Стамбул и Измир: какие районы в «фокусе» внимания

Оба упомянутых турецких мегаполиса быстро развиваются, и особенно интенсивно Стамбул, – во многом благодаря прокладке новых маршрутов и линий метро. Изменения в паутине транспортной инфраструктуры меняют «расклад» и в сфере жилой и коммерческой недвижимости: привлекательность некоторых районов с повышением транспортной доступности резко увеличивается. Об этом сегодня и поговорим.

Содержание:

• Стамбульский Пендик в топе продаж
• Средняя стоимость жилья, срок возврата вложений и изменение стоимости недвижимости в разных микрорайонах Пендика
• Выгодные районы под сдачу в аренду в Стамбуле
• Средняя стоимость аренды в районах Стамбула
• Выгодные районы под сдачу в аренду в Измире
• Средняя стоимость аренды в районах Измира

Стамбульский Пендик в топе продаж

Пендик входит в десятку районов Стамбула, где собственники недвижимости получали на протяжении 2022 года наибольшую прибыль от своих вложений. С открытием линии метро Пендик – аэропорт Сабиха Гекчен цены на жилье в Пендике и прилегающих районах росли с каждым отчетным периодом. Стоимость жилья в Пендике увеличилась на 250% за последний год и на 490% за последние 4 года. Наибольший прирост зафиксирован в районах Чамчешме, Эсеняли, Февзи-Чакмак, Чынардере и Ахмет Ясави. Востребованы и земельные участки.

Согласно данным аналитического портала турецкой недвижимости Endeksa, средняя цена 1 м² жилья в районе Пендик составляет 17 500 турецких лир (TL), средняя стоимость одного лота достигла 1 800 500 TL. Срок окупаемости инвестиций в жилье составляет сейчас 22 года.

Гёркем Огют, соучредитель и генеральный директор Endeksa, подчеркнул, что Пендик входит в топ-10 самых «хорошо зарабатывающих» (в смысле пассивного дохода для инвесторов в жилье) районов Стамбула. Он пояснил, что, начиная со строительства аэропорта Сабиха Гекчен и с учетом дальнейших изменений в транспорте и инфраструктуре района, Пендик стал одним из самых привлекательных в мегаполисе в смысле инвестиций.

Именно здесь сейчас много проектов в активной стадии строительства.

Также Гёркем Огют уточнил, что, хотя динамика роста цен на жилье в Турции в целом за последние месяцы снизилась, цены продолжают увеличиваться. И как минимум какое-то время Пендик как активно развивающийся район будет приносить инвесторам гораздо больше прибыли, чем другие районы Стамбула.

Средняя стоимость жилья, срок возврата вложений и изменение стоимости недвижимости в разных микрорайонах Пендика

• Как можно видеть, самый быстро окупаемый – микрорайон Эсенлер (17 лет). За ним идут Орхангази, Ахмет Яссави и Чамчешме. Быстрее, чем в среднем по району, инвесторы возвращают себе средства в микрорайонах Эсенйалы, Фатих и Кайнарджа (20 лет) и Курткёй, Шейхли и Гюзельйалы (21 год).
• На 300% и больше за год приросли в цене Чамчешме, Эсенйалы, Февзи Чакмак, Чынардере и Ахмет Яссави.

Однако Пендик – далеко не единственный стамбульский район, куда выгодно инвестировать с прицелом на скорейший возврат вложений. Если озаботиться сдачей недавно приобретенного жилья в аренду, можно подобрать и другие выгодные локации. Вот вам актуальные подсказки.

Выгодные районы под сдачу в аренду в Стамбуле

По данным на середину ноября 2022 года, средняя арендная плата за жилье в Стамбуле за последний год выросла почти на 150%.

Согласно данным Endeksa, который определяет стоимость недвижимости в том числе с помощью искусственного интеллекта, аренда в мегаполисе подорожала в среднем на 144% за последний год и на 319% за последние два года.

Средняя арендная плата за 1 м² по Стамбулу сейчас составляет 94 TL, усредненный тариф за резиденцию – 10 229 TL.

Власти надеются со временем снизить арендные ставки, убедив собственников пустующего жилья начать его сдавать. Однако это вопрос времени. Гёркем Огют считает, что в ближайшее время явно не стоит ждать падения тарифов на аренду, хотя не будет и столь стремительного повышения, которое было зафиксировано на момент проведения предыдущего исследования такого рода.

Сарыер, Бешикташ, Бейоглу, Шишли и Кадыкёй – вот районы с самой дорогой арендой в Стамбуле. В Сарыере сейчас в среднем просят 28 500 TL в месяц за резиденцию (что в пять раз выше минимальной зарплаты на сегодняшний день), в Бешикташе – 22 200 TL (в четыре раза выше), 15 555 TL в Бейоглу (втрое выше), в Шишли аренда стоит в среднем 14 725 TL, в Кадыкёе 17 040 TL.

Средняя стоимость аренды в районах Стамбула

Напомним, тарифы ниже 5000 TL хоть де-юре существуют, по факту их сложно найти даже в тех провинциях, где они зафиксированы (Силиври, Чаталджа). Во многих ключевых городах средние арендные тарифы за жилой объект в месяц уже превысили 10 000 TL.

Арендная плата не упадет, но и сильного повышения не произойдет, считает Гёркем Огют: «Цены на аренду выросли на 155% по всей Турции за последний год в результате колебаний обменного курса и инфляции, а также в связи с последствиями пандемии. Средняя арендная плата за квадратный метр по стране составила 55 TL, средняя арендная плата за единицу жилья – 6520 TL, а среднее увеличение стоимости аренды за два года – 258%. Когда мы смотрим на данные Endeksa, мы видим, что рост арендной платы продолжается, но динамика замедлилась. Если в апреле и мае этого года налицо было увеличение арендной платы на 15–17% ежемесячно, сейчас мы пришли к показателю плюс 4–5% в месяц. Поэтому мы не ожидаем падения арендной платы в ближайший период, но столь высокого роста, как в предыдущий отслеживаемый Endeksa период, тоже не будет».

Пользуясь случаем, напомним, что в Стамбул имеет смысл инвестировать даже без цели дальнейшего проживания или получения гражданства.

Выгодные районы под сдачу в аренду в Измире

Схожую со Стамбулом динамику демонстрирует и Измир – один из четырех крупнейших мегаполисов Турции и один из двух из них, что находятся на морском побережье.

Арендная плата за жилье в Измире выросла на 154% за последний год и на 269% за последние 2 года.

Средняя арендная плата за 1 м² составила 63 TL, за единицу жилья – 6932 TL. Это выше, чем в целом по стране.

По полученной Endeksa статистике, наиболее интенсивно «прирастают» в цене Чешме, Гюзельбахче, Каршияка, Нарлыдере и Урла.

Средняя стоимость аренды в районах Измира

• Как и в Стамбуле, здесь есть районы, где средняя стоимость аренды выше 10 000 TL. Хотя их и меньше, это Чешме, Гюзельбахче, Каршияка, Нарлыдере.
• Средняя ставка за аренду зафиксирована в Фоче и Буче, но по факту она выше.
• Самое дешевое съемное жилье, если исходить из цены «квадрата», в Фоче, Кемальпаше, Мендересе, Карабаге и Менемене – в пределах 50 TL.