Turk Estate публикует детальный отчет по объему и качественным характеристикам сделок за III квартал текущего года. Особое внимание уделим сегменту вторичного жилья. «Вторичка» – недвижимость, приобретаемое не напрямую у застройщика – в Турции очень популярна. В последнее время покупатели-иностранцы все чаще тоже переориентируются именно на нее).
«Отчет о рынке вторичного жилья» за июль – сентябрь 2022 года подготовлен совместно Ассоциацией агентов по недвижимости (TÜGEM) и аналитическим порталом m.
Согласно полученной статистике, в III квартале 2022 года в Турции на рынке вторичной недвижимости из рук в руки перешли 227 128 лотов. Всего же за этот период было реализовано 330 795 лотов в обоих сегментах совокупно («первичка и «вторичка»). При этом объем продаж «вторички» снизился на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года и на 22% в сравнении со II кварталом 2022 года (апрель – июнь). По состоянию на конец III квартала годовой прирост цен на жилье в Турции составил 202%. Причем продажи жилой недвижимости «из вторых рук» занимают более двух третей от общего объема сделок – 69%.
Содержание:
- Показатели 50 провинций с максимальным объемом сделок
- Несколько цифр, заслуживающих особого внимания
| Сделки | III квартал 2022 года: количество проданных лотов | Изменение показателя к предыдущему кварталу (%) | Изменение показателя к тому же кварталу предыдущего года (%) |
|---|---|---|---|
| Жилая недвижимость в целом | 330 795 | –19% | –17% |
| «Вторичка» | 227 218 | –22% | –18% |
| Сделки с привлечением жилищного кредитования | 58 284 | –43% | –25% |
| Сделки, заключенные с иностранцами | 14 261 | –32% | –16% |
Средняя цена продажи 1 м² жилья в Турции к началу IV квартала cоставляла 11 972 турецкие лиры (TL), средний период возврата инвестиций – 19 лет. Средний «маркетинговый период» (период, требующийся на реализацию выставленного на продажу лота) – 61 день.
Если кратко охарактеризовать в целом динамику за минувшие 12 месяцев по самому востребованному сегменту – «вторичке», то еще к концу 2021 года вторичное жилье превалировало в спросе.
Начало 2022 года стало для «вторички» прямо-таки звездным. Если в январе – марте были неплохие показатели в целом, то в апреле продажи в этом сегменте выросли на 45,0% к результату того же месяца 2021 года. Всего на вторичном рынке было реализовано 96 637 лотов, или 72,6% в общем объеме сделок.
Количество продаж в сегменте «вторички» в январе – апреле выросло на 29,3% по сравнению с тем же периодом 2021 года. По итогу этого периода 322 263 единицы жилья перешли из рук в руки; детали читайте здесь.
Во II квартале 2022 года сегмент вторичного жилья в смысле сделок «прибавил» 30% к результатам того же периода (апрель – июнь) 2021 года.
Если сравнивать объем продаж поквартально за последние 2 года (и первичного, и вторичного жилья), видим следующее:
- I квартал 2020 года – 341 038 лотов;
- II квартал 2020 года – 283 731;
- III квартал 2020 года – 536 509;
- IV квартал 2020 года – 338 038;
- I квартал 2021 года – 263 050;
- II квартал 2021 года – 289 760;
- III квартал 2021 года – 396 328;
- IV квартал 2021 года – 542 718;
- I квартал 2022 года – 320 063;
- II квартал 2022 года – 406 335;
- III квартал 2022 года – 330 795.
Судя по тому, что количество сделок с «кредитным плечом» упало в III квартале 2022 года на 43% по сравнению со II кварталом и на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, сегмент «вторички» в III квартале 2022 года показал себя намного более стабильным.
Ну и немаловажная именно для читателей Turk Estate цифра: в рассматриваемом периоде продажи жилья иностранцам сократились на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 32% по сравнению с очень удачным в этом смысле II кварталом 2022 года. Всего инвесторы, имеющие гражданство других стран, выкупили за июль – сентябрь 14 261 лот. На первом месте весь квартал держались россияне, опередив прежних лидеров – граждан Ирана и Ирака.
Среди 50 провинций с самыми высокими объемами сделок у Стамбула оказались самые большие «запасы»: 349 135 доступных к покупке лотов. На втором месте по «ассортименту» Анкара (177 849 лотов) и Измир (94 528 лотов).
Что касается ключевых в смысле продажи жилья городов, то провинциями с самым высоким годовым приростом в стоимости на конец III квартала оказались Анталия, Мерсин и Стамбул. Цены на жилье в Анталье за 12 месяцев увеличились на 244%, средняя цена продажи квадратного метра жилья составляет 17 123 TL, средняя цена за лот 2 054 760 TL.
Всего на 1% отстает Мерсин: 243%, 10 923 TL за «квадрат» и 1 583 835 в среднем за резиденцию соответственно. В Стамбуле стоимостной рост цен продажи жилья составляет 241% (также ненамного ниже), средняя цена продажи квадратного метра жилья 20 208 TL, а за единицу жилья 2 424 960 TL.
Так что три провинции-лидера идут «ноздря в ноздрю». Несколько «запаздывает» столица Республики Анкара: +212% за последний год, средняя цена «квадрата» 9 047 TL. Еще чуть дальше в перечне лидеров Измир – за 12 месяцев +190%, средняя продажная цена 1 м² 15 362 TL.
Провинциями же с самыми высокими продажными ценами за 1 м² жилой недвижимости в Турции оказались Мугла, Стамбул и Анталья.
Партнер-учредитель и генеральный директор Endeksa Гёркем Огют поделился своим мнением касательно полученной статистики: «В III квартале года мы видим замедление продаж как на рынке жилья в целом, так и в сегменте «вторички», в частности. Причины тому – процесс регулирования жилищных кредитов, недостаточный объем предложения на рынке и высокие цены на жилье. По данным Endeksa, можно сказать, что рост цен на жилье замедлился. Однако в четвертом, последнем квартале года, который характеризуется традиционно высокой активностью в сегменте недвижимости, я ожидаю, что рыночные условия еще больше стабилизируются, а годовые показатели продаж увеличатся».
Со своей стороны, президент-учредитель TÜGEM Хакан Акдоган пояснил: «Доля продаж подержанного жилья в общем объеме сделок остается на очень высоком уровне и составляет 69%. С другой стороны, продажи жилой недвижимости в кредит снизились на 43% по сравнению с предыдущим кварталом вследствие сокращения доступного финансирования (имеется в виду возможность для среднестатистического гражданина взять кредит на нужную сумму под удобный процент. – Прим. ред.). Такая ситуация существенно ограничивает доступность жилья. При этом, хотя мы не ожидаем ощутимого снижения цен, процесс ежемесячного сокращения объема продаж, на мой взгляд, продолжится».
Показатели 50 провинций с максимальным объемом сделок
| Провинция | Количество сделок за III квартал 2022 год | Доля в общем объеме продаж (%) | Средняя цена за 1 м² (TL) | Cредняя цена за единицу жилой недвижимости (TL) | Срок возврата инвестиций (в годах) | Изменение в цене за год (%) | Средний маркетинговый период | Количество свободных лотов в продаже |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Стамбул | 51 924 | 16 | 20 208 | 2 424 960 | 19 | 241 | 61 | 349 135 |
| Анкара | 25 965 | 8 | 9047 | 1 176 110 | 17 | 212 | 60 | 177 849 |
| Измир | 17 601 | 5 | 15 362 | 1 997 060 | 20 | 190 | 61 | 94 528 |
| Анталья | 16 827 | 5 | 17 123 | 2 054 760 | 19 | 244 | 60 | 85 143 |
| Бурса | 12 029 | 4 | 10 625 | 1 466 250 | 27 | 2206 | 61 | 37 585 |
| Газиантеп | 9268 | 3 | 9199 | 1 435 044 | 21 | 147 | 59 | 28 736 |
| Мерсин | 8664 | 3 | 10 923 | 1 583 835 | 27 | 243 | 67 | 6401 |
| Конья | 8188 | 2 | 7863 | 1 258 060 | 20 | 185 | 60 | 21 323 |
| Коджаэли | 8042 | 2 | 10 499 | 1 385 868 | 21 | 232 | 61 | 31 906 |
| Кайсери | 7921 | 2 | 6529 | 1 077 285 | 23 | 162 | 60 | 20 411 |
| Балыкесир | 7667 | 2 | 13 360 | 1 670 000 | 35 | 181 | 62 | 52 418 |
| Айдын | 7555 | 2 | 16 743 | 2 344 020 | 32 | 187 | 65 | 52 290 |
| Текирдаг | 7553 | 2 | 9028 | 1 254 892 | 19 | 225 | 61 | 37 373 |
| Адана | 6243 | 2 | 9765 | 1 562 400 | 26 | 189 | 53 | 36 089 |
| Самсун | 5707 | 2 | 9552 | 1 308 624 | 23 | 188 | 61 | 21 649 |
| Шанлыурфа | 5672 | 2 | 7036 | 1 196 120 | 23 | 181 | 50 | 11 011 |
| Сакарья | 5527 | 2 | 9718 | 1 205 032 | 21 | 195 | 61 | 24 138 |
| Эскишехир | 5467 | 2 | 8864 | 1 108 000 | 19 | 165 | 61 | 19 048 |
| Хатай | 5402 | 2 | 6941 | 1 041 150 | 24 | 174 | 62 | 11 881 |
| Маниса | 5390 | 2 | 8504 | 1 063 000 | 22 | 157 | 60 | 21 238 |
| Мугла | 4574 | 1 | 28 206 | 3 666 780 | 29 | 154 | 68 | 30 224 |
| Кахраманмараш | 4173 | 1 | 7199 | 1 151 840 | 25 | 150 | 60 | 8 974 |
| Диярбакыр | 4129 | 1 | 8301 | 1 328 160 | 24 | 176 | 53 | 10 506 |
| Денизли | 4124 | 1 | 9367 | 1 255 178 | 21 | 170 | 60 | 20 966 |
| Элязыг | 3558 | 1 | 5217 | 860 805 | 42 | 116 | 61 | 4777 |
| Ялова | 3493 | 1 | 11 552 | 1 501 800 | 27 | 201 | 63 | 6937 |
| Малатья | 3296 | 1 | 6641 | 1 128 970 | 25 | 219 | 62 | 7188 |
| Чанаккале | 2800 | 1 | 14 168 | 1 700 160 | 24 | 226 | 61 | 9219 |
| Трабзон | 2790 | 2 | 9120 | 1 504 800 | 27 | 201 | 63 | 6937 |
| Афьонкарахисар | 2593 | 1 | 8138 | 1 057 940 | 21 | 191 | 62 | 3554 |
| Орду | 2442 | 1 | 8613 | 1 188 594 | 26 | 184 | 61 | 4890 |
| Мардин | 2407 | 1 | 6317 | 1 105 475 | 27 | 184 | 61 | 2781 |
| Эрзурум | 2321 | 1 | 5129 | 846 285 | 21 | 161 | 60 | 6008 |
| Сивас | 2291 | 1 | 6868 | 995 860 | 25 | 144 | 63 | 4416 |
| Чорум | 2280 | 1 | 6484 | 875 340 | 27 | 144 | 63 | 4416 |
| Дюздже | 2169 | 1 | 8211 | 10 926 375 | 21 | 200 | 62 | 4504 |
| Гиресун | 2077 | 1 | 7241 | 1 049 945 | 28 | 167 | 63 | 2724 |
| Ван | 2036 | 1 | 7589 | 1 130 761 | 24 | 183 | 60 | 4027 |
| Аксарай | 1979 | 1 | 7832 | 1 174 800 | 26 | 175 | 61 | 2712 |
| Кырыккале | 1978 | 1 | 5105 | 689 175 | 23 | 152 | 61 | 3622 |
| Ыспарта | 1972 | 1 | 9867 | 1 272 843 | 21 | 165 | 61 | 2807 |
| Эдирне | 1934 | 1 | 10 353 | 1 190 595 | 20 | 181 | 63 | 4321 |
| Йозгат | 1912 | 1 | 6681 | 935 340 | 24 | 165 | 64 | 2321 |
| Адьяман | 1908 | 1 | 7329 | 1 135 995 | 27 | 159 | 60 | 4272 |
| Кютахья | 1901 | 1 | 6756 | 878 280 | 18 | 170 | 61 | 3788 |
| Батман | 1788 | 1 | 7017 | 1 122 720 | 26 | 134 | 60 | 2545 |
| Зонгулдак | 1754 | 1 | 8946 | 1 162 980 | 25 | 186 | 66 | 2960 |
| Болу | 1735 | 1 | 8207 | 1 083 324 | 22 | 162 | 62 | 2437 |
| Османие | 1713 | 1 | 6186 | 958 839 | 25 | 167 | 61 | 3590 |
| Кыркларели | 1691 | 1 | 8166 | 979 920 | 21 | 189 | 62 | 4010 |
Несколько цифр, заслуживающих особого внимания:
- быстрее всего в III квартале продавалось жилье в Адане, Шанлыурфе и Диярбакыре (в среднем за 50–53 дня);
- меньше всего жилая недвижимость подорожала в Элязыге (+116%), Батмане (+134%), Чоруме (+144%), Газиантепе (+147%) и Кахраманмараше (+150%);
- цена за 1 м² превысила 10 000 TL в следующих провинциях: Эдирне, Чанаккале, Ялова, Мугла, Айдын, Балыкесир, Коджаэли, Мерсин, Бурса, Анталья, Измир, Стамбул;
- минимальная цена за «квадрат» в июле – сентябре 2022 год зафиксирована в Кырыккале (5105 TL), Эрзуруме (5129 TL), Элязыге (5127 TL);
- в пределах миллиона TL с покупкой «среднего» лота можно уложиться в следующих провинциях: Элязыг, Эрзурум, Сивас, Чорум, Кырыккале, Йозгат, Кютахья, Османие и Кырыкларели;
- самая низкая средняя цена за единицу недвижимости – в Эрзуруме: 846 285 TL;
- по данным на конец сентября быстрее всего вложения в недвижимость окупаются в Анкаре (17 лет) и Кютахье (18 лет), а дольше всего в Гиресуне (28 лет), Мугле (29 лет), Айдыне (32 года), Балыкессире (35 лет) и Элязыге (42 года).