Измир – дорогой, но перспективный

Измир – один из крупнейших турецких мегаполисов, удачно сочетающий в себе широкие бизнес-возможности, активную жизнь и расположение на берегу моря, – по понятным причинам считается дорогим местом в плане приобретения недвижимости. А сейчас особенно: с учетом экономического положения среднестатистической турецкой семьи количество резидентов Измира из числа местных жителей, способных купить собственную квартиру, упало до 5%.

Так что несмотря на усилия властей по «нормализации арендной политики» с целью снижения тарифов на съем недвижимости, Измир входит в число тех городов, где ставки снижаться и не думают. Потому что спрос высок, причем круглогодично. Ежемесячно примерно 5–8% жилищных сделок по всей стране приходится именно на эту провинцию.

Поэтому рекомендуем присмотреться к недвижимости в Измире. Вот некоторые важные цифры и факты.

Содержание:

• Аренда
• Продажа
• Базовые цифры
• Цены на жилье по районам провинции
• Основные выводы (на них можно ориентироваться при выборе инвестиционной недвижимости):

Аренда

Что касается сдачи внаем, то чуть больше, чем полгода назад показатели были следующими:

+154% = прирост арендной ставки за 12 месяцев (с апреля 2022 по апрель 2023 года);

+269% = прирост арендной ставки за 24 месяца.

Средняя стоимость аренды 1 м² – 63 турецкие лиры (TL) (2 $), а средняя плата за жилье (по провинции в целом) – 6932 TL (229 $). Однако в наиболее востребованных локациях – курортном Чешме, а также Гюзельбахче и Урла – ставка составляла минимум 10–15 тысяч TL (330–496 $), в центральных же районах непосредственно Измира – 7–8 тысяч TL (231–264 $).

К началу зимы, то есть за 5–6 месяцев арендные цены подскочили очень существенно. И, как уверяют власти, «снизились», но в отношении Измира это «сокращение» означает, скорее, смену «непомерных ставок» на «просто дорогие» – детали читайте тут.

Так что в «неприбыльности» недвижимость в Измире подозревать, прямо скажем, неразумно.

Продажа

По итогам ноября (еще не все аналитики готовы представить официальную статистику за декабрь 2023 года) продажи жилья в Измире снизились весьма незначительно – на 1,7% – по сравнению с предыдущим месяцем. И это при том, что общее «среднее» падение по стране заметно больше.

В ноябре в провинции Измир было продано 5105 единиц жилья: 28,7% пришлось на новостройки, 71,3% – на вторичку. Основной массив сделок совершается без привлечения ипотеки: 95,7% новостроек (снова по данным ноября) и 92,8% вторичного жилья.

За 11 месяцев количество жилищных сделок уменьшилось на 19,6%: с 86 012 единиц до 69 175. 27,3% проданного за январь – ноябрь жилья в Измире, как оказалось, относится к недавно построенному; 72,7% – к уже сданному в эксплуатацию (сюда относятся и совсем свежевозведенные, но уже заселенные дома, где инвесторы купили жилье на стадии строительства или вообще котлована, и после сдачи, толком не «обжив» квартиры, перепродали со значительной прибылью).

Ну а то, что 87% новостроек и 82% вторички за 11 месяцев приобретены без привлечения ипотечного кредитования, наглядно подтверждает факт того, что в Измир покупатели едут не с последними деньгами.

Теперь более подробная информация о стоимости жилья от разных компаний – аналитиков в сфере недвижимости. Согласно отчету Zingat (также по итогам 11 месяцев 2023 года), цены на жилье за последний месяц выросли на 2,16%; за 3 года – на 595%; за 5 лет – на 817,7% (в TL).

Средняя стоимость квадратного метра в Измире составляет 27 739 TL (917 $), а срок окупаемости – 17 лет (это очень хороший показатель в сравнении с другими провинциями).

Цена «типового лота» (среднестатистической квартиры в 100 м²) в Измире колеблется от 2,08 млн TL (68 800 $) до 3,46 млн TL (114 622 $).

Более подробные данные по районам и средние цены, причем уже и за декабрь, опубликовал экспертный портал по анализу цен на недвижимость в Турции Endeksa.

Базовые цифры

• По состоянию на конец декабря 2023 года цены на выставленное на продажу жилье в Измире за 12 месяцев выросли на 14,88%.
• Динамика прироста в стоимости: за месяц +5,78%; за год +14,88%; за 2 года +108,4%; прогноз на следующие 12 месяцев +38,87%.

Характеристики типовой резиденции в Измире:

• средняя цена – 3,79 млн TL (125 425 $);
• средняя площадь (тут Endeksa берет более характерную для привыкших к простору жителей провинции площадь) – 125 м²;
• средний период возврата инвестиций – 17 лет (в этом вопросе аналитики разных компаний, как мы видим, солидарны);
• средняя цена 1 м² жилой недвижимости на продажу по состоянию на конец декабря 2023 года – 30 437 TL (1003 $);
• минимальная/максимальная цена за метр в провинции – от 17 693 до 68 627 TL (585–2269 $);
• средний срок продажи единицы жилья – 65 дней.

Цены на жилье по районам провинции

Основные выводы (на них можно ориентироваться при выборе инвестиционной недвижимости):

• Высокие темпы роста цен наблюдаются в следующих районах Измира: Байындыр, Одемиш, Гюзельбахче, Бергама и Сельчук.
• Быстрее всего дорожают: Кираз, Кынык, Каршияка, Карабурун, Газиэмир.
• Единственный подешевевший район за год – Газиэмир (-1,29%).
• Районы с наименьшим сроком возврата вложений: Байындыр, Чешме, Дикили, Карабурун, Кемальпаша.
• Районы с самым длинным сроком возврата инвестиций: Урла, Гюзельбахче, Мендерес, Нарлыдере, Фоча.
• Антилидер с точки зрения длительности возврата инвестиций – Урла: целых 29 лет (но это еще и один из самых престижных жилых районов провинции).
• Самую дорогую недвижимость можно купить в Чешме/Алачаты: 2873 $/1 м²; второй по стоимости – Урла: 2194 $/1 м², третий – Гюзельбахче: 2126 $/1 м².
• Меньше всего квадратный метр недвижимости стоит в Байындыре: 417 $.
• При этом данная территория попала в перечень районов, которые за год продемонстрировали самый высокий прирост цен. Сразу на 25% и более подорожали: Байындыр, Бергама, Кемальпаша, Кынык, Кираз, Одемиш, Сельчук, Тире, Торбалы.