Стамбул по-прежнему занимает лидерские позиции

К концу весны и особенно летом текущего года количество продаж недвижимости в Турции постепенно начало увеличиваться, при этом повышенным интересом со стороны инвесторов пользуется именно Стамбул, как крупнейший мегаполис страны.

Содержание:

• Объем продаж и цены
• Цены на аренду
• Прогноз динамики рынка недвижимости Стамбула

Объем продаж и цены

Рассмотрим свежую статистику.
Итак, в мае 2024 года в Стамбуле реализовано 18 814 единиц жилья, в июне – 13 025, в июле – 19 047.

Детальная информация о количестве продаж по районам города:

К сожалению, детальная статистика за июль пока публично не анонсирована.

Теперь поговорим о текущей ситуации на рынке недвижимости мегаполиса.

• За последние 12 месяцев цены на жилье в Стамбуле выросли на 36,62%. Средняя стоимость типовой квартиры (в мегаполисе метраж – 114 м²) составляет в настоящее время 139 921 $.
• Средний срок окупаемости вложений в недвижимость в крупнейшем турецком городе – 14 лет.
• Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости, выставленной на продажу в Стамбуле, по состоянию на конец июля 2024 года составляет 1 227 $.
• Если рассматривать усредненную стоимость 1 м², то самые дорогие районы сейчас: Cарыер (3 408 $), Бешикташ (3 320 $), Кадыкёй (2 807 $), Бейкоз (2 743 $).
• Районами с самой быстрой окупаемостью по состоянию на конец июля 2024 года являются Адалар, Эсеньюрт, Кагитхане, Эйюпсултан, Фатих.
• Дольше всего жилье будет окупаться в районах Бейкоз, Бешикташ, Бакыркёй, Кадыкёй, Сарыер (в силу очень высоких цен).

Как вернуть деньги максимально быстро, не прибегая к перепродаже и не играя на разнице между строящейся и готовой к заселению недвижимости? Путем сдачи в аренду. На «туристической аренде» (на короткий срок) сейчас останавливаться не будем: да, она приносит намного больше денег, являясь при этом относительно хлопотной, и для легальной сдачи апартаментов нужны дополнительные документы. У собственника или компании, представляющей его интересы, в обязательном порядке должна быть соответствующая лицензия. Хотя сложно – не значит «невозможно». Тем не менее, расскажем о более простом варианте – долгосрочной аренде.

Цены на аренду

Рентный бизнес в Турции стал намного более привлекательным, с учетом отмены максимального повышения арендной ставки на 25%, действовавшего до 1 июля 2024 года. После аннуляции этого правила цены на аренду взлетели по всей стране на 30–60%, а в отдельных наиболее востребованных районах, в Стамбуле в том числе, – до 65%.

Аналитики представили пересчитанные (с поправкой на инфляцию) данные. Публикуем новые средние арендные ставки по районам, при этом уточним, что в престижных ЖК с хорошей инфраструктурой они могут быть намного выше.

• Бешикташ: с 1 июля ставки поднялись с 48 000 TL (1 414 $) до 79 000 TL (2 328 $).
• Башакшехир: с 35 000 TL (1 031 $) до 57 000 TL (1 680 $).
• Бейликдюзю: с 25 000 TL (737 $) до 41 000 TL (1 208 $).
• Фатих: с 25 000 TL (737 $) до 41 000 TL (1 208 $).
• Эйюп: с 30 000 TL (884 $) до 49 000 TL (1 444 $).
• Эсеньюрт: с 28 000 TL (825 $) до 46 000 TL (1 356 $).
• Ускюдар: с 40 000 TL (1 178 $) до 66 000 TL (1 945 $).
• Кадыкёй: с 35 000 TL (1 031 $) до 57 000 TL (1 680 $).
• Сарыер: с 55 000 TL (1 621 $) до 90 000 TL (2 652 $).
• Бакыркёй: с 48 000 TL (1 414 $) до 79 000 TL (2 328 $).
• Бейоглу: с 50 000 TL (1 473 $) до 82000 TL (2 416 $).
• Арнавуткёй: с 26 000 TL (766 $) до 42 000 TL (1 238 $).
• Чаталджа: с 25 000 TL (737 $) до 41 000 TL (1 208 $).
• Санджактепе: с 10 000 TL (295 $) до 16 000 TL (471 $).
• Силиври: с 18 000 TL (530 $) до 29 000 TL (855 $).
• Султанбейли: с 15 000 TL (442 $) до 24 000 TL (707 $).

С точки зрения самой высокой арендной платы в Стамбуле на первом месте – Сарыер, далее идут Бешикташ, Бакыркёй, Кадыкёй и Бейоглу. Районы Эйюп, Фатих и Ускюдар также входят в список наиболее дорогих в плане аренды жилья.

Зато в Санджактепе, Силиври, Султанбейли, Арнавуткёе, Курткёе и Чаталдже можно найти относительно недорогие апартаменты.

Дефицит жилья стал самой большой проблемой мегаполисов Турции, и свободных квартир в Стамбуле сейчас тоже очень мало. И это при том, что средняя стоимость аренды по городу – 20 000 TL, или 589 $ (по курсу на момент написания статьи).

Итак, вот весь ассортимент доступного для заселения жилья (на конец июля 2024 года):

• Чаталджа – 71 резиденция
• Султанбейли – 296
• Султангази – 321
• Байрампаша – 340
• Шиле – 345
• Гюнгёрен – 376
• Эсенлер – 389
• Зейтинбурну – 512
• Арнавуткёй – 514
• Силиври – 530
• Газиосманпаша – 607
• Тузла – 761
• Чекмекёй – 806
• Санджактепе – 806
• Багджылар – 941
• Бейоглу – 956
• Бююкчекмедже – 1010
• Фатих – 1035
• Бейкоз – 1075
• Бакыркёй – 1095
• Аташехир – 1194
• Картал – 1197
• Авджылар – 1223
• Умрание – 1291
• Мальтепе – 1388
• Эюпсултан – 1461
• Бейликдюзю – 1556
• Пендик – 1570
• Ускюдар – 1600
• Кючюкчекмедже – 1698
• Башакшехир – 1672
• Бахчелиэвлер – 1257
• Кадыкёй – 1770
• Бешикташ – 2082
• Кяытхане – 2086
• Шишли – 2620
• Сарыер – 2886
• Эсеньюрт – 3591

Что с динамикой? Если 5 лет назад, в 2019 году количество жилых единиц на продажу в Стамбуле составляло 149 474, то в 2024 году это 129 081. По аренде: в 2019-м число предлагаемых лотов соответствовало 44 627, в 2024-м (на момент подсчетов) – это 37 717.

Прогноз динамики рынка недвижимости Стамбула

Макроэкономические факторы, такие как уровень инфляции, процентные ставки и обменные курсы, оказывают прямое влияние на цены на недвижимость и покупательскую способность. Без сомнения, стоимость жилья в крупнейшем турецком мегаполисе продолжает повышаться, хотя, возможно, и не столь быстрыми темпами, как раньше.

Предложение – ассортимент доступного жилья – в Стамбуле увеличивается с появлением все новых и новых проектов. Однако спрос остается на постоянно высоком уровне из-за стабильного роста населения и миграции как внешней (из-за рубежа), так и внутренней (между турецкими провинциями).

Особой популярностью пользуются качественно отремонтированные резиденции в районах, близких к центру города, а также новые проекты в развивающихся (в том числе спальных) частях мегаполиса. Самый высокий спрос на апартаменты, расположенные близ новых станций метро и остановок трамвая.

Появление экологически чистых зданий привлекает внимание инвесторов. Не последнюю роль тут играют и технология «умный дом», и энергоэффективность, и прочие принципы устойчивого развития, которые входят в число инвестиционных трендов будущего.

Что касается покупателей-иностранцев – они всегда играли важную роль на рынке недвижимости крупнейшего турецкого мегаполиса. Эта тенденция сохранится и в 2024 году. Особенно большой интерес к приобретению жилья в Стамбуле, помимо россиян, проявляют инвесторы из стран Ближнего Востока и Европы. И это тоже определяет как динамику продаж, так и ценовую политику, ведь покупатели-иностранцы обеспечивают приток «крепкой» валюты.

Что касается локаций, то разница в ценах между центральными районами и периферийными участками города – важный критерий для выбора недвижимости. В 2024 году наблюдается значительный рост цен на жилье, находящееся, в первую очередь, в центральных районах, таких как Бешикташ, Шишли и Бакыркёй на европейской стороне Стамбула. На анатолийской стороне выделяются такие районы, как Кадыкёй, Ускюдар и Аташехир: не только удачным местоположением, но и высоким качеством жизни. Особенно заметен на этом фоне Аташехир с его новым финансовым центром.

Зато в сообществах, находящихся за пределами центра, можно найти качественные, при этом более доступные варианты жилья. Такие районы, как Эсеньюрт, Бейликдюзю и Санджактепе, привлекают внимание относительно невысокими ценами, большими территориями и весьма комфортабельными ЖК, оснащенными по последнему слову техники.

Несколько более ранние, однако подробные данные по районам – в предыдущей публикации Turk.Estate на тему «Самые востребованные районы Стамбула для сдачи в аренду»