Как инвестору обезопасить себя при сдаче жилья в аренду?

Найти подходящее под съем жилье становится все сложнее; в и целом аренда в ключевых городах Турции подорожала на 30-50%. А в Измире арендная плата кое-где утроилась по сравнению с «докоронавирусной».

И к тому же в связи с резким сокращением предложения «свободных» квартир мошеннические схемы становятся все изощреннее.

Даже если с самим жильем все в порядке – владельцы стараются как можно больше денег взять авансом, помимо залога и платы риэлтору. Делается это под самыми разными предлогами («гарантия платежеспособности» и т.д.). Что незаконно, однако, когда квартира очень нужна, защищать свои интересы в суде некогда, не говоря о том, что очень хлопотно.

Содержание:

• Практическое руководство
• Ключевое правило: все фиксируем письменно
• Кому принадлежит дом?
• Проверьте качество жилья
• Польза «сарафанного радио»
• Какие расходы можно вычесть из арендной платы?
• Ремонтные работы
• Чья зона ответственности?
• Как подготовить текст договора аренды
• Коммунальные платежи как составляющая арендной платы. Прочие нюансы
• Какую сумму нужно вносить в качестве залога?
• Арендатор решил съехать; как сдать-принять жилье

Портал Emlaksayfasi представил советы арендаторам, на что обратить внимание при подборе варианта арендного жилья, на чем можно сэкономить и как не дать себя обмануть. Однако эти инструкции важны и собственникам – с той же целью: как обезопасить себя от арендаторов-мошенников, которые способны свести прибыль от вашей собственности на нет.

Особенно это критично для иностранцев, проживающих в Турции не постоянно и решивших сдать свою квартиру или дом, пока она простаивает. И уж тем более если речь о жилье, которое приобреталось с инвестиционными целями (арендный бизнес).

Не зная местных законов и правил, сориентироваться сложнее; поэтому TurkEstate и решил «познакомить» вас с тем, кто и что оплачивает в процессе проживания арендатора на территории арендодателя (коммунальные платежи, мелкий ремонт и т.д.), а также с базовыми принципами составления договора аренды позволит свести к минимуму «слепые пятна» и таким образом защититься от разного рода мошенников и так называемых «потребительских террористов».

Итак, на что следует обратить внимание при аренде жилья?

Практическое руководство

Поднимем несколько важных тем, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора аренды.

10 правил аренды жилья в Турции

Ключевое правило: все фиксируем письменно

Совет и арендатору, и собственнику:

Не забывайте оформлять любое касающееся аренды жилья соглашение в письменной форме. Если договор уже заключен – к нему в любой момент можно добавить дополнительное соглашение (приложение к договору). Приложений тоже можно быть сколько угодно.

Помните, что в случае возникновения конфликтной ситуации устные договоренности силы не имеют, а записанные аудиозвонки и переписку в соцсетях суд хоть и начал порой принимать во внимание, однако пока что в Турции это чаще исключение, чем правило.

Обе стороны должны иметь по экземпляру договора со всеми приложениями, и с «мокрой» печатью. Каждая страница договора должна быть подписана обеими сторонами.

Кому принадлежит дом?

Совет арендатору:

Очень важно, является ли человек, у которого вы снимаете дом, или человек, информация о котором будет указана в договоре аренды, настоящим владельцем (или совладельцем). Проверьте это перед заключением сделки.

Если человек, который сдает жилье, является законным представителем арендодателя, - убедитесь в корректности оформления доверенности.

В наши дни в Турции особенно участились случаи, когда жилье сдают «друг-брат-сват» собственника, демонстрируя подтверждения родства или близкой дружбы. А когда арендатор уже внес все платежи и переехал – тут появляются новые жильцы, которым сдал свою квартиру лично собственник.

В этом случае, как правило, всем сторонам приходится идти в суд, но к тому моменту уже и много денег вложено, и другие удачные варианты арендного жилья упущены.

Совет собственнику:

Если вы не сдаете квартиру лично, то позаботьтесь об оформлении доверенности на надежное лицо, которое будет представлять ваши интересы в Турции. Также всем сторонам будет спокойнее, если ваш представитель сможет по запросу арендатора дать ваши контакты для связи на случай, если тому понадобится уточнить какие-то вопросы напрямую. Хотя, конечно, если вы хотите, чтобы ваша собственность сдавалась, а вы о ней вообще не думали, можно все доверить посредникам: прямой контакт между владельцем и арендодателем при наличии доверенного представителя с соответствующими документами обязательным не является.

Проверьте качество жилья

Совет арендатору:

На что нужно обратить внимание? Подробно осмотрите квартиру или дом – так сказать, «физическое состояние». Есть ли что-то, что требует ремонта? В каком состоянии розетки, лампы и светильники; исправны ли они. Все ли в порядке с кранами на кухне и в ванной; с сантехникой. Не течет ли где-то вода; нормальное ли давление горячей и холодной воды; нет ли плесени в углах и на потолке; не бегают ли по полу муравьи.

В идеале неплохо бы проверить, как «чувствует» себя квартира в разные сезоны, в солнечную и ветреную погоду, – не слишком ли жарко, сыро, не перегревается ли квартира на верхнем этаже от крыши в летний период и т.д.; но это не всегда представляется возможным. В этом случае имеет смысл посоветоваться с соседями – жильцами других квартир в сите.

Совет собственнику:

Зная состояние своей квартиры, вы можете честно сообщить потенциальному жильцу о некоторых ее минусах. Заодно дав советы, как их избежать («летом в этой комнате жарковато, можем повесить жалюзи», или «если открыть все окна, постоянно держать кондиционер включенным не понадобится»).

Если арендатор почувствует к вам доверие, вам будет проще в будущем урегулировать какие-то спорные ситуации.

Польза «сарафанного радио»

Совет арендатору:

Если в доме, который вы собираетесь снимать, удастся поговорить с будущими соседями – отлично.

Во-первых, так удастся собрать намного больше информации о состоянии дома, стен, крыши, качестве работы управляющей компании; получить все нужные телефоны. Возможно, соседи вас даже предупредят о минусах той или иной квартиры, поскольку общались с жильцами, которые жили в ней до вас. Нелишним в этом случае будет и попытаться узнать, как долго жили предыдущие жильцы и почему решили переехать; чрезмерно часто меняющиеся и не живущие дольше нескольких месяцев квартиранты – серьезный «звоночек».

Также вы можете узнать, разрешено ли держать в сите домашних питомцев, и даже если разрешено – как к ним относятся другие жильцы: вдруг в комплексе есть «ненавистники» животных.

Ну и завести хороших знакомых в сите никогда не лишне.

К тому же после переезда так будет проще всего выяснить, как принято решать спорные ситуации, касающиеся обслуживания дома; где ближайшие магазины, хорошие пекарни, а также самые любезные продавцы. Не у всех жилых комплексов есть так называемые «общедомовые чаты», так что «сарафанное радио» с соседями – вещь незаменимая.

Совет собственнику:

То же самое пригодится и вам. А если завести друзей среди соседей, то живущие в сите помогут вам своевременно узнавать о неподобающем (допустим) поведении арендаторов. Им же при случае можно доверить запасные ключи от квартиры: во многих комплексах копия ключей есть у привратника-капыджи (на экстренный случай), но не во всех.

Какие расходы можно вычесть из арендной платы?

Если после переезда жильца в дом возникнут какие-либо сложности, связанные с функционированием квартиры или дома, он может покрыть их из своего кармана и вычесть из арендной платы: это его законное право.

Например, в таких случаях, как проблемы с водопроводом или поломка бойлера, арендатор может удержать потраченную на необходимый ремонт сумму и предоставив счета арендодателю, не спрашивая предварительного согласия: ведь в таких случаях дорога каждая минута.

Здесь важнее всего сам факт наличия счетов и чеков на понесенные расходы: если у арендатора на руках их нет, то арендатор не может требовать вычета этих расходов из суммы арендной платы, даже если «я сам поменял смеситель, я умею; поэтому мы заплатим в этом месяце на 200 лир меньше».

Домовладелец со своей стороны обязан производить необходимый ремонт по требованию арендатора. Если же он отказывается, либо же не соглашается на вычет, когда арендатор сам справился с ремонтом и предоставил все чеки, арендатор имеет право решить эту проблему в судебном порядке: суды всегда на стороне арендатора в таких вопросах.

Ремонтные работы

Совет арендатору:

Если что-то требует ремонта (косметический ремонт жилья в целом, или замена кранов, или розеток) – обязательно уточните это в договоре или приложении к нему: за чей счет работы будут производиться.

Если дополнительные финансовые вложения существенны (не просто «заменить перегоревшую лампочку»), то такое тем более нужно обязательно отразить в документах: кто будет заниматься ремонтом, в какой срок, кто это оплачивает. И если какие-то опции оплачивает арендатор – можно ли эту сумму зачесть в сумму аренды.

Потому что если вы заехали в квартиру, где что-то неисправно, а в документах это не было отражено – считается, что «сами сломали». И устранять поломку вам в любом случае придется за свой счет; либо получить вычет из депозита.

Совет собственнику:

Имея на руках подробное описание содержимого квартиры и состояния жилья, вам будет намного проще доказать, что именно было сломано жильцом, а не «так и было».

Совет обеим сторонам:

К договору лучше добавить фотоматериалы – фотографии объекта до заезда. Особенно это касается «проблемных» мест.

Кстати, очень важны «фотодоказательства» состояния кранов, розеток, светильников.

Таким образом, у вас будут веские аргументы в случае любого спора.

Чья зона ответственности?

Как правило, решение ключевых технических вопросов («засбоившая» электропроводка, замена сломавшегося бойлера, замена вышедшей из строя стиральной машины) – это зона ответственности арендодателя.

Но очень много вопросов попадают в категорию «спорных»: например, периодически появляющаяся плесень на стенах, что для курортных регионов зимой не редкость.

В любом случае, очень многие вопросы можно решить путем переговоров: иногда проще позволить арендатору заплатить меньшую сумму за месяц, с тем чтобы он сам все решил, чем возиться с ремонтом самому. Тем более, когда вы – иностранцы и в Турции не проживаете, а арендуют вашу собственность местные жители, которые хорошо знают и стройматериалы, и надежных подрядчиков.

Не забудьте: обеим сторонам очень важно записывать (письменно фиксировать), какие работы, когда именно и кем были произведены. Имеет смысл делать копии всех чеков (на покупку материалов, оплату работ и т.д.): оригиналы остаются у одной стороны (собственника или арендатора), копии – у другой.

Как подготовить текст договора аренды

Повторим еще раз: чтобы защитить права как арендодателя, так и арендатора, а также предотвратить споры в будущем, все детали, о которых обе стороны договорились, должны быть изложены в письменной форме. Особенно договор защищает от так называемых арендаторов-«потребительских террористов», которые знают множество способов угрожать либо давить на жалость и тем самым сводить суммы, которые они обязаны оплатить за аренду, чуть ли не к нулю.

В договоре прописываем: адрес арендуемого жилья (тип жилья и информация о владельце должны быть указаны полностью). Обязательно перепроверьте указанную в контракте информацию, чтобы и ID владельца\арендатора (данные паспорта и т.д.), и данные на дом совпадали.

Обязательно нужно уточнить, как, когда и в каком объеме вносится арендная плата. Сумма, за сколько месяцев вперед (помесячно? За квартал? За год вперед (такой формат все больше набирает популярность, но вносить плату за 12 месяцев авансом крайне не рекомендуем: случись что – ее будет очень сложно вернуть. – Прим.ред.)

Срок выплаты аренды также должен быть четко прописан: например, «5 числа каждого календарного месяца» или «с 5 по 10 число календарного месяца».

Обязательно нужно указать в договоре детали ставки повышения арендной платы. Напомним, при долгосрочных контрактах она пересчитывается ежегодно, и на месяц перезаключения не должна превышать официальный показатель. В октябре 2021 года это 16,42%. почти 16,5% – это довольно много: показатели предыдущих месяцев держались в пределах 14 с небольшим процентов.

Если при заключении договора аренды был внесен залог, это должно быть указано в договоре; вы должны отдельно и в деталях упомянуть:

• будет ли он возвращен, или зачтен как плата за последний месяц проживания;
• в каких случаях он не возвращается полностью и частично (например, в случае ремонта поврежденной мебели или техники; или невыполнения условия расторжения договора – например, арендаторы внезапно решили съехать через три недели после того как заехали).

По закону арендные платежи должны перечисляться либо в банк на счет арендодателя, либо на счет PTT (через почту). Поэтому номер счета собственника тоже надлежит указать в контракте.

Если же вы совместно с арендатором решили все-таки вести расчет наличными, уточните у юриста, насколько этот вариант корректен (законы в Турции меняются очень часто), и как обе стороны будут фиксировать факт передачи денег. Потому что на расписку разные судьи реагируют по-разному: для одних это – не доказательство, для других – бесспорное доказательство.

В итоге арендатор-«потребительский террорист» может сфабриковать расписку с вашей подписью о приеме оплаты за год вперед, а вы замучаетесь в суде доказывать, что ее писали не вы. Та же графологическая экспертиза в Турции весьма затратна.

Коммунальные платежи как составляющая арендной платы. Прочие нюансы

Следует решить, кто будет платить взносы и т.п.

Арендатор обязан нести эксплуатационные расходы, такие как отопление, освещение и вода, если иное не предусмотрено договором либо если иное не предусмотрено правилами сите.

Сторона, несущая расходы, должна предоставить копии документов, подтверждающих оплату, другой стороне по запросу.

Обязательное страхование от землетрясения в соответствии с законом должно покрываться владельцем дома (собственником).

Однако будет очень полезно указать в контракте, как и кем будут покрываться такие расходы, как айдат, электричество и вода. Например, что все берет на себя собственник, а у арендатора «голова не болит». Или наоборот: арендатор оплачивает айдат и суммы по счетчикам, отчитываясь перед арендодателем ежемесячно.

Соответственно, можно прописать в договоре, что в дополнение к сумме за проживание арендатор оплачивает воду и электричество; тогда вам или вашему представителю нужно будет регулярно проверять факт оплаты счетов жильцом либо брать с жильца соответствующие суммы, чтобы оплачивать коммуналку самому.

С неоплатой за коммуналку в Турции строго: электричество могут отключить буквально за день.

Срок действия договора аренды и статьи о ремонте дома арендатора также являются деталями, которые необходимо уточнить в тексте.

Если у арендованного дома есть долги, такие как взносы, вода, электричество, природный газ, за прошлый период (то есть от бывшего арендатора), собственник должен добавить пункт о том, что эти долги не «падают» на нового арендатора.

Какую сумму нужно вносить в качестве залога?

Депозит – временная гарантия, предоставляемая для компенсации возможных повреждений арендованного дома в период после окончания периода аренды в обмен на обязательства по аренде.

Размер депозита юридически ограничен законодательством Республики Турция и не может превышать арендную плату за 3 месяца.

Может ли арендатор засчитывать залог как последний договор аренды? Хотя такая ситуация не вполне соответствует букве закона, иногда арендатор, который считает, что с ним поступили несправедливо, может не платить последнюю арендную плату и попросить арендодателя вычесть из арендной платы на том основании, что он не сможет получить свою депозит обратно.

Однако в обычных условиях арендатор не может потребовать засчитать залог в качестве арендной платы; это решается только по соглашению сторон, если владелец жилья не против.

Ну а если у жилья имеются повреждения, то в дополнение к удержанию депозита домовладелец может потребовать от арендатора выплаты за ущерб ремонту, мебели, оборудованию и т.д. В случае неуплаты арендодатель имеет право подать иск в суд.

Арендатор решил съехать; как сдать-принять жилье

Советы арендатору:

Рекомендуем привести квартиру в порядок и устранить мелкие поломки вроде треснувшей розетки. Иначе сумма, которую владелец пожелает вычесть из депозита, может превышать эти затраты, и намного.

Чем лучше состояние сдаваемого жилья, тем выше шанс получить свой депозит назад в целости и сохранности, без вычетов.

Сфотографируйте состояние дома, состояние светильников и последние показания счетчиков; перешлите это все собственнику (или передайте фотографии).

Когда он с ними ознакомится – сравните фото «до» и «после» и составьте акт сдачи-приемки жилья.

Определите, нужно ли что-то компенсировать (в смысле ущерба). Если обе стороны согласны – составьте официальный документ, где будет обозначено, какую сумму владелец жилья вам перечислит после того, как затраты будут вычтены из депозита.

Если между собственником и арендатором есть несогласия – тоже составьте письменный документ; приложите фотографии «спорных моментов».

Советы арендодателю:

Все эти советы тоже актуальны – со своей стороны.

Уточним, что следование представленному выше «плану действий» способно ощутимо обезопасить вас от недобросовестных партнеров (арендаторов или арендодателей) еще на стадии оформления всех этих документов и списков: видя, что вторая сторона подходит к вопросу крайне тщательно и все фиксирует, мошенники скорее всего предпочтут не связываться.