ИЗМИР: «ГОРОД КОНТРАСТОВ», ГДЕ ЖИЛЬЕ ДОРОЖАЕТ БЫСТРЕЕ ВСЕГО

СОДЕРЖАНИЕ

• Вступление
• География и климат
• Промышленность, образование, медицина
• Транспорт, инфраструктура
• История, досуг
• Преимущества жизни в Измире
• Районы
• Выбор района для покупки жилья
• Продажи жилья в Измире в предыдущие годы
• Полезные цифры и факты о жилье
• Статистика и цены

Вступление

На самом деле, «городом контрастов» в Турции лучше было бы назвать не Стамбул, а Измир. По крайней мере в вопросах проживания: он сочетает в себе преимущества курорта с комфортом жизни в мегаполисе. При этом, являясь одним из древнейших на Средиземноморье, считается одним из самых прогрессивных в стране. Добавьте сюда мягкий для Турции климат, и поймете, почему жилье в Измире дорожает быстро, а в последний год – очень быстро.

География и климат

Измир, административный центр одноименного региона, – один из крупнейших городов в Турции (население – более 3 млн человек), а также второй по величине порт страны после Стамбула.

Расположен на Эгейском побережье (Измирский залив). Климат – средиземноморский, но при этом мягче, чем на курортах. Зимой бывают заморозки, периодически выпадает снег, зато летом очень комфортно отдыхать и купаться: здесь не приходится мучаться от 40-50-градусной жары, как в Анталийском регионе. При трех сотнях солнечных дней в году средняя температура летом - +28-30°C, а море прогревается до +23-25°C.

Окрестности наполнены прекрасными и очень чистыми пляжами; в частности, очень популярна курортная зона Чешме/Алачаты. Россиянам онf пока не слишком знакомf: отчасти потому, что недешевf, да и прямых рейсов из Москвы в Измир нет.

От Измира до курорта Кушадасы - 100 км, до Бодрума - 236 км, до Чешме – чуть больше 70 км.

Промышленность, образование, медицина

Что касается бизнеса, то Измир славится производством автобусов и грузовых автомобилей. Также здесь развиты сельское хозяйство, пищевая, текстильная промышленность, производство стройматериалов.

Город известен cвоими вузами: именно тут находится одно из ведущих заведений страны – Измирский технологический институт. Есть и ряд других: Ионийский университет, Эгейский университет, Университет Докуз Эйлюль. Университет Яшара и прочие, государственные и частные. Есть колледжи, международные школы, в том числе итальянская и немецкая. Так что учиться в Измире можно на разных языках. Налицо и русскоязычные заведения для разных возрастных категорий, начиная от детских садов.

Ключевая больница в Измире - Kent Hospital, но она далеко не единственная: в городе насчитываются десятки государственных и частных клиник.

Транспорт, инфраструктура

Железнодорожный вокзал Алсанджак (действует с 1858 года) находится на старейшей ж/д линии в Турции. Из общественного транспорта в Измире имеются трамваи, автобусы, а также паромы, на которых можно добраться до Каршияки: как и в Стамбуле, они ходят буквально каждые несколько минут.

Измир – один из немногих городов Турции, где есть свое метро, стыкующееся с городской электричкой. На которой, кстати, удобно добираться до местного аэропорта. Аэропорт Аднан Мендерес – международный, принимает рейсы как внутренние, так и из-за рубежа.

История, досуг

У Измира – интереснейшая и очень богатая история сроком более 3000 лет. Измир (бывшая Смирна) считается родиной Гомера. Здесь с десяток музеев, культурных центров, выставочных залов и т.д.: одних только художественных галерей порядка двадцати. Есть и несколько театров.

Любителей шопинга порадуют многочисленные торговые центры. В изобилии – красивейшие парки, в том числе с теннисными кортами, футбольными полями, баскетбольными и волейбольными площадками и т.д.

Преимущества жизни в Измире

Про климат и инфраструктуру мы уже упоминали. По качеству жизни Измир не уступает Стамбулу и Анкаре, к тому же это – самый европеизированный город Турции. Кстати, до Европы – примерно два часа лета, а прямые рейсы из Измира есть почти в 90 городов из более чем 30 государств.

Однако туристов в летний сезон здесь не так много, как в Анталье и Аланье, что может считаться своеобразным плюсом.

Так что, приобретая жилье в Измире, вы фактически покупаете квартиру в курортной зоне, но при этом в интересном городе, где кипит деловая и общественная жизнь. Здесь и самим жить приятно, и сдать жилье в аренду легче. В результате измирская недвижимость считается надежным капиталовложением, а цены тут растут очень быстро: только за последние несколько лет стоимость жилья практически удвоилась (+90%). Так что инвестировать сюда на порядок выгоднее вложений в золото, валюту или бизнес.

Недвижимость продается везде, прямо на берегу моря в том числе, но по понятным причинам на побережье она намного дороже. Продаются новостройки и «вторичка»; крохотные квартирки и огромные виллы; апартаменты в многоэтажках и резиденции в домах частной застройки; жилье в центре города и совсем на отшибе. Доступны практически любые планировки: так, одни только квартиры предлагаются в ассортименте от «1+1» до «6+1», не говоря про разнообразие домов. Так что выбор велик; вопрос цены.

Единственное, на что важно обратить внимание, - качество постройки: Измир находится в сейсмически опасной зоне, как и другие города побережья. И всего несколько месяцев назад, в октябре 2020 года, сильное землетрясение разрушило ряд домов. Как выяснилось, они не соответствовали современным требованиям строительства, тем не менее ущерб был велик. Поэтому при выборе недвижимости нужно обязательно проверить документы на дом, убедившись в том, что его построили должным образом, а также запастись не только обязательной страховкой от землетрясения, но, возможно, и частной: для подстраховки.

Процедура приобретения недвижимости в Турции

Районы

В Измирской провинции порядка 30 ильче (районов). Особенно выделим Каршияку (Karşıyaka) – элитный район, расположенный по другую сторону Измирского залива. Она граничит с районами Менемен (Menemen, на севере), Борнова (Bornova, на востоке) и Чигли (Çiğli, на западе).

Выбор района для покупки жилья

Многое зависит от личного вкуса, но в Измире выделяются некоторые районы, выгодные (или не очень) с точки зрения цели покупки жилой недвижимости. Самым престижным – и, соответственно, востребованным – считается Каршияка с населением неполных полмиллиона человек. Кстати, именно на ней остановили свой выбор многие иностранцы.

Также интересен район Байраклы (Bayraklı) с национальным парком; он находится рядом с Каршиякой. Он состоит в основном из новостроя. Еще один «сосед» Каршияки – Борнова (Bornova), известный своей культурной жизнью. Здесь же расположен и междугородний автовокзал.

Центральный район Измира – Конак (Konak). Именно в нем находится «старый город», так что район – один из самых дорогих.

Наиболее дешевый по ряду показателей -  Бука (Buca): это в значительной степени спальный район. Среди туристов популярен район Балчова (Balçova), где есть своя канатная дорога и популярные у путешественников термальные источники. Так что тут логично приобрести жилую недвижимость с целью сдачи в аренду.

В целом специфика Измира такова, что в центре и «на первых линиях» у моря расположены в основном элитные жилые комплексы, и они обойдутся очень недешево. Бюджетное жилье расположено преимущественно «на отшибе».

В Измире очень большой выбор домов и вилл, т.к. собственное жилье близ моря пользуется здесь популярностью; особенно резко вырос спрос на них в последнее время. Площадь вилл может достигать нескольких сотен метров. Но придется раскошелиться: стоимость квадратного метра на виллах в среднем – больше тысячи евро, может достигать и двух тысяч.

Продажи жилья в Измире в предыдущие годы: цифры и факты

Согласно рейтингу Hürriyet Emlak, составленному в марте 2018 года, Измир оказался провинцией с самым высоким ростом цен на недвижимость среди 5 крупнейших турецких городов. За 2017 год (а также за последний год) жилье здесь подорожало на 30%. Самый высокий прирост за февраль 2017 года продемонстрировал район Урла (Urla, +5,3% за месяц). Средний срок возврата инвестиций на начало 2018 года составлял 22 года, однако в Чешме (Çeşme) он был более чем вдвое короче: 10 лет.

2019 год был исключением в том смысле, что рынок недвижимости переживал некоторый спад, который ряд экспертов даже назвали «кризисом». Но он оказался временным, причем предшествующим резкому скачку: уже в 2020 году аналитики сообщили о приросте в цене вплоть до 90%.

Региональный менеджер измирского департамента EVA по оценке недвижимости, Филиз Аккая сообщил, что жилье стремительно дорожает и в центре города, и на побережье. За 2019 год (по данным на конец декабря) в Измире было продано 79 221  единиц, стоимость же выросла на 10,26% по сравнению с декабрем 2018-го. Оценивая объем сделок в Измире, г-н Аккая сообщил, что Измир стал третьим городом по количеству продаж после Стамбула и Анкары. Акцентировав внимание на том, что ощутимо вырос спрос и на «летние домики» (сезонные резиденции).

В числе наиболее «дорогих» районов провинции эксперт назвал Чешме, Урлу, Байраклы, центр Борнова-Ени Кент, район Каршияка-Мавишехир-Атакент, а также Гюзельбахче. В более бюджетных районах, по его словам, заметно увеличился метраж приобретаемой жилой недвижимости, а именно – в Чигли-Аташехир, Менемен-Улукент, Газиемир и Торбалы.

Стоимость квартир там и тут растет в том числе за счет промышленного развития региона: «Благодаря мосту Стамбул-Измир-Чанаккале, проекту автомагистрали Измир-Алияга-Чандарлы, а также работам по строительству шоссе Стамбул-Бурса-Измир и городским преобразованиям, спрос на земельные участки и здания, подходящие для проживания круглогодично, очень заметен», - сказал тогда г-н Аккая. В особенности – в таких в большей степени «курортных» районах, как Фоча, Дикили и Чандарлы. Хотя неизменным спросом пользуется курортная недвижимость в Чешме и Алачаты, в прибрежных поселках Дикили и Айвалык налицо тренд отказа от приобретения «вторички», используемой только в летний сезон, к покупке «первички» в ЖК, удобных для проживания круглый год.

Некоторые примеры характерных для Измира цен, по данным на начало 2020 года, до пандемии:

Урла

- подходящее для круглогодичного проживания жилье: 6000-10000 TL за 1 кв.м

- пример: двухуровневая резиденция (дуплекс) площадью 120 кв.м - 950 000 TL

- отдельностоящий дом на территории сите с бассейном, площадью 120-150 кв.м – 1-1,75 млн TL

Искеле

- 6500-12000 TL за 1 кв.м, стоимость виллы с бассейном от 2 млн TL

Алачаты

- виллы от 6000 TL за 1 кв.м. Виллы в районе порта 7500-15000 TL за кв.м. В престижных районах Чешме (залив Айя Йорги, Боялык Мевки, пляж Илиджа и гавань Паша) - 14 000-20 000 TL за кВ.м.

По данным измирского подразделения Института статистики Турции (TÜİK), осенью 2020 года продажи несколько снизились: возможно, местных жителей беспокоит нестабильность их финансовой ситуации, длящаяся с начала пандемии. В итоге покупок недвижимости в октябре 2020 года стало на четверть (24%) меньше, чем годом раньше: 6846 против 9012 сделок.

По районам:

750 единиц жилья продано в Буке

730 – в Каршияке

534 – в Торбалы

532 (почти столько же) – в Карабагларе

453 – в Борнове

405 – в Чигли

356 – в Конаке

279 – в Байраклы

Причем продажи с привлечением ипотеки снизились в октябре 2020-го по сравнению с октябрем 2019-го сразу на 54% (если точнее – 53,9%): в ипотеку взяли 1692 единицы жилья в регионе. Из всех ипотечных продаж чуть больше 26% - первичка, чуть больше 73% - вторичка.

Похожая тенденция продолжается и по сей день. Так что сейчас удачный момент воспользоваться ипотечным кредитом для покупки жилья именно в Измире: банки заинтересованы в новых клиентах, и поэтому более лояльны. Напомним, что иностранцам взять ипотеку в Турции несложно, а процентная ставка весьма низка.

Полезные цифры и факты о жилье

• Измир и окрестности – регион, где недвижимость быстрее всего растет в цене.
• Здесь же налицо и очень большой, практически в 6 раз, разброс цен на квадратный метр: от 1636 до 10182 TL
• С января 2017 года до января 2020-го средняя цена за один квадратный метр поднялась на 500 TL (с 2304 до 2890 TL), однако потом резко «скакнула»: в декабре 2020 года квадратный метр в среднем стоил уже в диапазоне 3467 TL. Это +32,83%.
• Прирост в цене составил: за год +32,83%, за четыре года +64,76%
• В январе 2021 года средняя цена за 1 кв.м уже зафиксировалась на уровне 3783 TL
• Средняя площадь выставляемой на продажу жилой недвижимости составляет 125 кв.м
• Средняя стоимость единицы жилья – 433 375 TL
• Усредненный период возврата инвестиций в регионе – 21 год
• Самые быстро растущие в цене районы (по состоянию на конец декабря 2020 года) - Алияга, Байындыр, Бергама, Борнова и Чешме
• Самый быстрый возврат инвестиций продемонстрировали Газиемир, Нарлидере, Гюзельбахче, Байраклы и Карабаглар
• Самый медленный возврат инвестиций - Алиага, Байындыр, Бергама, Борнова и Чешме
• Средний «возраст» недвижимости – 8 лет
• Средний срок продажи жилья – 68 дней

Статистика и цены

Расценки и срок возврата инвестиций, с учетом планировки

Как можно видеть, в настоящее время быстрее всего окупаются аналоги российским «студиям» и квартиры-«однушки» (с одной спальней): 17 лет. Если выбирать из двух вариантов, то выгоднее в этом смысле жилье с одной спальней: цена почти та же. Зато сдать в аренду их проще, по крайней мере местным жителям: и турки, и европейцы не очень понимают формат жилья без отдельной спальни.

Наиболее рекомендуемые порталом Endeksa.com районы

(по данным на январь 2020 года: район / cтоимость жилья / cтоимость аренды в месяц, в порядке убывания)

Akdeniz / 2 529 000 TL / 4700 TL

Kültür / 1 323 000 TL / 3900 TL

Mavişehir / 1 266 000 TL / 3300 TL

Atakent / 825 000 TL  / 2600 TL

Bostanlı / 679.000 TL / 2500 TL

Yalı / 593 000 TL / 2500 TL

Erzene / 504 000 TL / 1900 TL

Средние показатели по района