Летний сезон в Турции уже почти в разгаре. Есть и хорошие новости: окончательное снятие всех коронавирусных ограничений, отмена ПЦР-кодов и т.д. Однако с июня также несколько перестроится система получения гражданства за жилье: с 13 июня 2022 года минимальная сумма для покупки жилой недвижимости с правом оформления турецкого паспорта по ускоренной процедуре составит уже $400 000.
Цены на жилье продолжают расти – и на продажу, и на аренду. Как с этим обстоят дела в крупнейших городах и особенно на Анталийском побережье, остающемся самым популярным пляжным регионом и одним из ключевых инвестиционных направлений, уступающим разве что Стамбулу и Анкаре?
Содержание:
- Самые дорогие районы Антальи
- «Победители» в других «номинациях»
- Аренда жилья в Анталье: май 2022
- Что с Аланьей?
Профильный портал аналитики цен на недвижимость Endeksa представил провинции с самым большим количеством сделок по продаже жилья и самым высоким ростом арендной платы. Итак, вот они.
Последние девять лет наилучшие показатели по продаже жилой недвижимости демонстрируют Стамбул, Анкара, Измир и Анталья. Кстати, именно Анталья очень часто оказывается на втором месте, отставая лишь от крупнейшего турецкого мегаполиса.
Какие районы входят в тройку лидеров по продажам на территории этой провинции?
Первые три места заняли Кепез, Аланья (которая, возможно, скоро будет выделена в отдельную провинцию) и Муратпаша.
На эти три района за минувший год пришлось 69% сделок на территории провинции. Из них:
- 27% – на Кепез;
- 23% – на Аланью;
- 19% – на Муратпашу.
Самые дорогие районы Антальи
Наиболее дорогостоящим оказался престижный городок и любимец отдыхающих из Европы Каш. По озвученным Endeksa официальным данным, средняя стоимость 1 м² жилой недвижимости на продажу здесь составляет 26 899 TL, а средняя цена за единицу жилья – 5 272 204 TL. За год прирост в цене у Каша составил сразу 127%.
На втором месте по дороговизне на территории провинции Анталья оказалась территориальная единица Коньяалты. Средняя цена за квадратный метр тут равна 19 840 TL, а средняя цена за единицу жилья – 2 599 040 TL. В Коньяалты прирост цен составил 207% за последний год.
Третье место занял один из самых любимых нашими соотечественниками курорт Кемер: здесь средняя цена за «квадрат» составила 18 588 TL.
Что касается кварталов и прочих более мелких территориальных объединений, чем районы, то по данным на апрель 2022 года районами с самой высокой продажной ценой оказались:
- Кушкавагы (на территории Коньяалты): цена «квадрата» здесь в полтора раза выше, чем в среднем по Коньяалты, – 41 414 TL;
- поселок Калкан на территории Каша. Тоже курортный и тоже очень популярный, например, среди англичан, хотя последние годы его по достоинству оценили и состоятельные россияне. В Калкане средняя цена за 1 м² даже выше – 30 714 TL за «квадрат»;
- ну, и третий «призер» – Исламлар – 25 750 TL за 1 м² жилой недвижимости.
«Победители» в других «номинациях»
Согласно официально опубликованным данным, выяснилось, что:
- районом с самыми высокими показателями продажи жилья «из вторых рук» оказался снова Муратпаша (83%);
- на территории Муратпаши средняя цена за «квадрат» жилья составила 10 928 TL, а средняя цена за единицу жилья – 1 475 280 TL. Цены на квартиры и дома в этом районе выросли на 171% за год;
- самый «ценный» квартал в районе Муратпаша на данный момент – Шириньялы, где цена 1 м² превысила 20 тысяч (20 029 TL);
- новостроек больше всего приобретали в Газипаше – районе, где находится одноименный аэропорт, куда прибывают направляющиеся на курорт Аланья рейсы (53%);
- наибольшее количество продаж жилой недвижимости за минувший год пришлось на Кепез (средняя цена за 1 м² в этом районе составила 7394 TL, средняя цена за единицу жилья – 850 310 TL; цены на жилье здесь выросли на 156% за последний год);
- самым дорогим кварталом в Кепезе стал Дуаджи – 14 678 TL за один «квадрат»;
- средняя цена за 1 м² жилья в Аланье составила 14 632 TL, средняя цена за единицу жилой недвижимости – 1 770 472 TL;
- в Аланье – фаворите россиян – самым востребованным и дорогим районом оказался Каргыджак – 18 189 TL за 1 м².
Комментируя полученные данные, партнер-основатель Endeksa и генеральный директор Гёркем Огют заявил: «Хотя Анталья является лишь пятым по величине городом Турции по численности населения, по продажам жилья она занимает четвертое место, опережая более крупный мегаполис, Бурсу. Спрос, зафиксированный извне (из-за пределов провинции), тоже сказывается: в связи с тем, что Анталья находится непосредственно на береговой линии, то именно эта провинция – излюбленное место для покупки «дач» и летних домиков среди инвесторов-иностранцев. Когда мы оцениваем долю продаж жилья зарубежным покупателям, в общем объеме продаж Анталья сейчас занимает первое место с долей в 23%: почти каждая четвертая резиденция здесь реализуется именно инвесторам – гражданам других государств. А еще Анталья, насколько можно судить по подтвержденным данным, входит в топ-5 населенных пунктов, продемонстрировавших самый большой прирост в стоимости жилья на территории Турции».
Согласно нашим сводкам за апрель, годовой прирост цен на аренду также выше всего. И есть все основания полагать, что этот рост еще усилится; по крайней мере таковы прогнозы Гёркема Огюта.
Аренда жилья в Анталье: май 2022
В провинции – фаворите отдыхающих Анталье арендная плата увеличилась на 278,61% только за последний год.
Согласно официально объявленным данным по итогам апреля 2022 года (анонсированным в мае), средняя арендная плата за 1 м² составляла 78,21 TL, средняя арендная плата за единицу жилья (квартиру) сравнялась с 8604 TL. Срок окупаемости жилья в Анталье на данный момент зафиксирован на уровне 17 лет.
Учитывая произошедшие за последние 12 месяцев политические и, как следствие, экономические изменения, Анталья стала провинцией с самым высоким ростом арендной платы на территории всей Турции.
Причем приведенные цифры – так называемые официальные данные: на практике показатели намного выше. Одной из ключевых причин тому является противостояние РФ и Украины, про что мы уже писали. С конца февраля текущего года началась массовая иммиграция в Анталью, Аланью и окрестности, облюбованные как идеальное место для того, чтобы «пересидеть» смутный период, а по возможности и остаться здесь на годы.
Анталья и без того каждый сезон принимает миллионы путешественников, но теперь изрядный их процент прибывает с целью «осесть».
В итоге граждане и Украины, и РФ выкупили либо массово арендуют квартиры. Наибольшим спросом пользуются районы Коньяалты, Лиман, Хурма, Сарысу и Муратпаша Лара.
Мало того что спрос высок, так цены выросли еще и благодаря посредничеству иностранных резидентов, проживающих в Анталье. Российско-украинский «спрос» более платежеспособен; в результате некоторые арендодатели даже пытаются сдавать жилье исключительно иностранцам. В итоге цены на аренду выросли к апрелю вчетверо, а сейчас уже и впятеро. Более того: «в 5 раз» – показатель не за год, а всего лишь за неполных три месяца с начала вооруженного конфликта между двумя странами.
Квартиры, которые раньше можно было снять за 2000–3000 TL, за них хозяева теперь просят по 15–20 тысяч TL в месяц. Причем наличными, и к тому же с предоплатой за полгода, а то и за целый год.
Больше всего риэлторы, а также местные власти обеспокоены тем, что если можно установить какие-то правила для турков, то контролировать цены, по которым жилье сдают сами иностранцы (которые его уже приобрели) своим соотечественникам – людям одной с ними национальности и говорящих с ними на одном языке – практически невозможно, посетовал председатель Анталийской палаты риелторов и предпринимателей Исмаил Чаглар.
Впрочем, власти намерены все-таки вмешаться. В частности, регулировать арендные тарифы уже на государственном уровне, следя за тем, чтобы они не превышали инфляцию, либо возводить дополнительное муниципальное жилье, которое будет сдавать только сам город и по официальным фиксированным cтавкам.
Ну и чуть ранее мы сообщали, что собственников тоже могут начать штрафовать за попытки сдавать имеющиеся у них квартиры и дома только иностранцам.
Исмаил Чаглар настаивает, что нужно увеличить количество рейдов с проверками на эту тему: «Хотя каждый район Антальи пользуется спросом, местами с самым высоким ростом арендной платы сейчас являются районы Лара и Коньяалты. По сравнению с прошлым годом тарифы здесь поднялись на 300%. Я постоянно думаю о положении наших студентов, а также молодежи, вступающей в брак и не располагающей большим бюджетом; кто-то должен сказать «стоп». Потому что неконтролируемый рост арендных ставок наносит ущерб всему нашему государству».
На данный момент самая низкая арендная плата в Анталье, которую вообще можно разыскать, начинается с 3000–4000 TL и может доходить до 40 тысяч TL в месяц в зависимости от района, а также качества жилья.
Причем, когда политико-экономическая ситуация нормализуется, украинцы могут вернуться к себе на родину. Этот процесс уже начался в Европе – многие возвращаются. И непомерные цены ударят по собственникам бумерангом: они уже не смогут найти арендаторов по своим ставкам, а репутацию себе к тому моменту уже испортят как собственники, повышающие цены чуть ли не каждый месяц.
Идя на поводу у своей жадности, владельцы квартир выселяют долгосрочных арендаторов, платящих по несколько тысяч лир, и вместо них берут иностранцев, готовых выкладывать по 10, 15, 20 тысяч TL в месяц. «Цена одной резиденции не может быть 25 тысяч TL в месяц, даже в высокий сезон, – говорят они. – Что потом станут делать хозяева, «выигравшие» в деньгах за 5–6 месяцев, когда иностранцы разъедутся? Они уедут – мы останемся».
Мерт Айдоган, который уже 20 лет работает агентом по недвижимости в Хурме, заявляет: «Этот набухший "пузырь домовладельцев" определенно лопнет в ближайшее время».
Так что власти собрались вмешаться очень вовремя.
Ну а россиянам, уже имеющим жилье в Турции, – тем, кто сам его сдает, – рекомендуется выставлять тарифы с оглядкой на вновь вводимые властями правила и нормативы, следя за новостной повесткой.
Что с Аланьей?
В Аланье, которая расцветает к новому туристическому сезону, ситуация примерно такова: цены на аренду сейчас сродни анталийским, квартиры «стартуют» от 6000 TL. Те из местных жителей, у кого не было квартир под сдачу, предпочли переселиться на несколько месяцев к родственникам либо уехать в деревню, чтобы иметь возможность «снять сливки» – основательно подзаработать за несколько месяцев сложившейся нестабильной ситуации. На меблированные квартиры сейчас цена уже не меньше 12 тысяч TL, и цены растут по мере того, как жилье «приближается» к морскому берегу и/или центру Аланьи.
Конкретно в Аланье есть еще одна проблема, заметно сказавшаяся на нехватке свободного жилья в аренду. Агент по недвижимости Дурмуш Озген сообщает, что в рамках проекта преобразования городов сколько-то домов было снесено, а вместо них (поскольку Аланья неимоверно популярна среди туристов из-за границы, приезжающих надолго в том числе) понастроено жилье «мелкой нарезки», так называемые половинные квартиры – дома площадью порядка 45 м², которые вполне устраивают иностранцев, но в которых не очень охотно селятся турки, привыкшие к гораздо большим площадям, особенно когда речь идет о семье. Что еще больше усугубляет «арендный кризис» конкретно в этом городе и его окрестностях.
Зато перед желающими приобрести жилье открываются вполне радужные перспективы: цены продолжают расти, новые ЖК в Аланье строятся один за другим – девелоперы осваивают районы чуть подальше от моря, но зато в окружении лесов, дарящих прохладу. В местном климате, летом порой чрезмерно жарком, это большой плюс.
Жилье за последний год здесь подорожало, по оценкам местных экспертов сферы недвижимости, на 70%. И будет дорожать и дальше. Ограничения по переводу денег за границу для россиян уже заметно ослаблены. Ну, а надежды на превращение Аланьи и окрестностей в самостоятельную провинцию позволит проще, быстрее и чуть ли не в пешей доступности проводить все необходимые процедуры по оформлению и «обычного» гражданства по ТАПУ (праву владения недвижимостью) на общих основаниях. Разумеется, если они соблюдены.