Портал Emlakkulisi опубликовал отчет по итогам сектора недвижимости за январь-июнь.
Ключевые выводы: первый – и покупатели, и арендаторы переориентировались в основном на «жилье на лоне природы», при этом отдают явное предпочтение отдельностоящим домам – максимально просторным.
А второй – фонды инвестиций в недвижимость, которые позволяют инвесторам распределять активы согласно своим предпочтениям с учетом возможных рисков во время продолжающейся пандемии СOVID-19, которые сильно «прибавили» в популярности в первой половине 2020 года, остаются актуальными и в 2021-м.
Содержание статьи:
- Итоги продаж за полугодие
- Самая востребованная земля – в Стамбуле
- «Оживление» офисов
- Торговые центры и их количество на душу населения
- Склады
- Гостиничный сектор
- Увеличение себестоимости строительства
Общий бюджет этих фондов увеличился на 45,6% за последний год, достигнув порога в 9,8 млрд турецких лир (TL). Сами же фонды «приросли» в масштабах за январь-июнь 2021 года на 18%. Количество фондов с «кассой» более 10 миллионов TL достигло 49.
Комментируя собранную в отчете статистику, Re-Pie Portföy Yönetimi A.Ş доктор М.Эмре Чамлыбель пояснил: «Рынок ожидает, что во второй половине 2021 года пандемию удастся в большей степени взять под контроль, и уже к концу года мировая экономическая деятельность нормализуется. Когда мы смотрим на показатели турецкого сектора недвижимости в целом в первой половине 2021 года, мы видим, что последствия пандемии по-прежнему сказываются как на принципах работы компаний, так и на балансе спроса и предложения; во всех других секторах, впрочем, тоже – не только в недвижимости. От лица Re-Pie Portföy Yönetimi A.Ş могу сказать, что мы продолжали вносить посильный вклад в рост рынков капитала Турции, инвестируя в потенциально прибыльные сегменты экономики, такие как недвижимость. Мы – первая компания по управлению альтернативными инвестиционными фондами в Турции, имеющая лицензию на ведение деятельности; и сегодня в бюджете наших 12 фондов, занимающихся недвижимостью, на этот сектор приходится примерно 23% текущих инвестиций. Сектор недвижимости за прошлый год создал некоторые потенциально интересные возможности для инвестиций; а если добавить к этому наш опыт и нашу собственную динамику, в прошлом году Re-Pie Portföy Yönetimi A.Ş продемонстрировала хорошие результаты. Полагаю, такие же шансы в сфере недвижимости в ближайшее время будут периодически появляться, так что наша компания продолжит делать все новые и новые инвестиции. В частности, в офисы и в логистическую сферу».
Итоги продаж за полугодие
За первые 6 месяцев 2021 года продажи жилья в Турции снизились примерно на 11,5% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года и составили 552 тысячи 810 единиц. Из них 167 878 сделок – «первичка» (новостройки), а 384 932 сделок зарегистрировано в категории вторичного жилья.
Количество ипотечных продаж снизилось на 60,9% вследствие того, что процентные ставки по жилищному кредиту находились в «вилке» 17-18% в годовом исчислении (или порядка 1,5% ежемесячно, поскольку именно ежемесячная ставка чаще всего фигурирует в новостях). В итоге состоялось лишь 104 168 ипотечных сделок.
Продажи «первички» за январь-июнь сего года снизились на 15,1% по сравнению с тем же периодом 2020-го, «вторички» – также упали, но на 9,8%.
По итогам первого полугодия соотношение «первичных» продаж (новостройки) к общему объему сделок практически не изменилось, упав на незначительные 1,3% и составив в итоге 30,3%. Объем же других категорий сделок по сравнению с январем-июнем 2020 года вырос на четверть: +25,2%. Он составил 448 642 благополучно проданных единиц недвижимости. Что касается показателя последнего месяца полугодия, то в июне 2020 года было продано 190 012 единиц жилья, в июне же 2021-го – 154 731. Аналитики надеются к концу 2021 года порадовать всех интересующихся рекордной статистикой сделок.
Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции
Самая востребованная земля – в Стамбуле
Что касается зонированных участков, предлагаемых покупателям для последующего жилищного строительства, то наиболее дорогой оказалась земля в Стамбуле: 1143 TL за 1 кв.м. На втором месте, с весьма небольшим отрывом – Измир (1043 TL).
Что касается земель сельскохозяйственного назначения – сады, виноградники, поля и т.д. – то и здесь по итогам первого полугодия 2021-го Стамбул в лидерах: 111 TL за «квадрат».
Годом раньше – в июне 2020 года – средняя стоимость 1 кв.м земли на территории Турции, отводимой под жилищное строительство, составляла 543 TL. За год она прибавила в цене 35%, достигнув показателя в 733 TL.
Про новый тренд для российских инвесторов – покупку земли – мы рассказывали в этой статье.
«Оживление» офисов
Уже стартовал процесс по «возвращению» компаний в офисы: рабочие кабинеты понемногу заполняются сотрудниками, многие месяцы находившимися на «удаленке».
Индекс цен на коммерческую недвижимость Турции в июне 2021 года вырос на 1,1% по сравнению с предыдущим месяцем и достиг 200,77 пункта: это +31% к показателю мая.
Тарифы на аренду офисов в турецких лирах выросли в первой половине 2021-го, по сравнению со второй половиной 2020 года. Хотя объем сделок на рынке офисной недвижимости под влиянием пандемии снизился в первом квартале 2021 года по сравнению с тем же периодом 2020-го, а также четвертым кварталом прошлого года, аналитики прогнозируют, что с июля по декабрь 2021 года арендная плата «подрастет». Поскольку компании уже подготовили так называемые «дорожные карты» (roadmaps, или стратегический план действий. – Прим.ред.) для возвращения персонала в офисы.
Торговые центры и их количество на душу населения
Показатель так называемой «оборотности» квадратного метра сдаваемых в аренду площадей в торговых центрах снизился в апреле 2021 года на 21,7% по сравнению с тем же месяцем 2020-го, до 273 пунктов (без поправки на инфляцию). В рамках отчета также обсуждался тот факт, что влияние ограничений медицинского характера, а также влияние экономических мер во время пандемии на товарооборот торговых центров и на количество посетителей в них не отражает реальную ситуацию, как и актуальные тенденции.
По состоянию на первый квартал 2021 года общее количество торговых центров в Турции составило 447, общая арендуемая площадь – 13 миллионов 591 тысяча кв.м.
Из них на Стамбул приходится порядка 37% от общего фонда арендуемых в торговых центрах площадей.
На территории всей Турции средняя площадь ТЦ на одну тысячу человек сейчас составляет 163 кв.м. Тройка городов-лидеров по количеству ТЦ в стране – Стамбул, Анкара и Измир.
Склады
По сравнению с другими секторами, рынок логистики переносит пандемию с наименьшими потерями. Несмотря на замедление и остановку производства на промышленных объектах, спрос на городские складские помещения вырос с увеличением объема электронной коммерции (продаж онлайн) в этот период. Так что инвесторы, вложившие свободные средства в склады, оказались в выигрыше: с ростом спроса арендная плата выросла в турецких лирах, в долларовом же выражении оставалась стабильной.
Во второй половине 2020 года объем свободных (невостребованных) складских площадей снизился почти во всех регионах по сравнению с 2019-м. Особенно востребованы складские помещения в крупных городах, в первую очередь в Стамбуле. Предполагается, что объем свободных складских территорий продолжит снижаться, поскольку «эффект пандемии» продолжается; соответственно, арендная плата в турецких лирах за «квадрат» по-прежнему будет расти.
Гостиничный сектор
По данным Министерства культуры и туризма, несмотря на пандемию турпоток в Турцию уже в достаточной степени выровнялся. За январь-март 2020 года в страну прибыло около 4,6 млн иностранных гостей, в январе-марте 2021 года – 4,2 млн; при этом начиная с июня, с момента объявления «нормализации», в Турцию по понятным причинам «хлынул» колоссальный поток русских туристов.
В итоге только за первый квартал 2021-го количество выданных разрешений на строительство гостиничных объектов увеличилось на 87% по сравнению с первым кварталом предыдущего года, а разрешений на ввод в эксплуатацию – на 37. По состоянию на март текущего года в соответствующих инстанциях зарегистрировано 341 разрешений на строительство и 164 разрешения на ввод отелей в эксплуатацию.
Так что инвестиции в гостиницы набирают обороты.
Из недавних открытий стоит упомянуть MGallery The Bodrum Hotel Yalıkavak в Бодруме, Radisson Collection Hotel, Bodrum в этом же районе. Небезынтересен и комплекс резиденций Swissôtel Residences Bodrum Hill под управлением международной гостиничной компании.
Недавно мы публиковали также рекомендации по инвестициям в гостиничный сегмент в курортных зонах.
Увеличение себестоимости строительства
Расходы в строительной сфере растут, в первую очередь в связи с повышением цен на стройматериалы. Рост стоимости строительства, соответственно, провоцирует увеличение как цен на жилье, так и арендной платы.
При этом строительная сфера отнюдь не в стагнации: за ее развитием можно следить, опираясь на статистику выданных разрешений на возведение тех или иных зданий или конструкций. Согласно отчету за период январь-март 2021 года, количество выданных муниципалитетами за первый квартал разрешений на строительство зданий увеличилось на 131,8%, их будущая площадь – 87,5%. Так называемая «себестоимость» выросла сразу на 144,3%.
Как сообщают аналитики, индекс стоимости строительства в июне 2021-го вырос на 2,89% по сравнению с маем, и сразу на 42,48% – по сравнению с показателем годом раньше (в 2020-м). Что касается стройматериалов, то они подорожали на 53,7%.
Как это сказывается на жилищном секторе? Инфляция растет; затраты на строительство увеличиваются, цены на жилье, как мы уже упомянули – тоже; причем порой неоправданно быстро. В результате повышаются арендные ставки, что в конечном итоге может привести к формированию вызванного этим разрывом между потребностями и возможностями клиентов (покупателей и арендаторов) некоего «пузыря» – как в сегменте продаж, так и в сегменте аренды. Когда, возможно, цены и на то, и на другое придется регулировать на правительственном уровне (как минимум на какие-то категории жилой недвижимости). Потому что уже сейчас срок окупаемости дорогого жилья в некоторых регионах увеличился с привычных инвесторам 20 лет до 30-40 лет.
Напомним, цены в крупнейших городах Турции выросли на 24-32% только за последний год (в среднем по стране – на 29,4%).