Рост цен на жилье в Турции настолько стремителен, что к ситуации на строительном и девелоперском рынке в ней все внимательнее присматриваются международные аналитики.
Республика недавно стала лидером по приросту арендной платы в Европе. Стоимость «турецкого квадратного метра» в долларах все чаще мелькает в общемировой статистике; и, как оказалось, элитные резиденции здесь уже догоняют по цене апартаменты в Майами.
Но обо всем по порядку.
$624 – стоимость «квадрата» в Турции. В США дешевле? А в Великобритании?
Увеличение стоимости жилья на территории Турции в долларовом эквиваленте на момент написания статьи составило 43% за четыре года: один квадратный метр подорожал с $436 до $624.
Особенно подскочили цены к началу весны 2022-го. В Стамбуле же стоимость «квадрата» поднялась в среднем до $999 (а на момент публикации статьи, возможно, и больше). Причем в центральных районах мегаполиса, по данным стамбульской компании по оценке недвижимости İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD), ставка за квадратный метр выросла до $1600. А в проектах элитного жилья, включая брендированные комплексы, – до $3000, например, в Умрание.
Так что сравнение турецких цен с расценками на жилье в Майами в смысле цифр вполне оправдано. Хотя генеральный менеджер TSKB Gayrimenkul Değerleme считает, что нелогично сравнивать мегаполис с американскими «курортными задворками»: «Майами – далеко не первый по значимости город США. Это летний район с преимущественно малоэтажной застройкой. Стамбул же – чуть ли не столица Турции, финансовый центр, мегаполис с изобилием работающего населения. В этом отношении было бы точнее сравнить Стамбул с Нью-Йорком».
Так что, по мнению специалистов, сопоставлять цены на «квадратные метры» в Майами и в том же Умрание не вполне корректно, ведь в Умрание речь идет о так называемом «фирменном» (брендированном) жилье, «…потому что где бы вы ни построили брендированную резиденцию, цена низкой не будет».
Тем не менее эксперт признает, что действительно стоимость жилья здесь на небольшую по метражу квартиру cоставит порядка 2 млн турецких лир (TL), что по нынешнему курсу $137 тысяч.
Ахмет Бююкдуман, один из основателей и управляющих партнеров İstanbul Gayrimenkul Değerleme, также счел нужным прокомментировать нашумевшую новость про «Стамбул–Майами»: «Цены на брендированные резиденции в Умрание действительно высокие. Жилье площадью 200 м² обойдется в 7–8 млн TL или в cумму от $470 тысяч до $540 тысяч. 100-метровые же квартиры достигают стоимости $300 тысяч».
В Майами же в анонсах сайта недвижимости Zillow, данные которого и стали инфоповодом для публикации, цена некоторых резиденций равна $430 тысячам. Хотя многие брендированные квартиры все же подороже: порядка $650 тысяч.
Таким образом, исходное сравнение сложно назвать безосновательным. Игроки рынка заинтересовались; сравнили цены и с британскими.
Директор продающего жилую недвижимость в Великобритании стамбульского агентства Исмаил Гюркан рассказал, что брендированная квартира с одной спальней и одной гостиной в Манчестере в одном из ключевых деловых районов города обойдется в 175 995 фунтов стерлингов. На эти деньги в стамбульском районе Фикиртепе можно купить либо отличную резиденцию 3+1, либо сразу две квартиры 1+1 и получать «гарантированную» (по мнению эксперта) арендную плату в 47 тысяч TL в месяц, что составит в пересчете по нынешнему курсу 2499 фунтов стерлингов.
Да, цены на аренду в Стамбуле высоки: нередка ставка в 50 000 TL в месяц. Но эксперт почему-то не упоминает, насколько сложно найти желающих снять даже высококлассную резиденцию по такой цене. Пусть и в крупнейшем мегаполисе Турции, где много деловых людей с хорошей зарплатой. Так, на днях в турецком сообществе в соцсетях подписчиков возмутил пост с рекламой жилья – квартира 1+1 в Анталье (где и без того съем жилья за последнее время подорожал вчетверо) предлагалась за $1000 в месяц.
Даже за недвижимость в элитном комплексе, расположенном в хорошем районе, это очень много, и местные жители считают такую арендную ставку непомерной. Подписчики группы даже грозились пожаловаться в налоговую, чтобы проверить, достается ли что-нибудь государству с таких сумм, а заодно местным представителям власти, чтобы те наконец-то начали осаживать владельцев жилья, поднимающих цены на аренду день ото дня.
Десятки тысяч покупателей успешно получили гражданство
Газета Dunya со ссылкой все на того же эксперта Ахмета Бююкдумана, давшего оценку объемам покупки жилья иностранцами, пишет: «Число людей, получивших гражданство путем покупки жилья в Турции, составляет 20 тысяч за 4 года в период с 2018 по 2021 год. Это порядка 5000 человек ежегодно».
Количество жилой недвижимости, проданной застройщиками иностранцам на территории Турции за тот же период, составило 185 тысяч единиц.
Напомним, средний чек за приобретаемую инвесторами из других стран недвижимость стабильно рос и несколько месяцев назад дошел почти до $200 тысяч, лишь на 20% не достигая «порога ускоренного гражданства», на тот момент равнявшегося $250 тысячам. Согласно недавней корректировке минимальной суммы, теперь турецкое гражданство по ускоренной процедуре будет предоставляться только при покупке жилья на сумму $400 000 и выше с момента вступления в силу упомянутого постановления. Напомним, на правительственном уровне сумма уже утверждена.
Но и те иностранцы, что располагают гораздо меньшими суммами, продолжают активно интересоваться покупкой турецкого жилья, поскольку в связи с политическими событиями и притоком в страну желающих провести здесь от нескольких месяцев до нескольких лет, как минимум, выдача туристических карточек ВНЖ (вид на жительство), основанием для которых является долгосрочная аренда недвижимости, ограничена.
На самом деле дело не в дополнительно вводимых лимитах, а в резко увеличившемся количестве иммигрантов: по закону число обладателей временных ВНЖ в любом регионе не должно превышать 20%. А теперь приезжих кое-где гораздо больше.
Отказывать же в выдаче ВНЖ другого типа (по браку, по ТАПУ) при правильно оформленных документах и отсутствии у заявителя нарушений не положено.
ВРЕЗ
По данным на конец 2021 года, проживающее на территории Турции иностранное население составило 1 792 036 человек.
На первом месте, по озвученной TÜİK статистике, оказался Иран – 322 тысячи человек. На втором – Афганистан (183 тысячи), на третьем – Ирак (128 тысяч). Туркменистан, Сирия, Германия, Узбекистан, Азербайджан, РФ и Казахстан также вошли в первую десятку.
В этих подсчетах не фигурировали иностранцы, имеющие менее чем трехмесячный по сроку вид на жительство либо другие позволяющие краткосрочное пребывание документы, а также сирийцы, находящиеся в стране со статусом временной защиты.
Согласно этим данным, иностранное население в Турции увеличилось на 458 626 человек по сравнению с 2020 годом.
Больше всего граждан других государств сконцентрировалось в Стамбуле. Население крупнейшего турецкого мегаполиса к началу 2022 года увеличилось на 378 448 человек по сравнению с предыдущим годом и достигло 15 840 900 человек.
Если в 2020 году численность иностранцев-резидентов в Стамбуле составляла 450 854 человека, то в 2021 году их число выросло до 740 954.
На втором месте Анкара, где проживает 173 264 иностранца; на третьем курортная столица Анталья – 136 946 человек.
Бурса, Самсун, Мерсин, Измир, Ялова, Конья и Сакарья входят в первую десятку провинций с наибольшим числом временных или постоянных резидентов, имеющих гражданство другой страны.
Несколько иные данные, впрочем, предоставляет местная иммиграционная служба (Göç İdaresi Başkanlığı). Возможно, потому что она могла учитывать ВНЖ другой длительности.
Так, иммиграционная служба сообщает, что с 2005 года число иностранцев с видом на жительство в Турции увеличилось на 641% (в 2005-м их было 178 964). По данным службы, 53% иностранцев проживают в Стамбуле, где их число равно 703 804 человека по последним подсчетам. На втором месте уже Анталья (126 310 человек), а на третьем Анкара (100 929 человек). Также большое число иностранцев отмечено в Измире, Бурсе, Мерсине, Ялове и Самсуне.
Результат же таков, что для более-менее стабильной гарантии получения ВНЖ многие иностранцы предпочитают приобрести жилье в Турции хотя бы в ипотеку.
Только за последние 5 лет вид на жительство получили 1,4 млн человек. Под так называемой политической защитой всего 3,9 млн иностранцев, из них 3,6 млн – сирийцы, находящиеся на территории государства как беженцы (см. выше). В один только Стамбул прибывает миллион нетуристов каждый квартал. Плюс «рабочая миграция»: пополнение проживающих на территории Турции работников.
Все перечисленное подталкивает цены к росту на десятки процентов и на покупку, и на съем жилья. И никак не упрощает получение туристических ВНЖ. Так что, повторимся, одним из ключевых способов для иностранца оставаться в Турции столько, сколько захочется, является именно приобретение жилой недвижимости – неважно какой итоговой стоимости.
Помешает ли иностранцам новый «минимум для гражданства» в $400 000?
Партнер-основатель и генеральный директор Endeksa Гёркем Огют напомнил, что в 2018 году, как только финансовый порог для получения турецкого гражданства по ускоренной процедуре был снижен вчетверо (с $1 млн до $250 тысяч), объем сделок с иностранцами резко подскочил до 39 663 сделок за год в сравнении с 22 234 сделками в предыдущем, 2017-м. В 2019 году состоялось почти 45,5 тысячи сделок, а в 2021-м был побит исторический рекорд – 58 576 продаж.
По данным на декабрь 2021 года доля иностранцев была равна 3,9% от общего числа покупателей; но в первые же месяцы 2022-го она вплотную приблизилась к 5%. Напомним, в 2021 году по всей Турции состоялось 1,492 млн жилищных сделок. Объем же продаж иностранцам вырос на 43,5% по сравнению с предыдущим годом.
Больше всего жилья иностранцы приобретают в Стамбуле, Анталье и Анкаре. В феврале доля сделок с иностранцами в Стамбуле составила 10% от общего их числа в городе.
Самые востребованные у иностранцев провинции и цены на жилье в них
В таблице можно найти подробные данные о продажах жилья в Турции по итогам марта 2022 года. Систематизировал их аналитический портал Endeksa.com, анализирующий цены на недвижимость на территории всей Турции.
Стоимость недвижимости в топ-10 провинций с наибольшим количеством сделок купли-продажи жилья с иностранцами
| Провинция | Количество продаж жилья иностранцам в марте 2022 г. | Общее количество продаж жилья в марте 2022 г. | Доля сделок с иностранцами в общем объеме продаж, % | Средняя стоимость продажи квадратного метра в марте 2022 г. (TL) | Средняя цена за единицу недвижимости в марте 2022 г. (TL) | Прирост в цене за год | Срок возврата инвестиций (в годах) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Стамбул | 2245 | 23 974 | 9 | 12 102 | 1 452 250 | 147,18% | 17 |
| Анталья | 1434 | 6364 | 23 | 9861 | 1 232 625 | 147,83% | 16 |
| Анкара | 347 | 12 609 | 3 | 5352 | 722 520 | 116,16% | 17 |
| Мерсин | 229 | 3666 | 6 | 6172 | 925 800 | 158,85% | 24 |
| Бурса | 174 | 4918 | 4 | 6328 | 854 280 | 114,15% | 25 |
| Ялова | 159 | 1407 | 11 | 6558 | 852 540 | 115,02% | 22 |
| Измир | 132 | 8051 | 2 | 9448 | 1 228 240 | 118,65% | 20 |
| Самсун | 147 | 2333 | 6 | 5992 | 838 880 | 120,38% | 26 |
Ключевые выводы:
- Как можно видеть, в марте Анталья стремительно вырвалась вперед по количеству продаж жилья гражданам других государств: почти каждое четвертое жилье (23%) было приобретено ими именно здесь.
- Стамбул практически сохранил показатели февраля (9%), однако уступил 2% Ялове (11% сделок с иностранцами из общего количества продаж). Всего на 1% отстает от Стамбула Трабзон (8%).
- Самая дорогая средняя цена за жилье держится сейчас в Стамбуле, Анталье и Измире: больше 1,2 млн TL.
- Средняя стоимость 1 м² во всех топ-10 провинций не опускается ниже 5000 TL.
- Cамый быстрый возврат инвестиций в Анкаре, Анталье и Стамбуле; самая «долгоиграющая» из провинций топ-10 пока Трабзон.
Теперь давайте посмотрим на количество продаж иностранцам и динамику в объеме сделок за последние 9 лет:
- 2013 год – 12 181 сделка;
- 2014 год – 18 959 сделок;
- 2015 год – 22 830 сделок;
- 2016 год – 18 189 сделок;
- 2017 год – 22 234 сделки;
- 2018 год – 39 663 сделки;
- 2019 год – 45 483 сделки;
- 2020 год – 40 812 сделки (спад из-за пандемии);
- 2021 год – 58 576 сделок.
Изменение за период 2013–2017 годов составило 63%, а за период 2017–2021 годов – сразу 163%.
С учетом приведенных данных, выводы о перспективах спроса на квартиры и дома в Турции со стороны зарубежных инвесторов легко сделать самостоятельно, как и о том, будут ли повышаться в дальнейшем цены на жилую недвижимость с учетом столь интенсивного увеличения спроса.
