Мода в покупке недвижимости в Турции к осени 2023 года устойчиво сместилась от считавшихся ранее наиболее ликвидными резиденций формата 2+1 в сегмент элитного жилья, причем предпочтительно в Стамбуле.
А в курортном секторе – апартаменты для отпуска – к вечным лидерам вроде Антальи и Аланьи добавились прибрежные районы провинции Измир. В частности, поселки Чешме и Алачаты, особенно первый. Тем более что оба они тоже попадают в перечень дорогих курортных локаций.
Содержание:
- Стамбул
- Цены сейчас
- Динамика стамбульских цен
- А вот и конкретные цифры:
- Конкуренты Стамбула
- Обратите внимание
- Инвесторам рекомендуем присмотреться к кварталам:
- Для сравнения: на территории Чешме в целом
- Расценки отдельно по локациям Чешме:
- Краткие выводы:
Стамбул
Аналитический портал Endeksa, изучив и стоимость жилья, и динамику, и спрос на него в разных ценовых сегментах сферы недвижимости крупнейшего турецкого мегаполиса, сделал следующие выводы.
К верхнему ценовому сегменту (как раз-таки элитному жилью) мы относим резиденции с минимум 4 спальнями и 2 ванными комнатами. Другие характеристики жилого комплекса, где находятся такие квартиры, – это обязательное постоянное присутствие обслуживающего персонала на территории, гарантированная охрана, а также собственные автостоянки с достаточным количеством мест для жильцов комьюнити (открытые или закрытые).
К сегменту эконом-класса относятся квартиры с максимум 3 спальнями, не более чем 1 ванной комнатой, без горничных, с формальной охраной. Автостоянка тоже необязательна.
Цены сейчас
С учетом упомянутых критериев, средняя цена за 1 м2 жилья в верхнем ценовом сегменте на территории Стамбула составляет, по данным Endeksa, 47 682 турецких лир (TL), или около 1652 € по курсу на сентябрь 2023.
Средняя стоимость единицы элитного жилья – 13,2 млн TL, или 457 698 €.
* Примечание: этой суммы как раз достаточно, чтобы претендовать на получение турецкого гражданства «за инвестиции», по ускоренной процедуре: минимальный лимит для этого – 400 000 $.
Что касается сегмента эконом-класса, то:
- средняя цена за 1 м2 жилья в Стамбуле – 30 022 TL, или 1040 €;
- средняя стоимость единицы жилья – 2,7 млн TL, или 93 633 €.
Как можно видеть, квадратный метр обойдется более чем в 1,5 раза дешевле, а средняя квартира в эконом-классе – в 4 с лишним раза дешевле, чем люксовая.
Если же оценивать показатели по Стамбулу в целом, то без учета класса недвижимости средняя цена составит:
- за 1 м2 – 31 927 TL, или 1106 €;
- cредняя стоимость единицы жилья – 3,8 млн TL, или 132 765 €.
Почему этот показатель намного ближе к средним расценкам эконом-класса? Дело в том, что бюджетного жилья в Стамбуле, да и в других городах Турции строится все же больше, чем люксового.
Для сравнения: по последним подсчетам, в Турции в целом (учтены все провинции) средняя цена составляет:
- за 1 м2 – 20 706 TL, или 718 €;
- за единицу жилой недвижимости – 2,6 млн TL, или 93 280 €.
Динамика стамбульских цен
- Согласно анализу Endeksa, за первые 7 месяцев 2023 года цены на жилье в Стамбуле выросли на 42,8%.
- По сегментам: эконом-класс за январь – июль подорожал на 42,5%, а вот люксовый сектор – на 22,8%.
- За год жилье в Стамбуле в целом выросло в цене на 90,6%, в сегменте эконом – на 87,6%, и в люксовом сегменте – на 50,5%.
* Примечание: при оценке стоимости и динамики цен учитываем инфляцию, которая в
Турции в 2023 году составляет десятки процентов и по понятным причинам отражается на показателях.
Оценивая полученные данные, партнер-основатель и генеральный директор Endeksa.com Гёркем Огют пояснил, что рост цен на жилье замедлился, но в любом случае превышает инфляционные показатели. В верхнем сегменте стоимость увеличивается медленнее, чем в эконом; однако учитывая такие параметры, как неуклонный рост затрат на строительство вкупе с недостаточным – на сегодняшний день – предложением, существенного снижения цен в краткосрочной перспективе ждать не стоит.
А вот и конкретные цифры:
| Средняя цена за 1 м2 (TL) | Cредняя цена за единицу жилья (TL) | Прирост в цене только за последний месяц (%) | Прирост в цене за предыдущий квартал (3 месяца, май – июль 2023 года, %) | Прирост в цене за полгода (январь – июль 2023 года, %) | Прирост в цене за 12 месяцев (%) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Турция | 20 706 | 2 691 780 | 6,8 | 21,8 | 48,1 | 108,4 |
| Люксовый сегмент | 47 682 | 13 207 914 | 6,2 | 18,2 | 22,8 | 50,5 |
| Сегмент эконом | 30 022 | 2 701 980 | 6,9 | 23,8 | 42,5 | 87,6 |
| Средний показатель по Стамбулу | 31 927 | 3 871 240 | 7,0 | 23,4 | 42,8 | 90,6 |
Конкуренты Стамбула
Арендные ставки в Измире и окрестностях в целом поднялись в этом году на 30–80% в зависимости от конкретной локации. Например, в Фоче – на 80%, в Урле – на 45%, в Чешме и Карабуруне – на 30–35%.
Что касается покупки жилья, то только за первый летний месяц цены увеличились на 4%. Аналитики полагают, что до конца года здесь ожидается рост стоимости жилой недвижимости еще примерно до 30%.
Неудивительно, что все тот же специализирующийся на недвижимости аналитический портал Endeksa cфокусировал внимание на окрестностях Измира, посвятив Чешме и Алачаты отдельное исследование цен. А Чешме так вообще назвал «жемчужиной Измира».
Увеличение количества выставленного на продажу жилья в курортных районах неуклонно растет (это отчасти объясняется желанием собственников, у которых эта недвижимость – не единственная, хорошо заработать на перепродаже в сезон); ну а средний срок возврата инвестиций даже с учетом высоких цен не слишком длинный – сейчас он сократился до 24 лет.
По состоянию на август 2023 года в Чешме – одном из наиболее популярных туристических направлений – средняя стоимость единицы жилья достигла 13,2 млн TL.
* Примечание: как можно видеть, эта сумма эквивалентна расценкам на жилье уровня элит в крупнейшем турецком мегаполисе.
По сравнению с тем же месяцем прошлого года средний рост цен на жилую недвижимость в Чешме составил сразу 77%, а за 2 года достиг 322%.
И хотя динамика за год несколько ниже показателя «турецкой Ривьеры» – Бодрума (где зафиксирован +91% за год), данные впечатляют.
Обратите внимание
Инвесторам рекомендуем присмотреться к кварталам:
- Джеляль Баяр, примыкающему к Алачаты: на данный момент он практически самый востребованный и, соответственно, – в числе самых дорогих. Средняя цена за 1 м2 здесь сейчас наиболее высокая из всех локаций в Чешме: 1 м2 обойдется в 115 767 TL. Cредняя цена за единицу жилья – 22,4 млн TL.
- Чакабей: 112 845 TL за 1 м2 и 30,1 млн TL за единицу жилья соответственно.
- Бойялык: 100 161 TL за 1 м2 и 15,3 млн TL за единицу жилья.
Для сравнения: на территории Чешме в целом
- Средняя цена за 1 м2 – 74 204 TL, или 2571 €.
- Средняя стоимость единицы жилья, как уже упоминалось – 13,2 млн TL, или 457 712 € (можно получить гражданство за инвестиции).
- Средняя цена за 1 м2 арендного жилья – 195 TL в месяц.
- Средняя стоимость аренды 1 квартиры – 27 426 TL, или 950 € в месяц.
Расценки отдельно по локациям Чешме:
| Стоимость 1 м2 жилья на продажу (TL) | Cтоимость за единицу жилья на продажу (TL) | Стоимость 1 м2 жилья в аренду (TL) | Cтоимость за единицу жилья в аренду (TL) | Изменение (= прирост) в цене за год (%) | |
|---|---|---|---|---|---|
| Алачаты | 85 964 | 16 591 052 | 175,74 | 26 361 | 69 |
| Алтынкум | 64 213 | 7 898 199 | 332,46 | 40 560 | 221 |
| Алтын Юнус | 98 279 | 13 169 386 | 255,12 | 35 972 | 57 |
| Ардыч | 91 551 | 21 606 036 | 253,92 | 44 436 | 68 |
| Бойялык | 100 161 | 15 324 633 | 265,22 | 29 970 | 97 |
| Джеляль Баяр | 115 767 | 22 458 798 | 327,24 | 48 432 | 122 |
| Джумхуриет | 68 632 | 13 589 136 | 541,79 | 75 851 | 37 |
| Чакабей | 112 845 | 30 129 615 | 236,85 | 72 239 | 106 |
| Чифтлик | 73 990 | 11 912 390 | 308,72 | 45 073 | 105 |
| Дальян | 73 881 | 12 633 651 | 310,79 | 44 132 | 89 |
| Фахреттинпаша | 48 143 | 16 753 764 | 659,87 | 34 973 | 8 |
| Гермиан | 51 762 | 7 505 490 | 287,55 | 41 982 | 72 |
| Ылдыр | 39 078 | 9 691 344 | 292,25 | 46 176 | 85 |
| Ылыджа | 102 413 | 16 693 319 | 272,23 | 42 740 | 110 |
| Исмет Инёню | 62 912 | 7 549 440 | 366,8 | 37 047 | 81 |
| Мусалла | 55 295 | 6 745 990 | 229,73 | 22 284 | 67 |
| Оваджик | 50 604 | 7 135 164 | 325,82 | 41 379 | 91 |
| Рейсдере | 59 570 | 8 280 230 | 291,6 | 34 992 | 72 |
| Сакарья | 67 729 | 16 390 418 | 272,95 | 51 315 | 77 |
| Шехит Мехмет | 54 037 | 8 267 661 | 425,3 | 63 370 | 184 |
| Шифне | 64 878 | 12 197 064 | 387,7 | 56.216 | 66 |
Таблица говорит сама за себя, однако краткие выводы:
- топ-3 самых дорогих локаций в Чешме по цене 1 м2 – Джеляль Баяр, Чакабей и Бойялык;
- топ-3 локаций, где выше всего средняя цена за 1 жилой лот – Чакабей (более 30 млн TL), Джеляль Баяр (22,5 млн TL), Ардыч (21,6 млн TL);
- в Чешме и окрестностях квадратный метр дешевле всего обойдется в Оваджике и Гермиане (50 000–51 000 TL за 1 м2);
- средняя цена резиденции ниже всего в Мусалле (около 6,7 млн TL), Оваджике (7,1 млн TL), Гермиане и Исмет Инёню (7,5 млн TL), Алтынкуме (7,9 млн TL) – все в пределах 8 млн TL;
- аренда дешевле всего оказалась в Алачаты: 176 TL за 1 м2;
- за квартиру целиком самые низкие цены на съем – в Мусалле (22 000 TL), а самые высокие – в Джумхуриет и Чакабей (72 000 и 76 000 TL cоответственно);
- наибольший прирост в цене за год продемонстрировали районы Алтынкум (сразу 221%) и Шехит Мехмет (184%);
- меньше всего за год подорожал Фахреттинпаша (8%). На втором месте – Джумхуриет: +37%.