Для того, чтобы вложения в жилую недвижимость были прибыльными и окупали себя максимально быстро, важны не только характеристики упомянутой недвижимости (метраж и т.д.). Как показывает практика, очень значимо и местоположение.
В Турции есть районы, где быстро дорожают и земля, и то, что на ней расположено – в силу близости к каким-либо инфраструктурным проектам. Особенно из категории тех, что пока строятся, но планируют стать ключевыми в рамках провинции или даже целой страны.
Особенно заметно это в Стамбуле, где цены на жилье только за последний год повысились от 30% до 70%, в зависимости от района: ведь в быстро разрастающемся мегаполисе идут сразу несколько проектов, способных полностью изменить лицо города.
В итоге бывшие спальные и заводские районы буквально на глазах превращаются в «новые центры» этого мегаполиса. Чем грех не воспользоваться, обдумывая инвестиции в недвижимость.
Вот лишь несколько примеров новых значимых объектов инфраструктуры, которые вдохнут жизнь в близлежащие районы – нередко бывшие до этого малопопулярными.
Один из них – Канал Стамбул: колоссальный проект, который превратит Турцию в логистическую сверхдержаву. Искусственный пролив, будущая альтернатива «природному» проливу Босфор. После того, как власти окончательно утвердили план зонирования, и жилье, и офисы, и земельные участки здесь заметно подорожали, и продолжают расти в цене по сей день.
«Развиваются» и окрестности моста Чанаккале 1915, который соединит мегаполис с Чанаккале. Впечатляющий по размерам мост (крупнейший среднепролетный на планете) введут в эксплуатацию в начале 2022 года.
Несмотря на то, что бывший аэропорт Ататюрк уже не действует как международный авиахаб, на его месте появился Национальный сад с масштабной развлекательной и социальной инфраструктурой, включая новую больницу «скорой помощи», что тоже важно для живущих в близлежащих районах.
Что касается введенного в эксплуатацию Нового аэропорта, который уже попал на вторую строчку TOP-10 лучших в мире, то жилье в районах на пути к нему тоже заметно растет в цене. Особенно с учетом того, что метро в Новый аэропорт прокладывают быстрыми темпами: уже тестируется линия из Гайреттепе.
Это если вкратце; теперь расскажем о важности для потенциальных инвесторов тех или иных районов близ ключевых инфраструктурных объектов в Стамбуле и окрестностях, и о том, какова динамика цен.
Гигантские по масштабам транспортные проекты увеличивают ценность любого рода недвижимости близ них. Так, расценки на земельные участки – не только под жилое строительство – по маршруту недавно построенного Северного Мраморного шоссе (Kuzey Marmara Otoyolu), в районе шоссе Измир-Стамбул и моста Чанаккале 1915 растут в геометрической прогрессии. Что касается первой автотрассы из двух упомянутых, то стоимость земли под застройку здесь уже выросла до 45% на поля/виноградники/сады – до 94%.
Генеральный директор EVA Gayrimenkul Джансель Тургут Языджи уточнил, что, инвестируя в землю, нужно помнить о трех ключевых моментах: первый – определить правильное место (локацию), второе – выждать с покупкой до нужного момента, и третье – продать участок в оптимальное время. Напомнив, что никогда нельзя покупать «вслепую», как бы мало вы ни разбирались в этом вопросе: хоть и заручившись советами консультанта и проверив все документы и данные кадастра, нужно обязательно посмотреть участок самим. Важны мельчайшие детали, а особенно – рельеф, уклон и освещенность. Потому что от этого зависят в том числе возможности строительства на участке, как и размер возводимых в будущем строений.
Уже упоминавшийся Канал Стамбул привлекает к себе особенно много внимания в смысле будущей «заселенности окрестностей». Министр урбанизации и окружающей среды Мурат Курум на недавней встрече в Комитете по планированию и бюджету рассказал: «Канал Стамбул – это проект свободы нашего Босфора, самый экологически чистый проект в рамках программы городского преобразования в Турции». 52% его территории займут зеленые зоны, и именно сюда переселят жителей бывших аварийных домов по программе реновации. В итоге только близ Канала Стамбул будет проживать порядка 1,5 млн человек. Причем Канал, так сказать, «подготовит почву» и для будущего преобразования окружающих, более отдаленных от него районов в провинции Стамбул.
И если проект Канал Стамбул только недавно стартовал; зато мост Чанаккале 1915 уже близится к финальной стадии строительства. Президент Республики Турция Реджеп Тайип Эрдоган сообщил о его введении в эксплуатацию самое позднее 18 марта 2022 года. С открытием Чанаккале 1915 движение через пролив Дарданеллы сократится всего до 6 минут, что «перестроит» логистику сразу нескольких провинций.
«Сейчас мы вступаем в тот период, когда все наземные, морские, железнодорожные и воздушные маршруты с континента на континент будут проходить через нашу страну», – пояснил президент. Турция становится логистической сверхдержавой, а Стамбул – «общемировым» мегаполисом. Что отразится на ценах на жилье соответственно.
Да что там говорить, стоимость его уже взлетела:
Чанаккале 1915, где сейчас уже ведутся работы по окончательной сборке настила, стал причиной не просто выросших, а «взвинченных» цен на жилье поблизости. По данным на октябрь 2021 года, самая низкая стоимость квартиры в прилегающих к этому будущему «кровеносному сосуду» Турции районах уже сейчас составляет 275 тысяч турецких лир (TL).
Вот обновленные средние расценки по близлежащим локациям:
- Айваджык: 658 696 TL (+48,37% за последний год);
- Байрамич: 274 120 TL (+18%);
- Бига: 284 200 TL (+28,42%);
- Бозджаада: 1 987 920 TL (+37,67%);
- Эджеабат: 448 890 TL (+31,27%);
- Эзине: 517 440 TL (+44,67%);
- Гелиболу: 362 040 TL (+33,56%);
- Лапсеки: 380 875 TL (+37,1%);
- Меркез: 427 680 TL (+31,3%);
- Чан: 278 740 TL (+27,82%).
Так что районы вокруг моста Чанаккале 1915 последний год находятся прямо-таки под прицелом инвесторов в недвижимость. Ведь одна только земля в Меджидие, Шевкетие и Чардак (Лапсеки) подорожала уже на 150%. Отчасти благодаря и пандемии, когда резко вырос спрос на землю с видом на море и на озелененные районы: ведь окрестности Чанаккале 1915 удовлетворяют и этим требованиям.
В итоге цена за 1 кв.м даже на участках, еще не открытых под застройку, повысились в Лапсеки (локации, где и расположено подножие моста) до 40 TL, а на земли под застройкой – минимум до 100 TL.
Председатель правления консалтинговой фирмы Hakan Erilkun Danışmanlık Хакан Эрилкун пояснил, что сейчас число желающих вложить свои сбережения в землю близ Чанаккале 1915 стремительно растет. Что неудивительно: «Вместо того чтобы покупать квартиры или дома и получать доход с аренды, который все-таки ограничен, и к тому же сопровождается большими хлопотами по обслуживанию жилья, люди предпочитают выжать из инвестиций максимум – вложить их в активы, которые удваиваются в стоимости сами по себе».
Таким образом, в окрестностях Стамбула Чанаккале 1915 уже вышел на первое место по популярности в плане инвестиций в земельные участки. Эксперт также рассказал, что вскоре после установки опор моста потенциальные инвесторы заинтересовались и старинными греческими деревнями Гуреджи, Чардак, Меджидийе и Гази Сулейман Паша: всего 15 месяцев назад в той же Гуреджи можно было найти землю за 25 TL, а сегодня этот показатель составляет не менее 65 TL. Причем многие инвесторы стараются скупать разные участки по соседству, объединяя их в один; особенно те, которые имеют хоть какой-то вид на море. А агенты рынка недвижимости сообщают, что сделки сейчас в этом районе заключаются молниеносно – «…со скоростью, более характерной для фондового рынка».
Даже незонированные земли, которые еще год назад стоили тут по 35 TL (и то не находили покупателей), сейчас продаются за 60 TL. Правда, конкретно в Чанаккале есть ограничения на приобретение земельных участков иностранцами.
Хакан Эрилкун просит обратить внимание на тот факт, что после подтверждения президентом факта грядущего открытия моста Чанаккале 18 марта будущего года цены на землю снова скакнули минимум на 20%: «Многие участки, ранее выкупленные крупными инвесторами и собранные воедино в более масштабные по площади, заново переоцениваются, переходят из рук в руки; свободных почти не осталось. Однако по-настоящему рынок недвижимости здесь забурлит после момента официального запуска моста в эксплуатацию, а также по мере продвижения работ над Каналом Стамбул: все-таки эти проекты нельзя отделять друг от друга – для региона они оба важны».
А вот еще один будущий инфраструктурный проект, пока не слишком известный: «связанная» с Каналом Стамбул железная дорога.
Министр транспорта и инфраструктуры Адиль Караисмайлоглу сообщил о создании специально «в помощь» этой «альтернативе Босфора» железной дороги: «У нас уже был фундамент, заложенный для моста Сазлыдере (Sazlıdere), на пути к Каналу Стамбул. Каналу потребуются сопутствующие железнодорожная и автомобильная «поддержка» в плане логистики».
К 2050 году планируется, что канал будет пропускать через себя до 78 тысяч судов ежегодно; их все нужно разгружать, а грузы как-то отправлять. Так что окрестности этой – будущей – железной дороги тоже совсем скоро «оживут».
Также в рамках общенационального проекта трансформации городов в Турции возводятся десятки садов и парков. В Стамбуле, с учетом масштабов мегаполиса, их появится особенно много; и именно с учетом густонаселенности – и продолжающейся пандемии (следствие которой – повышенный интерес к жилью в «здоровых» и насыщенных кислородом районах) – квартиры и дома близ озелененных территорий становятся особенно востребованы. Даже если тот или иной район был раньше малопопулярным.
Уже готовы и открыты для посетителей 13 садов из намеченных 43. Их общая площадь составляет 17,7 млн кв.м.
Ускоряются и темпы строительства стамбульского метро: новые ветки тянутся все дальше. Каждый год город «пополняется» примерно 20 км новых линий метрополитена, что делает более привлекательными в плане инвестиций бывшие спальные и промышленные районы, становящиеся новыми «центрами притяжения».
Инвесторам рекомендуем обратить внимание на районы и кварталы, находящиеся близ строящихся линий:
- Махмутбей-Эсеньюрт;
- Дудуллу-Бостанджи (ее планируется сдать одной из первых, в 2022-м);
- уже упоминавшаяся линия Гайреттепе-Новый Аэропорт: на маршруте от Халкалы до авиахаба появится 8 станций;
- вторая очередь линии метро Атакёй-Олимпик. Напомним, первая очередь (12 станций) уже открыта. Вторая очередь также должна быть завершена в 2022 году, на ней появится еще 12 остановок. В целом линия Атакёй-Икителли упростит перемещение жителям районов Бакыркёй, Бахчелиэвлер, Багджылар, Кючюкчекмедже и Башакшехир;
- Кайнарджа-Пендик-Тузла (напомним, Тузла – один из стамбульских районов, которые набирают популярность у иностранных покупателей).
8 факторов влияющих на стоимость квартиры в Турции
Ну и напоследок приведем некоторую статистику по динамике цен в Стамбуле, во многом обусловленную именно тем, что в районах появляется новая социальная и транспортная инфраструктура.
MINTLAB – компания, подготовившая недавно обновленный отчет по рынку жилья в мегаполисе – уточнила с учетом собранных данных, что в Стамбуле общий доход, состоящий из прироста капитала и валового дохода от аренды, составляла 3,22% в месяц еще в июле 2021 года; годовая же ставка «доросла» кое-где (в зависимости от местоположения) вплоть до 34,22%. По сравнению с доходностью прочих финансовых инвестиционных инструментов, вложения в жилищное строительство достигли самого высокого уровня показателя доходности за последний год.
По сообщению все той же MINTLAB, отдельностоящие дома в Стамбуле оказались особенно прибыльными как инвестиционный инструмент.
В частности, иностранцам в Стамбуле было продано за август 2729 единиц недвижимости – это самый высокий показатель за август-месяц за всю историю наблюдений.
Ну а с конца октября 2021 года – после объявления кампании о снижении процентной ставки на жилищные кредиты, о чем оповестили государственные банки, – цены на жилье в Стамбуле сразу выросли на 5-10%.
Напомним, 25 октября 2021 года Ziraat Bank, Vakıfbank и Halkbank объявили о снижении процентных ставок по кредитам до 200 базисных пунктов в зависимости от продукта и структуры сроков погашения. Теперь ставки равны 1,29% по жилищному кредиту на сумму менее 1 млн TL и 1,34% – на сумму более миллиона. Ставки вступили в силу с 26 октября.
Президент Стамбульской палаты риэлторов Низаметдин Аша уточнил, что с момента упомянутого снижения ставок спрос в Стамбуле сосредоточился на районах и кварталах с относительно низкими ценами: «Востребованы старые, некачественные дома, расположенные далеко от центра: север района Эсеньюрт, Газиосманпаша, частично – район Байрампаша».
Так что жилье в Стамбуле остается одним из самых выгодных вариантов инвестиций в недвижимость на территории Турции – особенно с учетом того, как город обретает новый облик, и какое будущее вырисовываются перед тем или иным районом. Который, возможно, до сих пор в плане цен – не самый затратный. Ну а за поиском и подбором таковых обращайтесь к профессиональным консультантам.