Эксперты рынка недвижимости и строительного рынка, подводя итоги года, строят планы на ближайшие 12 месяцев и все смелее озвучивают свои прогнозы. Итак, что важного случилось в 2021-м, и какие показатели, зафиксированные в минувшем году, способны повлиять на ситуацию в сфере недвижимости в ближайшее время?
Содержание:
Инвестиции в жилье
Поскольку декабрь еще не подошел к концу, точные цифры, касающиеся продаж в 2021-м, будут названы в январе. Сейчас можно опираться и на цифры января-ноября текущего года (то есть трех с лишним кварталов) как на базу для анализа ситуации.
Безусловной победой года стали продажи жилья иностранцам: спрос со стороны этой категории инвесторов неуклонно растет, и намеченная цель в 50 000 сделок за год была преодолена еще в ноябре. Средняя стоимость единицы недвижимости, приобретаемой инвесторами из-за рубежа, тоже заметно выросла, вплотную приблизившись к $200 000.
По данным на начало декабря Стамбул оказался городом, который иностранцы чаще всего выбирали с точки зрения инвестиций в жилую недвижимость; впрочем, в предыдущие годы мегаполис также был на первом месте.
За первые три квартала года объем сделок с иностранцами вырос на 44,3% по сравнению с тем же периодом 2020 года. Также в конце третьего квартала определились страны, интерес которых к Турции растет: помимо «типичных фаворитов» в список TOП-10 теперь попадают еще Кувейт и США.
Доля покупателей-резидентов других государств повысилась до 4,3% в общем зачете. Также стало заметно, что явный приоритет иностранцы отдают брендированным резиденциям: сразу 9,05% продаж в брендированных проектах пришлось именно на долю иностранных инвесторов.
Этот тип недвижимости популярен в целом: покупатели, которые приобрели дома в брендированных проектах от известных застройщиков, в 2021 году предпочитали вносить максимальный первоначальный взнос, обходясь без банковского кредитования.
Ипотечный кредит был не слишком популярен в уходящем году.
На это повлияли объемы продаж в 2021-м и ипотечные ставки. Процент по жилищному кредиту, который в начале сентября 2020 года (после самых тяжелых пандемийных месяцев) благодаря соответствующей госпрограмме поддержки жилищного кредитования составлял минимальные 1,08%, к октябрю 2021 года дорос до 1,38%.
За последние месяцы банки подняли – до 1,29% либо 1,34%, в зависимости от размера запрашиваемой клиентом суммы - но не настолько, насколько хотелось бы потенциальным покупателям.
На конец августа 2021 года объем жилищных кредитов составил 280,1 млрд турецких лир (TL). Если в августе 2020 года доставшаяся госбанкам доля в общем объеме жилищных кредитов составляла 63,19%, то год спустя она снизилась до 61,41%, и в последующие месяцы продолжила уменьшаться.
Доля жилищных кредитов в общем объеме потребительских кредитов, составлявшая 41,7% в августе 2020-го, снизилась к сентябрю 2021-го до 38,6%.
Доля жилищных кредитов в ссуде физическим лицам в августе 2021 года уменьшилась на 13,31% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года: этот показатель оказался равен 30,8%.
Общая сумма жилищных кредитов, выданных во 2 квартале 2021 года, достигла 14 269 млн TL, со средним размером кредита, равным 240 000 TL.
К октябрю 2021 года районом с наибольшим количеством выданных ипотечных кредитов стал Стамбул; за крупнейшим турецким мегаполисом следуют столица республики Анкара, а за ней – Измир.
Инвестиции в офисные помещения
Примерно в конце августа-начале сентября жилищный (а соответственно, и строительный) рынок почувствовал движение. Причина тому – возвращение студентов и офисных работников к оффлайн-деятельности. Очень многие рабочие места, общественные учреждения и организации, которые приостанавливали свою деятельность из-за пандемии, с июля-августа вернулись в обычный режим работы. Постепенно растет спрос на офисы, как и размер арендной ставки.
Однако рабочая модель – сочетание онлайна и оффлайна – осталась для ряда компаний наиболее предпочтительным вариантом.
По итогам третьего квартала общее предложение на офисном рынке Стамбула осталось примерно на прежнем уровне, в плане объемов предлагаемых площадей.
В третьем квартале в мегаполисе было зарегистрировано сделок на 64 018 кв.м по аренде помещений, а за первые три квартала года - в период с января по сентябрь - общий объем сделок по аренде офисов составил 178 759 кв.м. На новые лизинговые соглашения приходилось подавляющее большинство сделок – 84,9% (что объясняется возобновлением работ фирм, после перерыва длиной 1-1,5 года). 7,77% транзакций составило продление договоров.
В перечне самых крупных новых лизинговых сделок; Kent University (14 500 кв.м, Sadabad Kağıthane), Rönesans Holding (5 700 кв.м, Renaissance Piazza), Abbvie (4718 кв.м, NidaKule West), Hyundai (3,530 кв.м, ETS Plaza), Deik (3.200 кв.м, Skyland), Regus (2 835 кв.м, Premier Campus), Connexis (2,485 кв.м, бизнес-центр Centrum C1), Plaza Cubes (2.200 кв.м, Левент) и Amazon (1 919 кв.м, Torun Center).
Ключевые офисные тренды на 2022 год: ожидается увеличение инвестиционных сделок в среднесрочной и долгосрочной перспективе. В третьем квартале 2021 года, с началом процесса возвращения в офис согласно этапами нормализации, компании начали переоценивать свои стратегии. Повторимся, многие местные и иностранные компании перешли на «гибридную» рабочую модель, которую сейчас и применяют: с явкой сотрудников в офис на 2-3 дня в рабочую неделю. Многие сообщают, что планируют использовать теперь этот формат постоянно – то есть, и после пандемии тоже.
Кроме того, «гибридная» модель и «эффект пандемии» изменили дизайн офисов в сторону более эргономичных и экологичных помещений.
Заботящиеся о климате для персонала корпорации при выборе офисов учитывают, насколько важно создавать пространства, которые способствуют развитию корпоративной культуры и достижению большей продуктивности. В том числе за счет удобства нахождения в офисе и социализации. Также от офисных помещений требуется более качественная технологическая инфраструктура: оборудование и т.д.
Уже сейчас в мегаполисах налицо рост арендной платы на офисы; эксперта рынка не сомневаются, что рост этот продолжится. Особенно это касается деловых помещений класса А.
Согласно недавнему исследованию, бизнес-центр Levent 199 лидирует с арендной платой 300 TL за 1 кв.м. На втором месте оказался Orjin Maslak Plaza (250 TL/1 кв.м), а на третьем - Tekfen Tower в Левенте (220 TL/1 кв.м).
Ожидается, что уже в начале 2022 года цены поднимутся еще на 10-20 TL за кв.м.
Напомним, по итогам третьего квартала 2021 года предложение офисов класса A в Стамбуле увеличилось до 5,7 млн кв.м.
Аналитики уверены, что 2022-й будет годом, когда на офисном рынке все наконец-то встанет на свои места в плане востребованности площадей.
Что касается ближайших открытий, то после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию Стамбульского международного финансового центра (IFM) в 2022 году - а это будет здание мирового значения – на рынок дополнительно выйдет больше 1,3 млн кв.м офисных пространств. Около 50% дополнительного нового объема займут офисы государственных банков и прочие финансовые учреждения.
Еще один из «восходящих» трендов на офисном рынке – то, что ставки аренды в иностранной валюте снижаются уже давно: экономическая неопределенность напрямую влияет на рынок офисной недвижимости. Владельцы офисов склонны идти навстречу арендаторам в плане и условий, и тарифных ставок, чтобы сохранить текущих арендаторов и привлечь новых.
Инвестиции в торговые центры
Если говорить о торговых помещениях, то большая часть нынешних предложений – 37% – приходится в Турции также на Стамбул. По состоянию на третий квартал 2021 года общее количество торговых центров в Турции достигло 445, а общая арендуемая площадь - 13 млн 706 тыс. кв.м. Строится еще 37 новых ТЦ (в совокупности это будет порядка 1,2 млн кв.м новых арендуемых площадей). К концу 2024 года ожидается, что общее предложение достигнет 14,9 млн кв.м в 482 торговых центрах на территории страны.
На данный момент на 1 000 человек в Турции приходится 164 кв.м арендуемых торговых площадей. В Стамбуле эта плотность вдвое выше: 330 кв.м на 1000 человек. Практически не отстает от Стамбула и Анкара: 303 кв.м/1000 человек.
Строительство
Теперь – о строительном рынке и ценах на материалы.
В конце года Ассоциация производителей строительных материалов (İMSAD) провела очередную тематическую встречу, а именно – 47-е по счету совещание для игроков индустрии. На повестке дня основными темами стали «Что ждет отрасль по мере завершения 2021 года?», «Каковы ожидания на 2022 год», «Как будут развиваться новые условия после пандемии в 2022 году?», «Рынки ЕС и США», «Прогнозы роста в этом секторе», а также тренды устойчивого развития: экотехнологии, защита окружающей среды и т.д. Умные города в Турции скоро начнут вытеснять обычные, а их строительство обходится дороже.
Большую роль в 2021 году сыграли ремонтные работы, в частности – в рамках процесса преобразования городов. Особенно это касается крупнейших турецких мегаполисов.
Временная забастовка строителей в сентябре была неприятной, но вынужденной, поскольку тарифы на основные стройматериалы, действительно, растут непозволительно быстро.
Тем не менее,2021 год завершается с ростом производства на 20% – хотя наращивание темпов не такое быстрое, как хотелось бы – а доля замещения в этом росте составит около 10%.
Показатели экспорта продукции достигли наивысшего уровня в сентябре 2021 года (за все время наблюдений начиная с 2013-го). Председатель İMSAD Тайфун Кючюкоглу Кючюкоглу считает, что такие высокие показатели сохранятся и в дальнейшем, а объемы поставок за рубеж увеличатся «…благодаря повышению нашей эффективности и значимости турецких строительных компаний в других странах».
Высказывая предположения относительно 2022 года, консультант по экономическим вопросам Ассоциации İMSAD, Джан Кан Фуат Гюрлесель напомнил, что как пережитая инфляция, так и конкурентный рынок явно показывают игрокам рынка следующее: начиная с 2005 года многое закупалось в Азии. Так что это был, можно сказать, период без инфляции. Однако с началом поставок сырья из более дорогих стран затраты н производство растут. Поэтому не следует забывать и о том, чтобы соответственно корректировать цены на то, что Турция сама поставляет на экспорт. В частности, это касается и жилой недвижимости, реализуемой покупателям-иностранцам: например, США превратился в очень важный рынок.
Говоря о целях, касающихся устойчивого развития, доктор Джан Фуат Гюрлесель уточнил, что Евросоюз уже озвучил цель достичь нулевого выброса СО2 к 2030 и 2050 годам. А в Турции это уже поддержал Новый аэропорт Стамбула.
«Другими словами, мы идем к полному избавлению от выбросов углерода в наших жилищах, в промышленности, на электростанциях или транспортных средствах, и к переходу на 100% возобновляемые источники энергии», - заявил эксперт. Напомнив и о том, что минимум 30% домов в Европе нуждаются в ремонте: к 2050 году ЕС планирует обновить порядка 140 млн резиденций. Эти работы обеспечат потребность Европы в новых и качественных стройматериалах, чем Турции грех не воспользоваться: турецкие строительные компании работают по всему миру, и имеют хорошую репутацию.
Однако – возвращаясь к рынку жилой недвижимости – дорожает все. Несмотря на активно предпринимаемые властями меры по сдерживанию инфляции, в декабре цены на квартиры начали пересчитываться риэлторами (или хозяевами собственности) чуть ли не каждый час, с оглядкой в первую очередь на курс валют. Мало того, что цены в пяти крупнейших городах страны за год выросли от 32% до 52%, в 2022-м специалисты прогнозируют увеличение стоимости жилья до 60%.
Неудивительно, что иностранцы, для которых благодаря инфляции турецкая недвижимость подешевела, стараются воспользоваться моментом: доля резидентов других государств среди покупателей жилья в Турции неуклонно увеличивается. Стоит воспользоваться таким удачным моментом и россиянам, многие из которых хранят сбережения в долларах и евро.
