Какие характеристики делают жилье в Турции дороже, а какие – удешевляют его?

Кое-кто из специалистов рекомендует подбирать и приобретать дом в несезон – с осени по весну; якобы в этом случае заметнее, «что не так». На самом деле, месяц покупки совершенно не критичен, если вы осведомлены о некоторых специфических характеристиках типового турецкого жилья. На которые летом, в теплую погоду действительно можно не обратить внимания; а они критичны.

«Плюсы» к стоимости, и дополнительные бонусы при продаже

Центральное отопление

Не стоит на него рассчитывать «по умолчанию». Это оказалось ошибкой для многих покупателей жилья в Турции в предыдущее десятилетие: летом, в жару люди не обращали внимания, есть ли вообще батареи в доме. А купив жилье – а то и переехав -  обнаружили, что центрального отопления нет. Теплых полов – тоже. А спросить об этом они не подумали. В квартире же, где эти опции не предусмотрены, можно разве что уложить теплые полы за свой счет – и то не всегда и не везде, - а в остальных случаях «греться» электрическими обогревателями и кондиционерами, работающими «на тепло» в том числе.

Бывает, что проблема не столько в холоде – хотя зимой на курортах нередко случается, что температура воздуха на улице в январе +16, а в квартире - +12, - сколько в сырости и плесени, которая может появиться в плохо прогреваемых домах.

У электрообогревателей и кондиционеров – свой минус: сплит-системы сушат воздух, те и другие потребляют немало электричества. То есть, счета за коммунальные платежи увеличиваются.

Где есть отопление, и какое?

Помимо отелей (в работающих не только летам гостиницах центральное отопление обеспечено по умолчанию), это многие дома в мегаполисах: Стамбул, Анкара, Измир. Из курортных городов центральным отоплением много где может похвастаться разве что Анталья. На остальных курортах это очень большая редкость. И встречается центральное отопление далеко не везде. Поэтому если покупаете жилье с целью жить там самим круглогодично, либо сдавать арендаторам (тоже круглый год), либо в перспективе продавать соотечественникам – уточните этот момент: насколько вам критично наличие отопления, и если да – присутствует ли оно.

Дополнение: где-то центральное отопление идет за счет газа. Где-то в стенах проложены необходимые коммуникации, и из стен выведены «выходы», чтобы при необходимости поставить радиаторы. Так что не пугайтесь открытых труб, торчащих из стены: возможно, это как раз-таки радостная для вас новость, и в данном ЖК предусмотрена возможность подключать отопление по желанию собственника квартиры.

В отдельностоящих домах обращайте внимание на проект: есть ли там отопление, и можно ли его организовать. С одной стороны, когда речь об отдельном здании, а не о квартире в ЖК, это проще; с другой – дороже.

Газ по счетчикам

Готовят в Турции на газе, который доставляют в большинстве случаев в баллонах. Но в крупных городах вроде Анкары в жилых комплексах случается так, что система газоснабжения едина: отопление + нагрев воды + подача газа на плиту. И нельзя просто купить баллон и подсоединить его: подача – централизованная, и нужно следить за показаниями счетчика и оплатой счетов за газ. Упустили день-два – газ может оказаться отключенным. Что означает, что вы до урегулирования этого момента остались без отопления, без горячей воды и на сухом пайке.

Правда, решение вопроса после оплаты занимает день-два, но зимой – в континентальной части страны, где климат ненамного отличается от московского – это неприятно.

Но в целом наличие централизованной подачи газа в ЖК – это преимущество, в смысле будущей продажи квартиры в том числе. Не нужно беспокоиться о постоянном запасе баллонов, не ждать доставку и т.д.

Инфраструктура

Фитнес-центр, хаммам, подогреваемый бассейн – кому-то это кажется необоснованными тратами. Ведь обслуживание всех этих заведений включается в айдат (ежемесячную сумму в дополнение к оплате счетов за газ, электричество, воду и т.д.). И, казалось бы, если приезжаешь в Турцию на пару месяцев в году – зачем переплачивать за то, чем 10 месяцев не пользуешься? А айдат остается фиксированным безотносительно того, живет ли кто-то в квартире или не живет.

Однако жизнь непредсказуема; и, например, в прошлом году в Турцию чуть ли не на целый год переехали те собственники жилья, которые раньше заглядывали в свою квартиру только наездами, в отпуска. В ситуации повсеместных ограничений, когда общественные бани, хаммамы, тренажерные залы и бассейны были закрыты на долгие месяцы, в некоторых ЖК они продолжали работать. Так что владельцы квартир в этих комплексах, по сути, получили возможность жить в комфортабельном апарт-отеле и продолжать заботиться о своем здоровье и поддержании физической формы совершенно бесплатно – как у собственников квартир, у них была такая возможность.

В отличие от тех, кто предпочел в бытность сэкономить на инфраструктуре.

«Минусы» к стоимости. Что способно удешевить жилье чуть ли не вдвое?

Проверьте кадастровый план

Даже самая прекрасная квартира в новом элитном доме может сильно упасть в цене, если не уточнить детали по району. Обязательно изучите земельный кадастр и планы управления проектом, запросите информацию на годы вперед. Проконсультируйтесь с застройщиком: у него должна быть точная информация, какие участки земли «делятся» между собственниками квартир в ЖК и считаются частным имуществом, а какие продолжают относиться к территории общественного пользования.

Бывает такое, что буквально в паре десятков метров от ЖК местные власти планируют вскорости проложить шоссе. Шум, грохот, выхлопные газы… И как только этому строительному проекту будет дан старт, ваша элитная недвижимость способна упасть в цене чуть ли не в два раза.

Но даже если строительство не предусмотрено – могут быть такие участки, где дозволено ходить кому угодно. Когда ЖК оказывается окруженным паутиной тропинок и толпами людей, проходящих мимо ваших окон буквально в нескольких метрах или, того хуже, устраивающих импровизированные торжества на лужайке под вашим балконом ночи напролет (не говоря об импровизированных демонстрациях в защиту чего угодно) – вы вряд ли сможете что-то сделать. И ценности вашей квартире это не прибавит.

Поэтому обязательно проконсультируйтесь и с девелопером, и с юристом при покупке на предмет не принадлежащих территории ЖК социальных объектов и пространств поблизости. Особенно – дороги и прочие транспортные пути

Управление сите: будьте бдительны

Администрация сите управляет комплексом, общественными помещениями, устанавливает правила функционирования сите и проживания в нем, а также поведения резидентов и их обязательства перед соседями.

Отнеситесь внимательно к контракту, который будете подписывать: этот документ должен урегулировать все моменты, включая выбор кандидатов для управляющего совета, принципы голосования (управляющие сите назначаются путем голосования). Также управляющая структура назначает размер ежемесячного айдата, и теоретически должна отчитываться о том, куда уходят выплаченные резидентами деньги; но так, увы, бывает не всегда.

Проконсультируйтесь со специалистами, чтобы не случилось так, что ежемесячный айдат по непонятным причинам «добрался» до нескольких сотен лир и фактически равен стоимости аренды квартиры, при этом должный уход за комплексом не осуществляется, проблемы жильцов – не решаются, а деньги потрачены неизвестно куда, и даже квитанции за полученный айдат никто не выдает.

Без правильно оформленного договора и соответствующей отчетности добиться не то что правды, но и рассмотрения ваших жалоб может быть проблематично; не говоря о возможности обращения в суд.

Также обратите внимание на  условия комплекса, которые также должны быть прописаны в договоре; в частности – на поведение жильцов. В некоторых ЖК, например, запрещено держать животных. Разумеется, в договоре купли-продажи жилья это не указано.

На всякий случай упомянем ситуации, которые большинства собственников жилой недвижимости в Турции не касаются, но все-таки: речь идет об управлении комплексом зданий, куда входят не только жилые дома и\или отдельно стоящие виллы, но и социальные учреждения – школы, стадионы, больницы. Если управляющая структура руководит всем перечисленным, причем по унифицированным правилам, а собственникам жилья выдает простейший типовой договор, скачанный из интернета и не адаптированный к специфике вашего сите – решение многих вопросов может сильно усложниться.

Резюмируем: сите с «проблемными» управляющими компаниями, непомерно высокими айдатами и т.д. «на слуху», а «сарафанное радио» работает отлично. Поэтому удачно продать там жилье может не получиться – придется делать скидку.

Проследите, чтобы все необходимые документы были подготовлены и заверены опытными юристами. В Турции на этом специализируется, в частности, Комиссия по правам собственности при Стамбульской коллегии адвокатов или похожие структуры.

Пять шапок из одной шкурки: защитите себя от «деления» земельного участка

Эксперты рекомендуют быть особенно осторожными, приобретая жилье в элитном поместье, тем более если оно занимает большую территорию. Обязательно сверьтесь с кадастровым планом, планировкой участка, проектом застройки. И особо уточните, нет ли на этой земле заброшенных мест, которые можно будет «взять в оборот».

Чем это чревато? «Разбивкой» участка на несколько частей. Совершено неожиданно для собственника роскошной виллы между вашим домом и вашим же бассейном… могут проложить дорогу. «Отрезав» дом от всей социальной инфраструктуры, на которую вы делали ставку.

Это сильно удешевляет жилую недвижимость, какой бы просторной и комфортабельной она ни была.

Проверьте долю земельного участка

Если с виллой – какой участок земли к ней относится – все понятно, то с квартирой в ЖК не все так однозначно. Напомним, что в стоимость квартиры в многоэтажном доме (а тем более в сите – комплексе домов) входит «кусочек» земли: так называемая «земельная доля». А в крупных городах на нижних этажах могут располагаться офисы, магазины и т.д. И, например, магазин площадью 60–70 квадратных метров в Стамбуле на Bağdat Caddesi может оказаться дороже, чем квартира площадью 200–250 квадратных метров на верхних этажах здания. Следовательно, доля земли тоже должна быть выше.

Так что изучите свою земельную долю – ту, что полагается вам по договору купли-продажи. Если ее размер не соответствует «справедливому» - обращайтесь к юристу и подавайте иск о корректировке земельной доли.

Также уточним, что земельная доля, имеющаяся у вас в распоряжении как у собственника жилья, важна при использовании мест общего пользования (например, парковка), а также определяет «значимость» вашего голоса при принятии решений на общем собрании собственников. А еще это очень важно с точки зрения реализации мер по городскому преобразованию: не теряйте свое право голоса по недосмотру. Как и полагающуюся к вашей квартире «ценность» земельного участка, городских преобразований.

Покупка жилья в рискованных сооружениях

Мы уже неоднократно рассказывали, что при покупке жилья во вторичном фонде нужно обязательно уделять внимание году постройки здания. Дома, построенные до 2000 года – то есть, 20 лет назад – не всегда строились достаточно прочными и крепкими; и если облюбованный вами дом будет признан рискованным, то как минимум это – хлопоты по его укреплению, модернизации и т.д.

А как максимум – есть вероятность, что 2\3 владельцев (с точки зрения доли земли) могут решить «продать это место как землю». То есть вы, купив квартиру, в итоге вынуждены будете довольствоваться в качестве компенсации лишь платой за небольшой участок земли! А если к тому же вы еще и не позаботитесь отстоять положенный вам размер участка (см.предыдущий пункт) – сумма может оказаться смехотворной.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции

Выводы

Цель нашей статьи – не напугать, а лишь предостеречь. Инвестор, приобретающий квартиру или дом после консультации с опытным риэлтором и юристом, а также оформляющий все необходимые страховки, сводит риск сделки даже не к процентам, а к долям процента.

Как говорится, «кто предупрежден – тот вооружен».