домов) каждый год. Причем изрядный процент покупателей или арендаторов – именно иностранцы.

Многие приобретают жилье в Стамбуле именно с целью сдачи и\или последующей перепродажи: спрос на квартиры и дома здесь всегда есть – командированные, студенты, туристы, вновь переехавшие в город и т.д. Однако Стамбул в вопросе инвестиций – город не самый простой, и возврат вложений здесь дольше, чем в других городах: до 30 и более лет, в зависимости от района. Как бизнес-город, подвержен Стамбул и экономическим, а также общемировым кризисам. Так, в 2020 году продажи жилья иностранцам из-за пандемии упали больше чем на 8%, а интерес резко сместился от небольших квартир в сторону просторных резиденций или вовсе домов с собственным садом.

Тем не менее, желающих рискнуть и вложиться в стамбульскую недвижимость немало, ведь в ноябре 2020-го был зафиксирован годовой прирост в стоимости жилья здесь на 30,5%. Да и средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости здесь в полтора раза выше, чем в остальных населенных пунктах Турции, а то и больше чем в полтора раза.

По собранной Tranio.ru статистике, самые престижные районы для вложений в жилую недвижимость – Бешикташ и Сарыер, оба – в европейской части Стамбула. Также популярны Ортакей, Таксим, Султанахмет и Лалели. Однако «распробовавшие» Стамбул и склоняющиеся к более комфортной и размеренной жизни арендаторы нередко предпочитают другие районы, на азиатской стороне.

Что выбрать: новостройку или вторичное жилье в Турции

Районы

Плюсы наиболее востребованных именно в плане аренды и покупки недвижимости  районов (не путаем со стоимостью квадратного метра):

1. Бешикташ (Beşiktaş) – один из наиболее озелененных и современных районов на берегу Босфора. Является деловым, культурным, спортивным и досуговым центром. Именно здесь разместились красивейшие дворцы, самые дорогие отели и наиболее интересные музеи. Сами стамбульцы очень любят покупать дома с видом на пролив в прилегающих к Бешикташу кварталах – Бебек и Арнавуткей, которые по праву считаются одними из самых живописных.
   Именно в Бешикташе можно найти внушительные старинные особняки - тоже с видом на Босфор – и даже их купить. Но будьте готовы, что цена за квадратный метр может превысить тысячи евро.
2. Бейоглу (Beyoğlu), «посольский» район (с расположенными здесь консульствами ряда государств), также считается элитным. Именно здесь находятся знаменитая улица Истикляль, площадь Таксим, Галатская башня; отсюда через пролив Золотой Рог «стартует» Галатский мост. Это один из самых популярных у туристов районов; соответственно, здесь множество отелей, легко сдаются в аренду квартиры и апартаменты, даже комнаты. Лучшими кварталами Бейоглу признаны Джихангир (Cihangir) и Гюмюшсую (Gümüşsuyu).
3. Сарыер (Sarıyer). Рйон «соседствует» сразу с тремя – Бешикташ, Кяытхане и Эйюп. Знаменит своим «деловым духом», множеством офисов, торговым кварталом Шишли (Şişli) и деловым кварталом Маслак (Maslak). Тут же расположен один из самых престижных и модных кварталов города - Нишанташи (Nişantaşı).

Фатих (Fatih) – историческое «сердце» города, с известными всем хотя бы понаслышке кварталами Лалели (Laleli), Султанахмет (Sultanahmet) и Эминёню (Eminönü). Лалели считается «самым русским».
Именно в Фатихе базируются ключевые достопримечательности Стамбула: Айя-София, дворец Топкапы, мечети Сулеймание и Султанахмет, площадь Ипподром, Археологический музей, Музей исламского искусства (бывший дом Ибрагима-паши), знаменитые парки и многое другое.

• Бакыркёй  (Bakırköy), один из старейших в Стамбуле. Если кому критично – иностранцев здесь ощутимо меньше, чем в других районах.
• Кадыкёй (Kadıköy) – пожалуй, самый «древний» район города. Он в азиатской части, расположился недалеко от аэропорта Сабиха Гекчен. Именно здесь много жилья для так называемого «среднего класса», хотя резиденции с видом на Босфор тут недешевы.
• Картал (Kartal), «сосед» районов Мальтепе и Пендик. Картал в азиатской части Стамбула во многом напоминает Бейликдюзю в европейской. Сейчас это густонаселенный спальный район, однако, как подозревают власти, именно он вскоре может стать новым культурным и промышленным центром: здесь постоянно строятся не только новые дома, но и инфраструктурные объекты, офисные центры, устраиваются новые парки, появляются десятки ресторанов, кинотеатры и ТЦ.
• Бейликдюзю (Beylikdüzü) – популярный у представителей среднего класса район с хорошо развитой инфраструктурой. Здесь много новостроек, так что можно выбрать не «старый» жилой фонд; много высоток. Однако имейте в виду, что Бейликдюзю считается одним из самых сейсмоопасных районов Стамбула, наряду с Авджылар и Мальтепе. Правда, современные технологии сейсмоустойчивого строительства это вполне компенсируют.
• Аташехир (Ataşehir) – еще один в значительной степени деловой район, близ Кадыкея (азиатская часть). Кстати, именно здесь не так много маршрутов общественного транспорта: большинство обитателей района передвигается на машинах. Для которых в Аташехире предусмотрено множество удобных парковок, в том числе под землей. Об этом, кстати, заботятся и застройщики, и местные власти.
  В Аташехире распространено многоэтажное строительство.
• Кючюкчекмедже (Küçükçekmece) тоже известен новостройками-высотками. Но район активно отстраивается, и еще есть над чем работать в смысле инфраструктуры. Зато в районе почти нет очень старых – и, соответственно, потенциально аварийных, хоть и выглядящих прилично - зданий: массовое строительство здесь началось с 80-х годов прошлого века.

Мнения о том, где именно стоит покупать жилье в Стамбуле, различаются вплоть до прямо противоположных. Так, аналитики Tranio в бытность советовали придерживаться следующих принципов:

• купить, чтобы потом сдавать в аренду, - Бейоглу, Бешикташ, Фатих;
• купить, чтобы потом продать дороже - Аташехир, Бейликдюзю, Картал, Кючюкчекмедже;
• купить, чтобы жить самим, в том числе семьями с детьми - Бакыркёй, Кадыкёй, Сарыер.

Однако давайте не забывать, что город активно растет и развивается, «баланс» районов регулярно меняется. Например, очень многое изменилось с закрытием аэропорта Ататюрк и открытием Нового аэропорта. Так что для того, чтобы понять, какое именно жилье вам нужно и в каком именно районе, потребуется консультация специалистов. А также  крайне желателено хотя бы недолгий опыт личного проживания в облюбованном районе и квартале.

Мы же наиболее доверяем актуальным данным турецкого портала www.endeksa.com, цифры с которого и представляем в этой статье.

Показатели 2020 года

Итак, по итогам продаж жилья в Стамбуле за 2020 год (по данным на конец декабря) выводы таковы:

• По состоянию на конец года, стоимость выставленного на продажу жилья в Стамбуле выросли на 23,3% по сравнению с тем, что было год назад. Средняя площадь проданных юнитов составила 115 кв.м.
• Усредненная стоимость квадратного метра на конец декабря составила 4 029 турецких лир; срок возврата инвестиций – 21 год.
• Если рассматривать среднегодовые показатели, то наибольшую ценность в смысле жилой недвижимости в Стамбуле проявили Адалар, Бакыркёй, Бешикташ, Бейкоз, Бейоглу (в порядке убывания).
• Самое быстроокупаемое жилье, по итогам года, - в районах Султангази, Санджактепе, Эсеньюрт, Чекмекёй и Бейликдюзю (также в порядке убывания).
• Наоборот, наиболее медленно окупающееся жилье – в Адалар, Бакыркёй, Бешикташ, Бейкоз и Бейоглу.

Динамика цен на жилье в Стамбуле за последние 4 года

• С января 2017 года по май 2020-го средняя цена держалась в районе 3800 турецких лир (в диапазоне от 3400 до 3900 TL), однако начиная с мая 2020 года тариф на квадратный метр стабильно пошел вверх. Уже к декабрю достигнув 4286 TL. В ближайшие пару месяцев аналитики прогнозируют подъем еще выше.
• Итого прирост в стоимости квадратного мера за год составил 23,3%; за два года – 11,79%; за четыре года – 11,76%.
• Цена на квадратный метр (по районам) колеблется от 2526 TL за 1 м² до 12 385 TL за 1 м².

Приведем последнюю зафиксированную «среднюю цену» по основному перечню (26) районов Стамбула, по данным на декабрь 2020 г., в порядке возрастания. Самым дешевым оказался Эсеньюрт = 2526 TL. Кстати, именно этот район по итогам года стал лидером по продаже жилья на территории всей Турции.

Разница от района к району в средней цене в большинстве случаев минимальна – в районе сотни-полутора, а то и вообще нескольких десятков лир.

За Эсеньюртом идут:

- Арнавуткей =  2631 TL;

- Силиври = 2806 TL;

- Султангази = 2834 TL;

- Султанбейли = 2933 TL;

- Бейликдюзю = 2959 TL;

- Чаталджа = 3106 TL;

- Авджилар = 3200 TL;

- Газиосманпаша = 3307 TL;

- Эсенлер = 3320 TL;

- Бахчелиэвлер = 3507 TL;

- Бююкчекмедже = 3811 TL;

- Картал = 3922 TL;

- Умрание = 3950 TL;

- Байрампаша = 3968 TL;

- Шиле = 4380 TL;

- Фатих = 4387 TL;

- Мальтепе = 4418 TL;

- Ейюпсултан = 4499 TL;

- Башакшехир = 5010 TL;

- Аташехир = 5105 TL;

- Ускюдар = 5175 TL;

- Кадыкей = 8817 TL;

- Бейкоз = 9205 TL;

- Сарыер = 11968 TL;

- Бешикташ = 12385 TL.

Точные средние цены по каждому из 39 районов (по данным на декабрь 2020 г.), среднюю цену за год, срок возврата инвестиций и изменение в цене вы можете увидеть в таблице ниже.

Районы расположены в алфавитном порядке; самые привлекательные цифры в плане возврата инвестиций и прироста в цене TurkEstate выделил специально для вас.

Дополнительные итоги года по Стамбулу, от портала TurkEstate

• Из всех населенных пунктов Стамбул в 2020 году занял первое место в рейтинге по объемам продажи жилья: 265 098 сделок, или 17,7% от общего объема продаж. За Стамбулом следуют Анкара (157 095 сделок, или 10,5%) и Измир (93 457 сделок, 6,2%).
  Меньше всего жилья было продано в Ардахане - 192 сделки за год.
• Помимо лидера по сделкам – Эсеньюрта (европейская часть города) - особенно много продаж за минувший год наблюдалось в стамбульских районах Бейликдюзю, Башакшехир, Кючюкчекмедже (Европа) и Кадыкёй, Пендик, Санджактепе, Умрание, Малтепе и Картал (Азия). Во многом на такое количество сделок повлияла программа господдержки, и как следствие – сниженные процентные ставки на кредит.